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    淺析我國不動產(chǎn)公證制度的引入與適用

    2017-01-27 11:01:39
    法制博覽 2017年13期
    關(guān)鍵詞:公證物權(quán)變動

    白 靜

    青海省西寧市夏都公證處,青海 西寧 810000

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    淺析我國不動產(chǎn)公證制度的引入與適用

    白 靜

    青海省西寧市夏都公證處,青海 西寧 810000

    關(guān)于不動產(chǎn)的最優(yōu)化立法始終是人們所共同追求的終極目標之一,設(shè)立國家對不動產(chǎn)物權(quán)進行統(tǒng)一的登記和管理,是近現(xiàn)代各國普遍適用的一種旨在保護不動產(chǎn)變動的管理制度。但任何一種制度的制定和實施都有其存在的必要和優(yōu)勢,同時每種制度又都存在著自身的缺陷和不足,也正因為此,作為我國不動產(chǎn)物權(quán)公示的一種手段,保障社會不動產(chǎn)交易安全和高效的不動產(chǎn)登記制度在現(xiàn)實運用中也存在著不足和缺陷。本文目的為如何避免這種因缺陷和不足而產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動登記所帶來的消極后果,達到登記的法律效果,從而為今后我國不動產(chǎn)登記條例實施過程中政府必須要面對和解決的一大現(xiàn)實問題。

    不動產(chǎn);公證制度;引入;適用

    一、不動產(chǎn)公證制度存在的問題

    盡管我國在《物權(quán)法》和之后的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中逐漸廓清了不動產(chǎn)物權(quán)登記的審查模式及建立了統(tǒng)一的登記制度。但不可否認的是,在整個物權(quán)法頒布實踐過程中,在不斷彌補物權(quán)制度缺失的同時,不動產(chǎn)公證制度也存在著一些問題。

    (一)不動產(chǎn)登記制度自身局限性

    從不動產(chǎn)登記制度自身來看,物權(quán)變動法則是物權(quán)法的焦點問題之一。如前所述,建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度和辦法是立法者的追求,也是我國《物權(quán)法》的更深一層次的要求。但由于目前我國有些公權(quán)力部門分權(quán)存在著不盡合理的現(xiàn)象,權(quán)力疊加交叉運行的情況仍然相對嚴重,這就造成我國2007年實施的《物權(quán)法》中對不動產(chǎn)登記的規(guī)范的籠統(tǒng)模糊性。僅僅在第十條中提到:國家要對不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、損益實行統(tǒng)一的登記制度。但統(tǒng)一登記的方式是什么、程序怎樣、登記機構(gòu)是哪一個,沒有做進一步說明。不動產(chǎn)登記“多頭管理、各自為政”的局面沒有從根本上得到有效解決。

    (二)不動產(chǎn)登記主體存在弊端

    從不動產(chǎn)登記主體的設(shè)定上來分析,國家之所以設(shè)立不動產(chǎn)登記制度,更多的是處于對社會的穩(wěn)定和公共共同利益的考慮,無論是采取對抗要件或是生效要件的方式,其目的都是為了限制交易雙方當(dāng)事人按照“私權(quán)自治”的隨意交易,實現(xiàn)宏觀調(diào)控和優(yōu)化配置重要社會資源的目的,因此不動產(chǎn)登記具有公法的色彩。

    對于這種由國家或政府作為民事主體而參與到民事交易的行為,無論是在理論上還是在實踐中,都不宜繼續(xù)由國家設(shè)立的登記機構(gòu)來完成對物權(quán)變動的原因兼目的的登記審查,為了保障公平原則,就必然需要引入獨立第三方的力量來制衡這種確已存在的不平衡。

    二、不動產(chǎn)公證制度的適用探討

    通過上述分析我們可以看出不動產(chǎn)公證制度的引入存在的問題和必要性,但是不是所有引入的制度都是符合我國的國情的,所以針對我國實際國情,對于完善不動產(chǎn)公證制度我們提出以下幾點建議:

    (一)強化不動產(chǎn)登記公證書的證據(jù)效力

    《公證法》對公證性質(zhì)最終定位為:依法獨立行使公證職能并承擔(dān)民事責(zé)任的不以營利為目的證明機構(gòu),公證屬于法律職業(yè)共同體中的一部分筆者前面已經(jīng)進行了充分論證。但由于我國《公證法》并沒有規(guī)定法定公證事項,而是留于民商實體法中去解決。但從實體法的制定來看,往往一個實體法除了立法本身是一個不斷研究、論證、起草過程中,還是一個聽取各方面的意見,平衡相關(guān)群體的利益,整合各利益主體博弈結(jié)果的過程。也正因利益因素的存在,使得將公證寫入相關(guān)實體法中似乎比較困難。

    公證行業(yè)要求的不是新增加某種權(quán)利,而只是要求進而明確法律已有的效力和程序,因此在物權(quán)登記變動的非訴領(lǐng)域內(nèi),加強公證證明效力和程序則是相對比較可行的。

    (二)不動產(chǎn)公證制度加強強制公證

    把公證制度引入不動產(chǎn)登記審查當(dāng)中的一個重要原因就是用于彌補不動產(chǎn)登記制度自身的不足,從而保障交易的公平和安全。而不動產(chǎn)作為關(guān)系民生、與民眾息息相關(guān)的重大經(jīng)濟事項,不動產(chǎn)變動的安全與否不僅關(guān)系到社會穩(wěn)定和發(fā)展,同時不動產(chǎn)物權(quán)變動也是民事領(lǐng)域中“意思自治”原則的最直接、最根本的體現(xiàn)。因此,對不動產(chǎn)物權(quán)變動的所有原因行為我們不要求、也沒必要一概地進行公證,但對涉及不動產(chǎn)的贈與、遺囑(遺贈)、繼承等這些法律關(guān)系復(fù)雜的物權(quán)變動的原因行為時,可要求當(dāng)事人先行進行公證,作為自愿公證原則的例外卻是必要的。

    因此,將公證行為設(shè)計為上述法律行為生效的要件或者登記的必經(jīng)程序,如此可以以公證職能的發(fā)揮最大可能地剔除各種消極因素,為不動產(chǎn)登記制度提供更準確、更有利的法律保護,同時也可以降低登記機構(gòu)的責(zé)任風(fēng)險。

    (三)明確不動產(chǎn)登記中的責(zé)任范圍

    國家設(shè)立公證機構(gòu)的目的,就是預(yù)防和減少紛爭。公證證明也因其所具有的特殊的法律效力,而被社會公眾和公證書使用者所推崇。然而,從法律層面上說一種機構(gòu)的設(shè)置往往存在著職能風(fēng)險與制度價值的對抗,我國無論是《公證法》還是相關(guān)法律法規(guī)均沒有對公證審查內(nèi)容及相關(guān)責(zé)任的具體規(guī)定。如在涉及不動產(chǎn)變動過程中,我國傳統(tǒng)的公證方式基本上只是對相關(guān)法律事實的真實性、合法性進行審查,即只對合同的合法真實性做出證明。

    同時,為避免責(zé)任承擔(dān),實務(wù)中公證機構(gòu)更多的是將實質(zhì)審查盡可能地轉(zhuǎn)變成形式審查方式,試圖通過公證證詞內(nèi)容格式、語句表達、事前重復(fù)而繁瑣告知等來避免可能產(chǎn)生的責(zé)任。僅僅以公證書證明的公證活動顯然已漸漸不在適應(yīng)社會發(fā)展的需要,相應(yīng)的其適用范圍也因這種不適應(yīng)而越來越受到社會需求的限制。

    (四)適當(dāng)調(diào)整不動產(chǎn)公證收費

    公證價值所在正是向社會提供法律服務(wù),保障社會和諧,公證服務(wù)收費一方面應(yīng)真正體現(xiàn)公證服務(wù)價值,另一方面公證的計費應(yīng)根據(jù)公證機構(gòu)的社會平均成本為基礎(chǔ),根據(jù)公眾對公證服務(wù)的需求人數(shù)、時間和疑難、復(fù)雜及風(fēng)險程度,并按照社會承受能力和保障公證事業(yè)可持續(xù)發(fā)展的原則來確定,更應(yīng)該突出公共服務(wù)的公益性特征。因此,國家可以擴大公證法律援助覆蓋面,降低房產(chǎn)繼承、遺贈等收費標準或由政府來替公眾購買公證服務(wù)。這樣不僅可以減少民眾對公證收費的支出,也可保障民眾在不動產(chǎn)變動登記中享受公證法律服務(wù)。

    (五)形成公證與不動產(chǎn)登記的協(xié)調(diào)機制

    公證與不動產(chǎn)登記是兩個不同職能部門之間的職能行使,這不是一場利益驅(qū)使下的權(quán)益爭奪與讓度的問題。登記部門依公證證明進行幾乎零風(fēng)險登記制度應(yīng)該說是對我國房地產(chǎn)登記管理模式的一種有益探索。例如,早在2002年開始,昆明市相關(guān)政府機關(guān)為保障不動產(chǎn)交易的安全,避免風(fēng)險,減少訴訟,就積極借鑒法德登記模式,倡導(dǎo)并在實踐中將公證列入二手房屋交易前置審查中。即登記機構(gòu)利用公證機構(gòu)的專業(yè)知識對二手房屋交易提供實質(zhì)性審查,而登記機構(gòu)完全信賴公證機構(gòu)出具的公證書,只進行形式審查,而對引起物權(quán)變動的債權(quán)行為的審查則全部交由公證機構(gòu)進行,對申請人與相對人關(guān)于實體法律關(guān)系的意思表示在所不問。

    三、結(jié)語

    綜上所述,不動產(chǎn)登記與公證即有相同的功能,又各自有不同的職能和作用,在不動產(chǎn)物權(quán)變動的各環(huán)節(jié),二者可即可以相互依托,又可互補不足。在不動產(chǎn)登記中引入和運用公證制度,不僅可以對市場進行導(dǎo)向和影響,有利于對我國物權(quán)變動程序制度的規(guī)范和完善,避免非法交易,同時也吻合弱化行政審批和行政管理、深化市場管理的法治化的發(fā)展方位和趨向;公證制度的引入,不僅與契約自由、正義與自由的原則是不矛盾的,而且也是符合我國經(jīng)濟發(fā)展。

    [1]蔣同一.論不動產(chǎn)登記機關(guān)登記錯誤的賠償責(zé)任[D].蘇州大學(xué),2015.

    [2]陳少偉.不動產(chǎn)登記信息查詢制度研究[D].華中師范大學(xué),2015.

    [3]顧娟.我國不動產(chǎn)登記立法問題研究[D].北京交通大學(xué),2008.

    D923.2;D

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    2095-4379-(2017)13-0189-02 作者簡介:白靜(1982-),女,漢族,法學(xué)本科,青海省西寧市夏都公證處,四級公證員,擬評三級,研究方向:法學(xué)。

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