房產(chǎn)價格變動對居民投資行為的影響

章皓亮

摘要：隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，市場上的總體物價水平上漲早已體現(xiàn)在人們生活中的方方面面，影響著人們的生活方式和消費投資方式。而房地產(chǎn)業(yè)也是其中的一部分，近年來房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)房價的上漲也影響著居民生活的方方面面，尤其是在消費投資這一方面的影響，文章以房地產(chǎn)行業(yè)房價上漲對居民消費投資之間關(guān)系為重點展開論述。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)價格；居民；投資行為

社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展使得國家在經(jīng)濟層面更加關(guān)注可持續(xù)性發(fā)展，但是近年來由于房價過高而引起的投資與消費不足成為制約我國經(jīng)濟可持續(xù)性發(fā)展的一大障礙。本篇論文將著眼于房產(chǎn)價格與居民投資消費行為的關(guān)系，分析房價變動對居民投資消費行為的影響。

一、關(guān)于財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)

研究房產(chǎn)價格變動對居民投資消費行為的影響會提到財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，這是經(jīng)濟學(xué)中的兩個常用的概念，只有對相關(guān)經(jīng)濟學(xué)的概念理解清晰，才能對本篇論文的中心論點，房產(chǎn)價格變動對居民投資消費行為影響有更深刻的認(rèn)識與分析，所以論文接下來的一部分將分別詳細(xì)的介紹財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)。

（一）房地產(chǎn)的理論性介紹

對房地產(chǎn)市場上房價波動的研究，第一步要明白房地產(chǎn)的相關(guān)理論性概念。房地產(chǎn)是指建筑物，土地以及依附在土地和建筑物上的不可分離的各個部分和其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)分類可以根據(jù)很多不同的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)的用途來劃分，房地產(chǎn)財富可以分為商用房地產(chǎn)財富和民用房地產(chǎn)財富，其中住宅類即民用房地產(chǎn)財富是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也是與居民投資消費行為聯(lián)系最為密切的一個層面。為了有針對性的分析房地產(chǎn)市場上房產(chǎn)價格波動對居民投資消費行為的影響，本篇論文的研究對象就選為狹義的房地產(chǎn)市場，也就是上文提及的民用類房地產(chǎn)市場。

（二）關(guān)于財富效應(yīng)

財富效應(yīng)并不是很早就存在的經(jīng)濟領(lǐng)域的經(jīng)典概念，而是隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展，為了適應(yīng)社會，市場的需要而產(chǎn)生的一個新的理念。財富效應(yīng)是指某種財富累積達到一定規(guī)模的時候，會產(chǎn)生對相關(guān)領(lǐng)域的控制效應(yīng)或者傳導(dǎo)效應(yīng)。

其次，財富效應(yīng)是因某些貨幣政策的實施，引起貨幣存量的增減，因此會對居民手中持有財富產(chǎn)生影響。居民手持資產(chǎn)越多，消費和投資的欲望越強烈，這是非常自然客觀的規(guī)律。所謂的財富包括兩種形式，一是金融資產(chǎn)，比如貨幣，另外一個就是實物資產(chǎn)，其中包括房產(chǎn)，提到房產(chǎn)，就與本篇論文的論點有關(guān)，房產(chǎn)作為財富的一種存在形式，是適用于上文提到的財富效應(yīng)的，也就是說以房產(chǎn)這種形式的財富體現(xiàn)會影響居民消費和投資需求。

（三）關(guān)于擠出效應(yīng)

擠出效應(yīng)簡單來講是一種政府行為對私人產(chǎn)生的影響，具體是指政府投資消費增加會對私人投資消費產(chǎn)生一定程度的擠占，進而導(dǎo)致由于政府?dāng)U大投資而產(chǎn)生的國民收入可能會因為擠出效應(yīng)使得私人投資消費減少或者有一部分被抵消掉甚至被全部抵消。

這一過程具有一定的傳導(dǎo)性，具體解釋就是，由于政府的消費投資增加，也就是政府?dāng)U大支出，就會使商品市場上購買勞務(wù)與產(chǎn)品的競爭加劇，這從價格上就表現(xiàn)為物價的上漲，當(dāng)然延展到房地產(chǎn)領(lǐng)域就是具體指房價的上漲，在此種情況下，假設(shè)市場上貨幣的名義供給量保持穩(wěn)定不變，實際的貨幣供給量就會因為價格的上漲而縮水，理解為實際貨幣供給量的減少，實際貨幣供給量減少必然會導(dǎo)致人們抑制消費和投資的意愿。

二、研究房產(chǎn)價格變動對居民投資行為影響的意義

針對上文提到的財富效應(yīng)可以得知，資產(chǎn)價格波動與消費和投資的關(guān)系在近階段以來收到了學(xué)界和政府與社會廣泛關(guān)注，其中表現(xiàn)最明顯的領(lǐng)域就是股票市場，炒股熱潮在我國已經(jīng)不是近期出現(xiàn)的事情，而社會都對這一領(lǐng)域有著很多的研究與關(guān)注，但是對于房地產(chǎn)市場上價格的波動對消費與投資的影響，或者說對于房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)卻并沒有得到像股票市場那么多的關(guān)注與重視。但是近年來，股票市場連續(xù)蕭條，情況低迷，而房地產(chǎn)市場反而表現(xiàn)出持續(xù)繁榮的發(fā)展態(tài)勢，這一現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)市場上價格的波動對居民消費和投資的影響成為了不容忽視的一個問題。

（一）研究房產(chǎn)價格波動對投資行為影響的必要性

由于房地產(chǎn)市場上價格變動對居民消費投資帶來的影響，政府開始重視這一問題，從現(xiàn)實背景來看，房地產(chǎn)市場日趨繁榮，但是也日趨復(fù)雜，房地產(chǎn)市場上房價的變動對消費投資的巨大影響受到理論界和社會各部門的重視。近幾年來，政府對發(fā)展房地產(chǎn)市場采取了一系列的積極措施，有意識有目的地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以拉動消費，帶動經(jīng)濟的增長，這是因為對房產(chǎn)的消費也是消費投資的一種，這種情況在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展初期表現(xiàn)為一種好的態(tài)勢，因為政府的鼓勵政策和社會上對此種行為的認(rèn)可確實會有利于在房產(chǎn)領(lǐng)域刺激消費需求從而帶動經(jīng)濟的增長。

但是隨著時間的推移和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸成熟的領(lǐng)域中出現(xiàn)了很多弊端，很多地方把城市經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刎斦头慨a(chǎn)財政，這使得各個地方的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片繁榮的景象，但是這逐漸演化成一種非理性的繁榮，這樣的發(fā)展態(tài)勢將會慢慢脫離開始時對房地產(chǎn)行業(yè)寄予的拉動經(jīng)濟增長的期望，反而會因為過度的繁榮對除房地產(chǎn)之外的居民消費與投資行為產(chǎn)生負(fù)面的影響，因此關(guān)注與研究房地產(chǎn)領(lǐng)域房價的波動對居民消費與投資行為的影響就顯得意義重大。

（二）研究房產(chǎn)價格波動對投資行為影響的意義

政府工作報告多次提出并著重強調(diào)了調(diào)控房地產(chǎn)市場上房價的波動和擴大居民消費投資的重要性，以此作為當(dāng)前政府部門工作的一項重要任務(wù)。各政府部門應(yīng)該協(xié)同房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)頭人考慮如何更好的調(diào)控房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，與此同時又不影響到居民消費投資行為的增長和國民經(jīng)濟的持續(xù)健康增長。因此，深入研究房地產(chǎn)市場價格波動對居民消費投資行為的影響既有助于對房地產(chǎn)市場與消費投資的內(nèi)在聯(lián)系形成全面的認(rèn)識，認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對居民消費投資和國民經(jīng)濟產(chǎn)生的正面影響和負(fù)面影響，還為政府的相關(guān)管理部門利用房地產(chǎn)市場調(diào)控居民消費投資，監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場等工作提供了理論性的指導(dǎo)和實踐性的支持，所以，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格過度波動，住房消費成為居民難題，國內(nèi)消費投資不足的現(xiàn)狀下，對這一問題的深入探討對我國的房地產(chǎn)市場的管理和處于經(jīng)濟穩(wěn)定性的考慮都具有前瞻性的意義。

三、對房地產(chǎn)市場當(dāng)前現(xiàn)狀分析的政策建議

我國的房地產(chǎn)市場幾乎吸納了居民因經(jīng)濟發(fā)展而增長的絕大部分收入，但是卻對實體經(jīng)濟的投資減少，這種情況對我國的經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是及其不利的，所以論文接下來的部分將針對房地產(chǎn)行業(yè)這種不健康的發(fā)展態(tài)勢給出一些政策性的建議。

（一）建立抑制房價上漲的機制

面對當(dāng)今房地產(chǎn)市場上房價持續(xù)攀升，居高不下的現(xiàn)狀，政府的政策是抑制房價過熱增長的重要手段。政府應(yīng)該有針對性的出臺一些法律法規(guī)或者相關(guān)文案，建立有效抑制房地產(chǎn)市場房價過熱的長效機制，抑制房價的過快上漲。將房價控制在合理的水平內(nèi)和擴大國內(nèi)居民消費并不矛盾，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期，將房產(chǎn)投資作為刺激居民消費投資的一種重要的手段，也在當(dāng)期產(chǎn)生了一定的積極影響，刺激了消費投資需求，帶動了經(jīng)濟的發(fā)展，但是在當(dāng)今現(xiàn)狀來看，應(yīng)該保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性發(fā)展，使居民消費投資合理的像多方面發(fā)散式延展，以此實現(xiàn)國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）保持房價調(diào)控政策的連續(xù)性

以往有結(jié)論稱房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的標(biāo)識性領(lǐng)域，房價的波動是一國經(jīng)濟發(fā)展程度的重要參考，但是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，多元化經(jīng)濟和新經(jīng)濟體的出現(xiàn)，房產(chǎn)價格的波動并不會在宏觀領(lǐng)域?qū)?jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，前文提到的房地產(chǎn)市場上的擠出效應(yīng)表明，抑制房價的過熱增長有利于擴大居民的投資消費，因此，政府應(yīng)該堅定的實施對房產(chǎn)價格的調(diào)控政策，保持房產(chǎn)價格調(diào)控政策的連續(xù)性。

四、總結(jié)

由于社會經(jīng)濟發(fā)展，為了適應(yīng)發(fā)展現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該進行相應(yīng)的調(diào)控，尤其是對房產(chǎn)價格波動的調(diào)整是保證居民投資消費行為像更加健康穩(wěn)定方向發(fā)展，使國民收入實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的重要舉措，政府相關(guān)部門應(yīng)該堅定的實施對房地產(chǎn)市場各方面尤其是房產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)與控制政策，使房地產(chǎn)行業(yè)為促進國家經(jīng)濟健康發(fā)展貢獻積極的力量。

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（作者單位：廈門大學(xué)）