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      物權視角下房屋征收問題研究

      2017-01-27 08:19:32朱永傳
      職工法律天地 2017年6期
      關鍵詞:物權法公共利益異地

      朱永傳

      (350005 福建謹而信律師事務所 福建 福州)

      物權視角下房屋征收問題研究

      朱永傳

      (350005 福建謹而信律師事務所 福建 福州)

      作為公民的財產(chǎn),房屋對于人們的生活有著重要的作用。但是現(xiàn)實中有時為了實現(xiàn)公共利益,不得不對房屋拆遷,這就涉及到房屋的征收問題,在我國《物權法》頒布和實施之后,對于房屋的征收問題有了更加具體的規(guī)定。然而現(xiàn)實中房屋征收仍然存在著諸多問題,本文從問題出發(fā),探求解決問題的方法,結合《物權法》進行分析,以期為房屋征收問題的解決提供合理化建議。

      物權法;征收;房屋拆遷;補償

      一、關于征收的法律規(guī)定和特征

      《物權法》第四十二條規(guī)定:為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地,應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農(nóng)民的社會保障費用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護被征地農(nóng)民的合法權益。

      征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn),應當依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。

      任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用

      這是《物權法》中關于房屋征收問題的規(guī)定,詳細介紹了征收制度。通過對該法條進行分析,可以看出房屋征收具有如下幾個特征:

      (一)目的特定

      征收的目的,按照《物權法》的規(guī)定,是為了實現(xiàn)公共利益的需求。所謂公共利益,指的是大多數(shù)人的利益。例如在政府有關部門為了改善某個區(qū)域的醫(yī)療衛(wèi)生狀況進行的醫(yī)院的修蓋,為了改善交通狀況進行的公路的修建等等。這些設施的目的是為了惠及大眾,方便群眾的生產(chǎn)生活,是我們通常理解的公共利益?,F(xiàn)實生活中,利益之間的沖突時十分常見的,尤其是會出現(xiàn)公共利益和個人利益相沖突的現(xiàn)象。因為房屋的征收針對的是公民的個人財產(chǎn),勢必會對公民的財產(chǎn)權造成一定的影響。所以,對公民房屋進行征收,必然要求具有一定的正當理由,而為了實現(xiàn)公共利益則為征收提供了正當性。

      (二)遵守法律法規(guī)

      征收會影響公民財產(chǎn)所有權,即使是為了實現(xiàn)公共利益,這種行為也應該將對公民的損害降到最低,這就要求實施對公民房屋的征收行為,一定要遵守法律法規(guī)的規(guī)定,遵守嚴格的程序。為了實現(xiàn)對公民房屋征收的程序化,國家制定了一系列法律法規(guī),對征收行為進調整。這些法律法規(guī)不但規(guī)定了征收行為應該遵守的程序規(guī)范,同時對于違反規(guī)定的行為,規(guī)定了相應的處罰措施,這就保證了程序執(zhí)行的有相應的制度可以遵循。

      (三)合理補償

      對房屋的征收,往往會實施房屋拆遷,這就會給公民的居住權造成影響,所以為了降低這種不利影響,法律規(guī)定,實施征收行為,必須給予公民合理補償?!段餀喾ā返?2條第2款規(guī)定:征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn),應當依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。這是對征收房屋的兩種補償方式。“應當依法給予拆遷補償”是對公民房屋被征收造成的財產(chǎn)損失的補償;“保障被征收人的居住條件”,是對公民居住權的補償。同時,為了實現(xiàn)這些補償能夠真正的發(fā)揮作用,法律同時明文規(guī)定不允許對補償進行截留、挪用等。

      二、房屋征收制度中存在的問題

      為了實現(xiàn)公共利益而實行的征收制度,是公共利益和私人利益的沖突,恰當?shù)奶幚砗脙烧咧g的關系很有必要,但是,由于相關法律制度的欠缺,現(xiàn)階段,我國房屋征收制度中還存在種種問題。

      (一)住宅面積確定標準不明確

      按照我國《物權法》第42條的規(guī)定,對被征收人的補償有兩種形式:給付補償款,或者進行房屋置換。在給付補償款這種財產(chǎn)補償?shù)男问较?,容易出現(xiàn)對財產(chǎn)估值不一致造成的糾紛。由于財產(chǎn)補償,主要根據(jù)房屋的面積進行估值,這樣就會造成對于一些非住房面積的計算存在爭議。為了在拆遷時候能夠獲得角度的補償,被征收人通常會將住宅面積進行虛假擴大化,尤其是在一些城鄉(xiāng)結合部,在拆遷之前先擴建,將擴建的面積也算到住宅面積中,以此來達到多拿補償款的目的,有的拆遷戶甚至將拆遷作為了一種致富的手段。這種情況主要是由于對住宅面積確定標準存在爭議造成的。

      (二)農(nóng)民住宅補償標準缺失

      我國《物權法》對征收集體土地進行了規(guī)定,并且在《土地管理法》中對征收的補償費、安置費等的計算標準都做出了詳細的規(guī)定。但是,對于征收過程中農(nóng)民房屋的征收補償,卻沒有補償標準。缺乏對農(nóng)民住宅補償標準,造成的危害是巨大的,因為這對于農(nóng)民來說,補償處于一個不確定的狀態(tài)。在實踐中,對農(nóng)民住宅被征收的補償通常參照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關規(guī)定進行操作,但是,但是農(nóng)村住宅和城市的情況并不完全相同,這就造成在對農(nóng)民住宅進行拆遷補償是往往具有很大的隨意性,不利于對農(nóng)民住宅權益的保護。

      (三)異地安置難

      對公民房屋進行征收后,往往會對一些原著居民進行異地安置。如我國三峽工程中,為了實現(xiàn)三峽上游的蓄水,需要對上百萬庫區(qū)居民的房屋進行征收,對原住居民進行異地安置。這種異地安置的方式,固然能夠實現(xiàn)對原著居民房屋的順利拆遷,但是,異地安置同樣存在種種弊端。由于異地安置將居民遷移到其他地區(qū),原有的人際關系、生活環(huán)境等發(fā)生了重大的變化,一旦不能處理好異地安置中存在的這些問題,鬧返遷的情緒很高漲,這對于后續(xù)工作的開展十分不利。

      三、房屋征收制度的完善建議

      針對現(xiàn)階段房屋征收中實際存在的問題,結合我國《物權法》和相關法律精神,筆者認為彌補我國房屋征收制度中的缺陷應該從以下幾個方面入手。

      (一)明確住宅面積確定標準

      首先,通過法律明確住宅面積的確定標準。針對當前我國存在的,為了實現(xiàn)不合理的多獲得補償款而進行的拆遷前的改擴建行為,要通過法律的形式明確規(guī)定住宅面積的確定標準,對于那些具有盈利目的改擴建行為增加的面積不予認可,這樣能夠使被征收人意識到不合理的目的不能達到,從而放棄作假行為,減少拆遷中發(fā)生糾紛的概率。

      其次,完善評估制度,確定市場化的評估機制。由于拆遷涉及的主要問題是雙方對于拆遷款是否能達成一致,此時對房屋面積、房屋價值的估值就顯得尤為重要。被征收方為了多獲得拆遷利益,勢必對拆遷行為中評估機構出具的評估結果產(chǎn)生懷疑。這就要求建立市場化的評估機制,這種市場化的機構能夠滿足雙方對房屋價值評估的要求,同時結果也能為被征收方接受,從而使法律確定的住宅面積確定標準能夠得到有效的實施。

      (二)建立農(nóng)民住宅補償標準

      針對現(xiàn)實中缺乏對農(nóng)民住宅拆遷標準,應該通過立法形式進行立法空白的填補。目前我國對于農(nóng)民房屋的征收,參照的主要是《城市房屋拆遷管理條例》的有關規(guī)定,但是,城市的狀況和農(nóng)村并不一樣,這就造成了參照適用的過程中存在種種不足之處。為了解決這些現(xiàn)實問題,應該建立獨立的農(nóng)村住宅的拆遷補償標準。在這個標準中,對于補償問題要結合農(nóng)村居民的居住特點進行解決。

      (三)做好異地安置工作

      針對異地安置中存在的鬧返遷問題,要結合具體情況進行分析,了解問題產(chǎn)生的原因,同時應該做好如下工作:

      首先,利用法律手段,提高對異地安置居民的補償標準。雖然我國現(xiàn)行的相關法律關于異地安置進行了規(guī)定,但是對于異地安置的補償標準應該提高??紤]到異地安置的居民實際生活的需要,由于其到新的地方生活,需要對新的環(huán)境、新的人際關系進行適應,一時間會對其生活造成困難,適當提高其補償標準,可以減小這類困難造成的影響,使其盡快的適應新的生活。同時,為了規(guī)范補償標準的制定,法律應該發(fā)揮規(guī)制作用,防止在這一過程中的違法行為。同時,考慮到異地安置居民為公共利益做出的犧牲,提高對其補償標準能夠也能實現(xiàn)公平的價值。

      其次,適當?shù)恼邇A斜。對于異地安置居民的生產(chǎn)生活,進行適當?shù)恼邇A斜。考慮到異地安置對其造成的影響,適當?shù)恼邇A斜也能夠作為一種補償方式,對于穩(wěn)定異地安置居民的情緒有著重要的作用。

      房屋征收時公共利益和私人利益的沖突,只有在實踐中按照法律精神,分析征收中問題產(chǎn)生的原因,才能為解決問題找到方法,從而對房屋征收制度進行完善。

      [1]姚寶國.《城市房屋拆遷中司法強制執(zhí)行問題的法律思考》,《行政與法》,2011年,第9期.

      [2]楊建順.《司法裁判、裁執(zhí)分離與征收補償——〈國有土地上房屋征收與補償條例〉的權力博弈》,《法律適用》,2011年,,6期.

      [3]楊臨萍,楊科雄.《關于房屋征收與補償條例非訴執(zhí)行的若干思考》,《法律適用》,2012年,第1期.

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