美國(guó)人為什么不炒房

高榮偉

所謂炒房，是指在買入后在短時(shí)間內(nèi)賣出獲利。早前，民間流傳著一個(gè)有趣的故事：“李女士賣掉她在北京的一套房子，籌得300多萬(wàn)元人民幣，在美國(guó)休斯敦買入6套房。她打的小算盤是：每月每套房子的租金是400多美元，不僅可以把北京的房子租回來(lái)，還能月賺1萬(wàn)元人民幣。”這個(gè)故事是某置業(yè)投資（北京）有限公司總裁在接受采訪時(shí)講的。該總裁甚至進(jìn)一步指出：“在美國(guó)買房投資，除去房產(chǎn)稅等各項(xiàng)費(fèi)用，收益率可以達(dá)到8%，加之租售比比較高，六七年就可能收回成本。相比之下，在北京投資一套房產(chǎn)收回成本或許要花上100年。”

那么，事實(shí)是否真如該總裁所言呢？據(jù)說(shuō)，北京李女士的傳奇故事很快傳到了美國(guó)，在美國(guó)休斯敦生活了多年的華僑很快戳穿了這一造富神話：美國(guó)不同于中國(guó)內(nèi)地，休斯敦高昂的養(yǎng)房費(fèi)用——房產(chǎn)稅、個(gè)人收入稅、房屋保險(xiǎn)、房屋維修費(fèi)、花草苗圃管理費(fèi)、空置費(fèi)……“這一切壓得你的腰都直不起來(lái)，哪里還能輕輕松松賺大錢？”

在美國(guó)，很多富人不像中國(guó)投資客一樣熱衷炒房。美國(guó)人不炒房，原因有以下幾個(gè)方面：

第一，美國(guó)的房屋升值是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，很難出現(xiàn)一夜暴漲現(xiàn)象。如果買了房子馬上賣，根本就沒(méi)有錢賺。以貸款炒房為例，在美國(guó)，假設(shè)一套房子為100萬(wàn)元美元，買房費(fèi)用如下：貸款80萬(wàn)元，以利率6%計(jì)，月供5731.45元，12個(gè)月須付68777.40元；地產(chǎn)稅：以房?jī)r(jià)1.5%計(jì)，一年須付15000元；過(guò)戶費(fèi)等費(fèi)用：約為房?jī)r(jià)1%，須付10000元。一年下來(lái)，不算首付20萬(wàn)，一共約投入9萬(wàn)多元。一年后，假設(shè)房子漲到120萬(wàn)元，賣房費(fèi)用如下：過(guò)戶費(fèi)等費(fèi)用約為房?jī)r(jià)1%，須付12000元；賣房傭金約為房?jī)r(jià)5%，須付6萬(wàn)元；個(gè)人所得稅：房子增值20萬(wàn)元，要交個(gè)人所得稅，擁有產(chǎn)權(quán)未滿一年即賣掉的房屋，稅收比例高達(dá)35%左右，擁有產(chǎn)權(quán)超過(guò)1年以上的，賣房時(shí)須繳付20%左右的稅。那么，交個(gè)人所得稅至少4萬(wàn)元。房子漲了20萬(wàn)元，但買賣房子的費(fèi)用和所得稅已經(jīng)接近這個(gè)數(shù)字。換句話說(shuō)，如果漲幅達(dá)不到20%，就要虧錢了。知情人士指出，美國(guó)房?jī)r(jià)漲得很慢，實(shí)際上，一年有5%就不少了。

相較中國(guó)的房?jī)r(jià)飆漲，美國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率低得多。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從 1980 年到目前為止，在這36年之間，美國(guó)只有 8 年房屋平均漲價(jià)超過(guò)了 10%，而且 8 年中的 6 年是發(fā)生在金融危機(jī)后的泡沫時(shí)段。從近期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中看到，美國(guó)房?jī)r(jià)的平均漲幅大約在 7%-8%之間，扣除持有成本和物價(jià)上漲等因素，大約保持在 5%-6%。數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的100多年里，美國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)際上并沒(méi)有出現(xiàn)上升趨勢(shì)，尤其是在1890年到1990年這100年間幾乎沒(méi)多大變化，每年平均增長(zhǎng)只有0.2%。從房?jī)r(jià)漲幅和回報(bào)率角度分析，對(duì)美國(guó)人來(lái)說(shuō)，炒房實(shí)在不劃算。

第二，這也是非常關(guān)鍵的一個(gè)原因，即美國(guó)屋主必須交財(cái)產(chǎn)稅（property-tax）。美國(guó)人的房子每年都得繳財(cái)產(chǎn)稅。有些地方，汽車也需要每年繳稅，它也屬于財(cái)產(chǎn)稅。通常，財(cái)產(chǎn)稅即為房產(chǎn)稅，或者叫房地產(chǎn)稅，因?yàn)槊绹?guó)的房子是連帶土地的。也就是說(shuō)，在美國(guó)，具有住房的人，每年需要根據(jù)房屋的市場(chǎng)價(jià)值，向政府交納一定數(shù)額的房產(chǎn)持有稅。也有人將其翻譯成物業(yè)稅，而這一物業(yè)稅的稅賦并不輕。美國(guó)的房產(chǎn)稅通常由郡（county）或市（city）政府征收，各地稅率是不同的。據(jù)媒體報(bào)道，一組相對(duì)靠譜的數(shù)據(jù)是：房產(chǎn)稅大約是房屋市場(chǎng)價(jià)值的0.5%-3.5%。以休斯敦為例，休斯敦房產(chǎn)年稅率較低的是老社區(qū)，約2.6%，新社區(qū)大多在2.9%-3.1%之間，個(gè)別新區(qū)的稅率甚至可能高達(dá)3.2%。在新澤西州的一些地方，房產(chǎn)稅高達(dá)7%，有的州達(dá)到10%。房產(chǎn)稅讓很多美國(guó)有錢人望而卻步。“假如你繳納房屋價(jià)格總額的10%，而你卻不在這個(gè)社區(qū)，等于你交的錢資助這個(gè)社區(qū)的教育和治安，給別人享受；即便你不在乎，那也不要指望靠房屋買賣一夜暴富?！?/p>

一位移民休斯敦的華僑說(shuō)起了一件往事：來(lái)休斯敦之前，姐姐和我們合買了一幢花園房子，用了14萬(wàn)美元。本以為付清這筆錢，就能安穩(wěn)住在這房子里一勞永逸了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這個(gè)想法大錯(cuò)特錯(cuò)。我姐姐對(duì)我說(shuō)，每年還要付約4000美元。我一聽眼睛瞪大了——“這是怎么回事？我們買房子，把房子的錢付清就行了，怎么每年還要生出個(gè)4000美元來(lái)啊？”姐姐給我仔細(xì)解釋：在美國(guó)，不是說(shuō)買下房子就萬(wàn)事大吉了，每年還要繳約3%的地產(chǎn)稅。也就是說(shuō)，如果你這套房子買價(jià)是14萬(wàn)美元，那么你的地產(chǎn)稅就是每年4200美元。這筆錢是一分都不能少的。這筆錢不派別的用處，?？顚Ｓ?，全部用作該地區(qū)的中小學(xué)教育經(jīng)費(fèi)和當(dāng)?shù)刂伟?，所以美?guó)的中小學(xué)生是不用交學(xué)費(fèi)的。

到這里事情還沒(méi)完。如果房子漲價(jià)了，房產(chǎn)稅跟著上調(diào)。打個(gè)比方，一個(gè)人買了套房子花費(fèi)20萬(wàn)美元，他一年的地產(chǎn)稅就是6000美元。兩年后按市場(chǎng)價(jià)房子漲到30萬(wàn)美元了，他的地產(chǎn)稅就漲到9000美元了。他可能會(huì)感到非常委屈———“我不賣房子嘛！何況人還住在里面。”“房子漲價(jià)，跟我有什么關(guān)系？它又沒(méi)給我?guī)?lái)一點(diǎn)好處！”但是不行，按照法律，每年多出來(lái)的3000美元他要照付不誤。這是一筆不小的開銷。

對(duì)于那些渴望以炒房為手段一夜暴富的人來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅會(huì)撲滅其胸中熊熊燃燒著的那團(tuán)炒房烈焰。

第三，美國(guó)房屋的持有成本比較高。當(dāng)一個(gè)人有錢想買房時(shí)，一般會(huì)選一個(gè)好區(qū)來(lái)購(gòu)買，好區(qū)一年的地稅，約2萬(wàn)美元左右。在美國(guó)買房子還必須買保險(xiǎn)，否則自然災(zāi)害、火災(zāi)發(fā)生時(shí)所有的財(cái)產(chǎn)便會(huì)化為烏有。以休斯敦為例，休斯敦地區(qū)颶風(fēng)發(fā)生概率較高，因此房屋年保險(xiǎn)費(fèi)比較貴，自住的房子大約是房?jī)r(jià)的0.7%左右，商業(yè)出租的房子保險(xiǎn)費(fèi)更高。

美國(guó)養(yǎng)房貴，主要是因?yàn)槿斯ぐ嘿F。比如，獨(dú)立房的房頂、外墻都要定期檢查，時(shí)間長(zhǎng)了要翻新；房子每年要高壓水清洗；院子要剪草，花園游泳池要打理，每月還要噴灑防蟲害噴劑；地毯得常洗，被磨損要及時(shí)更新；管道漏水堵塞要找水管工，還有數(shù)不完的其他費(fèi)用。若是聯(lián)棟房、公寓房，房?jī)?nèi)的維修還要自己承擔(dān)，房外的維修雖不用花錢，但要交物業(yè)費(fèi)每個(gè)月100-200美元。還有，中央空調(diào)、冰箱、洗碗機(jī)、洗衣機(jī)等電器都是業(yè)主要提供的，壞了就得更新。

除了房產(chǎn)稅外，即使房屋無(wú)人居住，房主也必須按時(shí)修剪草坪、澆水、鏟雪，以及及時(shí)進(jìn)行維修。如果買了房子不是住的，或者沒(méi)有人住，那么要交管理費(fèi)，否則就會(huì)面臨著許多法律問(wèn)題。所以，在美國(guó)做地產(chǎn)投資的人，多數(shù)是利用給美國(guó)公民的低息貸款、稅收優(yōu)惠政策等，做長(zhǎng)線規(guī)模投資，炒房很難賺到錢。雖然在美國(guó)地產(chǎn)投資比較保險(xiǎn)，但這從來(lái)不是一個(gè)能夠短期回報(bào)的領(lǐng)域，且回報(bào)率比較低。因此美國(guó)人會(huì)給自己買房居住，但在選擇投資時(shí)更青睞的則是股票、基金或債券等理財(cái)產(chǎn)品。

第四，房子成交，賣主大約要付8%-10%的費(fèi)用，包括房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的傭金，各種成交費(fèi)用等，而買主要付各種過(guò)戶費(fèi)用。買了房產(chǎn)，在持有房屋時(shí)若房屋增值了，不需要支付增值稅，一旦房子出手，增值的部分就要交稅了。也就是說(shuō)，出售房子后，若賺錢的話，則需要交獲利（gain）所得稅。這個(gè)稅率就是個(gè)人所得稅的稅率，使用的是超額累進(jìn)稅率，從10%累進(jìn)到35%。以2012年稅率為例，不管是夫妻聯(lián)合報(bào)稅，還是一個(gè)人報(bào)稅，購(gòu)房后一年內(nèi)賣房，房?jī)r(jià)超過(guò)38.835萬(wàn)美元，稅率是35%。如果賣掉了一所房子，賺了40萬(wàn)美元，那么，對(duì)不起，14萬(wàn)美元請(qǐng)交給稅務(wù)局。如果購(gòu)房后想通過(guò)出租獲益，那么要征收房地產(chǎn)出租收入所得稅。出租房地產(chǎn)的收入所得適用個(gè)人所得稅的稅率。需要說(shuō)明的是，在美國(guó)，無(wú)論本國(guó)人或外國(guó)人，如果將屬于自己的房屋出租，其收入都要按有關(guān)法規(guī)繳納個(gè)人所得稅。

第五，也許是最重要的，就是政府不賣地，土地是私人擁有的，價(jià)格是由市場(chǎng)決定的。

綜上所述，李女士賣掉她在北京的一套房子，在美國(guó)休斯敦買入6套房，除去各種稅費(fèi)，每個(gè)月收進(jìn)來(lái)的租金大約只剩下15%了。如果想要收回300萬(wàn)元資金，至少需要50年的時(shí)間，而且這還是對(duì)各項(xiàng)消費(fèi)非常保守的估算。

美國(guó)人不炒房，不是不愿意炒房，而是不敢炒房。一方面是美國(guó)政府利用政策榨干人的貪婪，另一方面是制度法規(guī)讓人不敢貪婪。

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