產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的中西方比較分析

王浩

目前，產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)和旅游經(jīng)營行業(yè)的相結(jié)合的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，也成為中產(chǎn)階級家庭最為青睞的旅游和投資形式。通過闡釋產(chǎn)權(quán)式酒店的起源、涵義及其類型，對中西方產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的環(huán)境、條件進行了分析與比較，對進一步探討我國產(chǎn)權(quán)式酒店的未來經(jīng)營發(fā)展奠定理論基礎(chǔ)。

產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新型的投資模式，它將房地產(chǎn)、酒店、旅游等行業(yè)有機的整合在一起，能夠有效的降低成本，共享資源，眾多消費者和投資者對此青睞有加，形成了一定的市場規(guī)模。20世紀60年代，產(chǎn)權(quán)式酒店起源于西方，主要集中在歐美國家。當時，這些國家的經(jīng)濟發(fā)展比較穩(wěn)定，形成了大量的中產(chǎn)階級家庭。家庭的需求也隨著收入的增加而發(fā)生了變化，由以往滿足溫飽的基本需求開始向休閑娛樂需求轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)了這一變化，在地中海沿岸開發(fā)海濱別墅供歐美的富人滿足度假休閑的需求，銷量大好。但是，大部分海濱別墅在平時都是閑置的，只有房主在工作之余度假時才會來住一段時間，海濱別墅的閑置成本就顯得很高了。為了解決這個問題，降低購置和使用成本，12個法國家庭合買了一套別墅并約定每個家庭在一年中擁有別墅一個月的使用權(quán)，輪流居住。這種方法是一種“Time-share”，即時空共享，既是一種消費模式，也是一種投資形式，將投資與度假休閑緊密的結(jié)合在一起，在一定程度上實現(xiàn)了經(jīng)濟資源共享，形成了產(chǎn)權(quán)式酒店的雛形。

資料表明，目前全球大約有540萬個家庭在產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)網(wǎng)絡(luò)上注冊并參與，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售額達67.2億美元。最近十年以來，全球產(chǎn)權(quán)式酒店以每年平均15%的速度不斷遞增，產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)和旅游經(jīng)營行業(yè)的相結(jié)合的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，也成為中產(chǎn)階級家庭最為青睞的旅游和投資形式。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店的涵義及其類型

產(chǎn)權(quán)式酒店是商業(yè)性酒店與產(chǎn)權(quán)式房地產(chǎn)項目的有機結(jié)合，具有多方面資源整合的優(yōu)勢，也是酒店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)尋求創(chuàng)新經(jīng)營模式和方法的有效嘗試。具體來說，產(chǎn)權(quán)式酒店是指酒店開發(fā)商將酒店的單位、客房作為獨立產(chǎn)權(quán)單位向投資者出售，投資者購買后即擁有該單位、客房的產(chǎn)權(quán)，但是并不長久的在該酒店客房居住，而是將其委托給酒店開發(fā)商或者酒店管理公司進行經(jīng)營，每年根據(jù)該客房出租情況進行利潤分紅，客房的產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押與贈與，投資者也可以自主的選擇該產(chǎn)權(quán)客房的使用方式，產(chǎn)權(quán)式酒店主要由以下幾種類型。

（1）時權(quán)型：酒店開發(fā)商將酒店單位、客房的使用時間進行分割并出售不同時間的使用權(quán)，消費者擁有一定時間在該酒店客房居住的權(quán)利。這是產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展初期的主要類型。

（2）純產(chǎn)權(quán)型：產(chǎn)權(quán)式酒店采用的普遍類型，酒店開發(fā)商將酒店單位、客房的產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者獲得產(chǎn)權(quán)后將客房委托給管理公司進行日常出租經(jīng)營與管理，逐年獲得回報，并可以預(yù)期增值而進行投資回收。

（3）住宅型：一般是指養(yǎng)老型的產(chǎn)權(quán)式酒店，投資人購買了酒店客房產(chǎn)權(quán)后，在退休養(yǎng)老之前委托酒店管理公司進行經(jīng)營而取得投資回報，待退休后用于養(yǎng)老長期居住。在產(chǎn)權(quán)人去世后，該物業(yè)可以由酒店管理公司回購并進行再次出售，產(chǎn)權(quán)人的家人可以取得該收益。

（4）時值度假型：指一種純休閑消費型的酒店，消費者不擁有酒店的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，而是通過積累或者購買一定數(shù)量的“積分”在不同時間、不同地點和不同檔次的度假酒店獲得免費住宿或者換取更大的折扣、優(yōu)惠與更多選擇權(quán)。

二、西方產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展特點

（一）中產(chǎn)階級的崛起奠定產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的龐大客戶基礎(chǔ)

隨著西方工業(yè)化國家的經(jīng)濟不斷發(fā)展，社會財富不斷積累與增長，中產(chǎn)階級數(shù)量和規(guī)模不斷擴增，社會、家庭、個人對于旅游休閑度假的需求越來越強烈，同時這也刺激和提高了中產(chǎn)階級的消費者與投資者對于旅游商業(yè)房地產(chǎn)的投資熱度。歐美國家的產(chǎn)權(quán)式酒店既有兼顧旅游度假休閑與房地產(chǎn)投資的純產(chǎn)權(quán)型，也有以純粹的旅游休閑度假為目的的時權(quán)型酒店，也包括一些投資信托項目，這些項目以旅游商業(yè)地產(chǎn)為主要投資對象，尤其是產(chǎn)權(quán)式酒店的地產(chǎn)建設(shè)投資居多，普通投資者可以參與投資，獲得與實力較強的投資公司或機構(gòu)同等的投資回報率。

（二）地理位置優(yōu)勢保證產(chǎn)權(quán)式酒店的持續(xù)獲利能力及未來發(fā)展

國外產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)大部分選擇在擁有獨特的自然風光、怡人的氣候條件、良好的基礎(chǔ)設(shè)施以及豐富的旅游資源的地區(qū)。一般具備充足的陽光、清澈的海水和優(yōu)質(zhì)的海灘。一般情況下，產(chǎn)權(quán)式酒店的地理位置越優(yōu)越，其可持續(xù)獲利的能力越強，未來發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g就越大；而從投資者的角度看，酒店位置越好，客房需求量越大，酒店可以獲得的星級評價越高，投資者收益的安全性和持續(xù)性就越強。

（三）分時度假消費的配套確保產(chǎn)權(quán)式酒店資源的充分利用

分時度假的消費者每年購買固定度假時段的酒店客房的使用權(quán)，固定度假時段一般不會太長，產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商可以將酒店單位、客房的使用權(quán)按較小的時間單位（如一周）進行分段銷售，使用權(quán)的期限可以很長（如二十年、三十年等）或根據(jù)合同約定，確保了產(chǎn)權(quán)式酒店資源的充分利用。消費者還擁有將自己購買的時段使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、贈與等一些列權(quán)益，并擁有酒店公共設(shè)施配套的優(yōu)惠使用權(quán)利。隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展和信息共享，消費者還可以將自己購買的酒店客房分時度假權(quán)在無法進行消費時通過分時度假網(wǎng)絡(luò)與另一家酒店客房的分時度假使用權(quán)進行等值交換，享受異地消費，使產(chǎn)權(quán)式酒店具有了更大的吸引力。

三、我國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展特點

20世紀90年代，分時度假的概念開始傳入國內(nèi)，逐漸演變?yōu)榕c我國國情相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式酒店形式。我國產(chǎn)權(quán)式酒店的出現(xiàn)源于房地產(chǎn)市場的低迷，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的過度開發(fā)而消費需求和水平不足，導致房地產(chǎn)市場供過于求，大量房產(chǎn)空置，資源被浪費。海南省為了擺脫房地產(chǎn)市場困境，盤活空置樓盤，快速回籠資金，率先將產(chǎn)權(quán)式酒店模式引入國內(nèi)。1999年10月，“南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心”開業(yè)，這是全國首家產(chǎn)權(quán)式酒店，標著著產(chǎn)權(quán)式酒店正式進入國內(nèi)市場，更新了房地產(chǎn)投資的思維與理念，將房產(chǎn)與海南旅游支柱行業(yè)緊密結(jié)合，成為海南經(jīng)濟的新增長點。

《中國產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告前瞻》中指出，我國自2010年起為穩(wěn)定房價出臺了一系列的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，使房產(chǎn)價格的增長速度明顯放緩。這使我國房地產(chǎn)投資者的預(yù)期利潤下降，開始尋求轉(zhuǎn)移投資至更好地增長點，兼具住宿與投資的雙重特點產(chǎn)權(quán)式酒店成為房地產(chǎn)投資者關(guān)注的新的目標。此外，隨著我國居民生活與消費水平的不斷提高，旅游業(yè)得以迅速發(fā)展，尤其是我國實行休假黃金周制度以后，人們的休閑、度假旅游需求激增，旅游也不再局限于傳統(tǒng)的旅游觀光，轉(zhuǎn)而開始追求休閑度假的旅游體驗。產(chǎn)權(quán)式酒店能夠為消費者的休閑度假旅游提供最為經(jīng)濟實惠和便捷的住宿，因此，在國內(nèi)的眾多旅游城市得以迅速發(fā)展。目前，我國產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量規(guī)模在1000家以上，比2010年增長了近50%，遍布全國26個省、自治區(qū)和直轄市。

與西方產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展相比較，我國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展特征主要有以下幾個方面。

（一）分時度假理念逐漸被接受

隨著改革開放和我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，產(chǎn)生了大量的中產(chǎn)白領(lǐng)階層，他們具備一定的消費能力和超前的消費觀念，有較為強烈的投資欲望；另一方面，白領(lǐng)階層由于工作壓力較大，迫切需要以休閑度假為目的的旅游放松身心。消費能力的增強與休閑度假的需要為產(chǎn)權(quán)式酒店帶來了發(fā)展商機，同時，在這些白領(lǐng)階層的帶動下，分時度假的理念也逐漸被人們所接受。

（二）相關(guān)市場制度、法律法規(guī)需要進一步規(guī)范

雖然國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場已經(jīng)形成并以較快的速度發(fā)展，但是仍然需要進一步規(guī)范，建立起相關(guān)的市場制度和法律法規(guī)。隨著全球經(jīng)濟一體化的進程，我國國際商務(wù)活動日益頻繁，旅游業(yè)也不斷繁榮，推動了產(chǎn)權(quán)式酒店市場的長足發(fā)展。世界旅游組織指出，2020年我國將成為世界最大的旅游目的地國家，中國的游客預(yù)計將達到1.4億人次，這些游客為產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營提供了大量的客源基礎(chǔ)。但是，部分產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營失敗的教訓帶來的啟示是市場形成后的進一步完善需要相關(guān)的市場制度、法律法規(guī)的約束與規(guī)范，可以進一步增強投資者對于產(chǎn)權(quán)式酒店投資的安全感和投資信心，提高投資熱情，形成產(chǎn)權(quán)式酒店市場運作的良性循環(huán)。

（三）分時度假體系有待進一步成熟與不斷創(chuàng)新

相比西方國家分時度假體系來說，我國的分時度假體系還有待于進一步完善。國外的分時度假酒店網(wǎng)絡(luò)可以向產(chǎn)權(quán)式酒店客房的投資者提供度假權(quán)的交換服務(wù)，充分體現(xiàn)了這種模式的吸引力。而我國的分時度假公司相對數(shù)量較少，參與全球最大分時度假交換體系RCI的中國酒店也僅僅有20家上下，產(chǎn)權(quán)式酒店的度假權(quán)交換受到很大的限制，無法形成網(wǎng)絡(luò)和規(guī)模，大大削弱了產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力，也導致資源的閑置和浪費。對此，應(yīng)該對國內(nèi)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)式酒店資源加以充分利用，通過同業(yè)之間的橫向協(xié)作和廣泛聯(lián)合，建立分時度假網(wǎng)絡(luò)，逐步實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店分時度假權(quán)的自由選擇和交換，可以更進一步提高投資回報率和增強產(chǎn)權(quán)式酒店的聯(lián)合競爭優(yōu)勢。

產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)企業(yè)為尋求新的利潤增長點而將房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)兩者有機結(jié)合創(chuàng)新的房產(chǎn)開發(fā)模式，響應(yīng)了投資型房地產(chǎn)需求的大幅度增長，推動酒店業(yè)經(jīng)營模式的創(chuàng)新，是新型的旅游消費和投資模式。國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店由于引入時間短，經(jīng)驗不足，需要積極發(fā)現(xiàn)問題并思考解決對策，進一步完善相關(guān)法律法規(guī)，保障該創(chuàng)新業(yè)態(tài)健康發(fā)展。

（作者單位：三亞航空旅游職業(yè)學院旅游與酒店管理系）