城鎮(zhèn)化背景下南京市大城東板塊房地產(chǎn)開發(fā)格局分析

荀福建

摘 要：我國社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，到2015年年底城鎮(zhèn)化率已上升至56.1%，城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量也達(dá)到7.7億人，城鎮(zhèn)原有的規(guī)模及形態(tài)發(fā)生著前所未有的變化。本文以江蘇省南京市為例，從城東四大板塊房地產(chǎn)開發(fā)的視角，分析在城鎮(zhèn)化建設(shè)中衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展的多種可能性，并聯(lián)系北京、上海等城市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)實(shí)際，分析句容是否會并入南京這一流傳十幾年的消息，從中獲得一些有助于城鎮(zhèn)化未來發(fā)展建設(shè)的有益借鑒，最后對符合未來城市發(fā)展要求的房地產(chǎn)開發(fā)格局進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；大城東板塊；房地產(chǎn)格局

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)新長江三角洲時(shí)代來臨

根據(jù)國家發(fā)改委2016年發(fā)布的《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，南京被定位為特大城市，南京、杭州、蘇州一直旗鼓相當(dāng)，而杭州、蘇州被定位為大城市，與南京相比，低了一個(gè)層次。通過發(fā)展規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，最新的長江三角洲城市群的成員進(jìn)一步精簡，原先包括在內(nèi)的蘇北地區(qū)和浙南地區(qū)的一些城市被舍棄，以合肥市為代表的安徽省城市群被納入長江三角洲，新長江三角洲的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

南京作為長江三角洲城市群范圍內(nèi)唯一的特大城市，到2020年，規(guī)劃城市人口增長為950萬，2030年增長為1060萬。從2016年開始計(jì)算，在未來五年的時(shí)間里，南京市城市人口預(yù)計(jì)將增加127萬。城市人口增加對刺激消費(fèi)、增加城市發(fā)展活力具有重大意義。但不可否認(rèn)的是，龐大的人口數(shù)量也帶來了住房擁擠、資源緊張等問題。交通是一個(gè)城市發(fā)展的命脈，南京依賴其交通樞紐的位置——西接合肥，東連鎮(zhèn)江，南接無錫、上海、蘇州、杭州，名副其實(shí)地成了新長江三角洲城市群的中心。

經(jīng)過二十多年的發(fā)展，南京的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)相當(dāng)成熟。在南京傳統(tǒng)的八大住區(qū)基礎(chǔ)上，發(fā)展出眾多新興的板塊與片區(qū)。通過最直接的房地產(chǎn)開發(fā)，這些板塊集聚了人氣、資源和配套設(shè)施，區(qū)域價(jià)值逐漸提升，同時(shí)，這些板塊的發(fā)展也改變了城市原先的分布格局，南京城市格局正在變遷。

二、南京市大城東板塊四大住區(qū)類型分析

南京市房地產(chǎn)市場建設(shè)始終緊密依靠改善類產(chǎn)品來引領(lǐng)，改善類住宅產(chǎn)品扮演著極為重要的角色。在城市住區(qū)八大板塊細(xì)致分化的過程中，河西板塊發(fā)展成了“貴人區(qū)”，而與之相對應(yīng)的城東板塊，自誕生之日起就成了“富人區(qū)”的典范。

城東板塊最初是從紫金山周邊開始建設(shè)的，優(yōu)越的自然環(huán)境、豐富的歷史文化遺存，是紫金山留給人的第一印象。隨著新興住區(qū)板塊崛起，城東板塊已經(jīng)不再局限于紫金山下，不再限制于人們印象中的行政區(qū)劃劃分，“大城東”的概念出現(xiàn)，形成了包括紫金山、仙林板塊、麒麟板塊、寶華板塊四大不同住區(qū)類型。

1.紫金山——高端豪宅聚集地

十年前，就有仁恒、長發(fā)等品牌開發(fā)商入駐月牙湖，開發(fā)高端改善類產(chǎn)品，月牙湖片區(qū)成為南京的第一個(gè)富人區(qū)，不僅引領(lǐng)南京市商品房建設(shè)潮流，更掀起了由一般住區(qū)向高檔住區(qū)改善的熱潮。在此之后，更大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)擴(kuò)展到紫金山下，紫金山周邊開發(fā)出了一系列水準(zhǔn)極高、品質(zhì)極優(yōu)、居住體驗(yàn)極佳的高端低密度改善類產(chǎn)品。

紫金山環(huán)陵路濃蔭蔽日，環(huán)境清幽，道路兩旁分布著諸多知名豪宅項(xiàng)目，如帝豪花園、鐘山國際高爾夫別墅以及天泓山莊、紫園等。近年來，招商紫金山1號、復(fù)地御鐘山等品牌樓盤也紛紛亮相，紫金山下的可利用土地日益稀缺，發(fā)展逐漸飽和，環(huán)陵路板塊的概念成型，南京城“東富”的地位進(jìn)一步得到鞏固。其中，鐘山國際高爾夫項(xiàng)目作為南京整體過千萬的別墅群，絕版的地理位置、優(yōu)越的自然環(huán)境、超五星級的社區(qū)配套、國際化的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)等是其優(yōu)勢定位，已經(jīng)被市場及業(yè)界認(rèn)可。

2.仙林板塊——人文改善類聚居區(qū)

仙林板塊，最起初是大學(xué)城的代名詞，該板塊有著優(yōu)越的自然資源與人文環(huán)境。南京地鐵2號線東延線2010年開通以后，仙林與新街口的通勤時(shí)間縮短至20分鐘，交通運(yùn)載能力得以增強(qiáng)，仙林逐漸發(fā)展成為改善類宜居的人文板塊。

而南京地鐵4號線也將在2017年1月開通，作為交通方面重大利好，未來仙林板塊的區(qū)域價(jià)值會進(jìn)一步提升。目前，仙林板塊已經(jīng)發(fā)展起多個(gè)商業(yè)中心，包括亞東城、大成名店、金鷹奧萊城等。在地鐵2號線周邊，也有森林摩爾商業(yè)街區(qū)、仙鶴新天地、招商花園城等多個(gè)商業(yè)綜合體。仙林作為南京三大副城之一，四大片區(qū)的白象、仙鶴開發(fā)已經(jīng)接近尾聲，麒麟開發(fā)過半，青龍將是未來5～10年整個(gè)仙林唯一一塊可供完整開發(fā)的片區(qū)。至2016年9月份，該板塊的住宅均價(jià)已經(jīng)向著3萬/m2靠攏，未來還會進(jìn)一步上升。

3.麒麟板塊——脫離剛需，奔向改善

麒麟板塊的發(fā)展最出人意料，2016年4月15日，北京嘉誠集團(tuán)最終以22353元/m2拿下麒麟G09地塊，刷新區(qū)域最高地價(jià)，麒麟板塊也一躍成為江寧區(qū)地價(jià)最貴的地方。麒麟自身地理位置優(yōu)越，距離新街口直線距離只有10千米。麒麟科創(chuàng)園升級為江蘇省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，區(qū)域定位提升，板塊的交通和配套都得到極大保障。該板塊2016年年初的均價(jià)僅在1.2萬/ m2，時(shí)隔8個(gè)月，毛坯均價(jià)已經(jīng)漲到2萬/m2以上，已經(jīng)有項(xiàng)目均價(jià)賣到2.5萬/m2以上，未來房價(jià)還會進(jìn)一步上漲。

4.寶華板塊——城東新興剛需主陣地

寶華鎮(zhèn)并不屬于南京的區(qū)劃范圍，作為最靠近南京主城的衛(wèi)星城，都市圈內(nèi)離主城距離最近的板塊，從南京新街口開車到寶華鎮(zhèn)僅需1個(gè)小時(shí)，不少開發(fā)商的入駐，也使得寶華板塊備受關(guān)注。至2016年8月，該板塊房源均價(jià)在10000元/m2左右，只有仙林湖板塊的一半。區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有恒大、招商、遠(yuǎn)洋、碧桂園等品牌房企，配套設(shè)施在逐步完善。寶華板塊雖不屬于南京，但是其房價(jià)卻比鎮(zhèn)江市中心貴了一倍，究其原因，流傳已久的“句容并入南京”的傳言加劇了民眾買房的投資預(yù)期。但是，句容真的會并入南京嗎？

三、南京城市向東發(fā)展的反思與展望

人口數(shù)量增加，城市空間向外圍區(qū)域擴(kuò)展成為不可阻擋的城鎮(zhèn)化趨勢。十年前，上海市青浦區(qū)、嘉定區(qū)的開發(fā)也不完善，而隨著主城區(qū)人口密度加大，城市開發(fā)向外圍擴(kuò)張，周邊城區(qū)建設(shè)速度加快；北京與河北相鄰區(qū)域原本缺乏關(guān)注，但新流入北京的大量外來人口遭到擠壓，被迫向河北方向搬遷。造成這種局面，不僅是由于受城市資源緊張等負(fù)面影響，更重要的在于高房價(jià)對城市新流入人口的生活壓力。

以南京為例，經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)，原先的城中村（河南村、天堂村等）區(qū)域房價(jià)成倍遞增，外來居民或者城市貧困人口經(jīng)濟(jì)能力有限，被迫向主城區(qū)外圍的新開發(fā)區(qū)域搬遷，這種情況在一定程度上加速了城市居民居住層次的分化。一個(gè)不可忽視的事實(shí)是，南京主城土地資源日漸稀缺，一方面土地拍賣價(jià)格不斷提高，另一方面南京房價(jià)水漲船高。南京市每年流入外來人口10萬有余，不僅帶來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)的巨大活力，同時(shí)也在就業(yè)、醫(yī)療、教育、住房等方面產(chǎn)生巨大需求。

回顧南京城東四大板塊，紫金山已無土地可用，仙林的建設(shè)接近尾聲，麒麟板塊房價(jià)在2016年中經(jīng)歷一波高漲，許多利益相關(guān)者期盼句容并入南京，實(shí)際上是為了享受大城市更加優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療、教育等資源，這也反映出不同等級城市之間資源不平等的現(xiàn)實(shí)差距。

四、試論衛(wèi)星城鎮(zhèn)句容并入南京的可能性

目前支持句容并入南京的論據(jù)主要有兩點(diǎn)：一是人口補(bǔ)給理論，二是同質(zhì)化傾向。所謂人口補(bǔ)給理論，即一個(gè)城市的規(guī)模與等級決定了其所需的人口數(shù)量。在《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》中，特大城市劃分標(biāo)準(zhǔn)為城區(qū)常住人口達(dá)到500萬～1000萬。到2015年年底，南京常住人口僅有823萬左右。從南京城市人口歷年增長幅度來看，2007年的南京常住人口為741萬左右，10年時(shí)間才漲82萬。到2020年，南京常住人口未必能增加到950萬。南京市人口自然增長幅度并不能滿足城市規(guī)模與等級發(fā)展需求。此種情況下，直接吸收周邊城鎮(zhèn)居民以填補(bǔ)人口空缺成為一些人的呼聲，“句容60萬人口”首先被提起。第二點(diǎn)是同質(zhì)化傾向。不可否認(rèn)的是，南京與句容兩地本身相鄰，生活習(xí)慣相似，空間距離很近。兩地的交通便捷，2012年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)公交卡一卡通，城際交通一體化快速發(fā)展。此外，南京與句容的教育資源也正在銜接，有關(guān)部門正在推進(jìn)中小學(xué)聯(lián)合辦學(xué)。

本文認(rèn)為，句容整體并入南京，可能性不大。首先，不可否認(rèn)的是，南京句容一體化速度確實(shí)很快，這也是不可阻擋的趨勢，但是這與“寧鎮(zhèn)揚(yáng)”都市圈的城鎮(zhèn)化進(jìn)程密不可分。聯(lián)系加強(qiáng)、交通改善都是城鎮(zhèn)化向周邊區(qū)域擴(kuò)展的有利影響，并不能成為并入的依據(jù)。其次，城市生態(tài)系統(tǒng)具有穩(wěn)定性、系統(tǒng)性，輕易打破則容易產(chǎn)生問題。南京和鎮(zhèn)江的發(fā)展都在穩(wěn)步推進(jìn)，如果把句容并入南京，南京城市人口增長的同時(shí)，鎮(zhèn)江卻會損失巨大的人口和土地，考慮到鎮(zhèn)江本身的外來人口較少，鎮(zhèn)江自身這一穩(wěn)定的城市生態(tài)系統(tǒng)將遭到重創(chuàng)，談何發(fā)展？從行政層面來講，不同層級的區(qū)劃調(diào)整需要國務(wù)院等相關(guān)部門的審核批準(zhǔn)，牽一發(fā)而動全身。最后，對比北京、上海周邊，河北廊坊、蘇州花橋依然歸屬自身的行政區(qū)劃，而衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)的目的在于增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)資源整合，相鄰城鎮(zhèn)之間的同質(zhì)性會增強(qiáng)。但統(tǒng)一區(qū)劃，并入周邊城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化模型未免太具侵略性，也不符合城市空間和諧發(fā)展的理念。南京城市本身仍有大量土地尚未開發(fā)，空間內(nèi)部并未充分?jǐn)U展，未來五到十年，南京城市開發(fā)的重點(diǎn)仍會集中在江北、江寧等熱點(diǎn)區(qū)域。

在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，享受城市開發(fā)帶來的紅利不應(yīng)依賴于被動的區(qū)劃調(diào)整，更重要的在于依托自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展適合本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。南京地處長江三角洲中心位置，交通便捷，通勤速率高，這為大都市圈的發(fā)展提供了必要條件。郊縣城鎮(zhèn)迫切希望融入大城市以獲得優(yōu)勢資源導(dǎo)入，并以此來提升區(qū)域土地商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這一點(diǎn)無可厚非。但是區(qū)域發(fā)展不應(yīng)過于行政化，特別不應(yīng)隨意打破區(qū)域空間已經(jīng)形成的穩(wěn)定生態(tài)系統(tǒng)，應(yīng)避免可能產(chǎn)生的負(fù)面問題，當(dāng)然如何協(xié)調(diào)資源配置、人口流動與房地產(chǎn)開發(fā)等問題仍值得進(jìn)一步商榷。

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