試析不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)營(yíng)改增存在的問(wèn)題與應(yīng)對(duì)方式

曾東輝

摘要：在國(guó)家政策的鼓勵(lì)和廣大納稅人的積極支持下，國(guó)家稅務(wù)總局在2016年期間陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)若干政策的通知》等文件，不斷對(duì)我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)宏觀形勢(shì)和稅制改革要點(diǎn)進(jìn)行分析和判斷。隨著營(yíng)改增試點(diǎn)范圍的不斷擴(kuò)大，此次稅制改革對(duì)我國(guó)各行業(yè)的影響也在逐步加深。本文立足營(yíng)改增對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)的影響，對(duì)營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)的納稅籌劃管理中的問(wèn)題和應(yīng)對(duì)辦法進(jìn)行了進(jìn)一步的探索。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；不動(dòng)產(chǎn)租賃；問(wèn)題

一、營(yíng)改增對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)的影響

2016年5月起，營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到了包括房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)和金融業(yè)四個(gè)行業(yè)在內(nèi)的絕大部分經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。因此，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境下，企業(yè)發(fā)展中遇到的最主要問(wèn)題就是實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增試點(diǎn)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)行業(yè)新舊稅制銜接與轉(zhuǎn)換，從而實(shí)現(xiàn)新的稅制政策下行業(yè)利好與稅負(fù)下降的實(shí)現(xiàn)。然而，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)來(lái)講，由于建筑業(yè)同房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍內(nèi)的實(shí)踐尚短，在適用稅率、納稅核算和抵扣鏈條的完善等方面都還存在一定的問(wèn)題。在目前營(yíng)改增改革實(shí)踐的推行過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)租賃作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)，由于受到了營(yíng)改增稅制政策的影響，一些行業(yè)內(nèi)企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為受到了極大的影響，導(dǎo)致了我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)放緩的現(xiàn)狀。因此，如何理解此次營(yíng)改增稅制改革政策，發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)企業(yè)涉稅管理中存在的問(wèn)題，加強(qiáng)在新的稅制環(huán)境下企業(yè)的生存與發(fā)展的能力，成為了當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)持續(xù)發(fā)展中面臨的最主要的問(wèn)題。

二、營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)中存在的問(wèn)題

（一）納稅人身份認(rèn)定問(wèn)題

營(yíng)改增后，不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)的適用稅率由之前的5%的營(yíng)業(yè)稅調(diào)整為11%的增值稅，并對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。行業(yè)稅負(fù)呈現(xiàn)明顯上漲的趨勢(shì)。然而，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅政策，年銷售額度不滿500萬(wàn)的企業(yè)可以進(jìn)行小規(guī)模納稅人資質(zhì)的認(rèn)定，取得小規(guī)模納稅人資質(zhì)后，企業(yè)可以按照簡(jiǎn)易計(jì)稅法計(jì)稅，其適用稅率為5%增值稅。對(duì)于個(gè)體工商戶出租住房的收入和個(gè)人出租租房及其他建筑的收入均按照簡(jiǎn)易計(jì)稅法計(jì)稅并采取適用1.5%增值稅的減稅征收稅率。但按照簡(jiǎn)易計(jì)稅法計(jì)稅并繳納增值稅的企業(yè)，在納稅過(guò)程中將不再進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。因此，營(yíng)改增后企業(yè)如何進(jìn)行納稅人資格的認(rèn)定不但會(huì)影響企業(yè)的稅負(fù)壓力，同時(shí)也將成為決定企業(yè)發(fā)展法相的重要影響因素。

（二）異地不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)納稅申報(bào)問(wèn)題

根據(jù)營(yíng)改增后的相關(guān)政策，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)業(yè)務(wù)中不動(dòng)產(chǎn)的所在地同企業(yè)所在地不同的情況需要進(jìn)行增值稅的預(yù)交，否則將無(wú)法繳納增值稅。也就是說(shuō)，若A企業(yè)所在地位X市，在Y市購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)一幢作為寫(xiě)字樓對(duì)外出租，由于A企業(yè)所在地同其出租的不動(dòng)產(chǎn)不再統(tǒng)一地點(diǎn)，因此A企業(yè)在納稅行為發(fā)生時(shí)應(yīng)繳納于正稅款，繳稅額度為企業(yè)租金÷（1+11%）×3%。同時(shí)在完成預(yù)交申報(bào)后，A企業(yè)影響企業(yè)所在地稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行申報(bào)按照正常的增值稅納稅辦法進(jìn)行繳稅活動(dòng)，企業(yè)此時(shí)的應(yīng)繳稅額為企業(yè)租金÷（1+11%）×11%，并在這一過(guò)程中根據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。

（三）不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)租賃復(fù)雜性問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)項(xiàng)目具有相對(duì)的復(fù)雜性，這一特性給行業(yè)內(nèi)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行營(yíng)改增后的改革帶來(lái)一些顯著的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)業(yè)務(wù)范圍主要分為短期租賃業(yè)務(wù)和長(zhǎng)期租賃業(yè)務(wù)兩大類。短期租賃一般用于滿足承租人短期臨時(shí)需要的業(yè)務(wù)，其操作過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單。而同操作相對(duì)簡(jiǎn)單的短期租賃相比，在不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期租賃業(yè)務(wù)中，租賃形勢(shì)分為正常租賃和售后回租兩種主要形式。另外，在不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)上不動(dòng)產(chǎn)分為租賃企業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)和租賃企業(yè)自行開(kāi)發(fā)或委建施工的不動(dòng)產(chǎn)。在上述業(yè)務(wù)范圍中，不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的租金收入和進(jìn)項(xiàng)稅的界定等問(wèn)題，使得營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)的財(cái)務(wù)核算與納稅任務(wù)更加的艱難。

（四）營(yíng)改增實(shí)施后不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)納稅過(guò)渡問(wèn)題

不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)由于前期投入較大，企業(yè)需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置和開(kāi)發(fā)，并提前墊付建筑施工的費(fèi)用。因此，在營(yíng)改增后不懂茶租賃企業(yè)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)投入的大量前期資金難以取得相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅專用抵扣發(fā)票，導(dǎo)致了營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而面臨著由5%營(yíng)業(yè)稅提高至11%的增值稅的問(wèn)題，將會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)的稅負(fù)出現(xiàn)短時(shí)內(nèi)的劇烈增加導(dǎo)致后期企業(yè)稅負(fù)過(guò)重，影響了企業(yè)的財(cái)政狀況和企業(yè)內(nèi)流動(dòng)性資金鏈的彈性，給企業(yè)的持續(xù)發(fā)展帶來(lái)極大的影響。

三、不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)營(yíng)改增后的應(yīng)對(duì)方法與策略

（一）按照不同納稅人身份認(rèn)定進(jìn)行計(jì)稅方式的選擇

營(yíng)改增后，企業(yè)根據(jù)不同的納稅人身份的認(rèn)定按照不同的增值稅稅率完成企業(yè)的納稅活動(dòng)。一般納稅人的不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)的稅率由5%的營(yíng)業(yè)稅調(diào)整為11%的增值稅，但在納稅的同時(shí)可以根據(jù)企業(yè)取得的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票實(shí)現(xiàn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。根據(jù)相關(guān)政策，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生在企業(yè)受到租賃預(yù)收款的當(dāng)天，因此一般納稅人企業(yè)在營(yíng)改增實(shí)施后由于前期準(zhǔn)備不充分的原因，很可能出現(xiàn)由于缺乏必要增值稅專用票據(jù)作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣依據(jù)導(dǎo)致的稅負(fù)突然增加的問(wèn)題。因此，為了防止企業(yè)稅負(fù)壓力突然增大，在企業(yè)進(jìn)行一般納稅人身份認(rèn)定過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票開(kāi)具、補(bǔ)開(kāi)和管理工作，防止企業(yè)稅負(fù)壓力過(guò)大給企業(yè)帶來(lái)不必要的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)于中小型不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)，可以申請(qǐng)小規(guī)模納稅人資質(zhì)的認(rèn)定，根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r，選擇最適合自身未來(lái)發(fā)展的道路和方向。

（二）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)不同業(yè)務(wù)涉稅處理能力

營(yíng)改增后，不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的納稅行為由于受到相關(guān)政策和企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜性的影響，導(dǎo)致了企業(yè)涉稅財(cái)務(wù)管理工作量增加、財(cái)務(wù)管理難度增大的問(wèn)題。因此，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)涉及到的業(yè)務(wù)范圍，企業(yè)財(cái)務(wù)在管理過(guò)程中應(yīng)對(duì)企業(yè)的短期租賃、長(zhǎng)期租賃、直租、售后回租等不懂的租賃項(xiàng)目進(jìn)行分別記賬管理和納稅核算工作。同時(shí)，由于營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)受到異地不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)交稅款申報(bào)的問(wèn)題，對(duì)于企業(yè)異地不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立單獨(dú)的財(cái)務(wù)管理小組進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、核算和申報(bào)工作，防止出現(xiàn)異地租賃過(guò)程中由于不能及時(shí)納稅導(dǎo)致的企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的出現(xiàn)。

（三）合理規(guī)劃營(yíng)改增期間的不動(dòng)產(chǎn)租賃納稅過(guò)渡辦法

目前，隨著營(yíng)改增試點(diǎn)工作的不斷推行及各行業(yè)納稅管理工作的深入推進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)應(yīng)抓住目前營(yíng)改增試點(diǎn)階段的相應(yīng)優(yōu)惠政策完成企業(yè)納稅管理的過(guò)渡性工作。通過(guò)參考較早納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍的有形動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)等，對(duì)企業(yè)在營(yíng)改增試點(diǎn)前已經(jīng)生效的租賃合同和在建項(xiàng)目合同進(jìn)行梳理，對(duì)于可以按照營(yíng)改增前稅制納稅的合同部分，即在2016年4月30日前已經(jīng)生效的合同內(nèi)容和在建項(xiàng)目工程，盡快進(jìn)行申報(bào)并按照要求進(jìn)行稅款的繳納。同時(shí)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增相應(yīng)政策的深入理解，找到適合自身企業(yè)發(fā)展的納稅籌劃辦法，從而實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增階段企業(yè)涉稅管理的平穩(wěn)國(guó)度和營(yíng)改增后企業(yè)稅負(fù)只減不增的改革目標(biāo)。

四、結(jié)束語(yǔ)

出于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)改革調(diào)整的需要，營(yíng)改增是我國(guó)經(jīng)濟(jì)和稅務(wù)管理中不得不面臨的必然趨勢(shì)。隨著營(yíng)改增試點(diǎn)工作在全國(guó)范圍內(nèi)的不斷普及，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)的發(fā)展受到了來(lái)自此次稅制改革的重大影響。為了實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增后企業(yè)稅負(fù)壓力只減不增的目的，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)應(yīng)正視其營(yíng)改增環(huán)境下企業(yè)面臨的稅負(fù)壓力和稅務(wù)問(wèn)題，根據(jù)企業(yè)暴露出的各種問(wèn)題，對(duì)自身的管理進(jìn)行不斷的調(diào)整，最終達(dá)到適應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀形勢(shì)的目的，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)家和企業(yè)共同發(fā)展的雙贏局面。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹星宇. 不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)營(yíng)改增問(wèn)題[J]. 中外企業(yè)家，2016，17：50.

[2]黃鑫，張偉. 不動(dòng)產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)租賃營(yíng)改增政策解析[J]. 財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2016，15：38-42.

（作者單位：深圳市龍華新區(qū)大浪辦事處集體資產(chǎn)管理辦公室）