怎樣才能管住炒房

劉志強(qiáng)

2016年12月14日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，會(huì)議提出，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，引得社會(huì)高度關(guān)注。怎樣界定“炒”？“炒”的弊端有哪些？我們又該怎樣管住“炒”？記者就這些問(wèn)題采訪了業(yè)內(nèi)權(quán)威專家。

問(wèn)：哪些行為算炒房

記者：我們平日里經(jīng)常說(shuō)炒房，能否給它一個(gè)清晰的定義？

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉：人們最熟悉的“炒”，應(yīng)該是“炒股票”，買了賣、賣了再買，主要通過(guò)買賣差價(jià)獲利。針對(duì)住房的“炒”就是人們常說(shuō)的炒房，它的實(shí)質(zhì)是住房投機(jī)，基本特征是：買的目的既不是為了自己住，也不是為了租給別人住，而是閑置在那里等待房?jī)r(jià)漲起來(lái)后轉(zhuǎn)手出售。也就是說(shuō)，買的目的就是為了賣，為了獲得買賣差價(jià)或增值收益。

記者：通常來(lái)說(shuō)，投機(jī)性購(gòu)房肯定算炒房，那么投資性購(gòu)房算不算？如何區(qū)分投機(jī)與投資呢？

劉洪玉：我認(rèn)為，區(qū)分“炒”與“非炒”，或者投機(jī)與投資的一般準(zhǔn)則是：如果買的目的是為了賣就是“炒”；如果買了房子，閑置在那里不使用、不出租就是“炒”；如果買房后，把房子租出去，雖然也不排除業(yè)主在其后的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)把房子賣掉獲得增值收益，但還是可以把這種行為叫作“住房投資”，不屬于“炒”。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛：正如你所說(shuō)，投機(jī)性購(gòu)房具有典型的炒房特征。而對(duì)于投資而言，大致分成兩種：第一種是待價(jià)而沽的住房投資買賣，這種投資的目的就是為了等過(guò)一段價(jià)格上漲之后再賣出，它與投機(jī)的區(qū)別僅僅在于持有的時(shí)間比較長(zhǎng)，我認(rèn)為也算炒房行為；第二種是投資購(gòu)買長(zhǎng)期持有，但用于出租給他人居住，這種投資具有居住屬性。通過(guò)購(gòu)房面積、實(shí)際用途、購(gòu)房杠桿資金比例、買賣時(shí)間長(zhǎng)短等可以大致確定是否屬于炒房。

記者：也有業(yè)內(nèi)人士指出，不管租不租，購(gòu)房數(shù)量也是重要指標(biāo)。明顯超出自住數(shù)量的，尤其使用了過(guò)高杠桿的，也算炒房，比如，炒房團(tuán)。您怎么看？

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)、研究員任興洲：怎么算炒房，目前還沒(méi)有一個(gè)定論，不同人可能有不同的理解。像過(guò)去的炒房團(tuán)一買就是幾套、十幾套，甚至一買就是一個(gè)單元的現(xiàn)象現(xiàn)在可能不多了，主要是因?yàn)橐痪€、二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)比較高了，一些城市還采取了限購(gòu)措施。但是，2016年以來(lái)一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市以個(gè)人、家庭為單位的炒房現(xiàn)象還是屢見(jiàn)不鮮的。

問(wèn)：炒房為啥不可取

記者：住房本就具有居住和投資雙重屬性。既然如此，為什么不能拿來(lái)“炒”？炒房有哪些弊端，會(huì)帶來(lái)什么后果？

劉洪玉：正是因?yàn)樽》烤哂芯幼『屯顿Y雙重屬性，而不是僅有投資的單一屬性，所以才不能“炒”。保障和保護(hù)全體居民的住房權(quán)利，是政府的責(zé)任，而過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房的投資屬性，則會(huì)損害其居住屬性。比如，炒房推高房?jī)r(jià)后，會(huì)讓更多的居民難以獲得住房或增加支付壓力，會(huì)形成大量住房資源閑置、導(dǎo)致社會(huì)資源浪費(fèi)，還會(huì)讓住房需求信息失真、導(dǎo)致過(guò)量供應(yīng)等等。此外，炒房是基于預(yù)期的投機(jī)行為，遇到市場(chǎng)不景氣時(shí)，投機(jī)者最容易出現(xiàn)集體的“預(yù)期逆轉(zhuǎn)”，從而誘發(fā)區(qū)域性系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

任興洲：炒房的危害是很大的。從過(guò)去一年來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市來(lái)看，炒房帶動(dòng)了社會(huì)的集體恐慌，不斷地、快速地推高房?jī)r(jià)，造成了房地產(chǎn)泡沫，也使房?jī)r(jià)嚴(yán)重背離了其自身價(jià)值和當(dāng)?shù)匕傩盏氖杖胨健７康禺a(chǎn)行業(yè)的特征是產(chǎn)業(yè)鏈特別長(zhǎng)、與金融聯(lián)系十分緊密，所以當(dāng)樓市泡沫過(guò)高就存在著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，一旦泡沫破滅，很可能帶來(lái)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。炒房還對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成很強(qiáng)的擠出效應(yīng)，人們不愿意投資實(shí)業(yè)，覺(jué)得“干什么都不如炒房”，這不僅不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新，而且會(huì)扭曲整個(gè)社會(huì)的價(jià)值觀、財(cái)富觀，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)我國(guó)未來(lái)的總體競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)帶來(lái)很大的負(fù)面影響。

倪鵬飛：雖然住房有雙重屬性，但居住是住房本源的、第一位的屬性，投資屬性則是派生的屬性，既來(lái)源于居住屬性也應(yīng)服務(wù)于居住屬性，比如投資后通過(guò)出租實(shí)現(xiàn)收益。

炒房不僅會(huì)拖累居住的基本屬性、導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲，還會(huì)產(chǎn)生許多不能容忍的危害：炒房使得市場(chǎng)需求大大超過(guò)真實(shí)的居住需求，不僅影響到價(jià)格，還會(huì)通過(guò)價(jià)格影響供給，造成資源錯(cuò)配和嚴(yán)重浪費(fèi)；炒房不創(chuàng)造任何價(jià)值，但它造成的樓市短期虛假繁榮和高額利潤(rùn)，導(dǎo)致全社會(huì)資源要素向房地產(chǎn)聚集和流動(dòng)，嚴(yán)重影響創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、實(shí)業(yè)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)。

記者：2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議突出強(qiáng)調(diào)了住房的居住屬性，這與當(dāng)前住房市場(chǎng)的發(fā)展水平與階段性特征有何關(guān)聯(lián)？

倪鵬飛：當(dāng)前，我國(guó)住房市場(chǎng)總體上已經(jīng)跨過(guò)了極度短缺期，進(jìn)入了相對(duì)飽和期。不過(guò)也出現(xiàn)一個(gè)很明顯的現(xiàn)象：一方面，一二線城市的部分居民，新進(jìn)入和將要進(jìn)入城市的居民住房嚴(yán)重不足；另一方面，一部分中高收入階層居民，在解決自住房問(wèn)題后，擁有不斷增長(zhǎng)的財(cái)富需要投資，房地產(chǎn)就成為很好的投資選擇。這一背景下，如果不強(qiáng)調(diào)住房的居住功能，模糊地認(rèn)為房地產(chǎn)具有雙重屬性，就會(huì)讓炒房找到理論依據(jù)，甚至導(dǎo)致炒房泛濫；強(qiáng)調(diào)了居住功能，提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，則能將供需兩端結(jié)合得更好，既解決外來(lái)人口居住問(wèn)題，又解決部分中高收入居民投資問(wèn)題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

劉洪玉：高房?jī)r(jià)、高地價(jià)會(huì)嚴(yán)重影響一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展能力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前，我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，要實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)，必須集中精力，把主要社會(huì)資源和能力投放到改革創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展上來(lái)。在這個(gè)階段，強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，就是讓人們不要過(guò)分關(guān)注住房的投資屬性，不要為了追求虛擬的住房?jī)r(jià)值而把過(guò)多的社會(huì)資源投入其中。

問(wèn)：怎么管住“炒”

記者：2016年，我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲?！俺础痹谶@其中扮演了什么角色？房?jī)r(jià)為什么會(huì)“炒”起來(lái)？

劉洪玉：在這輪房?jī)r(jià)上漲中，炒房扮演了推波助瀾的作用。過(guò)去一年，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲了50%以上，買房時(shí)還能使用住房抵押貸款加杠桿，使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過(guò)100%。市場(chǎng)上有不少人深諳此道，甚至把炒房當(dāng)成了自己的職業(yè)。

任興洲：2016年部分城市房地產(chǎn)火爆，房?jī)r(jià)快速上漲，炒房之風(fēng)又起的原因是多方面的：貨幣政策相對(duì)寬松，制造業(yè)下行壓力較大，大量信貸資金未能流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而是“脫實(shí)入虛”，進(jìn)入到資產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。加上2015年以來(lái)多次降準(zhǔn)降息，信貸條件寬松，使居民購(gòu)房的能力和意愿明顯提升。另外，一些熱點(diǎn)的二線城市以“去庫(kù)存”的名義，將原來(lái)實(shí)行的限購(gòu)政策取消，也給炒房行為提供了條件。當(dāng)然也要看到，并不是全國(guó)所有城市都存在熱“炒”房地產(chǎn)的問(wèn)題，一些三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并不熱，去庫(kù)存的壓力仍然相當(dāng)大，住房市場(chǎng)城市間分化的特征比過(guò)去更加明顯。

記者：管住“炒”的手段主要有哪些？哪些可作為常規(guī)手段，哪些應(yīng)作為非常手段，如何更好地使用？

劉洪玉：要管住“炒”，一是可以通過(guò)信貸政策加大“炒的負(fù)擔(dān)”（提高貸款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款）。二是通過(guò)稅收政策給炒房者“去動(dòng)力”，比如“炒”的套數(shù)越多、交易越頻繁，交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高等。國(guó)際上，也一般都會(huì)對(duì)炒房行為征收比較高的交易稅和資本利得稅，識(shí)別的方式主要是看該住房是否作為家庭的主要住房，以及住房持有期的長(zhǎng)短。非主要住房、持有期在3～5年以內(nèi)的，一般會(huì)面臨比較重的稅。行政色彩濃厚的限購(gòu)或購(gòu)房資格管理可以作為臨時(shí)的最后的手段。

任興洲：2016年國(guó)慶前后，先后有二十幾個(gè)城市針對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲、泡沫迅速積累的突出問(wèn)題，出臺(tái)了限購(gòu)限貸等調(diào)控政策，這是比較及時(shí)的。從10月和11月的數(shù)據(jù)看，調(diào)控政策已經(jīng)起到了預(yù)期效果，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到了遏制，市場(chǎng)預(yù)期趨向平穩(wěn)和理性。從調(diào)控實(shí)踐來(lái)看，限購(gòu)作為一種行政手段，對(duì)于快速遏制炒房現(xiàn)象來(lái)說(shuō)，還是最有效、最快捷的方式。當(dāng)然，光有限購(gòu)還不行，還需要差別化的信貸政策、稅收政策，加上其他市場(chǎng)監(jiān)管手段，即將經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的手段有機(jī)結(jié)合起來(lái)，綜合運(yùn)用，形成“組合拳”。

2017年，一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市短期內(nèi)還不能取消這些調(diào)控措施，主要是因?yàn)楝F(xiàn)階段推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素尚未完全消除，一旦放松，有些城市很可能會(huì)出現(xiàn)反彈，泡沫有可能繼續(xù)推高。當(dāng)然，在實(shí)行現(xiàn)有調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，還必須像中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的，“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。