房地產(chǎn)上市公司會計政策選擇及影響分析

李佳璇+李彥衡+董蓉+宋曉滿

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行起著重要作用。20世紀(jì)90年代以來，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持較快增長，房地產(chǎn)業(yè)的地位顯著提高。然而，隨著國家房地產(chǎn)相關(guān)制度的健全和市場經(jīng)濟體制的逐步完善，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，行業(yè)利潤率不斷降低。而很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視企業(yè)財務(wù)分析、粗放式經(jīng)營，導(dǎo)致其在激烈的市場競爭中被淘汰。在對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析中，會計分析是重要卻容易被忽視的一部分，會計分析可以幫助企業(yè)評價會計數(shù)據(jù)的真實程度和恰當(dāng)程度，以及評價對企業(yè)基本經(jīng)營狀況的反映程度。文章以房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)萬科為例，通過對其主要會計項目與政策進行剖析，探究其會計政策的選擇及對公司財務(wù)及戰(zhàn)略的影響。

關(guān)鍵詞：會計政策 萬科 財務(wù)

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前其主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。1991年1月，公司正式在深圳證券交易所掛牌交易，成為中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。本文通過對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)企業(yè)——萬科的年報和附注等公開信息數(shù)據(jù)進行分析，剖析其主要會計項目與政策，以了解企業(yè)的行為動向。

一、會計政策應(yīng)用與影響分析

（一）存貨政策。存貨是指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售，或者仍處在生產(chǎn)過程，或者在生產(chǎn)或提供勞務(wù)過程中將消耗的材料或物料等，包括各類材料、商品、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品等。存貨是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，通常其價值占企業(yè)資產(chǎn)的比重較大且流動性較強。存貨核算的內(nèi)容基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各項成本、費用支出，因此對其進行準(zhǔn)確的確認(rèn)和計量有著非常重要的意義。萬科的存貨按成本進行初始計量，并在資產(chǎn)負(fù)債表日按成本值與可變現(xiàn)凈值兩者較低者再次計量，對可變現(xiàn)凈值低于存貨成本的差額，計提存貨跌價準(zhǔn)備?？勺儸F(xiàn)凈值是指在日?；顒又?，存貨的估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額。存貨跌價準(zhǔn)備按單項存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額計提。表1為萬科近三年來存貨跌價準(zhǔn)備計提情況。

通過表1可以看出，房地產(chǎn)市場的降溫給萬科帶來了不利影響。與同行業(yè)的保利地產(chǎn)與華夏幸福相比，萬科在2015年對于存貨跌價準(zhǔn)備的計提比例較高，這樣的差異一方面可能與公司的市場布局有關(guān)，另一方面也顯示出萬科更為審慎的財務(wù)策略。報告期內(nèi)，萬科根據(jù)測試結(jié)果與會計準(zhǔn)則的要求，轉(zhuǎn)銷存貨跌價準(zhǔn)備4.5億元，并增加計提了4.4億元，增加部分在考慮遞延所得稅因素后，影響2015年稅后凈利潤3.3億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤3.3億元。

（二）投資性房地產(chǎn)政策。對于投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式——成本計量模式和公允價值計量模式。企業(yè)選擇不同的投資性房地產(chǎn)會計政策，對其經(jīng)營成果和財務(wù)狀況會造成不同影響。近年來，國際會計準(zhǔn)則及市場經(jīng)濟發(fā)達國家紛紛將公允價值計量模式作為基本的會計計量屬性加以運用。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和資本市場的完善，未來我國的會計準(zhǔn)則也將逐步與國際會計準(zhǔn)則趨同。就現(xiàn)階段來看，盡管會計準(zhǔn)則允許企業(yè)選擇公允價值計量模式來計量投資性房地產(chǎn)，但采用這一模式的企業(yè)卻不多。據(jù)相關(guān)文獻統(tǒng)計，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產(chǎn)的上市公司共1 145家，其中僅有56家采用了公允價值計量模式。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因可能有兩點，一是會計準(zhǔn)則對采用公允價值計量模式設(shè)置了比較嚴(yán)格的條件，只有當(dāng)有確鑿證據(jù)表明能夠持續(xù)、穩(wěn)定地獲取投資性房地產(chǎn)公允價值時，企業(yè)才可以采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，且一經(jīng)采用不得轉(zhuǎn)變；二是可能與企業(yè)謹(jǐn)慎的態(tài)度有關(guān)，我國房地產(chǎn)市場雖然經(jīng)過了十多年的高速發(fā)展，但依舊不夠成熟，市場還不夠穩(wěn)定，采用公允價值計量模式可能會使企業(yè)在不同年度的利潤差異較大，影響投資者對企業(yè)的判斷。

同大部分企業(yè)一樣，萬科對于投資性房地產(chǎn)也選擇了成本計量模式，相對于公允價值計量模式，成本計量模式雖然不能反映資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，但它更加謹(jǐn)慎，計量起來也相對方便。此外，對于用于銀行借款抵押的投資性房地產(chǎn)，成本計量模式能更好地反映資產(chǎn)的抵債能力，降低了資不抵債的財務(wù)風(fēng)險。

（三）應(yīng)收賬款政策。萬科對應(yīng)收款項的管理分為兩大類：個別方式評估與組合方式評估。運用個別方式評估時，萬科將應(yīng)收款項分為兩類：單項金額重大并單獨計提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項和單項金額不重大但單獨計提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項。當(dāng)應(yīng)收款項的預(yù)計未來現(xiàn)金流量（不包括尚未發(fā)生的未來信用損失）按原實際利率折現(xiàn)的現(xiàn)值低于其賬面價值時，萬科將該應(yīng)收款項的賬面價值減記至該現(xiàn)值，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計入當(dāng)期損益。當(dāng)運用組合方式評估應(yīng)收款項的減值損失時，減值損失金額是根據(jù)具有類似信用風(fēng)險特征的應(yīng)收款項（包括以個別方式評估未發(fā)生減值的應(yīng)收款項）的以往損失經(jīng)驗，并根據(jù)反映當(dāng)前經(jīng)濟狀況的可觀察數(shù)據(jù)進行調(diào)整確定的。萬科將不單獨計提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項分為組合一和組合二。組合一按債務(wù)單位的信用風(fēng)險特征劃分，主要為經(jīng)單獨測試后未減值的應(yīng)收款項，此類款項發(fā)生壞賬損失的可能性極小，不計提壞賬準(zhǔn)備。組合二為除組合一及單項計提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項之外的應(yīng)收款項，萬科結(jié)合歷史經(jīng)驗，采用賬齡分析法對本組合的應(yīng)收款項計提壞賬準(zhǔn)備。

通過與保利地產(chǎn)的會計政策進行對比可以發(fā)現(xiàn)，二者在壞賬準(zhǔn)備計提方面的政策類似，但在以下幾個方面存在差別。首先，對于單項金額重大的應(yīng)收款項的規(guī)定不同。萬科將單項金額大于人民幣1 000萬元的應(yīng)收賬款，及單項金額大于人民幣3 000萬元的其他應(yīng)收款視為重大；保利地產(chǎn)將單項金額超過10 000萬元以上的應(yīng)收款項認(rèn)定為重大。其次，通過對財務(wù)報表附注進行分析可以發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)雖然也有三種壞賬準(zhǔn)備計提方法，但按賬齡分析法計提的比例為100%，也就是說保利地產(chǎn)都是根據(jù)賬齡分析法計提壞賬準(zhǔn)備的，而萬科則采取幾種方法組合的方式進行計提，避免了單種方法的不足，體現(xiàn)了其謹(jǐn)慎穩(wěn)健的戰(zhàn)略。最后，萬科和保利地產(chǎn)采用賬齡分析法計提壞賬準(zhǔn)備的比率不同，保利地產(chǎn)采用賬齡分析法計提壞賬準(zhǔn)備無論賬齡長短計提比率一律為5%，萬科則根據(jù)應(yīng)收款項的賬齡不同采用不同的計提比率：1年以內(nèi)（含1年）賬齡的應(yīng)收款項壞賬準(zhǔn)備的計提比率為1%，1—3年（含3年）的為5%，3年以上的為30%。通過比較二者的壞賬準(zhǔn)備計提比率可以發(fā)現(xiàn)，雖然保利地產(chǎn)的壞賬準(zhǔn)備計提比率沒有隨賬齡的增加而增加，存在壞賬被低估的可能，但是其總體的壞賬準(zhǔn)備計提比率卻比萬科要高，這可能與二者采取的公司戰(zhàn)略有關(guān)：萬科采取的是保守穩(wěn)健的戰(zhàn)略，而保利地產(chǎn)采取的是激進的戰(zhàn)略。2013—2015年，萬科的壞賬準(zhǔn)備占應(yīng)收款項的比率分別為1.06%、0.82%、0.61%，保利地產(chǎn)的壞賬準(zhǔn)備占應(yīng)收款項的比率分別為2.46%、1.65%、1.15%。從中也可以看出萬科在應(yīng)收賬款方面的風(fēng)險比保利地產(chǎn)要小，對應(yīng)收賬款的管理能力較好，再一次印證了萬科財務(wù)戰(zhàn)略的謹(jǐn)慎性。然而從財務(wù)報表的批注來看，萬科也存在一些不足，比如針對應(yīng)收款項，相對于其他房地產(chǎn)公司，萬科沒有列出比較重大的應(yīng)收款項明細(xì)，這使得報表閱讀者所獲得的相關(guān)信息只是表面的，因為沒有重大的應(yīng)收款項明細(xì)，無法對應(yīng)收款項的壞賬風(fēng)險有更深入的了解。

（四）收入確認(rèn)政策。萬科的收入來源主要有：銷售商品收入、物業(yè)出租、提供勞務(wù)收入、建造合同收入以及利息收入，其中銷售商品收入是萬科主要的收入來源。同時滿足收入的一般確認(rèn)條件及以下條件時，萬科確認(rèn)銷售商品收入：（1）萬科將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）萬科既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制。萬科按已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款的公允價值確定銷售商品收入金額。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明（通常是指收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)周期比較長，多數(shù)樓盤的運作過程可能橫跨兩個甚至幾個會計年度。因此，與普通企業(yè)的利潤表不同，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤表中的利潤反映的是前幾年的經(jīng)營成果和當(dāng)年的部分業(yè)績；單個年度的實際經(jīng)營成果應(yīng)當(dāng)通過該年存貨的變化量查看。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款與營業(yè)收入聯(lián)系緊密，因為很大比例的預(yù)收賬款將在符合收入的確認(rèn)條件后結(jié)轉(zhuǎn)為收入，不是真正意義上的負(fù)債。在這項因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)測未來經(jīng)營業(yè)績時，不能完全依賴?yán)麧櫛頂?shù)據(jù)，應(yīng)同時參考預(yù)收賬款余額，比如2013—2015年萬科的預(yù)收賬款明顯高于其他住宅類房地產(chǎn)企業(yè)，可以預(yù)測萬科的未來收入情況比較樂觀。

（五）折舊政策。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨和固定資產(chǎn)不同于普通企業(yè)，因而其折舊政策的影響顯得更為重要。萬科采用的折舊政策是，對于構(gòu)成固定資產(chǎn)的各組成部分，如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為公司提供經(jīng)濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，分別將各組成部分確認(rèn)為單項固定資產(chǎn)，同時除非固定資產(chǎn)符合持有待售的條件，其他情況下都將固定資產(chǎn)的成本扣除預(yù)計凈殘值和累計減值準(zhǔn)備后在其使用壽命內(nèi)按年限平均法計提折舊。在這種折舊方法之下，各個會計期間的折舊額相等，使得企業(yè)的收益比較平穩(wěn)。萬科各類固定資產(chǎn)的使用壽命、年折舊率和殘值率如表2所示。

萬科采用直線法計提固定資產(chǎn)折舊簡化了會計核算，但是固定資產(chǎn)在使用前期操作效能高，使用資產(chǎn)所獲得的收入比較高，根據(jù)收入與費用配比原則，前期計提的折舊額應(yīng)該比較多，那么萬科對于固定資產(chǎn)全部采用直線法而不采用加速折舊法是否合理？答案是肯定的，這與萬科所處的行業(yè)有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)類型不同于工業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)，如房屋建筑物、辦公設(shè)備、電子設(shè)備、運輸設(shè)備等，價值損耗都非常穩(wěn)定，不像工業(yè)企業(yè)的機器設(shè)備那樣價值磨損不均勻，需要使用加速折舊法，因而這種方法對房地產(chǎn)企業(yè)來說已能夠反映其固定資產(chǎn)的折舊狀況。

通過與同行業(yè)的保利地產(chǎn)相比可以發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)在2011年以前的折舊政策與萬科類似，但在2011年保利地產(chǎn)變更了折舊政策，變更結(jié)果如表3所示。通過對比可以看出，保利地產(chǎn)在變更會計政策后增加了折舊的彈性，同時也增加了凈利潤的操作余地，也就是說存在盈余管理的動機。相比之下，萬科一直沒有變更會計政策和會計估計，從這一點可以看出，萬科采取的是比較穩(wěn)健的財務(wù)政策。

對于融資租賃固定資產(chǎn)萬科也采用直線法計提折舊，從財務(wù)報表附注來看，租賃資產(chǎn)的折舊年限在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中選較短者進行計提。然而該方法的不足之處在于，在萬科的年度財務(wù)報表中并未區(qū)分租賃期屆滿后企業(yè)是否能夠取得租賃固定資產(chǎn)的所有權(quán)，而是一概而論，這有可能造成實際計提的折舊比應(yīng)計的高從而降低凈利潤的情況，但也有可能只是附注披露不夠完善的問題。

（六）稅收優(yōu)惠政策。2015年萬科納稅金額單所得稅一項就達145億元，納稅籌劃空間巨大；而所得稅作為企業(yè)必須繳納的最重要的稅種之一，具有稅基大、稅率高、稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁、計算環(huán)節(jié)復(fù)雜等特點，具備了稅收籌劃的必要性和可能性。政策方面，新會計準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)所得稅采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法計算，減少了企業(yè)的選擇空間，在所得稅核算方面更體現(xiàn)了企業(yè)的實際狀況。2008年1月1日起，原來享受稅率優(yōu)惠政策的企業(yè)也在5年內(nèi)逐步過渡到統(tǒng)一的法定稅率25%。所以萬科目前的納稅籌劃主要通過轉(zhuǎn)換銷售的方式，以精裝房代替毛坯房；小股操盤，合作建房；企業(yè)聯(lián)營，股權(quán)轉(zhuǎn)讓；捐贈和利息支出扣除的合理規(guī)劃等進行。

（七）信息披露質(zhì)量。通過對萬科關(guān)鍵的會計政策和會計估計進行重點分析，可知2013—2015年萬科的會計政策和會計估計穩(wěn)定，并沒有變更會計政策和會計估計，從這一點可以看出，萬科采取的是比較穩(wěn)健的財務(wù)政策，進而可以推斷萬科管理層利用會計政策或會計估計變更進行盈余管理的可能性不高，延續(xù)了以前的會計政策和會計估計，保持了公司會計核算的一致性和連貫性。

此外，在信息披露質(zhì)量方面萬科存在以下問題：（1）萬科在存貨相關(guān)會計政策中沒有說明存貨發(fā)出時如何計價以及采取哪種存貨盤存制度，同時對存貨跌價準(zhǔn)備如何確定也沒有詳細(xì)說明；（2）萬科對預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入的披露不詳細(xì)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入聯(lián)系緊密，正如萬科在報表中提到的不符合收入確認(rèn)的款項列為預(yù)收賬款，但萬科并沒有詳細(xì)說明在什么情況下預(yù)收款可以結(jié)轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入。

二、結(jié)論

會計分析的主要目的是消除會計政策或會計估計對會計信息質(zhì)量的影響。通過對萬科存貨、應(yīng)收賬款、收入確認(rèn)等關(guān)鍵會計政策和存貨跌價準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)折舊、壞賬準(zhǔn)備計提等會計估計的分析，可以看出萬科的會計政策和會計估計具有一致性和穩(wěn)健性，從而能夠保證萬科會計質(zhì)量的準(zhǔn)確性，同時由于萬科近幾年來都未變更會計政策，確保了公司的前期財報數(shù)據(jù)和后期財報數(shù)據(jù)具有可比性，為財務(wù)分析的對比奠定了基礎(chǔ)。

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