淺析市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)估價(jià)問題

閻淳

摘要：作為房地產(chǎn)工作中的關(guān)鍵性部分，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展以及和諧發(fā)展具有非常重要的作用。市場經(jīng)濟(jì)日漸發(fā)展使得估價(jià)工作人員積極參與到房地產(chǎn)估價(jià)工作中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行合理估計(jì)，為房地產(chǎn)估價(jià)判斷以及推測(cè)提供保障。本文對(duì)市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)估價(jià)存在的問題作了分析，提出了市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)策，為提升房地產(chǎn)估價(jià)有效性打下良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：市場經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn) 估價(jià) 問題 對(duì)策

一、前言

市場經(jīng)濟(jì)日漸完善促使房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)工作在其中具有越來越重要的作用，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了巨大的機(jī)遇。作為一種社會(huì)性中介活動(dòng)，房地產(chǎn)估價(jià)主要實(shí)際由于房地產(chǎn)市場信息不平衡性以及不對(duì)稱性所產(chǎn)生的社會(huì)需求，無論是房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)交換、房地產(chǎn)拍賣、房地產(chǎn)征用、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)合并等等，同時(shí)還涉及到企業(yè)合資、企業(yè)承包經(jīng)營、企業(yè)合并等等，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)在其中具有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性非常強(qiáng)并且涉及范圍非常廣，使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性非常強(qiáng)。市場經(jīng)濟(jì)影響下，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)具有非常重要的作用，從房地產(chǎn)市場角度分析來看，需要構(gòu)建和平貿(mào)易發(fā)展模式，保證市場秩序合理性以及有序性，為房地產(chǎn)估價(jià)正?；约耙?guī)范化提供保障，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)具有非常重要的影響。

二、市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)估價(jià)存在的問題

（一）房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)存在著不健全

從目前的發(fā)展來看，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在著，但是并不是屬于專業(yè)化房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，甚至一部分估價(jià)結(jié)構(gòu)以及估價(jià)工作人員自身并不具備估計(jì)資質(zhì)。雖然我國針對(duì)房地產(chǎn)制定了相關(guān)法律法規(guī)，但是卻并沒有提出針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)，因此往往只能夠規(guī)范供給主體，但是對(duì)于估價(jià)市場供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長估價(jià)市場發(fā)展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價(jià)市場發(fā)展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)估價(jià)工作的可持續(xù)發(fā)展受到影響。由于在房地產(chǎn)估價(jià)方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規(guī)定，因此，房地產(chǎn)估價(jià)工作的順利進(jìn)行受到了非常大的影響。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)工作人員綜合素質(zhì)不高

我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的起步時(shí)間非常晚，這就使得從事房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)人員并沒有達(dá)到預(yù)期數(shù)量，實(shí)際的技術(shù)能力以及專業(yè)素質(zhì)水平也并不是非常理想，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)水平受到了影響。我國房地產(chǎn)的估價(jià)主要是采用職業(yè)資格認(rèn)證工作制度，從事房地產(chǎn)估價(jià)工作的專業(yè)人員需要經(jīng)過國家統(tǒng)一的資格考試，在成績合格之后才能夠獲得職業(yè)資格證。從目前來看，一部分估價(jià)技術(shù)工作人員綜合素質(zhì)不高使得其從注冊(cè)資金方面弄虛作假，嚴(yán)重的影響到估價(jià)工作人員的估值技術(shù)以及房地產(chǎn)整體掛機(jī)質(zhì)量，同時(shí)也不能夠真實(shí)反映出估價(jià)師資歷以及水平，房地產(chǎn)估價(jià)師缺乏工作熱情以及工作動(dòng)力，鼓勵(lì)其提升自身專業(yè)素養(yǎng)更是難上加難。作為一名合格房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員，需要不斷研究執(zhí)業(yè)過程，不斷突破自身，提升自身專業(yè)水平，為房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量提供保障。

（三）房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管工作力度不足

從目前發(fā)展來看，一部分監(jiān)督管理工作部門由于改制使得評(píng)估結(jié)構(gòu)往往與管理工作部門之間構(gòu)建練習(xí)，但是由于雙重身份以及公司兼營等使得其背離了改制工作目標(biāo)，特別是一部分行政工作部門在實(shí)際工作中往往存在著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展行為以及發(fā)展心態(tài)，存在著執(zhí)行活動(dòng)有效性不強(qiáng)的現(xiàn)象，進(jìn)而權(quán)錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預(yù)使得市場競爭呈現(xiàn)出不公平性，房地產(chǎn)估價(jià)市場存在著混亂。從目前房地產(chǎn)估價(jià)市場來看，缺乏專業(yè)性、高水平專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師。在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)過程中，往往開設(shè)的勞動(dòng)人事檔案轉(zhuǎn)移證明以及社會(huì)保險(xiǎn)證明都存在著虛假性，往往空頭的資產(chǎn)評(píng)估師為其作弊使得資格驗(yàn)證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監(jiān)管工作，使得并沒有獲取法律認(rèn)可評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)際數(shù)量不斷增加，特別是掛靠現(xiàn)象非常嚴(yán)重，這就需要結(jié)合目前的工作來強(qiáng)化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管工作陷入形式化。

三、市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)策

（一）構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)

在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展過程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際情況來構(gòu)建更加完善房地產(chǎn)估價(jià)法律體系，同時(shí)還需要結(jié)合目前房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)際情況制定房地產(chǎn)估價(jià)的針對(duì)性法律法規(guī)，明確房地產(chǎn)估價(jià)在市場經(jīng)濟(jì)工作中的重要作用，嚴(yán)格的規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)組織結(jié)構(gòu)以及實(shí)際的審批程序，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的違法行為以及違規(guī)行為制定有效的懲處工作標(biāo)準(zhǔn)。此外，還需要明確不同業(yè)務(wù)工作部門實(shí)際評(píng)估工作，為公平競爭提供有效保障?？傊?，需要不斷提升房地差估價(jià)組織能力以及估價(jià)準(zhǔn)確性，提升估價(jià)市場競爭力，充分利用法律手段來為房地產(chǎn)估價(jià)市場正常運(yùn)行提供有效保障?？傊?，需要針對(duì)放點(diǎn)產(chǎn)估價(jià)市場來構(gòu)建信息反饋工作機(jī)制，促使房地產(chǎn)估價(jià)工作能夠居于社會(huì)監(jiān)督下，同時(shí)也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)糾紛提供法律依據(jù)。

（二）重視房地產(chǎn)估價(jià)市場規(guī)范性

市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)出獨(dú)特性，房地產(chǎn)估價(jià)也并不只考慮到房地產(chǎn)價(jià)值，還需要涉及到其他方面的內(nèi)容，這就對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員提出了更大的挑戰(zhàn)。因此，估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價(jià)的質(zhì)量。為了能夠做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，房地產(chǎn)市場規(guī)范性具有非常重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)工作人員需要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，堅(jiān)持公正原則和客觀原則，提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)水平以及整體素質(zhì)。為了能夠保障房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的合理性和科學(xué)性，房地產(chǎn)評(píng)估工作人員需要結(jié)合房地產(chǎn)市場運(yùn)行要求以及房地產(chǎn)運(yùn)行原則，保證房地產(chǎn)估價(jià)組織以及房地產(chǎn)估價(jià)個(gè)人獨(dú)立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員工，對(duì)于非法的房地產(chǎn)估價(jià)工作，需要加大實(shí)際的調(diào)查工作力度以及實(shí)際出發(fā)工作力度，嚴(yán)厲處罰哪些制造不實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的工作人員，同時(shí)還需要將不良記錄更新到個(gè)人檔案中。諸如，對(duì)于虛假報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)事人造成巨大損失的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者是房地產(chǎn)估價(jià)個(gè)人還需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，進(jìn)而樹立法律權(quán)威性，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展提供保障。

（三）提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)以及整體素質(zhì)

作為一項(xiàng)全面性、靈活性以及繼承性系統(tǒng)，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展具有非常重要的影響?？紤]到房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)以及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)工作實(shí)際上并不只是房地產(chǎn)價(jià)值的估值，業(yè)務(wù)拓展對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員提出了更高的要求。房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的也睡水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量。在房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的培養(yǎng)過程中，不僅需要培養(yǎng)其公正原則和客觀原則，對(duì)其專業(yè)素養(yǎng)以及基本素質(zhì)等具有更高的要求。諸如，房地產(chǎn)估價(jià)工作人員需要具備政策法律中關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的職業(yè)道德素養(yǎng)以及誠信觀念，提升房地產(chǎn)評(píng)估工作人員語言文字的表達(dá)能力，促使其能夠更加熟練掌握評(píng)估工作方法，提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而做好房地產(chǎn)估計(jì)的全面工作，為房地產(chǎn)估價(jià)工作的客觀性以及合理性提供保障。

（四）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)估價(jià)管理體制

為了能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)的健康發(fā)展提供保障，在實(shí)際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的全程性管理工作模式。政府在房地產(chǎn)估價(jià)市場發(fā)展中具有宏觀調(diào)控作用，這就需要縷清房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中政企事之間關(guān)系，構(gòu)建專業(yè)組織來有效規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估工作。因此，為了能夠完善房地產(chǎn)估價(jià)管理工作體制，政府需要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)工作人員的行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)市場的全面發(fā)展，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可替代的部分，但是房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)行工作系統(tǒng)卻無法有效滿足市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展需求，不利于房地產(chǎn)估價(jià)健康發(fā)展。因此，需要結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展情況來規(guī)范行業(yè)操作流程以及操作制度，及時(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠嚴(yán)格尊重相關(guān)法律法規(guī)。為了能夠促進(jìn)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展，需要發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)工作的重要作用，為房地產(chǎn)估價(jià)可持續(xù)發(fā)展提供保障。因此，為了能夠保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有效發(fā)展，需要充分發(fā)揮相關(guān)法律法規(guī)的依托作用，結(jié)合行業(yè)發(fā)展實(shí)際來做好監(jiān)督工作，引導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范性、有序性以及穩(wěn)定性發(fā)展。

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