淺談城市舊住宅區(qū)整治改造實踐經(jīng)驗

陸強

摘 要：本文從舊住宅區(qū)整治改造業(yè)績、特色、重點等方面提出整治改造辦法和思路，從而確保舊住宅區(qū)整治改造得以順利進行并取得最佳效果。

關鍵詞：舊住宅區(qū)；整治改造業(yè)績、特色、重點

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A

一、小區(qū)概況

上馬墩南片小區(qū)共計舊住宅41萬m2，范圍是上馬墩南片塔影一村、二村、春暉新村、靖海新村，共有樓房150幢，大門339個，總戶數(shù)5691戶。上馬墩南片小區(qū)由上馬墩街道管轄，分屬春暉、塔影、靖海3個社區(qū)，小區(qū)北至上馬墩路，南至塔影河，西至振奮路，東至江海路高架。

二、整治改造業(yè)績

通過舊住宅區(qū)整治改造，小區(qū)環(huán)境面貌出現(xiàn)了五大變化：

1.房屋維修——由“舊”到“新”的變化

鋪設屋面防水層60000m2、翻做隔熱板45000m2，解決了房屋屋面滲漏嚴重，隔熱板大部分破損問題。粉刷外墻涂料23萬m2，修補外墻19000m2，粉刷樓梯間339個大門，大車庫6個，修補陽臺大刀片16000m2，更換外落水管2550m，消除了房屋外墻面滲水，樓道內(nèi)墻面臟亂，南北陽臺大刀片損壞嚴重的現(xiàn)象。通過對房屋內(nèi)外的整修，小區(qū)居住環(huán)境煥然一新，延長了房屋的使用壽命。

2.市政道路——由“洼”到“平”的變化

新鋪瀝青路面40893m2，新鋪、翻做砼路面4800m2，鋪設塑料波紋排水管2600m，解決了原小區(qū)道路狹窄、坑洼不平、常年積水、交通不暢問題；新鋪路面?zhèn)仁?9880m，新鋪路平石28584m2，新鋪彩色草坪磚11492m2，解決了原有側(cè)平石、草坪磚、花壇殘缺破亂的狀況?，F(xiàn)在，小區(qū)路面平整，排水順暢，側(cè)石成線，彩色草坪磚線條流暢。

3.環(huán)衛(wèi)管線——由“堵”到“通”的變化

小區(qū)原有雨污水排水管道陳舊老化，淤塞問題嚴重。環(huán)衛(wèi)調(diào)整補缺，更換排污管道，新建、翻建污水管1900m，新建了磚砌化糞池90只，改建化糞池355只，更換圈蓋1280付，新做檢查井、攔污井1490座，清坑370座，消除了眾多化糞池排污不暢、糞水外溢，以及窨井破損、部分住宅樓缺少化糞池等現(xiàn)象。

4.綠化景觀——由“粗”到“精”的變化

小區(qū)原有綠化品位不高，樹種單一，樹木常年影響居民采光。通過精心設計規(guī)劃，修剪了喬木2500株，灌木、雜草4000m2，新增喬灌木1000株，移植灌木150株，種植草坪40000m2，平整綠地50000m2，新村綠化結(jié)構(gòu)更合理、層次更豐富。新組建3000m2的景觀帶1個，改造500m2～1000m2的大游園兩個，新建、改造300m2以下的小游園5個，改造局部休閑場地15個，增設休閑亭3個，廊架3個，休閑桌椅150多套，為居民提供了休閑和交流的場所。拆除院外違法搭建83處，整治院內(nèi)搭建20多處，恢復綠地1100多m2。通過改造，提高了小區(qū)的綠化品位，方便了居民休閑活動，得到了居民的一致好評。

5.配套設施——由“缺”到“全”的變化

新增設草坪磚停車位800個，通過路面硬化合理利用劃線停車位150個，解決了老新村汽車隨意停放，停車位嚴重不足的問題。

原小區(qū)內(nèi)出入口多，值班室不完善，宣傳欄、小區(qū)標牌等規(guī)格不一，影響小區(qū)整體美觀。此次改造新做大門4個、改建大門5個，新建值班室4間，改建值班室5個，新建改建配套用房1200m2，翻建危險圍墻150m。增設攔道器8付，新增閱報欄、宣傳欄12個，小區(qū)示意圖9塊，公示欄9個，緩解了小區(qū)配套用房、配套設施不足的困難。

三、整治改造特色

1.把社情民意貫穿在整治改造的全過程。先后召開群眾座談會9場。在整治改造前期，街道、社區(qū)安排居民群眾參觀已整治改造過的小區(qū)，讓他們認識到支持整治改造將給他們的生活帶來巨大變化。在調(diào)查摸底階段，整改辦先后聽取街道、社區(qū)干部和居民代表對整治改造的總體看法和具體意見，并將40多條合理意見落實在整治改造方案中。在整治改造開始階段，整改辦分社區(qū)召開居民座談會，答復了居民整治改造前提出的意見，詳細介紹整治改造方案。在整治改造施工階段，整改辦創(chuàng)新管理方式，設置工作聯(lián)系單，讓街道、社區(qū)干部及居民群眾做信息員、監(jiān)督員，委托社居委全面收集，重點聽取居民對工程質(zhì)量和細節(jié)處理的意見，并隨時改進。在竣工前夕，整改辦再次召開了居民座談會，將50多個個別維修問題在驗收前一一解決。

2.以景觀美化、文化休閑設施建設來提升小區(qū)品位。整改辦把美化小區(qū)環(huán)境景觀，打造園林式小區(qū)作為一項重點，精心設計、精心施工。8個大小游園全部單獨再設計，結(jié)合現(xiàn)場實際情況和居民需求，完善設施，精心搭配植物。如：把雪松路旁零散空閑場地組合起來，建成沿路景觀帶，長達150多m，面積達3000多m2，形成大片庭院式游園景點；在上馬墩南片主出入口建設3處游園，一處精心建設一座仿古亭，并配以古馬，挖掘恢復了“上馬墩”地名的典故；一處為紫藤長廊，方便老人休閑；另一處設置健身器材，方便鍛煉。這些富有人文內(nèi)涵的游園，配以房前屋后的各類綠化，改變了原本布局不合理、雜亂無章的面貌，打造出一個“樓在綠中座、人在花間笑”的宜居小區(qū)。

3.以滿足行車通暢及停車需要為代表，最大限度地完善小區(qū)使用功能。首先行車通暢、車輛有序停放是舊住宅區(qū)整治改造必須妥善解決的問題。整改辦全面擴建小區(qū)4個主出入口，盡量拓寬主次干道，小區(qū)道路全部黑色化，大量增加汽車停車位，保證車輛有序停放、順暢通行。其次，建設的配套用房提供給小區(qū)保潔員集中居住，改善了他們的生活條件。第三，水、電、燃氣、郵政、路燈等項目，整改辦積極溝通，多方聯(lián)系，在相關部門的大力支持下，最大限度地完善了小區(qū)的各項使用功能，消除了轄區(qū)居民日常生活居住中的一些安全隱患。

4.以嚴格管理做到安全文明施工，保證工程質(zhì)量。通過合理安排工期，采取先地下，地面、房屋交叉施工的辦法，市政完成一塊，綠化進場平整一塊，輪換加班，同時及時清運垃圾，定期灑水，盡量保持小區(qū)面貌的整潔，盡量減少因施工對居民生活的影響。嚴格按照設計圖紙和技術規(guī)范施工，嚴格按規(guī)定向施工單位收取周、月施工計劃等文件資料，督促各施工單位安全施工，文明施工，按計劃完成工作量，做到施工原始資料的積累和保存與施工進度基本同步。在施工組織環(huán)節(jié)上加大創(chuàng)新力度，每周召開施工例會，根據(jù)現(xiàn)場實際情況及居民提出的意見，進行局部優(yōu)化調(diào)整，最大限度地滿足居民的合理要求。

四、整治改造重點

1.群眾滿意是整治改造工作的最終體現(xiàn)

“和諧”改造強調(diào)以人為本、公眾參與，整改辦堅持貫徹“以人為本”的思想，一切工作緊密圍繞最大限度滿足居民群眾要求來開展。整治改造施工前，印發(fā)了告居民書，在小區(qū)主出入口和樓道大門口張貼告示。向居民群眾送達聯(lián)系卡800張，隨時聽取意見。本次整治改造，共召開居民代表座談會達9場，座談會分為整治改造前、中、后分批召開，把整治改造的當前情況、規(guī)劃框架及目標要求，向居民群眾詳細解釋，共收到群眾意見問題336個，并依次解答解決。整改辦與居委會多次召開居民小組長會議，層層發(fā)動，協(xié)助整改辦做好群眾工作。整改辦工作人員，在整治改造施工期間耐心接待好每一位住戶，認真聽取群眾提出的問題和要求，逐一解決。群眾意見有地方反映，及時得到采納，對整治改造工作的滿意度越來越高，能夠自覺珍惜整治改造成果。

2.精心組織是舊住宅區(qū)整治改造工作的堅實基礎

面對工作量大、交叉作業(yè)多的困難，整改辦精心組織，周密協(xié)調(diào)，確保工程的安全、質(zhì)量和進度。每周的工作例會上，各施工單位相互協(xié)調(diào)和合作，并做到責任明確、進度公示、安全質(zhì)量管理網(wǎng)絡健全。監(jiān)理和跟蹤審計單位提出各種意見和要求，共同抓好安全和質(zhì)量。整改辦精心組織施工，為整治改造工作安全無事故、按時保質(zhì)完成打下了堅實基礎。

3.各方配合是舊住宅區(qū)整治改造工作的推動力量

舊住宅區(qū)整治改造是一項系統(tǒng)工程，方方面面的配合支持推進了這項工作的順利進行。房修、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化等工種在施工中互相配合、互諒互讓、不講條件；街道、社區(qū)全力做好拆違、宣傳發(fā)動、協(xié)調(diào)等工作；工程管理人員、監(jiān)理堅持在現(xiàn)場巡查，落實安全措施，保證工程質(zhì)量、進度；廣大群眾對整治改造工作造成的不便也給予了充分的理解和配合；供電、供水、燃氣、路燈等部門施工按期完成，遇到問題快速反應，為小區(qū)整治改造提供便利。各方的配合匯聚成整治改造工作的推動力量。

4.強化長效管理來鞏固舊住宅區(qū)的整治改造成果

在抓好整治改造的同時，街道、社區(qū)積極研究并落實了長效管理措施，鞏固整治改造成果。小區(qū)健全業(yè)主委員會工作，整合管理力量，動員群眾。整治改造后小區(qū)停車位大幅增加，加強了小區(qū)管理的造血功能。在整治改造竣工前，街道、社區(qū)、業(yè)主委員會一起討論小區(qū)管理方案，強化保潔、保安等各項管理，完善監(jiān)督機制，同時廣泛宣傳長效管理消費意識，促使小區(qū)的物業(yè)管理水平不斷提升。

參考文獻

[1]曹秋實.舊城區(qū)改造規(guī)劃的探析[J].河南建材，2016（1）：89-99.