商品房買賣合同解除的法律后果之解析

摘 要 近年來，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，商品房買賣糾紛急劇增加，合同解除的法律后果已成為人們關(guān)注的核心問題。文章以商品房買賣合同的性質(zhì)為切入點，從合同解除的一般后果與特殊后果角度，分析了商品房買賣合同作為一般的買賣合同，解除應具有《合同法》第97條規(guī)定的法律后果。同時，又基于商品房買賣合同標的及法律關(guān)系的特殊性，一方面，在“按揭”購房中與擔保貸款合同作為關(guān)聯(lián)合同而相互影響；另一方面，已繳納的稅款在合同解除后不能退還的部分應由過錯方承擔。

關(guān)鍵詞 商品房 買賣 合同解除 法律后果 關(guān)聯(lián)合同

作者簡介：胡聰蕊，重慶大學法學院，碩士研究生，研究方向：民商法學。

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.137

一、引言

合同解除是指合同有效成立后，具備解除條件時，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系消滅的法律制度。一般的合同法律關(guān)系比較清晰，解除的法律后果比較明確，可以簡單地適用《合同法》第97條的規(guī)定。而商品房買賣合同因標的特殊、涉及主體多、履行時間長、介入因素不確定等原因，法律關(guān)系較為復雜而有特殊的法律后果。

商品房買賣合同解除是指商品房買賣合同有效成立后，法律規(guī)定的或當事人約定的解除條件成就時，當事人可以終止合同效力的解除合同的法律制度。商品房買賣合同作為一時性合同，解除原則上應有溯及力。其解除不僅會終止履行尚未履行的各種義務，還會使合同關(guān)系失效，溯及既往地不復存在，已經(jīng)履行的部分產(chǎn)生的后果是當事人享有返還請求權(quán)。①根據(jù)產(chǎn)生的原因不同，合同的解除可以分為法定解除和約定解除。由于約定解除具有一定的任意性，屬于當事人意思自治的范疇，對其做出統(tǒng)一的規(guī)定和解釋并不現(xiàn)實，因此，本文主要以法定解除為研究對象，以下所稱解除權(quán)均為法定解除權(quán)。

二、商品房買賣合同解除的一般后果

商品房買賣合同作為合同的一種，其解除應當具有與一般合同相同的法律后果，即尚未履行的部分終止履行，已經(jīng)履行的部分可以要求對方恢復原狀、采取其他補救措施或賠償損失。剩余的債務在合同解除后，當然沒有繼續(xù)履行的必要，需要探討的是已經(jīng)履行的部分在合同解除后應作何處理的問題。

（一）恢復原狀（返還財產(chǎn)）

恢復原狀（返還財產(chǎn)）屬于物的返還請求權(quán)。商品房買賣合同解除后，買受人應當返還商品房的自然狀態(tài)，對于已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，負有辦理復原登記的義務，在不動產(chǎn)登記簿上重新體現(xiàn)出賣人的所有人地位，當然，由此增加的費用應當由違約方承擔；出賣人應當返還買受人已經(jīng)繳付的購房款，其返還的范圍應當以買受人購房時支出的價值額為標準，自己在此過程中是否獲得利益則在所不問。

（二）賠償損失

賠償損失屬于民事責任。商品房買賣合同中違約方應當依法承擔賠償守約方因自己的違約行為遭受的損失的責任。這里的損害賠償通常是指金錢賠償，包括守約方的一切損失，同時也應當包含因恢復原狀而造成的額外支出部分。理論和實踐中一般對此爭議不大，存在爭議的是《商品房買賣合同司法解釋》中特別增加的對出賣人進行懲罰性賠償?shù)膯栴}。

一些學者和實務界人士認為，②《商品房買賣合同司法解釋》第8、9條關(guān)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定不符合法理，沒有理由做出特殊規(guī)定。兩個不同性質(zhì)的責任并行的責任形式令人費解，“賠償損失”是補償性的，“賠償責任”是懲罰性的，是不同形式的責任形式。因標的商品房的價值數(shù)額巨大，規(guī)定的懲罰性賠償也有違公平責任。筆者認為，如此規(guī)定并無不妥。懲罰性賠償責任的規(guī)定解決了實務中商品房欺詐糾紛，這一責任形式來源于《消費者權(quán)益保護法》，但又在賠償范圍、賠償標準方面與《消費者權(quán)益保護法》有異。同時，“賠償損失”與“賠償責任”并行的責任形式是對買方作為弱勢一方的特殊保護。在合同的簽訂過程中，買賣雙方的信息獲取與掌握不對等，尤其是在期房買賣中，買方對于所購買的商品房無法直接了解，對于房地產(chǎn)市場的波動情況也不甚清楚，房屋本身也存有很多不確定性，而賣方對于這些信息的掌握度要遠高于買方。對買方進行特殊保護符合公平原則，也有利于督促賣方按約履行合同。

（三）采取其他補救措施

其他補救措施適用于一方或雙方受領(lǐng)的標的物毀損滅失的場合，屬于不當?shù)美颠€請求權(quán)。由于出賣人受領(lǐng)的購房款屬于貨幣，占有即所有，不存在出賣人受領(lǐng)的標的物毀損滅失的情形，主要應當對買受人受領(lǐng)的商品房毀損或滅失時進行討論。對于買受人無法以原自然狀態(tài)返還商品房的，應當進行價值補償——當買受人將受領(lǐng)的商品房消費、出讓、設置權(quán)利負擔、加工或者改造時，出賣人只能要求買受人予以價值補償，直至能夠達到“可以合理期待的底線”，而不管買受人能否收回出讓的商品房、消除其上設立的權(quán)利負擔或者將加工或改造的商品房恢復原狀；而對于買受人因不規(guī)范的方式將該標的商品房投入使用造成的減損或滅失，應當予以賠償。

三、商品房買賣合同解除的特殊后果

商品房買賣合同解除的一般法律后果在民事審判實務中，已有較為成熟的處理思路和方案。而逐漸浮現(xiàn)于人們視野中并被予以高度重視的，是商品房買賣合同因其特殊性而產(chǎn)生的解除的特殊法律后果。具體而言，其特殊后果表現(xiàn)為與關(guān)聯(lián)合同的相互影響，以及解除后稅款的承擔問題。

（一）與關(guān)聯(lián)合同的相互影響

在以按揭付款方式購買商品房時，買受人會與銀行簽訂一份商品房擔保貸款合同。貸款合同的目的是為了有足夠的錢款支付買賣合同中商品房的價金，從而具有貸款目的的關(guān)聯(lián)性，一個合同不能實現(xiàn)勢必影響另外一份合同的履行。同時，買受人在兩個合同中作為共同的當事人，也使得買賣合同的出賣人與貸款合同中的銀行利益緊密相連，具有經(jīng)濟上的整體性。因此，買賣合同與貸款合同彼此間是關(guān)聯(lián)合同。③

1.出賣人可否主動消除自己權(quán)利負擔的問題：

在現(xiàn)房買賣中，若買受人是以開發(fā)商交付的商品房為擔保向銀行進行貸款，在商品房買賣合同已經(jīng)解除的情形下，貸款合同可否解除以及是否解除與出賣人的利益也息息相關(guān)。根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第24條：“因商品房買賣合同……解除，致使貸款合同目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”依合同的相對性原則，出賣人并非貸款合同的當事人，不享有解除買受人與銀行間的貸款合同的權(quán)利。這樣可能導致，買賣合同法律關(guān)系已不存在，但是貸款合同依然有效。標的商品房被設定了抵押登記，存在權(quán)利瑕疵，影響其二次銷售，對出賣人十分不利。同時，在關(guān)聯(lián)合同中，買賣合同已經(jīng)解除，貸款合同也已無存在的意義，合同解除勢在必行，不解除也不能很好地保護銀行的利益。那么，是否應當就此賦予出賣人解除貸款合同的權(quán)利呢？

對此，筆者認為，出賣人作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有系統(tǒng)的操作流程，對于風險的管控能力也優(yōu)于一般主體，此風險負擔并非他人強加或法律附加，而是他自己選擇如此。因此，無需認可出賣人解除貸款合同的權(quán)利。

2.買受人可否同時主張解除買賣合同與擔保貸款合同：

依《商品房買賣合同司法解釋》第25條的規(guī)定，貸款合同是否能與商品房買賣合同一同解除以及能否合并審理，主動權(quán)與決定權(quán)完全掌握在擔保權(quán)人即銀行的手中。不可忽視的是，《商品房買賣合同司法解釋》并沒有涉及在解除貸款合同之訴中，買受人或出賣人能否提出解除買賣合同，可否合并審理的問題。應當關(guān)注到，在此種情形下，至少應當承認買受人同時提出解除買賣合同的權(quán)利。作為關(guān)聯(lián)合同的共同當事人，如果不允許買受人同時主張解除買賣合同與貸款合同，而讓其另案起訴，不僅會造成司法資源的浪費，加重當事人與法官的負擔，同時，也會造成最終判決執(zhí)行的困難，不利于保護買受人的權(quán)利。筆者認為，在合同關(guān)系中，買受人顯然處于弱勢地位，為了體現(xiàn)公平保護，人民法院在處理貸款合同解除糾紛時，如果買受人同時提出解除買賣合同，可以將兩個案件合并審理。

（二）商品房買賣合同解除后稅款的承擔

房地產(chǎn)稅是指以納稅人所有的或?qū)倨渲涞姆康禺a(chǎn)為課稅客體、或以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為課稅客體的稅賦。商品房買賣合同解除后，已經(jīng)繳納的稅款應如何承擔，也是不可避免的問題。

在中國現(xiàn)行稅收制度中，房地產(chǎn)行業(yè)涉及9個稅種。商品房買賣過程中買賣雙方應當繳納的稅款有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設稅、土地增值稅、教育費附加、契稅、印花稅。其中，契稅與印花稅由買受人承擔，其余均由出賣人承擔。值得關(guān)注的問題是，已繳納的稅款可否退還。根據(jù)2011年財政部和國家稅務總局聯(lián)合頒布的《關(guān)于購房人辦理退房有關(guān)契稅問題的通知》，在商品房買賣合同解除后，如果尚未辦理房屋所有權(quán)變更登記的，買受人已經(jīng)繳納的契稅可以退還。然而，就其他形式的稅款而言，卻沒有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)行政法領(lǐng)域“法無授權(quán)即禁止”原則，這意味著退還其他稅款缺乏法律依據(jù)，對于出賣人的權(quán)利保護極為不利?，F(xiàn)有規(guī)定只涉及買受人繳納的契稅能否退還，而不涉及出賣人繳納的其他稅款，將導致出賣人在再次出賣商品房時重復征稅，不符合公平原則。筆者認為，商品房買賣合同解除后，對于出賣人已繳納的城市維護建設稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，可以予以退還，避免在出賣人再次轉(zhuǎn)讓該商品房時重復征稅，加重出賣人的負擔。但是具體應該何時退還、退還的比例以及退還的方式仍需法律法規(guī)抑或國家政策予以明確，防止權(quán)利保護不平等。同時，我們也應注意到，對于不能退還的稅款，應當計入守約方的實際損失，依照過錯責任原則與保護守約方利益原則，由致使合同解除的過錯方承擔。

注釋

①就合同解除的溯及力問題，崔建遠教授與韓世遠教授采不同觀點，但目前就一時性合同的溯及力問題，學界已有定論，即認為合同的解除具有溯及力。

②安徽大學法學院副院長李勝利教授認為懲罰性賠償?shù)囊?guī)定沒有制定依據(jù)，不符合法理；在由中華全國律師協(xié)會召開的第三屆中國律師論壇會議上，廣東金橋百信律師事務所認為，《商品房買賣合同司法解釋》有自相矛盾之處，其中，“賠償責任”與“賠償損失”的責任形式令人費解。

③根據(jù)《德國民法典》第358條，關(guān)聯(lián)合同的要件為具有目的上的關(guān)聯(lián)性和經(jīng)濟上的整體性，我國民法也是源于潘德克頓法系，可以對比適用。

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