回望2016

丁祖昱

2016年是中國房地產政策變化最多、成交規(guī)模最大、地價房價創(chuàng)新高的一年，有太多瞬間和過往值得記錄和紀念，也有太多戲劇性的情節(jié)適合在歲末年初這一節(jié)點上細味、回望。

一、市場篇

1.政策：180度轉向

今年政策面可分成涇渭分明的兩個時間段，在前三季度，大多數(shù)城市的政策導向仍是去庫存、支持自住型購買需求，僅上海、合肥、南京等少數(shù)熱點城市出現(xiàn)政策收緊，但對市場影響有限。中央繼2015年“9.30”下調首付最低至2.5成之后，2016年1月進一步將不限購城市首付款比例下調至最低20%，其后多部委聯(lián)合發(fā)文調整契稅、營業(yè)稅，以及5月全面實行“營改增”，交易稅負較之前再降4.8%。緊隨中央腳步，上半年有30多個省市先后出臺刺激方案，主要方式有三類：其一，鼓勵農民進城買房；其二，調減乃至暫停土地供應；其三，多數(shù)城市給予購房貨幣補貼。

但四季度卻是急轉直下，自“9·30”開啟22城密集調控之后，以“四限”（限購、限貸、限價、限錢）為代表的調控政策不斷在熱點城市蔓延、升級。其中，限購、限貸出現(xiàn)頻率最高，部分城市更是升級原先的限購、限貸政策。典型如南京、蘇州二套房首付比例可達80%，上海、鄭州等市也在年末進入了“認房又認貸”的嚴限貸款模式。

一年之中政策先松后緊，差異如此之大，也是歷年罕見。

2.投資：全年增速回穩(wěn)

自2013年8月房地產開發(fā)投資累積增速跌破20%開始，其后即一路下滑，2015年降至最低1%，2016年初在基數(shù)效應以及新開工面積增速加快、土地購置回暖帶動下，房地產開發(fā)投資額艱難筑底回升，2016年4月增速達到7.2%，為2015年下半年以來最高。下半年，受全國土地供給持續(xù)收緊，部分熱點城市供地政策變化等因素影響，投資增速進入平臺波動期。截至到11月，全國房地產開發(fā)投資額同比名義增長6.5%，預計12月也不會出現(xiàn)太大波動。

可以說2016年是房地產開發(fā)投資回到正常速度的一年，為GDP穩(wěn)定6.5%的增速起到了至關重要的作用。

新開工面積方面，受此前基數(shù)較低影響，2016年增速由負轉正，一季度累計同比增速攀升至21.4%的最高點，絕對量也在6月份創(chuàng)下年內高點，在短暫的高位盤整后隨即逐月下滑。四季度以來，增速始終保持在10%以下，新開工面積增速沖高僅“曇花一現(xiàn)”。由此來看，在中央“去庫存”大方針不變、熱點城市預售證控價加嚴的背景之下，短期內新開工指標依然面臨著較大的上行壓力。

3.市場：成交量價共創(chuàng)新高

繼2013年之后，中國房地產成交面積、成交金額再次雙雙創(chuàng)下新高。簡單測算一下，全年商品房成交量價有望達到15億平方米、12萬億元，與十年前的行業(yè)規(guī)模相比，成交面積達到了2.5倍，成交金額更是達到了6.3倍。

特別強調的是，15億平方米應該是歷史天量，繼2013年達到13億平方米之后，2016年再度出現(xiàn)如此大幅的提高，未來應該是很難打破了。當然金額方面仍有突破紀錄的希望，隨著產品價格的持續(xù)提升，成交金額依然有望突破2016年的12萬億元。

4.房價：快速攀升誘發(fā)政策調控

2016年初，部分熱點城市房價率先上漲，春節(jié)之后，房價升溫現(xiàn)象更是進一步蔓延。從70城房價數(shù)據(jù)來看，上半年不僅深圳、上海、南京、合肥等城市房價高漲，惠州、無錫也加入了房價快速上漲的行列，二季度房價漲幅均超過7%。三季度房價漲幅進一步加快，多達12座城市單季度房價漲幅超過10%，其中無錫更是達到17%高居首位。再加之9月份“深圳6平米88萬天價房”，人民日報《失去奮斗 房產再多我們也將無家可歸》等報導的傳播，更是讓有關房價的輿論矛盾進一步顯露和激化，并最終引發(fā)了9月底開始的新一輪調控。

受政策調控限制，四季度以來熱點城市房價增速確實明顯放緩，不過在長沙、無錫等調控相對寬松的城市，房價依舊在快速攀升，11月房價較9月份漲幅達到了6%。

從全年房價漲幅來看，熱點城市依舊領先。深圳依舊以51%的定基漲幅高居首位，合肥、南京、廈門等熱點城市以49%的增速緊隨其后（70城無廈門），排在前十的也大多為熱點一二線城市，三線城市中，只有無錫以35%的增速排在第六。

5.土地：最重要的關鍵字——“地王”

2016年全國土地成交面積依舊同比回落，但成交金額卻在不斷上升。前11月，全國土地購置面積19045萬平方米，同比下滑4.3%。與之相對的是，土地成交價款同比增速持續(xù)正增長，且三季度加速上揚，到11月末，土地成交價款累計達到7777.48億元，已超過2015年全年金額，累計同比增速高達21.4%，創(chuàng)下自2014年以來新高。

2016年土地成交量指標的量升價漲，一方面是受成交結構影響，三四線城市在“去庫存”方針下土地供給持續(xù)收窄、一二線高價土地成交占比上升所致，另一方面更重要的還是因為“地王年”的到來。

據(jù)最新統(tǒng)計，2016年全國共計成交336宗單價、總價“地王”，數(shù)量再創(chuàng)新高。自3月份以來，土地市場明顯回暖，供需兩旺、“地王”數(shù)量直線攀升，9月更是密集成交64宗單價、總價“地王”。10月各城市密集發(fā)布調控政策后，各地供地進入“空窗期”，部分熱點城市如廣州、廈門、合肥等也開始限地價、競配建等土地調控，但依然沒有改變逢拍必出“地王”的格局。2016年熱點城市土地的價格漲幅已經(jīng)遠遠超過了房價漲幅，面包比房價貴成為了熱點城市的普遍現(xiàn)象。而地價的上漲又再一次促使房價攀升，形成了地價房價之間的聯(lián)動。

而就十大總價與單價“地王”來看，榜首與門檻也有顯著提升。深圳的兩宗地塊占據(jù)總價榜前兩名，寶安區(qū)新會展中心地塊以總價310億元遙遙領先于其他“地王”，比2015年總價榜首多出197億元，漲幅達174%，同時也是新的全國“地王”。今年排名第十位的總價“地王”的成交價格87億元，相比去年TOP10門檻提升了23%。

2016年單價“地王”TOP10的榜首和門檻均較2015漲幅分別為25%和11%，這一漲幅雖不及總價，但由于去除了規(guī)模的差異，其增幅更是不容小覷。2016年TOP10單價“地王”集中在上海，達7宗之多，榜首中興社區(qū)地塊單價更是達到10萬元/平方米，較2015年的上海單價“地王”高出一倍。此外，深圳、天津、路南京各有1宗入榜。

2016是中國房地產政策變化最多，成交規(guī)模最大，地價房價創(chuàng)新高的一年，應該會在行業(yè)歷史上留下濃墨重彩的一筆。

二、企業(yè)篇

1.銷售：規(guī)模突飛猛進

2016年，房企的銷售規(guī)模創(chuàng)新高，尤其是前三強房企，截止到11月底，恒大、萬科銷售額緊逼3500億元，碧桂園則逼近3000億元，全年恒大、萬科有望突破4000億元。此外，目前千億房企已有10家，預計年底將擴容至12家。門檻方面，相比2015年，2016年TOP10、TOP20、TOP50及TOP100的金額門檻將全線提升，其中，TOP10門檻有望達到1200億元。

12月31日下午，克而瑞將發(fā)布2016年年度房企銷售排行榜，房企梯隊及門檻情況也將一一揭曉，讓我們拭目以待。

2.投資：量價加速提升

今年，房企加碼城市進入及土地獲取。銷售業(yè)績突出，資金相對寬松（2016年前9月資金比較寬裕），再加上規(guī)模增長的要求和市場的壓力，使得房企在城市進入、土地招拍掛市場與收并購方面比往年表現(xiàn)的更加積極。

目前，30家典型房企新增土地儲備有近3億平方米，同比增長34%，總成交額12727億元，同比增長51%，其中，碧桂園以7446萬方新增土地儲備領跑，拿地金額也是房企中最多的一家。

而在收并購上，作為“并購王”的融創(chuàng)延續(xù)以往策略，通過收購方式將988萬方土地儲備收入囊中，保利、中海則借力央企整合大勢，分別獲取中海、中信旗下項目。

3.戰(zhàn)略：輕、重資產結合

輕資產與重資產的結合是房企戰(zhàn)略一大方向。最近幾年，輕資產獲得房企廣泛關注，通過品牌和管理的輸出，不耗費資金成本，便從中獲取收益。

目前，有不少房企涉足輕資產業(yè)務，典型如綠城、濱江，在行業(yè)內屬于參與較早的品牌房企，主要集中于住宅項目的建設與運營，在商業(yè)領域，萬達、大悅城也加入進來，以萬達廣場、大悅城的品牌力量，吸引投資方資金注入。

此外，還有很多房企擴容重資產領域，北京、上海存量資產交易這塊今年十分紅火，交易金額創(chuàng)新高，諸多房企都加大了持有資產這塊的投入。

4.跨界：業(yè)務更加落地

2016年來看，房企依然強化房地產主業(yè)，在跨界方面越加集中，主要涉及金融、醫(yī)療及物業(yè)，典型如綠地計劃搭建金融平臺，在保險、證券、第三方支付、征信等牌照獲取上取得突破，富力、遠洋則紛紛涉足醫(yī)療領域，設立醫(yī)療機構，而前幾年興起的互聯(lián)網(wǎng)合作模式，在2016年明顯變少。

就房企動作而言，跨界方向更加落地，比如恒大賣掉糧油、乳制品及礦泉水等業(yè)務，關注金融領域。

2016年對房企來說是關鍵的轉折點，也是所有房企重新制定戰(zhàn)略的重要的一年，未來該何去何從是今天應該思考的。

三、城市篇

1.成交面積TOP10

從銷售面積上來說，老牌的銷量大戶仍然占據(jù)TOP10當中主要位置，比如成都、武漢、重慶等，歷年成交絕對量相對較高。值得注意的是，天津在2016年異軍突起，擠掉重慶，占據(jù)第三的位置，而不以銷售見長的杭州，也在銷售面積排行榜上排在第八位。

另外，二線城市中南京、鄭州、長沙等近一年市場表現(xiàn)出色的城市，分別在銷售TOP10榜單中占據(jù)一席之地。而佛山是唯一上榜的三線城市，而且是上“雙榜”的城市。

2.成交金額TOP10

一線城市在銷售面積排行榜中難覓影蹤，但在銷售金額TOP10中，北、上、廣、深齊齊上榜，排名第一、第二的上海、北京成交金額遙遙領先其他城市，上海2016年住宅銷售金額超過5000億元，稱得上是全球第一大容量的房地產市場。杭州則替代深圳坐穩(wěn)了第三的位置，證明杭州當前的市場還是相當不錯。另外，深圳、廣州分別位于金額榜的第七、第八，一線城市房價高的優(yōu)勢在這里就顯現(xiàn)出來了，武漢、成都這種大體量的城市只能排在靠后的位置，而三線城市中僅佛山排在金額榜的第十位。

實際上，如果把一線城市及其周邊城市圈加在一起來看的話，四個城市總成交金額均在5000億級別。例如廊坊、燕郊等依靠北京市場的需求溢出，市場容量也過千億，與北京加到一起就達到上海5000億元的數(shù)量級，再如廣州，加上佛山以及周邊中山，整個市場也達到近5000億元的規(guī)模，而深圳連同東莞、惠州等城市的成交金額也在4000億左右。四個城市及周邊（主要是由溢出的客戶構成的市場）住宅成交金額約在2萬億左右，占到全國總量的20%左右，這個集中度是非常高的。

3.房價TOP10

深圳商品住宅價格仍然高居首位，北京、上海緊隨其后，廈門由于總量相對較少，因此其房價也在二線城市中排名第一。而南京、蘇州近一年的房價上升速度較快，分別排在第五、第六的位置。對比之下，反而顯得杭州的房價并不是那么高，實際上近一年杭州市場主要處在回穩(wěn)、回升的過程中，價格才剛剛到達上一輪高點。另外，廣州、天津房價相對較低，整體較為平穩(wěn)。

4.地價TOP10

從2016年各城市成交樓板價看，深圳依然一枝獨秀，22940元/平方米的樓板價穩(wěn)居榜單首位?？傮w來看，除第十名廣州外，排名前9的城市樓板價均突破1萬元/平方米，二線熱點城市南京、蘇州、廈門均有上榜，其中廈門由于土地稀缺，競爭激烈，樓板價僅次于深圳，與其房價一樣，位居二線城市之首。另外，昆山是唯一一個進榜的三四線城市，其樓板價同比漲幅高達314%。

從目前城市情況來看，一線城市中北京、上海整體市場規(guī)模較大，深圳、廣州規(guī)模類似，但房價上，深圳則遙遙領先。而諸多二線城市2016年也脫穎而出，全面啟動，尤其是杭州、天津這些城市，成交量趕上、超過了一線城市，金額和北上廣深相比也差距不大，甚至還領先于廣州、深圳，房價也在經(jīng)歷一輪快速上升后，縮小了與一線城市的差距。

整體來看，在部分二線城市仍需去庫存之下，二線城市的分化在2016年也更為明顯，經(jīng)濟、產業(yè)、人口的集聚使得一些熱點城市的房地產表現(xiàn)突出，而這種突出將會在未來的3-5年時間內逐步體現(xiàn)出來。

作者系易居（中國）企業(yè)集團CEO