加強(qiáng)縣級(jí)行政事業(yè)單位房地資產(chǎn)管理的思考

曾憲華

摘要：近年來(lái)，縣級(jí)行政事業(yè)單位房地資產(chǎn)管理和營(yíng)運(yùn)效益得到了顯著的提高。但在管理上還存在有底子不清、權(quán)屬不明、效用不高、責(zé)任不分等問(wèn)題。本文以某縣調(diào)查分析情況為例，建議相關(guān)部門(mén)采取規(guī)范管理、完善兩證等措施，以充分發(fā)揮行政事業(yè)單位房地資產(chǎn)效益，更好地為縣域社會(huì)事業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。

關(guān)鍵詞：行政事業(yè)單位 房產(chǎn)管理 調(diào)查思考

一、行政事業(yè)單位房產(chǎn)現(xiàn)狀

長(zhǎng)期以來(lái)，由于管理監(jiān)督機(jī)制的不完善和受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期管理模式的影響，對(duì)于國(guó)有房屋土地資產(chǎn)，部分行政事業(yè)單位的管理較為松懈，且不成系統(tǒng)，嚴(yán)重地威脅著國(guó)有資產(chǎn)的安全。

根據(jù)對(duì)某縣2014年縣直行政事業(yè)單位房屋土地資產(chǎn)管理專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明：在調(diào)查范圍內(nèi)的82家行政事業(yè)單位中，共有房產(chǎn)192宗，總計(jì)房產(chǎn)面積約15.46萬(wàn)平方米，其中經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)3.67萬(wàn)平方米，非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)11.79萬(wàn)平方米。有入帳房產(chǎn)總價(jià)值8185.29萬(wàn)元，未入帳房產(chǎn)64宗，占被調(diào)查房產(chǎn)總宗數(shù)的33.33%，涉及房產(chǎn)面積約3.48萬(wàn)平方米?！皟勺C”齊全的房產(chǎn)只有53宗，僅占被調(diào)查房產(chǎn)總宗數(shù)的27.6%，涉及房產(chǎn)面積約5.74萬(wàn)平方米；僅有“單證” 的47宗房產(chǎn)，占被調(diào)查房產(chǎn)總宗數(shù)的24.5%，涉及房產(chǎn)面積約4.80萬(wàn)平方米；“兩證”全無(wú)的有90宗房產(chǎn)，占被調(diào)查房產(chǎn)總宗數(shù)的46.9%， 涉及房產(chǎn)面積約4.91萬(wàn)平方米。

二、問(wèn)題及其成因

（一）資產(chǎn)賬目和實(shí)際情況出入嚴(yán)重

根據(jù)相關(guān)法律制度規(guī)定，單位固定資產(chǎn)中必須設(shè)置明細(xì)，體現(xiàn)土地、房屋資產(chǎn)等，通過(guò)“固定資產(chǎn)登記簿”和“固定資產(chǎn)卡片”核算。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有部分單位賬面管理與實(shí)物管理嚴(yán)重脫節(jié)，存在房屋土地資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算不健全，也沒(méi)有設(shè)置“固定資產(chǎn)登記簿”和“固定資產(chǎn)卡片”，無(wú)法對(duì)賬，談不上賬賬、賬實(shí)和賬卡相符。

（二）房屋、土地“兩證”不全

要想從根本上推進(jìn)落實(shí)行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理工作，首先就要確保土地、房屋擁有完備的兩證。根據(jù)調(diào)查結(jié)果看，單位房屋產(chǎn)權(quán)“兩證”不全現(xiàn)象極為普遍，究其原因：一是單位經(jīng)費(fèi)緊張，不愿辦理“兩證”。部分單位由于經(jīng)費(fèi)長(zhǎng)期入不敷出，雖然相關(guān)手續(xù)齊全，但一直未辦理產(chǎn)權(quán)證； 二是管理層責(zé)任感、權(quán)屬觀均有待進(jìn)一步提高。政府無(wú)償劃撥、撥款建造，是大多數(shù)行政事業(yè)單位取得土地、房屋使用權(quán)的主要途徑，但部分單位負(fù)責(zé)人并未在思想上引起足夠的重視，或者存在“我不會(huì)一輩在這里（任職）”，使有相當(dāng)一部分單位占有使用多年但始終未辦理過(guò)“兩證”；三是未做竣工驗(yàn)收，資料不全，產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理。部分單位由于拖欠工程款或與房屋承建方存在其它經(jīng)濟(jì)糾紛原因，建成后未進(jìn)行竣工驗(yàn)收即搬入新樓辦公，導(dǎo)致資料不全，“兩證”至今未能辦理；四是還有部分單位在建設(shè)資料檔案的管理上存在一定的隨意性，時(shí)間一長(zhǎng)或經(jīng)辦人更替后，造成相關(guān)手續(xù)到辦證時(shí)已無(wú)從查找，最終未能按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)證。

（三）房屋、土地處置程序不嚴(yán)

按照國(guó)有資產(chǎn)相關(guān)管理?xiàng)l例，只有在財(cái)政部門(mén)許可的情況下，才能處理如土地、房屋等大項(xiàng)資產(chǎn)。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，沒(méi)有得到許可即擅自對(duì)此類資產(chǎn)進(jìn)行處置的情況并不罕見(jiàn)，這樣給管理工作的開(kāi)展增加了一定的難度。其影響因素具體有：首先，尚未針對(duì)相關(guān)不法行為，建立強(qiáng)有力的處罰體系；其次，各個(gè)部門(mén)如財(cái)政、建設(shè)、國(guó)土等之間尚未建立足夠暢通的溝通渠道，造成出讓、過(guò)戶等業(yè)務(wù)的辦理甚至無(wú)需處置許可手續(xù)即可進(jìn)行，導(dǎo)致行政事業(yè)單位在處置資產(chǎn)時(shí)，出現(xiàn)有手續(xù)與否均無(wú)區(qū)別的錯(cuò)誤認(rèn)知；第三，在資產(chǎn)管理方面，個(gè)別單位管理者認(rèn)知不足，把“國(guó)有”資產(chǎn)當(dāng)成“單位自有”資產(chǎn)，以解決單位的經(jīng)費(fèi)問(wèn)題而隨意處置國(guó)有資產(chǎn)。

（四）經(jīng)營(yíng)性國(guó)有房產(chǎn)租賃管理機(jī)制不夠完善

由于監(jiān)管力度等因素，國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)出租管理存在不少問(wèn)題，出租房產(chǎn)行為與相關(guān)制度規(guī)定不符，歸納起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：

一是對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，未能建立有序的權(quán)屬管理機(jī)制。按照該縣有關(guān)行政事業(yè)單位房地資產(chǎn)管理的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)必需將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到縣國(guó)投資公司名下，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。但是多數(shù)單位因資料缺失，無(wú)法辦理“兩證”過(guò)戶到國(guó)投公司，有關(guān)部門(mén)也沒(méi)有拿出有效的實(shí)質(zhì)性的解決辦法，使得多數(shù)行政事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)仍在原單位管理；而又有少部分單位未辦理過(guò)戶，也直接委托到國(guó)投公司經(jīng)營(yíng)。多種方式并存，造成管理的無(wú)序和漏洞。

二是單位房屋出租行為不規(guī)范。部分單位出租沒(méi)有進(jìn)行公開(kāi)招租、承租人隨意轉(zhuǎn)租、合同逾期、協(xié)議租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)等等。

三是租賃合同不規(guī)范。部分租賃期限過(guò)長(zhǎng)，不利于經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作；有些單位遠(yuǎn)期許諾給承租人過(guò)頭的優(yōu)惠條件，為后期糾紛埋下極大隱患，危及資產(chǎn)安全；有的內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單，未明確雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，容易產(chǎn)生法律糾紛。

四是租金收入管理不規(guī)范。部分單位存在隱瞞、轉(zhuǎn)移和坐支收入的情況，經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)收益不按規(guī)定納入“收支兩條線”管理，由使用單位自行支配，滋生“小金庫(kù)”現(xiàn)象。

（五）房地資產(chǎn)被他人長(zhǎng)期占有無(wú)償使

部分單位因房改或企業(yè)改制等環(huán)節(jié)存在一些爭(zhēng)議問(wèn)題未及時(shí)全面解決，造成房地資產(chǎn)長(zhǎng)期被占有占用。

（六）辦公場(chǎng)所不穩(wěn)定，缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)全局性規(guī)劃。

根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，各行政事業(yè)單位的辦公場(chǎng)所比較分散，也不均衡，部分單位辦公場(chǎng)所嚴(yán)重不足，為了改善辦公條件，如候鳥(niǎo)般經(jīng)常性搬遷，致使辦公場(chǎng)所不固定，不方便服務(wù)群眾，同時(shí)又浪費(fèi)了大量的辦公經(jīng)費(fèi)。

三、加強(qiáng)管理的建議

建立規(guī)范完善的管理體系，有效解決賬目和實(shí)際情況脫節(jié)的問(wèn)題。在行政事業(yè)單位房地資產(chǎn)的管理上，財(cái)政部門(mén)是職能機(jī)構(gòu)，需從政策入手通過(guò)開(kāi)展各種形式的宣傳培訓(xùn)活動(dòng)，引導(dǎo)各單位明確了解自身的具體職責(zé)，敦促相關(guān)單位貫徹落實(shí)資產(chǎn)管理的各項(xiàng)規(guī)定。應(yīng)設(shè)置房屋、土地等明細(xì)核算，并建立內(nèi)容全面的登記卡片，定期進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)、清查，做到賬實(shí)相符。

加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，集中辦理“兩證”。房管、國(guó)土等相關(guān)部門(mén)應(yīng)積極支持配合，財(cái)政部門(mén)加以督促，集中時(shí)間統(tǒng)一辦理房產(chǎn)“兩證”。對(duì)于辦證材料齊全的或可以補(bǔ)全的，各行政事業(yè)單位應(yīng)抓緊限時(shí)辦理“兩證”；對(duì)于辦證資料缺失而又難以補(bǔ)全的，各行政事業(yè)單位應(yīng)在限期內(nèi)提交情況說(shuō)明及相關(guān)佐證材料，提交問(wèn)題清單。同時(shí)建議政府召開(kāi)專題會(huì)議，召集相關(guān)部門(mén)對(duì)“問(wèn)題清單”進(jìn)行聯(lián)合論證，結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)其產(chǎn)權(quán)給予確認(rèn)，辦證單位可憑此政府專題會(huì)議紀(jì)要對(duì)這些遺留問(wèn)題予以一攬子解決；對(duì)于部分辦證資金問(wèn)題，建議給予一定的補(bǔ)助或適當(dāng)減免；對(duì)于具備條件而以在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有辦妥的，要追究單位負(fù)責(zé)人責(zé)任，以確保行政事業(yè)單位房產(chǎn)“兩證”齊全。

嚴(yán)格房產(chǎn)處置程序。建立部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)國(guó)土、建設(shè)、財(cái)政部門(mén)之間配合，從根本上解決擅自處置國(guó)有資產(chǎn)的問(wèn)題。

強(qiáng)化督查，加大違規(guī)處罰力度。財(cái)政資產(chǎn)管理部門(mén)要對(duì)行政事業(yè)單位房產(chǎn)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，并與紀(jì)檢、審計(jì)等部門(mén)配合，將行政事業(yè)單位房產(chǎn)管理納入審計(jì)、監(jiān)察范圍，使之成為常規(guī)的監(jiān)管手段。加強(qiáng)執(zhí)法力度，對(duì)那些管理意識(shí)淡薄、隨意處置單位房產(chǎn)，造成國(guó)有資產(chǎn)嚴(yán)重浪費(fèi)、流失的單位和個(gè)人，要堅(jiān)決進(jìn)行處理，以維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益。

加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性房屋土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理。進(jìn)一步落實(shí)經(jīng)營(yíng)性房屋土地資產(chǎn)必須歸口到國(guó)投公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一由國(guó)投公司對(duì)外招投標(biāo)或議價(jià)。單位所支配使用的房屋若出現(xiàn)空置，或者有“非”轉(zhuǎn)“經(jīng)”等情況，應(yīng)上報(bào)財(cái)政國(guó)資部門(mén)，不得隱瞞或自行處置。同時(shí)，國(guó)投公司應(yīng)建立健全房地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)出租的“陽(yáng)光操作”，房屋出租公開(kāi)、公正、透明，杜絕部門(mén)權(quán)力尋租行為，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值。同時(shí)，房屋出租收益納入財(cái)政收入預(yù)算，實(shí)行收支二條線管理。

建立綜合辦公樓，集中辦公，實(shí)行資產(chǎn)統(tǒng)一管理。一是為了充分發(fā)揮各行政事業(yè)單位的職能作用，使各單位更方便地服務(wù)于社會(huì)，服務(wù)于縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最大限度地節(jié)約開(kāi)支；二是出于優(yōu)化使用國(guó)有資產(chǎn)效益的考慮，統(tǒng)一管理非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，積極探索發(fā)揮國(guó)有資產(chǎn)效益的新渠道，從非經(jīng)營(yíng)性向經(jīng)營(yíng)性轉(zhuǎn)變，變資產(chǎn)為資本，建立國(guó)有資產(chǎn)融資平臺(tái)，以更好地為縣域經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展融通資金提供有力支持。