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      淺析不動產(chǎn)善意取得制度

      2017-01-25 19:33:10王麗詩
      職工法律天地·上半月 2017年18期
      關(guān)鍵詞:錢某處分權(quán)受讓人

      王麗詩

      (110000 沈陽師范大學(xué) 遼寧 沈陽)

      淺析不動產(chǎn)善意取得制度

      王麗詩

      (110000 沈陽師范大學(xué) 遼寧 沈陽)

      近年來,不動產(chǎn)交易越來越頻繁,隨之而來的法律問題也逐年遞增,并且越來越復(fù)雜化。本文意在通過對案例的分析,對不動產(chǎn)的善意取得制度進(jìn)行深入的挖掘,希望在今后的司法實踐中能夠有所參考。

      不動產(chǎn);善意取得;物權(quán)變動

      李某與張某于1979年12月31日登記結(jié)婚,涉案房屋系1999年10月13日購買,1999年11月15日張某登記為房屋所有權(quán)人,建筑面積96.8平方米。2015年張某曾向人民法院起訴要求與李某離婚,后于2015年5月15日撤回起訴。2016年4月26日,張某與錢某簽訂了《房屋買賣合同》,約定張某(出讓方)將涉案房屋出售給錢某(買受方),成交總價1080000元,在2016年4月25日前,買受方支付購房定金10000元,此定金抵扣房款;在2016年4月26日前,買受方支付首付款計200000元;在2016年5月15日前,買受方支付出讓方房款計870000元。雙方約定在買受方不動產(chǎn)權(quán)屬證書辦妥,且房款及其他所有費用付清后交房。此后錢某辦理了不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記,于2016年5月5日登記為涉案房屋的權(quán)利人。

      得知涉案房屋被張某賣出后,李某起訴至人民法院,其訴稱:張某隱瞞妻兒出售涉案房屋,合同簽訂之前也沒有帶錢某看房,錢某不知車棚的存在,結(jié)合張某為錢某支付稅費行為,可以證明兩人存在惡意串通,該房屋買賣行為侵害了李某及兒子的合法權(quán)益,請求確認(rèn)張某與錢某簽訂的房屋合同無效。

      一、法院觀點

      法院認(rèn)為,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定,當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的,由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

      《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,人民法院不予支持”,故張某對涉案房屋是否享有處分權(quán),不能成為李某主張涉案房屋買賣合同無效的理由。

      《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》第十五條規(guī)定“受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時,不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán),且無重大過失的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任?!北景钢欣钅澄茨芘e證證明錢某在辦理轉(zhuǎn)移登記之時知道張某對房屋沒有處分權(quán),也不能證明錢某在辦理轉(zhuǎn)移登記之時有重大過失,也沒有證據(jù)證明惡意串通損害李某的合法權(quán)益的事實,因此其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。

      二、筆者觀點

      “善意”是人的內(nèi)心活動,現(xiàn)如今許多法律糾紛都涉及到善意取得的問題。而且我國《物權(quán)法》對于善意取得制度的規(guī)定又不是非常明晰。因此,筆者希望通過上述案例來分享對于不動產(chǎn)善意取得制度的理解。

      1.不動產(chǎn)善意取得制度的前提

      無權(quán)處分,是指行為人沒有處分權(quán),而處分他人的財產(chǎn)。沒有處分權(quán),是指根本沒有權(quán)利或者沒有完整的權(quán)利?!段餀?quán)法司法解釋(一)》第15條規(guī)定,受讓人受讓不動產(chǎn)時,不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)且無重大過失的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。善意取得制度的設(shè)立,是為了保護(hù)民眾的交易安全,因此,在涉及不動產(chǎn)善意取得的情況下,受讓人是否有理由相信行為人有權(quán)處分該不動產(chǎn),是認(rèn)定善意取得的關(guān)鍵。

      《物權(quán)法司法解釋(一)》第16條第1款規(guī)定:具有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán):(一)登記簿上存在有效的異議登記;(二)預(yù)告登記有效期內(nèi),未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意;(三)登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項;(四)受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤;(五)受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。

      因此,不動產(chǎn)善意取得中的無權(quán)處分,應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步界定為處分人無實質(zhì)意義上的處分權(quán),但錯誤登記狀態(tài)在形式上賦予其完全的處分資格,受讓人基于此種信賴而為交易的情形。

      2.善意的認(rèn)定

      《物權(quán)法》第106條規(guī)定,受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的,是善意取得的前提之一,《物權(quán)法司法解釋(一)》第15條第1款規(guī)定,“受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時,不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán),且無重大過失的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意”,也就是說,受讓人是否為“善意”,不僅需要考慮其是不是明知,而且要考慮再不明知的情況下,受讓人是否存在重大過失。

      《物權(quán)法司法解釋(一)》第16條具體列舉了判斷受讓人并非為善意的情形,登記錯誤或瑕疵登記則表明讓與人并不存在讓受讓人得以信賴的權(quán)利外觀,在這種情況下,受讓人仍然進(jìn)行交易,那就屬于明知。同樣,真實權(quán)利人若有證據(jù)證明該受讓人應(yīng)當(dāng)知道行為人沒有處分權(quán),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為受讓人具有重大過失。

      3.善意取得的時間點

      “善意”作為行為人的主觀狀態(tài),可能會隨著交易進(jìn)程的深入發(fā)生變化。例如在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時,受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人不具有處分權(quán),合同簽訂后,不動產(chǎn)登記或動產(chǎn)交付之前,如受讓人已明知轉(zhuǎn)讓人屬無權(quán)處分,是否能適用善意取得,應(yīng)當(dāng)以《物權(quán)法》第106條規(guī)定的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”為依據(jù)進(jìn)行判定,這里的“受讓”應(yīng)當(dāng)是符合物權(quán)變動規(guī)則,能產(chǎn)生物權(quán)變動效力的行為,針對不動產(chǎn)來說,應(yīng)該以依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記之時作為判斷不動產(chǎn)善意取得成就的時間點。

      [1]程嘯.《論不動產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件——〈中華人民共和國物權(quán)法〉第106條釋義》.《法商研究》2010年第5期.

      [2]陳永強.《論德國民法上的不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度》.《比較法研究》,2005年第3期.

      [3]丁南:《論公信力與交易主體的善意——從民法信賴保護(hù)角度的闡釋》.《法學(xué)研究》,2004年第2期.

      [4]董萬程.《論不動產(chǎn)善意取得制度》.《河南省政法管理干部學(xué)院》,2007年第5期.

      [5]魯春雅.《論不動產(chǎn)登記簿公信力制度構(gòu)成中的善意要件》.《中外法學(xué)》,2011年第3期.

      王麗詩(1993.5~),女,滿族,遼寧丹東人,沈陽師范大學(xué),15級在讀研究生,碩士學(xué)位,研究方向:刑事訴訟法學(xué)。

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