住宅小區(qū)地下車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題研究

周群翔

（410000 湖南弘一律師事務(wù)所 湖南 長(zhǎng)沙）

住宅小區(qū)地下車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題研究

周群翔

（410000 湖南弘一律師事務(wù)所 湖南 長(zhǎng)沙）

住宅小區(qū)地下車庫(kù)歸屬問(wèn)題是房產(chǎn)領(lǐng)域常見(jiàn)的糾紛之一?！段餀?quán)法》雖對(duì)小區(qū)地下車庫(kù)權(quán)屬作了相關(guān)規(guī)定，但由于其規(guī)定過(guò)于原則以及并未完全注意到我國(guó)小區(qū)車庫(kù)的權(quán)屬現(xiàn)狀，導(dǎo)致各界對(duì)地下車庫(kù)歸屬問(wèn)題產(chǎn)生了種種爭(zhēng)議。本文通過(guò)對(duì)相關(guān)案例和理論進(jìn)行梳理，并結(jié)合國(guó)外地下車庫(kù)權(quán)屬的立法模式，提出以配置比例為標(biāo)準(zhǔn)，將車庫(kù)劃分法定車庫(kù)與非法定車庫(kù)，并以此來(lái)確定地下車庫(kù)權(quán)利歸屬，同時(shí)完善車庫(kù)產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記制度。

地下車庫(kù)；權(quán)屬；專有部分；共有部分

一、引言

我國(guó)住宅小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題一直以來(lái)都是各界爭(zhēng)議的熱點(diǎn)問(wèn)題，雖然我國(guó)《物權(quán)法》第74條對(duì)車位、車庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行了明確及詳細(xì)規(guī)定，從表面上看，該條規(guī)定似乎為車位、車庫(kù)的權(quán)屬認(rèn)定提供了法律上的依據(jù)，但現(xiàn)實(shí)生活中，由于車庫(kù)種類繁多，以及糾紛形式多樣化，就導(dǎo)致在實(shí)際處理車位、車庫(kù)權(quán)屬糾紛的司法實(shí)踐中，該條規(guī)定已明顯力不從心。然而，隨著私家車數(shù)量的不斷增加，停車難問(wèn)題的凸顯，因地下車庫(kù)問(wèn)題引發(fā)的糾紛也正呈不斷上升的趨勢(shì)。因此，有必要從理論方面對(duì)地下車庫(kù)的權(quán)利歸屬作出合理的界定。

二、我國(guó)地下車庫(kù)權(quán)屬立法及司法的現(xiàn)狀

（一）我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)車位、車庫(kù)權(quán)屬的有關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”該條款明確表示，關(guān)于車位車庫(kù)的歸屬，我國(guó)《物權(quán)法》確立了法定共有與約定歸屬并行的原則。該條款在維護(hù)業(yè)主固有的權(quán)利、有效解決車庫(kù)權(quán)屬糾紛問(wèn)題上，具有里程碑式的意義。但同時(shí)也看到，《物權(quán)法》對(duì)車庫(kù)歸屬的原則性規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中對(duì)于地下車庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題并不能真正解決。為了使《物權(quán)法》相關(guān)條款最大化的適用于實(shí)際，最高人民法院頒布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件聚義應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》），即使《解釋》已指出在建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，但還是未能解決《物權(quán)法》中對(duì)車庫(kù)權(quán)屬規(guī)定存在的如下問(wèn)題：

其一，對(duì)“其他場(chǎng)地”的界定不明?！段餀?quán)法》規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”，目前為止其他相關(guān)司法解釋，也并未對(duì)“其他場(chǎng)地”的范圍予以界定，然而，對(duì)該范圍的界定，直接關(guān)系到各類車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬，該范圍的不明晰引發(fā)了大量車庫(kù)權(quán)屬糾紛。

其二，約定歸屬但約定、規(guī)范不明致其后果混亂。《物權(quán)法》第74條第2款對(duì)車位的歸屬采取了約定歸屬的原則，但該條文并沒(méi)有規(guī)定，“約定說(shuō)”中未約定或約定不明情況下車位及車庫(kù)的歸屬?！段餀?quán)法》并未對(duì)該問(wèn)題提出解釋，從而造成判定車庫(kù)所有權(quán)的歸屬又重新回到《物權(quán)法》頒布以前，實(shí)務(wù)中各地法院在處理該問(wèn)題也是意見(jiàn)不一，導(dǎo)致法律適用混亂。

其三，我國(guó)《物權(quán)法》缺少確定車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題的一般規(guī)則。我國(guó)《物權(quán)法》中有明確的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。實(shí)際中，共有范圍存在較大爭(zhēng)議的情形下，再加上對(duì)“其他場(chǎng)地”的規(guī)定不明，故車權(quán)屬問(wèn)題一般規(guī)則的缺失，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中對(duì)車庫(kù)的權(quán)屬判斷更加模糊。

（二）住宅小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬糾紛司法裁判依據(jù)分歧

法律對(duì)小區(qū)車庫(kù)的權(quán)屬規(guī)定不明，導(dǎo)致各地法院在處理類似的車庫(kù)權(quán)屬糾紛時(shí)法律適用混亂。筆者通過(guò)對(duì)地下車庫(kù)權(quán)屬糾紛進(jìn)行分類整理，并對(duì)各法院在處理該類糾紛時(shí)的權(quán)屬判斷依據(jù)以及法律適用等進(jìn)行了初步歸納總結(jié)，具體如下：

糾紛類型 適用法條 裁判依據(jù) 車位、車庫(kù)歸屬人防車庫(kù)糾紛《物權(quán)法》第74條《防空法》第5條約定分?jǐn)?開(kāi)發(fā)商人防車庫(kù)糾紛 《物權(quán)法》第74條 約定誰(shuí)投資、誰(shuí) 所有 開(kāi)發(fā)商地下車庫(kù)糾紛 《物權(quán)法》第9條 登記 開(kāi)發(fā)商地下車庫(kù)糾紛 《物權(quán)法》第74條 約定 開(kāi)發(fā)商地下車庫(kù)糾紛 《物權(quán)法》74 分?jǐn)?開(kāi)發(fā)商地下車庫(kù)糾紛 《解釋》第6條 配置比例 按比例分配

通過(guò)對(duì)相關(guān)案例的總結(jié)發(fā)現(xiàn)，各地法院在處理車位、車庫(kù)權(quán)屬糾紛時(shí)存在如下問(wèn)題：

1.“約定歸屬”規(guī)則導(dǎo)致利益失衡

“約定歸屬”規(guī)則在車庫(kù)權(quán)屬認(rèn)定中的確立，各法院紛紛依此來(lái)作為解決車庫(kù)權(quán)屬糾紛的依據(jù)。但我們也看到，由于開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間地位的不平等，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，雙方難以通過(guò)平等協(xié)商的方式來(lái)確定車庫(kù)權(quán)屬，而普遍的做法卻是開(kāi)發(fā)商通過(guò)格式條款的方式對(duì)車庫(kù)的所有權(quán)予以保留。從實(shí)務(wù)案例我們也看到，以“約定說(shuō)”作為裁判依據(jù)的案件，顯然對(duì)業(yè)主不利，再加上我國(guó)法律對(duì)未約定或約定不明的法律后果的缺位，即使在未約定的情況下，實(shí)務(wù)仍偏向于由開(kāi)發(fā)商享有車庫(kù)的所有權(quán)。故筆者認(rèn)為，如果以單一的“約定說(shuō)”作為地下車庫(kù)權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，在開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的利益之間將難以平衡。

2.地下車庫(kù)權(quán)屬判斷標(biāo)準(zhǔn)混亂

司法實(shí)踐中各法院對(duì)地下車庫(kù)權(quán)屬糾紛的裁判規(guī)則各異。實(shí)務(wù)中有按《物權(quán)法》第74條規(guī)定，根據(jù)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》所約定的內(nèi)容，來(lái)認(rèn)定車庫(kù)的權(quán)屬。爭(zhēng)車庫(kù)的建筑面積是否分?jǐn)傔M(jìn)入公用建筑面積以及系爭(zhēng)車庫(kù)的開(kāi)發(fā)成本是否分?jǐn)偟叫^(qū)業(yè)主的購(gòu)房款，來(lái)認(rèn)定哪方享有系爭(zhēng)車庫(kù)所有權(quán)。在對(duì)人防車庫(kù)的歸屬認(rèn)定上更是觀點(diǎn)不一，有些法院主張適用約定規(guī)則，有些法院主張根據(jù)《人民防空法》確定的“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)收益”原則來(lái)確定車庫(kù)權(quán)屬，然而，即使各法院在同類案件上適用“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)收益”的原則作為裁判規(guī)則，但因?qū)Α巴顿Y者”的實(shí)質(zhì)判斷存在個(gè)體差異，并最終導(dǎo)致裁判結(jié)果不一。除此之外，更有法院依《物權(quán)法》第9條關(guān)于物權(quán)登記的規(guī)定，認(rèn)為因業(yè)主委員會(huì)未能舉證證明涉案車庫(kù)已經(jīng)登記在業(yè)主委員會(huì)名下，對(duì)業(yè)委會(huì)主張的對(duì)涉案車庫(kù)的所有權(quán)不予支持。由此可見(jiàn)，我國(guó)司法實(shí)務(wù)對(duì)車庫(kù)權(quán)屬糾紛也并未達(dá)成一致。在現(xiàn)有法律規(guī)定不能使法律效果與社會(huì)效果實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的情形下，很多學(xué)者另辟蹊徑，嘗試著探索出一種新的理論去解決車庫(kù)權(quán)屬糾紛問(wèn)題，下文將對(duì)各權(quán)屬判斷依據(jù)進(jìn)行討論。

三、小區(qū)地下車庫(kù)權(quán)屬判斷依據(jù)考察及評(píng)析

理解住宅小區(qū)下車庫(kù)權(quán)屬的判斷依據(jù)是界定地下車庫(kù)權(quán)利歸屬的前提。理論界對(duì)于地下車庫(kù)權(quán)利歸屬的判斷依據(jù)有著各種不同的學(xué)說(shuō)。筆者針對(duì)當(dāng)下幾種主要權(quán)屬判斷規(guī)則進(jìn)行考察，并對(duì)其是否具有可行性進(jìn)行分析。

（一）業(yè)主所有說(shuō)

主張業(yè)主共有說(shuō)的學(xué)者主要有以下觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)，小區(qū)車位、車庫(kù)由開(kāi)發(fā)商建立并投入使用，根據(jù)居民使用性質(zhì)來(lái)說(shuō)，屬于生活居住輔助設(shè)施；小區(qū)車位、車庫(kù)應(yīng)屬業(yè)主共有，產(chǎn)權(quán)上存在主從關(guān)系，又屬專有部分的從物。第二種觀點(diǎn)，我國(guó)實(shí)行的是“房地合一”原則，房屋完整產(chǎn)權(quán)即土地證和房產(chǎn)證兩證齊全，即地發(fā)生流轉(zhuǎn)時(shí)房跟著流轉(zhuǎn)，而房子在流轉(zhuǎn)時(shí)，其依法占地范圍的地也跟著之流轉(zhuǎn)。在開(kāi)發(fā)商以合同的形式將其所在的住宅小區(qū)建筑物出售給業(yè)主后，業(yè)主就已經(jīng)合法擁有小區(qū)的土地使用權(quán)。第三種觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在銷售住宅時(shí)，已將車位車庫(kù)的建設(shè)成本轉(zhuǎn)移給業(yè)主，開(kāi)發(fā)商很難將開(kāi)發(fā)車位的建筑成本排除在總成本外單獨(dú)計(jì)算。

筆者認(rèn)為，業(yè)主所有說(shuō)雖有利于維護(hù)廣大業(yè)主的利益，但不加區(qū)分地將小區(qū)車庫(kù)一律歸業(yè)主所有的觀點(diǎn)顯然是站不住腳的。其一，從法律上說(shuō),車庫(kù)并不完全等同于從物。所謂從物，必須是獨(dú)立于主物，為發(fā)揮主物效用而存在的物。主物可以跳脫從物發(fā)揮價(jià)值，而從物一定要跟主物兩者在一起才能發(fā)揮其價(jià)值，也就是說(shuō)從物使用價(jià)值的發(fā)揮只能單向的依托主物不能脫離主物。而小區(qū)地下車庫(kù)作為獨(dú)立的物權(quán)客體，即使脫離了建筑物其停車功能同樣能發(fā)揮，故地下車庫(kù)也并非為了發(fā)揮房屋的效用而存在，在物的關(guān)系上，兩者并不體現(xiàn)為主物與從物的關(guān)系。其二，業(yè)主購(gòu)買了專有部分之后, 實(shí)際上已經(jīng)擁有了地上和地表的建設(shè)用地使用權(quán)，然而，實(shí)踐中大量車庫(kù)是建在地下，本文所討論的地下車庫(kù)更是如此。而根據(jù)《物權(quán)法》第136條規(guī)定，地下用地使用權(quán)可以作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能而存在，并不當(dāng)然隨地表建筑物的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，上海市為了加強(qiáng)對(duì)地下建設(shè)用地管理，已專門(mén)出臺(tái)《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》[《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》中將地下建設(shè)用地分為結(jié)建的地下工程和單建的地下工程，其中單建的地下工程指地面與地下由不同的主體獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程。]。其三，若根據(jù)業(yè)主共有說(shuō)不加區(qū)別地將車庫(kù)全部歸屬于業(yè)主共有，會(huì)降低開(kāi)發(fā)商興建車庫(kù)的積極性，停車難問(wèn)題將更加嚴(yán)重。

（二）開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)

主張開(kāi)發(fā)商所有觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為：小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟氖堑乇韲?guó)有土地使用權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十六條，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。地下車庫(kù)由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)享有地下車庫(kù)的所有權(quán)。實(shí)踐中，由于地下車庫(kù)和防空車庫(kù)需要巨大的投資成本，若地產(chǎn)發(fā)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有主動(dòng)權(quán)所有權(quán)，會(huì)嚴(yán)重傷害其積極性。

筆者認(rèn)為，直接規(guī)定地下車庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有對(duì)廣大業(yè)主來(lái)說(shuō)更為不利。雖然地下車庫(kù)最初的投資人為開(kāi)發(fā)商，但開(kāi)發(fā)商基于需收回成本的角度，很可能已將上述投資攤?cè)肓耸鄯砍杀局校绻_(kāi)發(fā)商沒(méi)有舉出相應(yīng)的證據(jù)證明，那么地下車庫(kù)的最終實(shí)際投資人應(yīng)為房屋的買受人。除此之外，若一刀切地將小區(qū)地下車庫(kù)規(guī)定為開(kāi)發(fā)商所有，更無(wú)法避免開(kāi)發(fā)商以更高的價(jià)格將其所有的車庫(kù)出賣給業(yè)主以外人的情形，同樣不利于保護(hù)業(yè)主的相關(guān)權(quán)益。

（三）相關(guān)約定歸屬說(shuō)

主張約定說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為：住宅小區(qū)地下車庫(kù)的歸屬，由開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主共同簽訂的《商品房買賣合同》進(jìn)行約定，這不僅充分體現(xiàn)了民法意思自治原則同時(shí)還應(yīng)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求。從多方面的約定使用歸屬，有效利用小區(qū)車庫(kù)，并能以最方便快速的方式解決糾紛，從而實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

然而，即使該學(xué)說(shuō)即為我國(guó)《物權(quán)法》最終確立的車庫(kù)權(quán)屬判斷標(biāo)準(zhǔn)，但不可否認(rèn)的是，實(shí)務(wù)中按約定的做法確定車庫(kù)的權(quán)屬也是存在較多弊病的。暫且將法律約定不明的現(xiàn)狀不予考慮，其將現(xiàn)存問(wèn)題全都交給業(yè)主解決，從表面上看，是遵循了民法的意思自治原則，但實(shí)質(zhì)上，存在有違反“物權(quán)法定”的嫌疑。二者關(guān)系看似公平對(duì)等，一旦將次標(biāo)準(zhǔn)投入市場(chǎng)，在商品房交易過(guò)程中格式條款大行其道，由于購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在存在銷售合同關(guān)系，一旦發(fā)生制約，博弈力量懸殊，開(kāi)發(fā)商完全可以意思自治的名義，作出對(duì)購(gòu)房者不利的約定，這是一種嚴(yán)重的國(guó)家權(quán)力的缺位。

約定歸屬說(shuō)很顯然是對(duì)小區(qū)車庫(kù)權(quán)屬的二次界定，且該學(xué)說(shuō)是以開(kāi)發(fā)商取得小區(qū)車庫(kù)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)為前提的，其適用對(duì)象只能是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)，對(duì)不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的小區(qū)車庫(kù)，并不適用。

（四）分?jǐn)傉f(shuō)

在我國(guó)持分?jǐn)傉f(shuō)的學(xué)者為數(shù)眾多，其中以楊立新教授為代表，以開(kāi)發(fā)商是否將車庫(kù)的面積計(jì)入建筑物的面積之中來(lái)確定歸屬。凡是將車庫(kù)納入公攤面積，而由業(yè)主支付車庫(kù)金額，必然是由全體區(qū)分所有權(quán)人共同所有，反之則開(kāi)發(fā)商享有。

一般認(rèn)為，依分?jǐn)傉f(shuō)來(lái)確定車位車庫(kù)權(quán)屬一定程度上有利于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的利益平衡，但以該觀點(diǎn)地下車庫(kù)權(quán)屬判斷標(biāo)準(zhǔn)作為是值得商榷的。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，作為人防工程的地下室都不可以計(jì)入共有的建筑面積，不得進(jìn)行公用建筑面積的分?jǐn)偂＜词箻I(yè)主和開(kāi)發(fā)商可以對(duì)公用面積的分?jǐn)傔M(jìn)行約定，但依照建設(shè)部門(mén)的相關(guān)規(guī)定，如果車庫(kù)層高小于2.20 M，則不應(yīng)當(dāng)在計(jì)算建筑面積之內(nèi)，故建筑分?jǐn)偧s定也就不適應(yīng)了。同時(shí)，我們不可否認(rèn)在當(dāng)前各項(xiàng)規(guī)定都不夠具體明確的前提下，該學(xué)說(shuō)在實(shí)踐中操作起來(lái)存在一定困難。依該標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)車位車庫(kù)的建筑面積已經(jīng)計(jì)算在小區(qū)業(yè)主分?jǐn)們?nèi)，那么小區(qū)業(yè)主根據(jù)相關(guān)規(guī)定應(yīng)合法享有車位車庫(kù)的所有權(quán)。但當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，由于業(yè)主對(duì)相關(guān)專業(yè)知識(shí)的匱乏，業(yè)主方很難根據(jù)其有限的專業(yè)知識(shí)對(duì)成本和面積的分?jǐn)傔M(jìn)行舉證。

（五）容積率計(jì)算說(shuō)

主張容積率計(jì)算說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為，在車庫(kù)產(chǎn)權(quán)認(rèn)定上面，是否可以將車庫(kù)計(jì)算歸入住宅小區(qū)容積率為標(biāo)準(zhǔn)，若車庫(kù)計(jì)算并歸入容積率，則業(yè)主可到相關(guān)部門(mén)進(jìn)行單獨(dú)登記，對(duì)于沒(méi)有納入容積率的車位、車庫(kù)，其所有權(quán)還是歸房地產(chǎn)；反之，不計(jì)算容積率的車位、車庫(kù)，還是歸業(yè)主共有。

建筑容積率，指在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)，全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比率。有關(guān)規(guī)定表明，建筑物只有通過(guò)計(jì)算容積率后才能取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，反之，不能單獨(dú)取得土地使用權(quán)證，沒(méi)有土地使用權(quán)證就只能依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物。很多學(xué)者認(rèn)為可依此作為地下車庫(kù)的權(quán)屬判定標(biāo)準(zhǔn)。但事實(shí)上，就建筑面積這一問(wèn)題存在很大的爭(zhēng)議，到底是指地上建筑物總面積，還是地上和地下建筑物的總面積，沒(méi)有明確的表示。不僅如此，各地方也為此出臺(tái)了相關(guān)法文法規(guī)，《汕頭市市區(qū)住宅建設(shè)項(xiàng)目非經(jīng)營(yíng)性架空層及地下車庫(kù)容積率和報(bào)建費(fèi)用計(jì)核暫行辦法》當(dāng)中規(guī)定，地下車庫(kù)的建筑面積不計(jì)入建筑容積率并且對(duì)地下車庫(kù)部分不征收相關(guān)的報(bào)建費(fèi)用。重慶市則規(guī)定建筑總面積，包括地上和地下建筑面積，而且一并列入容積率之中。不難看出，容積率標(biāo)準(zhǔn)不僅在理論上還是實(shí)務(wù)中都存在較大的爭(zhēng)議，故不宜以此來(lái)作為地下車庫(kù)權(quán)屬判斷標(biāo)準(zhǔn)。

從上述幾種界定車庫(kù)權(quán)屬的主要幾種觀點(diǎn)的分析來(lái)看，以上五種觀點(diǎn)均不能很恰當(dāng)?shù)亟鉀Q有關(guān)地下車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題。筆者認(rèn)為，在目前法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，任何一種單一片面的標(biāo)準(zhǔn)或理論都不能清晰地對(duì)地下車庫(kù)權(quán)屬進(jìn)行判斷。在執(zhí)著于完善一種理論的同時(shí)，我們可以嘗試著多模式多選擇，制度合理化，利益均衡化。

四、域外地下車庫(kù)權(quán)屬模式及啟示

（一）開(kāi)發(fā)商擁有小區(qū)車位、車庫(kù)的模式

許多國(guó)家和地區(qū)都將小區(qū)地下車庫(kù)作為建筑中的專有部分，允許其單獨(dú)進(jìn)行買賣。小區(qū)車庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有的立法例，其中以法國(guó)為例，根據(jù)法國(guó)法律，停車區(qū)域?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)，不能夠稱為業(yè)主的共用部分，其所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有。開(kāi)發(fā)商根據(jù)需求可將其所有的車位、車庫(kù)，可以出售或出租，并且該區(qū)分所有建筑物之居住者以外的人亦可購(gòu)買基地內(nèi)之停車位，只是該對(duì)外出售需首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要。

（二）定義小區(qū)業(yè)主共有車位、車庫(kù)的模式

美國(guó)是將地下車庫(kù)作為建筑共用部分由小區(qū)業(yè)主共有的典型國(guó)家。美國(guó)法律《統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》規(guī)定，物業(yè)小區(qū)定義為：“房屋由業(yè)主單獨(dú)所有，其余部分業(yè)主共同所有的物業(yè)小區(qū)。凡是不可分割的共有部分不由業(yè)主共同所有的物業(yè)小區(qū)，便不是區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)?！?/p>

在美國(guó)物業(yè)小區(qū)中所有設(shè)施，如果不是專有部分那就必然屬于共有部分。美國(guó)在設(shè)計(jì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)制度的時(shí)候，一般都遵循以下兩個(gè)基本的原則，第一，小區(qū)內(nèi)的停車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主所有，不得向外界其他人開(kāi)放；第二，小區(qū)內(nèi)的車位不能作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣。以此為基礎(chǔ)，美國(guó)法律通過(guò)以下三種方式對(duì)地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)做出具體安排：其一，車庫(kù)屬于房屋單元的組成部分。作為附屬設(shè)施的地下車庫(kù)也被作為房屋單元的組成部分，日本的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》規(guī)定：區(qū)分所有建筑物所附設(shè)的停車場(chǎng)包括兩類：第一類是屋內(nèi)停車場(chǎng)，即地下車庫(kù)，是指建在區(qū)分所有建筑物地下的四至封閉的停車場(chǎng)所，但是也有建在屋頂平臺(tái)上的，第二類是屋外停車場(chǎng)，即露天停車場(chǎng)，一般是在建筑物基地之外的公共土地上劃出明顯的界限形成的。 不同種類的車位不允許小區(qū)業(yè)主以外的人取得該附屬設(shè)施。其二，車庫(kù)為指定供專用的共有部分。在該種制度下，地下車庫(kù)雖由全體業(yè)主共有，但可以通過(guò)協(xié)商或協(xié)議約定將其指定，供小區(qū)內(nèi)某業(yè)主專用。其三，小區(qū)地下車庫(kù)為共有部分，由全體業(yè)主共有，屬于全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。

（三）分類并確定小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的模式

以分類確定小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬立法例的國(guó)家之中，以日本作為代表。車庫(kù)的權(quán)屬也是不同的，屋外停車場(chǎng)作為共有部分，不論在學(xué)說(shuō)還是實(shí)務(wù)上都已達(dá)成共識(shí)。而屋內(nèi)停車場(chǎng)的權(quán)屬問(wèn)題卻未形成一致，但近年來(lái)已趨向?qū)⑽輧?nèi)停車場(chǎng)認(rèn)定為專有部分。

法定停車位是指根據(jù)相關(guān)的法律由開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制建設(shè)的停車位。依有關(guān)規(guī)定，此類停車位不得設(shè)為專有部分，并且該規(guī)定屬于強(qiáng)制性規(guī)范，不得以約定的形式將此法定義務(wù)排除，開(kāi)發(fā)商需依此附設(shè)特定數(shù)量的車庫(kù)，歸建筑物區(qū)分所有權(quán)人所有。在法定停車位外，開(kāi)發(fā)商可依建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)自行增設(shè)的停車位，自行增設(shè)停車位屬于區(qū)分所有建筑物專有可部分，因此，開(kāi)發(fā)商可以在自行增設(shè)停車位上設(shè)立獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行獨(dú)立買賣。除以上兩種停車位外，還設(shè)有獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位。獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位是指，為滿足公眾停車的需要，主管機(jī)關(guān)按照一定的公式或是鼓勵(lì)系數(shù)鼓勵(lì)并獎(jiǎng)勵(lì)開(kāi)發(fā)商增建的停車位。獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)停車位在構(gòu)造和使用上都具有獨(dú)立性，可單獨(dú)進(jìn)行買賣，且法律不限制出售對(duì)象。

（四）域外車庫(kù)權(quán)屬立法模式之啟示

從以上各國(guó)的立法例來(lái)看，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)可根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況和房產(chǎn)相關(guān)法律制度，合理制定具有該區(qū)域特色的小區(qū)車庫(kù)權(quán)利的歸屬模式。在開(kāi)發(fā)商專有模式下，開(kāi)發(fā)商可自由處分車位車庫(kù)，買房時(shí)，業(yè)主是否購(gòu)買停車位按照自愿原則，此種立法例既可以鼓勵(lì)開(kāi)放商的積極性還可以滿足業(yè)主多方面的購(gòu)房訴求。但是，我們也看到，在這種情況下很容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商單位將車位出售給小區(qū)以外的人，抑或用作其他用途。有學(xué)者主張借鑒美國(guó)小區(qū)車庫(kù)車位由業(yè)主共有的立法模式作為地下車庫(kù)權(quán)屬判斷標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為顯然不妥。美國(guó)立法將汽車納入生活必需品，每家都需要停車位，因此選擇地下車庫(kù)歸全體業(yè)主共有。然而，這顯然和我國(guó)現(xiàn)有的國(guó)情并不符。若是將地下車庫(kù)作為全體業(yè)主共有，但是在實(shí)際購(gòu)買房屋中，地下車庫(kù)的建設(shè)成本是由全體業(yè)主分?jǐn)?，無(wú)形中進(jìn)一步的抬高了房屋本身的成本，對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。相比于以上兩種車庫(kù)權(quán)屬立法模式，筆者認(rèn)為我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)分類確定小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的模式具有更強(qiáng)的借鑒意義，具體體現(xiàn)在：其一，法定停車位的設(shè)置，能為地下車庫(kù)權(quán)屬的判斷提供一個(gè)明晰的標(biāo)準(zhǔn)。引入法定車庫(kù)并明確為業(yè)主共有，相比于分?jǐn)傉f(shuō)、容積率計(jì)算說(shuō)等粗略歸屬標(biāo)準(zhǔn)而言，無(wú)疑是一個(gè)十分確定的標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)減少車庫(kù)歸屬糾紛具有重要的意義。其二，法定共有與專有并存的立法模式，能平衡開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的利益。分類確定小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬模式，在保證了小區(qū)車位、車庫(kù)的基本配套建設(shè)的同時(shí)，又能在一定程度上激發(fā)了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)車庫(kù)的積極性。其三，法定共有與專有并存的模式能與我國(guó)現(xiàn)有的法律制度相銜接。目前，我國(guó)車庫(kù)權(quán)屬糾紛多發(fā)的原因即共有與專有范圍界限不明晰，導(dǎo)致約定歸屬規(guī)則形同虛設(shè)。但一旦將法定停車位按一定配置比例予以確定，此時(shí)可依約定規(guī)則確定權(quán)屬的地下車庫(kù)的范圍將十分清晰。據(jù)此，筆者認(rèn)為法定共有與專有的立法模式在我國(guó)具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，在下文筆者將對(duì)在我國(guó)確定法定停車位制度進(jìn)行簡(jiǎn)單的路徑規(guī)劃。

五、完善地下車庫(kù)權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則的路徑選擇

（一）立法中引入法定停車位并明確歸業(yè)主共有

首先，立法中明確將車庫(kù)分為法定停車位和非法定停車位。在相關(guān)法律或行政法規(guī)中規(guī)定，開(kāi)發(fā)商具有法定的義務(wù)來(lái)建造停車位，而法定的停車位歸業(yè)主共有，這些停車位隨著開(kāi)發(fā)商房屋買賣合同生效同時(shí)一并發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因此，法定停車位應(yīng)當(dāng)由小區(qū)的業(yè)主共有，需要注意的是，開(kāi)發(fā)商不得在商品房預(yù)售或銷售合同中，以約定或附帶條款的方式，來(lái)排除小區(qū)業(yè)主對(duì)法定停車位享有的合法所有權(quán)，否則約定無(wú)效。此外，開(kāi)發(fā)商可根據(jù)建造法定停車位的基礎(chǔ)，向有關(guān)部門(mén)另行申請(qǐng)建造非法定停車位，非法定停車位還是以滿足業(yè)主的停車需求為核心，但這部分的車位是可以由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主自主進(jìn)行協(xié)商確定其權(quán)屬約定，并應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。但是非法定停車位的建設(shè)必須以法定停車位建設(shè)為前提，否則將不予以進(jìn)行審批。其次，法定停車位的配置比例問(wèn)題，在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，法定停車位的面積=總樓板面積*指定系數(shù)，而對(duì)于此系數(shù)的確定。

筆者認(rèn)為不宜以全國(guó)性法律文件進(jìn)行規(guī)定，每個(gè)省市可根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展程度做出符合實(shí)際規(guī)劃。再次，對(duì)于法定停車位適用的對(duì)象問(wèn)題，筆者認(rèn)為除屋外的地面停車位法定歸業(yè)主所有外，其他的如架空層車位、地下車庫(kù)以及人防車庫(kù)均應(yīng)按配置比例劃分為法定停車位與非法定停車位來(lái)進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定，對(duì)于屬于法定停車位配置比例以內(nèi)的，由業(yè)主共有。最后，對(duì)于法定停車位的收益問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)以業(yè)主所購(gòu)買的相應(yīng)的建筑物面積按比例分配為宜。

（二）司法解釋、地方性法規(guī)細(xì)化法定停車位的規(guī)定

法律作為一種概括、普遍、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男袨橐?guī)范，不可能對(duì)所有的問(wèn)題都面面俱到。對(duì)于法定停車位的規(guī)定，必然需要出臺(tái)相關(guān)的司法解釋對(duì)相關(guān)問(wèn)題予以說(shuō)明。筆者認(rèn)為，對(duì)于法定停車位的配置比例標(biāo)準(zhǔn)，可由司法解釋為各地方提供一個(gè)最低的配置數(shù)額，或?yàn)楦鞯胤椒ǘㄍ＼囄坏木唧w比例配置提供相應(yīng)的參考因素，以不至于各地比例過(guò)于雜亂。同時(shí)，為了保證小區(qū)業(yè)主的利益，對(duì)于增設(shè)停車位的處分規(guī)則也需司法解釋予以規(guī)范，以車庫(kù)要“首先滿足業(yè)主需要”為前提，如何進(jìn)一步滿足業(yè)主的需要，以及如何保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益等問(wèn)題還需要司法解釋再做進(jìn)一步細(xì)化。

（三）完善地下車庫(kù)確權(quán)登記制度

《物權(quán)法》原則性地規(guī)定了，要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一實(shí)名制登記制度，然而先目前，在我國(guó)還沒(méi)有統(tǒng)一對(duì)地下車庫(kù)登記的相關(guān)規(guī)定，全國(guó)各區(qū)域的做法也不一致。但近年來(lái)已相繼有省市出臺(tái)相關(guān)文件對(duì)車庫(kù)權(quán)屬予以確權(quán)登記。筆者認(rèn)為，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)重要證明，直接關(guān)系到廣大業(yè)主地下車庫(kù)的合法權(quán)益，故對(duì)地下車庫(kù)登記制度予以完善十分必要。對(duì)于法定停車位而言，其名稱、面積、所在位置、用途都應(yīng)具體登記，而該部分作為區(qū)分所有建筑物的共有部分，登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)為全體小區(qū)業(yè)主共有。法定除地下車庫(kù)以外的其他配套車庫(kù)，可單獨(dú)進(jìn)行發(fā)放產(chǎn)權(quán)證登記，但必須保證小區(qū)業(yè)主車庫(kù)的合法權(quán)益，使用權(quán)以及優(yōu)先權(quán)，假使開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)販賣給除小區(qū)業(yè)主以外的其他人士，相關(guān)法規(guī)可以賦予登記機(jī)構(gòu)不予辦理登記的權(quán)利。同時(shí)，在登記人防車庫(kù)時(shí)，應(yīng)注明相關(guān)事項(xiàng)，以防止發(fā)生紛爭(zhēng)。

六、結(jié)語(yǔ)

《物權(quán)法》實(shí)行以來(lái)，關(guān)于住宅小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬的各種爭(zhēng)議依然此起彼伏，近年來(lái)甚至有愈演愈烈之勢(shì)。而目前我國(guó)對(duì)于小區(qū)車位、車庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題的立法，還過(guò)于原則化和缺乏可操作性，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中法律適用混亂。為規(guī)避此情形，通過(guò)確定車位、車庫(kù)法定共有部分與專有部分并存的模式，并根據(jù)我國(guó)國(guó)情來(lái)解決車位、車庫(kù)的相關(guān)問(wèn)題，也是一種不錯(cuò)的選擇。但有關(guān)具體的制度的構(gòu)建以及立法完善，還有待進(jìn)一步探討！

[1]楊立新.停車位的權(quán)屬爭(zhēng)議及解決規(guī)則[N].載人民法院報(bào),2004-11-02.傅鼎生.物權(quán)原理與物業(yè)管理[J].政治與法律,2004(06).

[2]杭正亞.南京市鼓樓區(qū)法院作出全國(guó)首例判決——小區(qū)車庫(kù)歸業(yè)主共有[N], 載南方周末,2003-11-11.

[3]丁斌.住宅小區(qū)地下車庫(kù)權(quán)屬研究[J].城市開(kāi)發(fā),2004(17).

[4]王利明.論物權(quán)法中車庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題[J].現(xiàn)代法學(xué),2006( 5) ．

[5]高圣平.住宅小區(qū)車位、車庫(kù)的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究——兼評(píng)物權(quán)法第 74 條[J].法學(xué)家,2008(6).

[6]楊立新.論物權(quán)法規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)必須解決的三個(gè)問(wèn)題[EB/OL].http://china.findlaw.cn/info/wuquanfa/wuquanfalunwen/118556_5. html，2016年9月26 日訪問(wèn)。

[7]陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京：法律出版,1995：174.

[8]Uniform condominium Act: 1-103 (7) “Condominium” means real estate, portions of which are designated for separate ownership and the remainder of which is designated for common ownership solely by the owners of those portions. Real estate is not a condominium unless the undivided interests in the common elements are vested in the unit owners.

[9]Marshall E.Traeht.Co-ownership and Condominium[J].Edward Elgar Publishing,2000.

[10]丸山英氣.區(qū)分所有建筑物之法律問(wèn)題——理論與展開(kāi).三省堂，1981: 166.轉(zhuǎn)引自陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].北京:法律出版,2007(1):163.

[11]崔建遠(yuǎn).小區(qū)車庫(kù)的歸屬論[N].載人民法院報(bào),2006-2-15.

[12]趙海樂(lè).論我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的法定停車位制度及其啟示[J].北方法學(xué),2011(25).

[13]參見(jiàn)前[12].