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    調(diào)控加碼樓市入秋房地產(chǎn)再拼投后管理

    2017-02-23 13:50張?jiān)娪?/span>
    投資者報(bào) 2016年49期
    關(guān)鍵詞:調(diào)控政策管理

    張?jiān)娪?/p>

    2016年10月,部分二三線城市調(diào)控政策升級,導(dǎo)致年初以來持續(xù)火熱的房地產(chǎn)市場降溫。在此情況下,投后管理水準(zhǔn)成為一個企業(yè)競爭力的決定性因素

    即將過去的2016年,中國房地產(chǎn)市場可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”:從年初開始,一些大中城市銷售漸熱,房價在前三個季度走出了一波快速上漲行情;10~11月,不少大中城市持續(xù)出臺限購限貸等措施,市場快速降溫,和著季節(jié)更替一夜入秋。

    調(diào)控持續(xù),市場降溫,未來房地產(chǎn)市場將迎來一段調(diào)整期,對各大房企的融資能力、去化能力提出了新的考驗(yàn),業(yè)界對房地產(chǎn)投后管理能力愈加重視,“科學(xué)運(yùn)營”、“投后管理”等概念被反復(fù)提及。專業(yè)從事房地產(chǎn)投后管理的資產(chǎn)管理公司中融惠誠認(rèn)為,投后管理正是考驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的關(guān)鍵因素。

    樓市調(diào)控不斷升級

    繼10月22個城市密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策之后,11月中旬,深圳、武漢、杭州、福州調(diào)控政策再次升級:深圳、杭州、武漢公積金貸款政策收緊,首付比例上調(diào),深圳、福州暫停發(fā)放第三套房公積金貸款;武漢非本地戶籍限購條件增加,需提供2年以上連續(xù)社?;騻€稅證明,首付比例也有所上調(diào)。

    11月28日,上海、天津緊急出臺信貸收緊政策,尤其是上海,首套房首付比例提升至35%,二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”,剛需和改善需求同時受到抑制;天津首套房首付提至30%(外地家庭市六區(qū)和武清區(qū)首付40%),二套首付40%,這與近期天津地價、房價繼續(xù)快速上升不無關(guān)系。

    專家認(rèn)為,熱點(diǎn)城市的密集調(diào)控仍在延續(xù),收緊政策繼續(xù)加碼的空間仍然很大,房價不穩(wěn)調(diào)控不休。同時,有多地明文規(guī)定新房備案價格零增長。

    根據(jù)10月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為做出了明確界定:一類是誤導(dǎo)、欺詐、炒作行為,包括發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等;另一類是違法違規(guī)銷售行為,包括未取得預(yù)售許可證銷售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤惜售等。同時要求各地依法嚴(yán)肅查處散布謠言擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為,保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    此后的一個多月,深圳、北京、上海等多地在全市范圍內(nèi)開展了一場大型的房地產(chǎn)行業(yè)違法專項(xiàng)整治統(tǒng)一執(zhí)法行動,對在售樓盤進(jìn)行突擊檢查。多數(shù)房企均展開了自查行動,將有明顯違反新廣告法的宣傳廣告做出置換,對敏感字眼進(jìn)行刪除,在各平臺發(fā)布過的違反廣告法的軟文進(jìn)行了刪除。

    限購城市交易量下降

    市場降溫顯著

    本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控主要從限購、限貸、土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等方面進(jìn)行調(diào)節(jié),體現(xiàn)因城施政分類調(diào)控原則,目的為嚴(yán)控房價過快上漲。從市場數(shù)據(jù)來看,本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂立竿見影,各地樓市普遍由熱轉(zhuǎn)涼,一線城市成交量萎縮,基本上達(dá)到控制房價的效果,二線城市根據(jù)各地政策力度不一,成交量已經(jīng)首先萎縮。

    11月CRIC監(jiān)測到57%的重點(diǎn)城市成交量環(huán)比跌幅超過30%,甚至部分城市同比、環(huán)比跌幅皆超過50%。

    具體來看,11月28個重點(diǎn)城市商品住宅成交量環(huán)比下跌18%,同比下跌2%。一線城市成交量同、環(huán)比分別下降35%和33%;二三線城市整體跌多漲少,24個重點(diǎn)城市商品住宅環(huán)比下跌16%,同比上漲4%,超過七成城市成交量環(huán)比下跌。值得注意的是,在已出臺調(diào)控政策的城市中,僅4城成交環(huán)比上漲,分別為武漢、南寧、鄭州、福州(數(shù)據(jù)來源:CRIC2016)。

    國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇12月13日表示,從10月份和11月份房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,調(diào)控應(yīng)該說取得了初步成效。

    管理層加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策

    10月28日召開的中央政治局會議提出要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策,在保持流動性合理充裕的同時,注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。10月21日,中國銀監(jiān)會召開三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會,要求嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策;審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù);規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理,嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理,嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營。

    11月4日,中國保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展不動產(chǎn)投資及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資自查有關(guān)事項(xiàng)的通知》,加緊摸底保險(xiǎn)行業(yè)不動產(chǎn)投資現(xiàn)狀,擬規(guī)范保險(xiǎn)資金不動產(chǎn)投資行為,防范投資運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。11月11日,國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》,要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。從政策方向上看,相關(guān)監(jiān)管層都明確收緊了商業(yè)性房地產(chǎn)的開發(fā)融資。

    “科學(xué)運(yùn)營”“投后管理”

    成為專家建議的關(guān)鍵詞

    隨著各地限購政策的出臺,盤點(diǎn)存續(xù)項(xiàng)目的銷售情況以及去化速度成為各大房企的重中之重,“科學(xué)運(yùn)營”、“投后管理”等概念也反復(fù)被提及。中融惠誠是一家累計(jì)管理投融資資金規(guī)模超過2000億元,直接參與百余萬平方米房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資產(chǎn)管理公司,其內(nèi)部負(fù)責(zé)人認(rèn)為,當(dāng)前不同地區(qū)樓市情況分化嚴(yán)重,市場結(jié)構(gòu)差別顯著,“因城施政”是科學(xué)有效的手段,房地產(chǎn)市場將會迎來一個調(diào)整期,更應(yīng)該注重科學(xué)運(yùn)營及管理。

    “之前很多機(jī)構(gòu)認(rèn)為,項(xiàng)目資金投放完畢,項(xiàng)目已經(jīng)完成了80%?,F(xiàn)在,大家逐漸意識到,這才只是開始——投后管理水平才是真正的決定因素?!鄙鲜鲐?fù)責(zé)人認(rèn)為,“投后管理能夠大大降低企業(yè)的試錯成本,以中融惠誠為例通過盡職調(diào)查、審計(jì)走訪、咨詢策劃等服務(wù)幫助金融機(jī)構(gòu)查弊解惑;同時憑借內(nèi)部直投團(tuán)隊(duì),中融惠誠還能對地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開發(fā)或處置,對不良資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)并購和重組,融資或再融資服務(wù)?!?/p>

    隨著熱點(diǎn)城市分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策,國家對房地產(chǎn)金融監(jiān)管的加強(qiáng)和房地產(chǎn)市場秩序的進(jìn)一步規(guī)范,熱點(diǎn)城市樓市有望繼續(xù)呈現(xiàn)量降價穩(wěn)格局,全國房地產(chǎn)市場將趨于理性。

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