商品房逾期交付的相關(guān)法律問(wèn)題探析

劉馨遠(yuǎn)

天津全唐律師事務(wù)所，天津 300074

商品房逾期交付的相關(guān)法律問(wèn)題探析

劉馨遠(yuǎn)

天津全唐律師事務(wù)所，天津 300074

隨著城市化進(jìn)程的加快，在城市擁有一處自己的居所成為許多人的夢(mèng)想，市場(chǎng)的需求，再加上其他各種因素的相互締結(jié)，催生了房地產(chǎn)熱，相應(yīng)的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛也逐漸增多。但其中建設(shè)單位逾期交房、逾期辦證的糾紛成為商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的重災(zāi)區(qū)。本文將重點(diǎn)研究商品房交付、逾期交付以及買(mǎi)受人維護(hù)自身權(quán)益等問(wèn)題展開(kāi)相應(yīng)的概述。

商品房；交付；逾期交付；合法權(quán)益

一、商品房的概念

商品房是通過(guò)政府將國(guó)有土地通過(guò)招投標(biāo)的方式出售給房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而根據(jù)規(guī)劃許可進(jìn)行施工開(kāi)發(fā)建設(shè)面向百姓予以對(duì)外銷(xiāo)售的房屋類(lèi)型。

二、商品房符合交付條件的對(duì)外表現(xiàn)形式

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條的司法解釋可以看出，對(duì)于房屋的的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，一般情況下，房屋鑰匙的交付視為交付轉(zhuǎn)移，但是除非合同當(dāng)事人對(duì)商品房的交付要件作出其他具體明確的約定，國(guó)家法律規(guī)定，商品房交付必須符合以下要件：

(一)驗(yàn)收合格，取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表

竣工驗(yàn)收備案表是建設(shè)單位符合交房條件法定形式要求，該表是否能取得具有重要的法律意義。建設(shè)工程交付使用的條件是建設(shè)工程驗(yàn)收合格，同時(shí)建設(shè)單位取得竣工驗(yàn)收之后，要求取得竣工驗(yàn)收備案表。因此，竣工驗(yàn)收備案表是否能正常取得系說(shuō)明建設(shè)項(xiàng)目符合竣工驗(yàn)收的條件，政府部門(mén)予以確認(rèn)。

(二)具備《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》表明建設(shè)單位對(duì)于商品房的房屋質(zhì)量予以一種民事合同的保證和承諾，如果出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，建設(shè)單位需要根據(jù)合同約定承擔(dān)自身的違約責(zé)任，如維修或者賠償損失等。而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》則表明，商品房作為大宗消費(fèi)品，實(shí)際同商品無(wú)異，也有著自己的使用說(shuō)明和操作使用手冊(cè)。

(三)商品房的其他公共配套符合交付使用條件

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房，其主要的功能在于居住和使用，而居住使用功能的體現(xiàn)更多的在于公共配套設(shè)施是否完善，功能是否齊全，小區(qū)的綠化，環(huán)保等基礎(chǔ)工程建設(shè)對(duì)否符合交付的標(biāo)準(zhǔn)，以及是否具備通水，通電，通氣的要求以此達(dá)到占有使用自己的專(zhuān)業(yè)部分以及享受公共部分的服務(wù)配套的水準(zhǔn)來(lái)提高自己的生活水平。

(四)商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)

一般情況下，建設(shè)單位和買(mǎi)房人簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，其面積一般為預(yù)測(cè)面積，暫且為多少平方米，而達(dá)到交房的條件時(shí)，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)房屋實(shí)際房屋是多少便可以測(cè)量固定，此時(shí)該《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》系對(duì)實(shí)際面積的確認(rèn)，也是后續(xù)辦理分割小產(chǎn)權(quán)辦理產(chǎn)權(quán)證的重要依據(jù)。

三、建設(shè)單位商品房逾期交房的原因

(一)未驗(yàn)收合格。主要指房屋因?yàn)榇嬖趪?yán)重的質(zhì)量問(wèn)題而未驗(yàn)收合格以及沒(méi)有達(dá)到《消防法》要求，沒(méi)通過(guò)驗(yàn)收；

(二)沒(méi)有按照施工合同約定及時(shí)完成施工建設(shè)或遭遇到重大施工困難而導(dǎo)致工期延誤；

(三)建設(shè)單位發(fā)生資金斷裂，建設(shè)資本無(wú)法形成充足的資金流，導(dǎo)致施工單位等發(fā)生債券債務(wù)糾紛，造成工程項(xiàng)目爛尾。

(四)建設(shè)單位的人防，消防，綠化以及環(huán)評(píng)驗(yàn)收不合格而反復(fù)多次驗(yàn)收；

(五)建設(shè)單位未能按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求予以開(kāi)發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致規(guī)劃驗(yàn)收無(wú)法通過(guò)，造成了大量的違法建設(shè)。

四、建設(shè)單位逾期交房，買(mǎi)受人如何維護(hù)自身合法購(gòu)房權(quán)益

認(rèn)真重新審查合同。主要看建設(shè)單位交房的條款，包括逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)、逾期交房的解決方式。而根據(jù)建設(shè)單位同商品房買(mǎi)受人簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》看，因?yàn)楹炗喌摹渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》大都頁(yè)數(shù)繁多、合同比較厚，一般買(mǎi)受人并不能認(rèn)真的審查合同，也就是翻看幾頁(yè)了事，并沒(méi)有看合同具體條款約定的內(nèi)容，就草草簽了名字并按了手印，而建設(shè)單位也經(jīng)常同買(mǎi)受人簽訂大量的《補(bǔ)充協(xié)議》，而《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容系對(duì)原合同的部分內(nèi)容的闡明解釋?zhuān)鐝V告的說(shuō)明、面積差異的具體處理說(shuō)明、規(guī)劃變更的解釋等等，更重要的是，很多地方可能存在對(duì)原合同內(nèi)容的變更。

同時(shí)，如果發(fā)生逾期交房，需要及時(shí)采取法律途徑予以主張自己的合法權(quán)益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：一是催告交房的期限問(wèn)題。有約定的從約定，沒(méi)有約定的，給對(duì)方發(fā)交房催告函，對(duì)方收到催告函之日起，給其準(zhǔn)備交房的期限期限為3個(gè)月，3個(gè)月后再不交房，房屋買(mǎi)受人可以行使合同解除權(quán)。二是合同解除權(quán)行使的期間問(wèn)題。有約定解除權(quán)的從約定，沒(méi)有約定解除權(quán)的從法定。如果沒(méi)有約定，需要看建設(shè)單位是否催告要求及時(shí)行使解除權(quán)，如果予以催告，需要房屋買(mǎi)受人在3個(gè)月之內(nèi)向法院提起訴訟，如果建設(shè)單位沒(méi)催告，就可以在行使解除權(quán)條件成就之日起一年內(nèi)向法院提起訴訟。

綜上，建設(shè)單位存在逾期交房的行為，房屋買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審閱建設(shè)單位簽署的《商品房預(yù)售合同》中關(guān)于逾期交房違約責(zé)任的處理規(guī)定以及相關(guān)法律規(guī)定，并及時(shí)主張自己的合法權(quán)利。

[1]最高人民法院.最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋[N].人民法院報(bào)，2012-6-6.

[2]全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)[EB/OL].中國(guó)人大網(wǎng)，2011-04-23.

D923.2

A

2095-4379-(2017)30-0167-01

劉馨遠(yuǎn)(1989-)，男，漢族，山東棗莊人，本科，天津全唐律師事務(wù)所，律師，研究方向：民商法。