抄底新加坡房產(chǎn)，還不是時(shí)候？

陳浩杰

2016年萊坊財(cái)富報(bào)告顯示，在亞洲區(qū)豪宅價(jià)格排行榜上，新加坡僅次于中國(guó)香港名列第二。作為亞洲的兩大金融中心，且都是屬于人口密集寸土寸金的城市，兩地也是富豪置業(yè)的集中區(qū)，在過(guò)去幾年里，為了遏制房?jī)r(jià)的不斷上漲，兩地都采取了強(qiáng)硬的嚴(yán)控措施。

在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的小幅回調(diào)之后，香港的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，目前，香港房?jī)r(jià)比2012年房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施時(shí)已經(jīng)高出35%。

相比之下，新加坡的地產(chǎn)表現(xiàn)卻遠(yuǎn)遜于香港。最新數(shù)據(jù)顯示，新加坡的房?jī)r(jià)在2016年三季度連續(xù)第12個(gè)季度下降，住宅價(jià)值比三年之前的峰值低11%。根據(jù)新加坡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)（Real Estate Developers Association of Singapore）統(tǒng)計(jì)，未售出住房的庫(kù)存可能需要三年才能消耗完。除了供應(yīng)過(guò)剩外，新加坡房屋空置率也處在十一年來(lái)的新高。

此前受低利率和外國(guó)買(mǎi)家的高需求影響，新加坡政府擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，從2009年開(kāi)始不斷采取措施給房地產(chǎn)降溫。在新加坡政府的不斷調(diào)控之下，新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。知名地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，新加坡現(xiàn)在比香港更接近房市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這是不是意味著，抄底新加坡正當(dāng)其時(shí)？多位新加坡地產(chǎn)人士表示，新加坡地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，但新加坡政府對(duì)房?jī)r(jià)的高壓嚴(yán)打目前沒(méi)有任何松動(dòng)跡象。

“過(guò)去幾年新加坡市場(chǎng)都處于一個(gè)低谷期，我們預(yù)測(cè)在未來(lái)幾年市場(chǎng)也基本上處于這樣的一個(gè)狀態(tài)，不會(huì)有一個(gè)比較大的市場(chǎng)回暖?！毙录悠庐a(chǎn)業(yè)發(fā)展商公會(huì)（REDAS）會(huì)長(zhǎng)陳佩強(qiáng)向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示。

如果打算像在國(guó)內(nèi)一線城市那樣短時(shí)期內(nèi)靠炒房大賺一筆，對(duì)中國(guó)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，投資新加坡房產(chǎn)也許并不是很好選擇，至少現(xiàn)在來(lái)看并非最好時(shí)機(jī)。

政策打壓市場(chǎng)低迷

新加坡私人住宅價(jià)格指數(shù)顯示，截至去年9月30日的三個(gè)月內(nèi)，新加坡房?jī)r(jià)較上一季度下跌1.5%，這是自2009年6月以來(lái)的最大跌幅，并且連續(xù)第12個(gè)季度錄得下滑，也是自1975年首次公布房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)以來(lái)最長(zhǎng)的持續(xù)下跌紀(jì)錄。

新加坡房?jī)r(jià)下跌，是該國(guó)政府旨在調(diào)控樓市的一系列降溫舉措起效的自然結(jié)果。自2009年以來(lái)，新加坡政府實(shí)施了一系列降溫舉措，其中包括額外買(mǎi)方印花稅等，使得外國(guó)買(mǎi)家和已有一套以上住房的新加坡本國(guó)購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)成本大為增加。

擔(dān)任新加坡產(chǎn)業(yè)發(fā)展商公會(huì)會(huì)長(zhǎng)的陳佩強(qiáng)也是新加坡最大的地產(chǎn)公司遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)銷(xiāo)售及公司事務(wù)部執(zhí)行董事。他告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，政府出臺(tái)這些降溫措施后，新加坡地產(chǎn)市場(chǎng)的需求逐年下降，2016年全年的總需求量只有7500間到8500間，也即意味著成交量在7500到8500之間。這個(gè)成交量是一手房，二手房沒(méi)有算在里面。這樣的一個(gè)成交量，在香港也就是兩三天的成交量。

眾所周知，新加披的組屋制度聞名世界。國(guó)家免費(fèi)提供土地，由新加坡建屋發(fā)展局統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)組屋。由于新加坡建屋發(fā)展局不以盈利為目的，因此組屋的價(jià)格并不與市場(chǎng)掛鉤，而由建屋發(fā)展局來(lái)決定，是以公積金中的住房部分能“買(mǎi)得起”為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定，標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)人參加工作5年后，結(jié)婚時(shí)能具備使用中央公積金購(gòu)買(mǎi)政府組屋的經(jīng)濟(jì)能力。

公開(kāi)報(bào)道顯示，50年間，新加坡建屋發(fā)展局共建造了90萬(wàn)間組屋，新加坡80%的人口居住在組屋中，其中95%擁有自己的組屋，新加坡也成為了全球唯一近乎達(dá)到百分之百擁屋率的國(guó)家。

新加坡的組屋面向的是中低收入水平的新加坡公民，新加坡本國(guó)的高收入人群以及外國(guó)人也可以選擇住在私人公寓以及有地住宅。相對(duì)于組屋低廉的價(jià)格，新加坡私人公寓以及有地住宅的價(jià)格較為高昂，由市場(chǎng)定價(jià)，高達(dá)7萬(wàn)元-20萬(wàn)元每平方米不等，且價(jià)格過(guò)去幾年間一直在上漲。為了減少本國(guó)公民“囤房”的沖動(dòng)，也給在新加坡置業(yè)的海外投資熱降溫，新加坡政府相繼出臺(tái)了提高賣(mài)方印花稅、提高買(mǎi)家印花稅等明確抑制投機(jī)性買(mǎi)房的政策，這也正是新加坡地產(chǎn)市場(chǎng)最近幾年陷入蕭條的原因所在。

未來(lái)幾年市場(chǎng)難以回暖

從投資的角度看，目前低迷的新加坡市場(chǎng)，是否還有投資價(jià)值？尤其是對(duì)喜歡海外置業(yè)的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，當(dāng)下的新加坡地產(chǎn)市場(chǎng)是不是可以抄底呢？

一位當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士告訴記者，新加坡地產(chǎn)市場(chǎng)一向以透明穩(wěn)定著稱(chēng)，基本上不用擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)有大起大落的風(fēng)險(xiǎn)。

陳培強(qiáng)表示，未來(lái)幾年新加坡地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)不會(huì)有一個(gè)比較大的回暖?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)兩三年依然不會(huì)很理想，政府在近期內(nèi)也不會(huì)有新的措施，新加坡政府這么多年來(lái)一直倡導(dǎo)和推行‘居者有其屋，對(duì)民眾來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)有一個(gè)墜落式的下降，他們會(huì)損失很大，社會(huì)不穩(wěn)定的因素也會(huì)增多?！?/p>

記者發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)雖然有所下跌，但新加坡地產(chǎn)商普遍淡定，也沒(méi)有明顯的降價(jià)促銷(xiāo)。新加坡遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)總裁蘇麗茜告訴記者，如果房子一直找不到合適買(mǎi)家，或是成交價(jià)格不能接受，她們會(huì)暫時(shí)把這些房子交給公司的租賃部門(mén)，讓他們先租賃出去，等到市場(chǎng)回暖，再?gòu)淖赓U部門(mén)拿回房子，尋求機(jī)會(huì)把這些房子再賣(mài)出去。

在蘇麗茜看來(lái)，即使放在全球范圍，新加坡也有著吸引外國(guó)人的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，比如，新加坡不向外國(guó)人征收海外資產(chǎn)和遺產(chǎn)稅，對(duì)于包括中國(guó)人在內(nèi)的外國(guó)人來(lái)說(shuō)，這是投資新加坡的一大優(yōu)勢(shì)，他們把新加坡的房產(chǎn)轉(zhuǎn)售后將現(xiàn)金轉(zhuǎn)回中國(guó)，不需要任何費(fèi)用，父母將來(lái)把房產(chǎn)傳承給孩子，也不需要繳付遺產(chǎn)稅。這也是新加坡房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)力的重要砝碼。雖然在政府的控制下，新加坡房?jī)r(jià)陷入低迷，但它對(duì)外國(guó)人的吸引力有增無(wú)減。

對(duì)于中國(guó)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，豪宅的吸引力會(huì)更大些。隨著中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)近年來(lái)不斷暴漲，到新加坡海外置業(yè)的中國(guó)人也不斷增多。智信研究與咨詢統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)表明，從2004年至2011年，中國(guó)買(mǎi)家在新加坡置產(chǎn)的人數(shù)逐年增加，2009年銷(xiāo)量激增三倍，并在2011年創(chuàng)下高峰，進(jìn)行了多達(dá)2809個(gè)私宅交易。不過(guò)，從2012年開(kāi)始，隨著中國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始大漲，加上新加坡對(duì)國(guó)外購(gòu)房的嚴(yán)苛限制，中國(guó)買(mǎi)家在新加坡的購(gòu)房交易有所下跌。

盡管如此，基數(shù)龐大的中國(guó)市場(chǎng)依然讓新加坡地產(chǎn)商高看。蘇麗茜告訴記者，以遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，該公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，大約有20%到30%是賣(mài)給了外國(guó)人，其中約有一半是中國(guó)人，目前的這個(gè)比例有提高的趨勢(shì)。

“中國(guó)內(nèi)地和香港市場(chǎng)是我們?cè)诤Ｍ獾闹饕袌?chǎng)之一。遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)也正在加大在中國(guó)推廣的力度，目前我們已經(jīng)確定北上廣深和成都作為遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu)在中國(guó)的主要品牌推廣城市?！标惻鍙?qiáng)說(shuō)。

對(duì)于新加坡地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，中國(guó)購(gòu)房者將是重要的市場(chǎng)支撐。不過(guò)，對(duì)于中國(guó)購(gòu)房者而言，到新加坡投資買(mǎi)房也許等一等為好。