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    古代不動產(chǎn)親鄰先買權(quán)的經(jīng)濟(jì)分析

    2017-02-26 20:16:25段星宇
    人間 2016年32期
    關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)分析

    (河南財政金融學(xué)院,河南 鄭州 450000)

    摘要:對于個人的不動產(chǎn)而言,親鄰購買是一種在古代以習(xí)慣和法律形式長期形成和廣泛存在的。在頭些年國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、歷史學(xué)家通通將這一制度,認(rèn)為是封建主義的殘余物,其妨礙了我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,但是通過細(xì)致的分析可知,其并不是百害而無一益的。文章主要從經(jīng)濟(jì)角度,分信息成本、協(xié)議成本、防險成本、爭議成本、規(guī)范成本五部分展開了細(xì)致的分析探討。

    關(guān)鍵詞:古代不動產(chǎn);親鄰;優(yōu)先購買權(quán);經(jīng)濟(jì)分析

    中圖分類號:D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1671-864X(2016)11-0066-02

    在我國古代不動產(chǎn)的親鄰優(yōu)先購買制度一直長期存在著,所為親鄰優(yōu)先購買其含義就是一個人在變賣自己的不動產(chǎn)時,需要先問自己的親鄰購買與否,如果親鄰愿意買,則由親鄰購買,如果親鄰不愿意買,方可再向其他人售賣。關(guān)于親臨優(yōu)先購買權(quán),在前幾年國內(nèi)的專家均給以稱為封建社會的殘余,是阻礙社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的阻礙,尤其是對我國的資本主義的萌芽產(chǎn)生了很大的影響。親鄰優(yōu)先購買權(quán)其對于不動產(chǎn)的市場流通產(chǎn)生了一些影響,即在交易的雙方事先將一些血緣關(guān)系參入其中,這也就意味著交易自由度的限制。

    文章從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對古代的不動產(chǎn)親鄰優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)的分析,從信息成本、協(xié)議成本、防險成本、爭議成本、規(guī)范成本五部分展開了細(xì)致的分析,通過假設(shè)對采用親鄰優(yōu)先購買和不采用親鄰優(yōu)先購買進(jìn)行比較,并且在語境上和古代產(chǎn)生一定聯(lián)系,以當(dāng)時的時政環(huán)境為分析探究的背景,旨在提供一些古代不動產(chǎn)親鄰先買權(quán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)角度的理論參考,以下是具體內(nèi)容。

    一、信息成本

    成本信息其所指的是對于交易雙方而言,通過精確地計算自身的利益所在以及需求之后,進(jìn)而設(shè)法了解交易可能帶來的法律效益和技術(shù)可能性,同時扣除在交易中所產(chǎn)生的不利益成本,即稱之為經(jīng)濟(jì)利益。文章表示計算、查詢以及了解交易過程中的時間、人力以及金錢等消耗即為信息成本[1]。

    在出賣個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時,首先必須搜尋適當(dāng)?shù)馁徺I主。在古代的社會中,基層鄉(xiāng)里社會是一種極其封閉、信息不流通的社會,但是也是自給自足的自然經(jīng)濟(jì)單位。其信息在傳遞上和現(xiàn)代的信息傳遞是存在著很大的差距的,相對十分落后,在古代社會中信息的傳遞方式,基本為口口相傳。但是在古代的鄉(xiāng)里生活之中由于交通問題,致使人口的流通程度很低,因此對于不動產(chǎn)的賣主而言,其要售賣不動產(chǎn)的信息,除了能夠十分方便的傳遞于親鄰之外,再傳于其他人的難度和成本是很高的。如果不動產(chǎn)售賣主想要更多的人得知自己的售賣的信息,就需要付出更多的信息成本,在特殊情況下還可能會出現(xiàn)符合的賣主難以尋找的問題,進(jìn)而就會導(dǎo)致不動產(chǎn)處于長期停售的狀況下,這對于不動產(chǎn)的賣主而言,也算是一種時間上的成本。然而因為血緣以及長期長處的關(guān)系,售賣信息在親鄰之間的傳遞其信息成本更低,同時處于長期停售的情況也可以在很大程度上給以避免。

    另一方面對于一個不熟悉不動產(chǎn)賣主的買主而言,在不動產(chǎn)購買時必然首先需要對不動產(chǎn)的基本情況進(jìn)行一個深層次的了解,同時對于買主本身也需要進(jìn)行了解,例如不動產(chǎn)的售賣原因,買主的個人信譽(yù),以及不動產(chǎn)的位置,特別是不動產(chǎn)的風(fēng)水。在古代的社會里,人們對于風(fēng)水的重視程度很高,尤其是房產(chǎn)的風(fēng)水更是十分重視和苛刻。嚴(yán)重時風(fēng)水甚至還會對不動產(chǎn)的價格產(chǎn)生很大的影響,因此對于買主而言,需要對不動產(chǎn)的風(fēng)水進(jìn)行調(diào)查,一般做法為調(diào)查該房屋的歷史,曾經(jīng)是否出現(xiàn)過達(dá)官貴人,相反是否出現(xiàn)過意外事故等等。但是對于這些不動產(chǎn)風(fēng)水情況的調(diào)查,對于親鄰而言,其是較為方便快捷的,因此在調(diào)查在成本上是很低的,但是對于一個陌生的、不熟悉不動產(chǎn)買主的買主而言,在該方面的信息調(diào)查成本就會很高,甚至還會叫風(fēng)水先生來進(jìn)行觀察,這些都是交易的信息成本。

    二、協(xié)議成本

    在古代不動產(chǎn)交易的協(xié)議成本上首先可以得出結(jié)論,親鄰之間交易其協(xié)議成本相對于和其他人之間交易的協(xié)議成本要更低。首先對和村落之外的陌生人進(jìn)行交易的協(xié)議成本進(jìn)行分析,其實必然需要花費一定成本的。對于本村落外的購買者而言,在進(jìn)行購買之前必然會對于不動產(chǎn)進(jìn)行考察,因此就需要乘坐交通工具,但是在古代交通是十分不便利的,這其中就會產(chǎn)生很多的交易成本,加之在交易的簽署上,也需要同樣的到不動產(chǎn)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行判斷和考察,這就需要進(jìn)一步的產(chǎn)生時間上和交通上的費用。

    然而對于古代的不動產(chǎn)售賣而言,是否存在著不需要考察不動產(chǎn),不產(chǎn)生交通和時間上的成本就實現(xiàn)不動產(chǎn)交易呢?當(dāng)然這看似不符合常理,但是這是實際存在的。首先我們可以清晰的得知在中國古代社會,是一個熟人社會,因此在熟人之間是極其容易建立起一個相互信任關(guān)系的。當(dāng)然這一古代環(huán)境也是同樣適用于現(xiàn)代社會的,對于交易之間的兩個陌生人而言,想在短時間內(nèi)建立起一個穩(wěn)固的信任關(guān)系是十分困難的。但是對于親鄰購買不動產(chǎn)而言,是可能出現(xiàn)不需要查考不動產(chǎn)的。

    再者還有上文所提到風(fēng)水問題,如果要請風(fēng)水先生來對不動產(chǎn)進(jìn)行考察,其中還會產(chǎn)生風(fēng)水先生的應(yīng)酬費和交通費。除此之外,可能還存在著兩個村子之間的距離較遠(yuǎn),信息的傳遞不通暢致使在交易的過程中還需要中間人,進(jìn)行信息的傳遞過程就需要所謂的中間人牽橋費,當(dāng)然對于這個過程而言,無論是買方、買方哪一方給以支付都直接增加了交易的協(xié)議成本。這也充分說明了,在古代的不動產(chǎn)交易中,親鄰之間的交易,協(xié)議成本是最低的[2]。

    三、防險成本

    在防險成本上無論是古代還是現(xiàn)代都是廣泛存在的,現(xiàn)在我們在防險成本的描述上通常是采用現(xiàn)代的標(biāo)準(zhǔn)和形式進(jìn)行描述,但是在古代不動產(chǎn)交易中的防險成本,是存在著一定差異的,防險成本仍然是存在的,只是在類型上存在著一些差異之處。首先可以得出結(jié)論,即親鄰優(yōu)先購買模式對于不采用親鄰優(yōu)先購買模式,其在防險成本上是更低的,而這一點是十分便于理解的。一般而言,不動產(chǎn)之間的交易對于親鄰之間的交易而言,其風(fēng)險是很小的,因此在防險成本上也是較小的,當(dāng)然這其中最為關(guān)鍵的影響因素還是上文提到了,信任問題,對于親鄰而言其信任的搭建上是十分容易的,并且十分堅固,這一點被歷代的歷史學(xué)家所充分證明。由于親臨之間的信任程度很高,因此在交易中的防險成本就會更低。

    與之相反,在和陌生人進(jìn)行不動產(chǎn)交易時,不動產(chǎn)的價格一般很高,因此在交易中一般都會出現(xiàn)很大的防險成本。還是回到上文提到的信任問題,陌生之間的信任度很低,因此在交易中為了保障交易法律風(fēng)險的最大程度降低,就必須采取最大程度的防險措施,這其中最為典型的措施就是定金模式。與此同時,在和陌生人之間的不動產(chǎn)交易也是一項交易的博弈,因此其在交易之中,極易可能存在著欺詐的現(xiàn)象,而這其中就必然會導(dǎo)致防險成本的產(chǎn)生。

    另一方面在古代的信息傳遞之中,最為主要的傳遞方式就是口口相傳。然而在古代,對于陌生人閑言碎語式的公眾輿論其約束力是不存在的,這種閑言碎語式的大眾輿論其約束力只會在熟人社人之中存在,因此在不動產(chǎn)購買的變故約束上,也存在著一定的防險約束能力,因此親鄰優(yōu)先購買模式對于不動產(chǎn)交易中的防險成本而言較之不采用親鄰優(yōu)先購買模式是更低的[3]。

    四、爭議成本

    對于社會之中的交易而言,交易爭議是經(jīng)常發(fā)生的,對于古代的不動產(chǎn)交易而言,其中的爭議也是經(jīng)常發(fā)生的。但是就古代不動產(chǎn)交易出現(xiàn)的爭議而言,陌生人和親鄰之間是存在著很大差別的,結(jié)論為在古代不動產(chǎn)交易中采用親鄰優(yōu)先購買模式較之不采用親鄰優(yōu)先購買模式,其在爭議成本上是更低的。對于親鄰而言,其在長期的接觸溝通之中,對彼此的情感特征、底線、品行已經(jīng)有了一個十分清晰的了解認(rèn)知,因此在交往之中縱然是發(fā)生了爭議,也會依托于彼此的了解以及血緣上的關(guān)系,在爭議中彼此尊重的進(jìn)行私了,進(jìn)而就不會通過司法的途徑,進(jìn)行公了,也就不會產(chǎn)生爭議成本。而這一點對于不采用親鄰優(yōu)先購買模式的陌生人之間的交易爭議而言,就是另一種情況,對于和陌生人不動產(chǎn)交易而言,因為沒有親情等聯(lián)系的桎梏,就會導(dǎo)致一旦出現(xiàn)交易的爭議,就會必然的走上對簿公堂的道路,對于和陌生交易而言,通過司法的途徑進(jìn)行爭議的解決是最為公正合理的,因此也是最為主要的采用模式。但是在司法處理的過程中會出現(xiàn)眾多費用,同時這些費用通常還十分昂貴,較之親臨之間交易爭議,私人之間的調(diào)解、調(diào)解再調(diào)解的形式在不動產(chǎn)交易的爭議成本上,是會高出很多的。

    五、規(guī)范成本

    就現(xiàn)代社會而言,在不動產(chǎn)的售賣上,需要使用書面的形式給以保障。這一形式在古代的中國社會一樣如此。就古代而言,在契約之中原則也指出了交易必須立契,禁止偽契的交易原則。在這一點上對于親鄰優(yōu)先購買和不采用親鄰優(yōu)先購買是相似的,在成本上的差距很小,沒有太多的差別,均需要立契。但是在親鄰優(yōu)先購買中,也可能會出現(xiàn)近親之間不動產(chǎn)交易無需立契的現(xiàn)象,然而對于和陌生人進(jìn)行不動產(chǎn)交易而言,是必須需要立契的,因此在規(guī)范成本上仍然是可能存在一些差異之處的。

    結(jié)束語:

    綜上所述,在古代的不動產(chǎn)交易之中采用親鄰優(yōu)先購買模式其較之不采用親鄰優(yōu)先購買模式,在交易成本上可以實現(xiàn)很大程度上的降低。在信息成本、協(xié)議成本、防險成本、爭議成本、規(guī)范成本五方面的成本親鄰優(yōu)先購買法律可以說都是一種降低成本的良法。但是就現(xiàn)階段而言,在社會不斷演變的今天,信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展,在信息傳播模式的革命,這些都導(dǎo)致了親鄰優(yōu)先購買權(quán)的旁落,其原因是復(fù)雜的,但是也是必須面對的。當(dāng)然探索在歷史的發(fā)展中親鄰優(yōu)先購買權(quán)衰落的原因,又需要從多個方面進(jìn)行思索,值得相關(guān)人員進(jìn)行進(jìn)一步分析。

    參考文獻(xiàn):

    [1]宋翠.我國古代的親鄰優(yōu)先購買權(quán)[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版),2016,37(5):64-66.

    [2]高玉玲.宋代買賣契約的法律效力問題研究[D].安徽師范大學(xué),2014,23(45):23-26.

    [3]張韜略.不動產(chǎn)物權(quán)變動中的官方法律與鄉(xiāng)土習(xí)慣——以"親鄰先買"、"親女不分遺產(chǎn)"為例[J].華僑大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版),2010,24(4):82-90.

    作者簡介:段星宇(1986—),女,回族,研究生,助理講師,河南財政金融學(xué)院文化傳播系。研究方向:法律史。

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