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    2017,房屋回歸居住屬性關(guān)鍵年

    2017-01-18 20:24:57宋慧芳
    中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息 2017年1期
    關(guān)鍵詞:租房住房土地

    宋慧芳

    隨著2016的過去,房地產(chǎn)也從“狂躁”逐漸“回穩(wěn)”。2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)該何去何從,成了新的謎題。

    2016年12月21日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議第十四次會(huì)議在北京召開,其中抑制房地產(chǎn)泡沫被列為“解決好人民群眾普遍關(guān)心的突出問題”之一再次被提及。會(huì)議提出:“規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫,是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程?!?/p>

    需要提及的是,在2015年中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上,提到房地產(chǎn),主題是“去庫(kù)存”,而現(xiàn)在將房地產(chǎn)視為“重大民生工程”。就在2016年12月14日至16日在北京召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,針對(duì)房地產(chǎn)著重強(qiáng)調(diào)了“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位。

    不管是中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議第十四次會(huì)議還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,其重大意義均不在簡(jiǎn)單的“抑制房地產(chǎn)泡沫”,而在于讓房地產(chǎn)告別經(jīng)濟(jì)政策,回歸民生和社會(huì)政策的基本屬性,這無疑是中國(guó)房地產(chǎn)政策的巨大變化。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示,如此定位清晰的意圖,旨在嚴(yán)格反對(duì)投機(jī)所產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫行為,使得后續(xù)各類政策圍繞這樣的導(dǎo)向進(jìn)行。而對(duì)于2017年的房地產(chǎn)發(fā)展,嚴(yán)躍進(jìn)表示,會(huì)加大抑制投機(jī)等房地產(chǎn)泡沫行為的做法,同時(shí)刺激普通的購(gòu)房需求和租房需求出現(xiàn)。另外長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)際上和供給側(cè)改革的思路是非常吻合的,房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的補(bǔ)庫(kù)存就體現(xiàn)了這樣一個(gè)思路。

    房屋回歸居住屬性為核心

    “房子是用來住的、不是用來炒的?!弊罱欢螘r(shí)間,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)最新定位迅速成為了海內(nèi)外各界廣泛討論的話題。會(huì)議中還明確表示要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,抑制房地產(chǎn)泡沫的同時(shí),防止出現(xiàn)大起大落。

    對(duì)此,嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者表示,政策明確了房子的屬性和定位,認(rèn)為房子是用來住的,此類表述比較通俗易懂,但政策含義非常明確,即居住的住房需求要繼續(xù)得到保護(hù),而炒房的需求要進(jìn)行管制和遏制。

    在此類定位下,嚴(yán)躍進(jìn)還表示,政策明確了五個(gè)管控手段,即金融、土地、財(cái)稅、投資、立法。目前這幾個(gè)政策層面上,金融方面主要是信貸政策、土地則是土地供應(yīng)和結(jié)構(gòu)調(diào)整、財(cái)稅主要是房產(chǎn)稅等相關(guān)政策、投資則主要是房地產(chǎn)開發(fā)投資刺激等政策、立法主要是對(duì)目前70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期等問題都有積極的探索,后續(xù)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)完善此類政策內(nèi)容和注重調(diào)控效果。

    而對(duì)于政策再次提及長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制,嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者,這將是接下來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要基礎(chǔ)。此次政策明確基礎(chǔ)性制度的建立需求,其制度應(yīng)該包括土地、產(chǎn)權(quán)、價(jià)格等方面的政策內(nèi)容。對(duì)此,政策明確了2017年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)大思路,主要包括兩點(diǎn):第一是抑制房地產(chǎn)泡沫,主要是地價(jià)和房?jī)r(jià)的泡沫;第二是防范市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落,也就是說讓市場(chǎng)更加穩(wěn)定,這樣預(yù)期才會(huì)更加穩(wěn)定。

    要抑制房地產(chǎn)泡沫,讓房子真正成為“住的”而不是“炒的”的關(guān)鍵,在于中國(guó)房地產(chǎn)制度的重構(gòu)和長(zhǎng)效機(jī)制的建立。然而在中國(guó)房地產(chǎn)被賦予太多的經(jīng)濟(jì)元素,那就需要一定的時(shí)間對(duì)其進(jìn)行改革。

    中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示,此段時(shí)間就是最好的機(jī)會(huì),國(guó)家在此時(shí)進(jìn)行調(diào)控,其目的就是為了通過政策的管控,暫且使房地產(chǎn)處于回穩(wěn)狀態(tài),有時(shí)間進(jìn)行政策或者體制重構(gòu)和完善。由此,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中指出“要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。”

    顯然,此項(xiàng)政策明確了“關(guān)注貨幣”的思路,嚴(yán)躍進(jìn)表示,這也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“資金水分”過大特點(diǎn)的一個(gè)自我糾正。沿著此條思路進(jìn)行,后續(xù)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金監(jiān)管會(huì)強(qiáng)化。所以中央提出此條政策也是希望在宏觀層面上有較為積極的管控。在微觀層面上,政策明確信貸政策的差異化做法。比如說對(duì)于合理的自住房需求,依然要采取支持的態(tài)度,而對(duì)于投資投機(jī)的炒房需求,則會(huì)采取資金限制的做法。

    對(duì)于2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng),嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)認(rèn)為,其金融管制政策會(huì)比較嚴(yán)厲,尤其是上半年預(yù)計(jì)信貸市場(chǎng)的政策會(huì)因城市和購(gòu)房需求而有較大的差異。

    據(jù)中泰證券預(yù)計(jì),2017年個(gè)人住房貸款將進(jìn)一步下滑。2016年11月份,累計(jì)個(gè)人住房貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比重從年初的13%上升到了17%,就在2016年的1月-11月份個(gè)人貸款的累計(jì)同比高達(dá)49.3%,中泰證券預(yù)計(jì)在2017年個(gè)貸降低、銷售額下降(定金及預(yù)收款下降),房企融資窗口收緊(自籌資金下降)的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源將同比明顯下滑,這也將帶動(dòng)房地產(chǎn)投資在2017年有所下滑。

    “雖然有所下滑,但不代表房地產(chǎn)進(jìn)入拐點(diǎn)、持續(xù)下滑,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展空間?!标愱杀硎?。中央也明確強(qiáng)調(diào),特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。嚴(yán)躍進(jìn)表示,針對(duì)特大城市實(shí)際上就體現(xiàn)了部分資源往外導(dǎo)出的思路,此類特大城市應(yīng)該是包括三大城市群的相關(guān)城市以及部分中西部城市,對(duì)于此類資源的導(dǎo)出,能夠降低此類城市的控制房?jī)r(jià)的壓力,并且能夠促進(jìn)周邊城市的快速健康發(fā)展。此前對(duì)于京冀邊界區(qū)域的規(guī)劃就較好地符合了這個(gè)特點(diǎn)。通過帶動(dòng)周邊中小城市的發(fā)展,能夠更好地引導(dǎo)人口資源和住房資源的合理分布,由此也會(huì)帶來部分房地產(chǎn)的發(fā)展。

    民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)表示,不管是特大城市還是中小城市,房地產(chǎn)首要的是民生政策,人應(yīng)該有房子住,這是最基本的要求,可惜在過去10多年,房子成了創(chuàng)收和穩(wěn)增長(zhǎng)的工具,房?jī)r(jià)泡沫傷害了社會(huì)公平,也影響了老百姓的士氣?;貧w到“民生”,這是一次重大的制度糾偏。

    增加土地供給防“地王”

    長(zhǎng)期以來,房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),在穩(wěn)增長(zhǎng)和地方政府創(chuàng)收方面發(fā)揮了獨(dú)特的作用,以致于形成了對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴。每一次經(jīng)濟(jì)下行,房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖,成為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的首要工具。同時(shí),土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源,馬光遠(yuǎn)表示,很多地方,土地出讓收入占財(cái)政收入的比重超過了50%。對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)的過度依賴,一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象,另一方面,隨著房?jī)r(jià)的上漲,房子也逐漸脫離了居住的基本功能,成為資產(chǎn)配置的主要工具。追根溯源,土地價(jià)格已經(jīng)成了房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲的根本原因。要想解決房子的屬性問題,土地問題首先得到一定的解決。

    中投證券數(shù)據(jù)顯示,2016年,一線城市7月份住宅類土地成交均價(jià)已超3萬元/平米,溢價(jià)率由5月份突破100%并連續(xù)數(shù)月,二線城市溢價(jià)率自3月份起就在50%-80%間波動(dòng),部分熱點(diǎn)三線城市土地溢價(jià)率也出現(xiàn)抬升。為了遏制地王誕生進(jìn)一步推升房?jī)r(jià),各地陸續(xù)出臺(tái)土地市場(chǎng)調(diào)控政策:增加土地新房供應(yīng),打擊捂盤惜售行為,嚴(yán)查資金來源,提高土拍門檻,限制購(gòu)地資格,提高土地招拍掛保證金門檻,縮短出讓金繳納時(shí)間并提高比例,規(guī)定土拍價(jià)格上限,改變競(jìng)價(jià)模式。限價(jià)、限自持、配建保障房等手段,一方面穩(wěn)定居住保障預(yù)期,另一方面使得土地出讓的價(jià)格見頂,并實(shí)質(zhì)降低開發(fā)商的開發(fā)成本;第三增加了準(zhǔn)入門檻,使得資源向?qū)嵙﹂_發(fā)商集聚,加快行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

    與此同時(shí),在針對(duì)此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中指出“要落實(shí)人地掛鉤政策,根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地?!?/p>

    嚴(yán)躍進(jìn)表示,對(duì)于明確提出的人地掛鉤政策,其實(shí)也是考慮到目前各大城市人口分布的差異化特點(diǎn)。通過根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)的政策的提出,預(yù)計(jì)2017年繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)的城市將有新的機(jī)會(huì),比如說會(huì)由此獲得更多的用地開發(fā)機(jī)會(huì),甚至在土地轉(zhuǎn)性等方面會(huì)有更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。相應(yīng)的,也會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)的價(jià)格管控更加有效,預(yù)計(jì)此類新增用地的出讓到開發(fā)將持續(xù)半年,這樣到了2017年的下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)緊張狀態(tài)有望得到改變。

    然而對(duì)于一線城市、熱點(diǎn)二線城市等土地缺乏的城市來說,中央明確提出的要落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。

    對(duì)于此項(xiàng)政策,嚴(yán)躍進(jìn)表示,其完全明確了地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任,這樣的責(zé)任,預(yù)計(jì)會(huì)通過房?jī)r(jià)的漲幅控制、土地出讓的同比增幅、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定等方面進(jìn)行考核。也完全明確了房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要增加土地供應(yīng),在這里提及“壓力”兩個(gè)字其實(shí)有兩個(gè)含義。嚴(yán)躍進(jìn)解釋道,一是當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)快速上漲的現(xiàn)象,二是潛在上漲的可能依然比較大。通過對(duì)此類市場(chǎng)住宅用地的供應(yīng),同時(shí)通過盤活存量、閑置和低效的土地資源,能夠更好地促進(jìn)此類城市潛在供應(yīng)的增加,最后使得此類城市房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)得到真正的抑制。

    據(jù)中泰證券分析,預(yù)計(jì)2017年政府將繼續(xù)通過增加有效土地供給、改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管等手段來防止地王出現(xiàn)。另外從需求的角度來講,2017年成交下滑疊加融資窗口收緊,地產(chǎn)公司拿地意愿低迷,因此增加住宅用地供給會(huì)有效的為土地市場(chǎng)降溫,預(yù)計(jì)2017年土地購(gòu)置金額下滑增速將進(jìn)一步擴(kuò)大。

    然而陳晟認(rèn)為,在此背景下,房企開辟非招拍掛之外的第二條戰(zhàn)線是必然,一線城市的城市更新將由此孕育出價(jià)值萬億元的巨大市場(chǎng)。2016年以來,深圳市城市更新暫行措施已完成第十九稿,《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》也已發(fā)布,上海、北京城市更新進(jìn)程也在加快步伐,新政頻出。為順應(yīng)這一時(shí)代趨勢(shì),進(jìn)而確立了七圖疊加路徑,明確了上海、北京的城市更新方向,繪制了城市更新的非招拍掛拿地的戰(zhàn)略地圖。

    加快租賃市場(chǎng)發(fā)展

    目前我國(guó)的租賃市場(chǎng)并不健全,住房租賃市場(chǎng)仍以個(gè)體房東為主體,機(jī)構(gòu)參與者缺少,導(dǎo)致專業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)滯后。同時(shí)房企重售輕租,個(gè)人房東賣房套利,經(jīng)紀(jì)公司淡化或放棄租賃業(yè)務(wù)是市場(chǎng)普遍現(xiàn)象。但租賃市場(chǎng)是一個(gè)持久的剛需市場(chǎng),因此開發(fā)商和傳統(tǒng)物業(yè)都向“存量資產(chǎn)管理和服務(wù)增值”轉(zhuǎn)型。

    據(jù)華泰證券對(duì)歐美各國(guó)歷年住房自有率的平均值進(jìn)行對(duì)比,發(fā)現(xiàn)住房自有率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系,也就是租房比例與其呈正相關(guān)關(guān)系。租房比例高的國(guó)家,幾乎都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家,而租房比例低的國(guó)家,則大多為經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展比較低的轉(zhuǎn)軌國(guó)家。英美等較發(fā)達(dá)國(guó)家自有住宅率普遍在60%-70%,而保加利亞、立陶宛等國(guó)都在90%以上,甚至一度高達(dá)97%。在德國(guó),過半的居民選擇租房,房屋自有率只有42%,而在中國(guó),住房自有率達(dá)到74%,只有26%的租房比例。足以說明我國(guó)租賃市場(chǎng)不健全。究其原因主要是租房家庭與房屋產(chǎn)權(quán)人無法享受相同的權(quán)益,被排除在當(dāng)?shù)亟逃?、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障和住房保障體系之外。但未來隨著國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策扶持和健全租賃市場(chǎng)和其體系,租房比例將會(huì)不斷攀升。自此國(guó)家也在不斷的對(duì)其進(jìn)行紅利政策的刺激。

    2016年5月4日,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí),提出允許商業(yè)用房改變?yōu)樽赓U用房,這是目前去庫(kù)存導(dǎo)向下的一個(gè)重要?jiǎng)?chuàng)新,對(duì)于盤活存量資產(chǎn)等有積極意義。

    然而租房的痛點(diǎn)很多,最讓承租人頭痛的是高昂的中介費(fèi),因?yàn)橹薪樵谡麄€(gè)高頻租賃交易中只提供了最簡(jiǎn)單的撮合交易,實(shí)在難以匹配其傭金。其次是職業(yè)二房東的出現(xiàn),在一定程度上抬高了租房?jī)r(jià)格。還有就是找房難,網(wǎng)絡(luò)虛假信息泛濫,租客無法有效辨別真實(shí)房源信息。以及較差的租房體驗(yàn),不規(guī)范的群租房、隔板房、房間臟亂差、租后房東不管不問等問題,頻頻困擾著租房一族。

    隨后,2016年6月3日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》,最大的亮點(diǎn)在于提及了頂層設(shè)計(jì)問題。目標(biāo)提出:到2020年,基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系,基本建立住房租賃法規(guī)制度體系,實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居。頂層設(shè)計(jì)問題是最主要問題,市場(chǎng)缺乏保障機(jī)制,和國(guó)外有明確的租戶保護(hù)法律不同,目前國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)對(duì)租戶的保護(hù)不足,不定期調(diào)價(jià)、解約的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生,即便是在中介撮合交易的前提下,類似的事情仍然無法得到解決。該文件帶來了頂層設(shè)計(jì),至少對(duì)于核心問題——租賃關(guān)系,提出了明確的指示。

    針對(duì)發(fā)展租賃市場(chǎng),此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出,要加快住房租賃市場(chǎng)立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;赓U企業(yè)發(fā)展。嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)就表示,發(fā)展租賃市場(chǎng)成為目前構(gòu)建第四級(jí)市場(chǎng)的關(guān)鍵,近期北京、上海、成都等城市都在積極打造值得推廣的租賃型公寓項(xiàng)目,相應(yīng)投資行為也需要獲取更多的財(cái)政等方面的支持。此類項(xiàng)目后續(xù)還需要通過機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)的發(fā)展來支撐,這樣能夠加快其租賃、運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目品牌打造等內(nèi)容。像此種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展被頻頻在政策文件上提及,自然有較大的投資價(jià)值。

    對(duì)于2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,政策明確了住房監(jiān)管的需求。在規(guī)范方面明確了三類行為需要受管制,即開發(fā)、銷售和中介行為。此類行為實(shí)際上也是對(duì)房企、代理商、中介機(jī)構(gòu)等行為的監(jiān)管。對(duì)于此類監(jiān)管的做法,包括近期也在積極進(jìn)行,體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定市場(chǎng)秩序的調(diào)控思路。這其中的一系列的政策法規(guī),都是在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行改革,使得房屋真正回歸居住屬性。這也就與此次會(huì)議所提高的關(guān)鍵詞“長(zhǎng)效機(jī)制”不謀而合。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示,在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革層面上,會(huì)議明確房?jī)r(jià)上漲過快的城市積極供地、存量土地盤活、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,這都有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展,且發(fā)展機(jī)制更加穩(wěn)固。其中支持租賃市場(chǎng)發(fā)展,有利于補(bǔ)充和完善多層次的住房供應(yīng)體系,同時(shí)也有利于疏導(dǎo)和分流需求端,有利于行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展。

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