二手房的房齡，你不得不考慮的問題

包小五

房齡和房屋使用年限及房產(chǎn)證日期

很多人分不清房齡、房屋的使用年限以及房產(chǎn)證日期的差別，容易混淆。所以我們先搞清楚這幾個(gè)概念。

房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即開發(fā)商獲得地皮之日開始計(jì)算的年限；

房齡，則是自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開始計(jì)算房屋的年限；

房產(chǎn)證日期，則反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，它和真實(shí)房齡不是絕對相同的，因?yàn)殚_發(fā)商的房子可能并非建成就賣出去了，一般而言，房產(chǎn)證日期和建成時(shí)間之間有個(gè)時(shí)間差，業(yè)主拿到房產(chǎn)證的時(shí)間與樓房建成的時(shí)間相比有一定的滯后性。

譬如，開發(fā)商2012年拿到一塊70年產(chǎn)權(quán)的地，可知其土地使用期限是2012～2082年，而開發(fā)商在2014年才建成房子并交付使用。那么到今年2017年時(shí)，其土地使用年限剩余65年（2082-2017）；該房屋的房齡和房產(chǎn)證上的日期皆為3年（2017-2014）。

二手房房齡長短的影響

1.房齡會影響房子的硬件設(shè)施。房齡愈高，一般而言，其資產(chǎn)貶值就愈發(fā)嚴(yán)重，不管是房子的硬件環(huán)境，還是居住舒適度，都是逐漸走下坡路的，所以其可能發(fā)生的維修成本就愈多，在受損程度不斷增加之后，可能還會帶來系列的安全隱患。

2.房齡和剩余土地使用年限之間有關(guān)聯(lián)。房齡愈高，意味著剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。

3.房齡和貸款有關(guān)聯(lián)。房齡影響貸款年限，一些商業(yè)銀行規(guī)定，譬如興業(yè)銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。房齡影響到貸款成數(shù)，公積金貸款成數(shù)與房齡關(guān)聯(lián)密切，房齡10年以內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為六成；10～15年房屋，貸款成數(shù)為五成；15～20年以房屋，貸款成數(shù)為四成；20～30年內(nèi)房屋，貸款成數(shù)為三成；而且商業(yè)貸款中，個(gè)別銀行會對房齡高的房屋降低貸款成數(shù)?？偟膩碚f，就是房齡越大，貸款的年限就越短，成數(shù)就愈低，甚至對一些高齡房產(chǎn)，銀行是拒絕放貸的。

怎樣獲得真實(shí)的房齡

1.最可靠穩(wěn)妥的方式——到房產(chǎn)管理部門查詢底檔。無論是單位建的房子還是商品房，都會在相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門登記。查詢底案需和賣方一起帶上產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件到房產(chǎn)交易中心或房管局等部門進(jìn)行相應(yīng)查詢才可以。

2.看房產(chǎn)證+小區(qū)走訪旁敲側(cè)擊。因?yàn)榉慨a(chǎn)證日期和出售日期并不一定相同，所以為了獲得更加可靠的房齡，可以根據(jù)房產(chǎn)證日期，再結(jié)合周邊鄰居的回答猜測。

3.看外立面、廚房等情況+向房產(chǎn)專家咨詢。一般而言，每個(gè)年代的房子都有一些特點(diǎn)，譬如上世紀(jì)90年代以后修建的房屋在戶型設(shè)計(jì)上開始出現(xiàn)“廳”的概念等，但非專業(yè)人士一般對這些了解相對較少，所以可以把外立面和房屋布局情況以及不易改變的廚房、衛(wèi)生間情況告知房產(chǎn)專家并進(jìn)行咨詢。

上述方式都是可以查詢到房齡的，但是還不是最為保險(xiǎn)的，若是擔(dān)憂購置二手房因房齡問題產(chǎn)生不必要的麻煩，買主可以以合同的形式進(jìn)行進(jìn)一步的保障，即在合同中，注明賣方堅(jiān)持出具（承諾）房齡，強(qiáng)調(diào)若信息有誤，由賣方承擔(dān)責(zé)任。