是借貸還是贈予？購房資金引起兩代糾紛

楊維松

想買房，找爹娘”，現(xiàn)在很多年輕人購房，都會要父母出資，這本來也無可厚非?？墒怯袝r候，因為一些特殊原因，會引發(fā)父母與子女的糾紛。近些年來，因房產糾紛導致親情割裂的情況，在生活中屢見不鮮。

親情輸給房子，是家庭的悲劇。為了避免這種情況出現(xiàn)，父母為子女出資買房時應該注意些什么？發(fā)生房產糾紛時又該如何處理？先來看一個真實的案例。

【房產糾紛】

2009年，老陳老兩口與兒子兒媳共同出資，購買了上海浦東三林路的一處住宅。該房屋價格為120萬元，老陳夫妻、兒子兒媳各自出資60萬元，房屋產權登記為四人共同所有。

2013年6月，兒子兒媳為了改善女兒的上學環(huán)境，準備購買錦繡路上的一處“學區(qū)房”。 兩人原本是想出售另一處物業(yè)籌集資金，但在出售過程中遇到一些狀況，一時難以變現(xiàn)。但是，已與“學區(qū)房”產權人簽訂了買賣協(xié)議，一旦不能履約將面臨賠償訴訟。

面對此種情況，老陳夫妻決定轉讓浦東三林路的這套住宅，這樣就有資金支付“學區(qū)房”購房款，讓兒子兒媳渡過難關。四人商量后達成了一致意見，以308萬元的價格將此套房屋賣出。

有了資金，兒子兒媳如愿購買到了“學區(qū)房”。不久，他們的另一處物業(yè)也順利售出。老陳夫妻原本以為，兒子兒媳現(xiàn)在已有了資金，會將308萬元售房款的一半返還給他們。但幾次溝通，拖了一年多后兒媳仍執(zhí)意不還。無奈之下，老陳夫妻訴至浦東新區(qū)人民法院。

【對簿公堂】

法院庭審中，兒媳辯稱，當初兩原告、兩被告各出資一半購買的房屋，一直由兩原告居住，被告出資的目的也是為了贍養(yǎng)老人。兩原告曾承諾將該房屋贈與兩被告，且房屋的出售是雙方協(xié)商后共同作出的決定，因而相應的售房款也屬贈與，其沒有義務進行返還。

原告則稱，之所以同意出售共有房屋，并不是出于贈與，而是因為兩被告購置“學區(qū)房”過程中出現(xiàn)資金問題。被告還曾向原告借款50萬元并出具借條，這也足以證明兩原告的賣房墊資行為屬于借資而不是贈與。

本案的焦點在于，究竟是借貸還是贈與。若是借貸，則被告方需要歸還；若是贈與，則無需歸還。

法院審理后認為，從本案案情來看，共有房屋的售房款直接打入了兩被告的賬戶，用于購買錦繡路房屋，該房屋最終也登記在兩被告名下，從形式上似乎符合父母為子女出資的情況。

但根據實際況來看，兩被告完全有能力獨立完成房屋置換，根本不需要依靠出售三林路房屋獲取資金。兩原告雖同意將三林路房屋出售，且售房款由兩被告收取并支付，但其真實意思應為提供資金周轉幫助。如果兩原告出售三林路房屋的目的，是想為兩被告出資購房，那么按常理會提前安排出售，統(tǒng)籌考慮資金安排，而不是在資金出現(xiàn)問題的情況下再考慮出售。

兩原告曾向被告轉賬50萬元并收取借條，也可證明兩原告已對兩被告購房提供了一定的幫助。在此情況下，兩原告再將應屬其所有的巨額房屋出售資金贈與兩被告購房，顯然不符合常理，故兩原告要求還款合法有理。

據此，法院作出一審判決，兩被告返還房屋出售款154萬元。兒媳不服，提起上訴，被上海市第一中級人民法院駁回。

【以案說法】

本案中，原告方認為自己的出資是借款給被告方，而被告方卻不以為然，只當是贈與?？v觀本案案情，雖然原告方在出資的時候沒有明確表示是借貸，但是從其行為可以看出其本意應是借貸。

出售共有房屋的行為發(fā)生在被告方購房資金短缺的時間點，這種情況下，將售房行為理解為為解決資金問題而實施的無奈之舉更為妥當。如果是贈與，應將資金提前轉給被告方才合理。因此，原告方的意思表示應為借貸，而非贈與，贈與合同因缺少當事人的真實意思表示而不具有法律效力。既然出資行為并非贈與，那么被告方自當將售房所得資金的一半予以歸還。

贈與合同需有贈與的意思表示。

贈與合同是指贈與人將自己所有的財產贈與受贈與人，受贈與人表示接受的合同。贈與是一種諾成、無償、單務、雙方法律行為。贈與合同作為合同的一種，自然要滿足合同的生效要件方能生效。

根據我國法律的規(guī)定，合同的生效要符合以下要件：（1）當事人在訂立合同時必須具有相應的訂立合同的行為能力，這是法律對合同主體作出的規(guī)定，主體不合格，則所訂立的合同不能達到當事人預想的法律效果；（2）當事人的意思表示真實，所謂意思表示真實，是指當事人在締約過程所作的要約和承諾都是自己獨立且真實意志的表現(xiàn)；（3）合同不違反法律或者社會公共利益。

共同共有物的處分需全體共有人同意。

共同共有是指兩個以上的人，對全部共有財產不分份額地享有平等的所有權。共同共有關系一般發(fā)生在具有特定身份關系的人之間。在我國，共同共有主要包括三類，分別是夫妻共有、家庭共有，以及繼承開始后、遺產分割前繼承人對遺產的共有。其中，家庭共有是家庭成員共同共有的狀態(tài)。

本案中，位于三林路的房產由原被告方共同出資，且房屋產權登記為四人共同所有，因此，此房產應屬于家庭共同共有。根據我國《物權法》第九十五條、第九十七條相關規(guī)定，三林路房屋由原被告方共同所有，而要對房屋進行處分，需原被告方協(xié)商一致。原被告方在出售房屋之前已達成一致意見，雖然原告方是出于善意想要幫助被告方才做出出售房屋的決定，但是這個原因并不影響處分行為的有效性。由于是共同共有的房產，出售所得收益也應由原被告方共同所有。

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