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    安置房向公租房轉(zhuǎn)變的政策思考與探索

    2017-01-17 20:40:10劉丹羽
    商情 2016年45期
    關(guān)鍵詞:書樓租房租金

    劉丹羽

    隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國在城市化和工業(yè)化進(jìn)程中遭受了嚴(yán)重的“地荒”,城市化和工業(yè)化的發(fā)展需要利用農(nóng)村集體建設(shè)用地來緩解城市國有土地市場供需矛盾。作者在四川省屏山縣書樓鎮(zhèn)的書樓村和西村安置房村民進(jìn)行抽樣調(diào)查,試圖從節(jié)約用地以及政府公租房建設(shè)資金成本兩個(gè)方面出發(fā)找出由農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)的安置房向公租房轉(zhuǎn)變的合理建議。

    安置房公租房農(nóng)村集體建設(shè)用地書樓鎮(zhèn)

    一、引言

    近年來,隨著城市化和工業(yè)化進(jìn)程的加快,在城市中逐漸增加的新就業(yè)人群、外來務(wù)工人員等流動(dòng)人口,形成了城市房地產(chǎn)市場和住房的大量需求,在一定程度上助推了城市土地和住房價(jià)格的不斷上漲,這些中低收入家庭的住房問題如果僅僅通過市場機(jī)制將無法解決。

    二、安置房向公租房轉(zhuǎn)變的必要性

    (一)公共租賃住房發(fā)展存在的問題

    公共租賃住房成為新興的保障性住房以來,便獲得許多專家學(xué)者對(duì)公共租賃住房關(guān)注和深入研究。公共租賃住房發(fā)展普遍存在以下問題:房源供應(yīng)主體的單一性;制約公共租賃住房發(fā)展的瓶頸為資金緊缺;企業(yè)難以保證參與的收益;不完善的準(zhǔn)入、輪候、退出配套制度;租金回收、物業(yè)管理、維護(hù)養(yǎng)護(hù)等后期管理有待加強(qiáng)。其中,制約公共租賃住房發(fā)展的主要原因?yàn)橘Y金短缺和房源供應(yīng)主體的單一。

    (二)安置房向公租房轉(zhuǎn)變的現(xiàn)實(shí)需要

    1、節(jié)約農(nóng)村集體建設(shè)用地,合理利用土地資源

    目前,在農(nóng)村由于大量的勞動(dòng)力外出打工,廣泛存在著農(nóng)村集體建設(shè)用地分散和浪費(fèi)現(xiàn)象(空置),把安置房變?yōu)楸U戏靠商岣咿r(nóng)村集體建設(shè)用地集約利用水平。

    2、農(nóng)民資金的積累和政府成本的節(jié)約

    安置房變?yōu)楣沧赓U房可以增加農(nóng)民穩(wěn)定收入,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資本的原始積累。集體土地通過其使用權(quán)的流轉(zhuǎn),不僅使農(nóng)村集體能利用土地資產(chǎn)參與各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè),而且農(nóng)民能從中獲取地租,這將極大拓展集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間。直接把安置房變?yōu)楣沧赓U房不僅形成土地的集約利用,而且減少了公共租賃住房修建成本,同時(shí)為農(nóng)村建設(shè)用地“入市”提供橋梁。

    三、模式借鑒

    此前,一些地方由于保障性安居工程建設(shè)的供地壓力,已經(jīng)開展集體土地上建設(shè)保障房的嘗試。北京在昌平北、海淀唐家?guī)X七家等地試點(diǎn),利用農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)的租賃房,將可面向沒有北京戶籍的流動(dòng)人口,以市場價(jià)格出租,收益歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

    但是,這使是否意味著“小產(chǎn)權(quán)房”合法化?這一問題已經(jīng)成為社會(huì)熱點(diǎn)。

    筆者認(rèn)為,在農(nóng)村建設(shè)用地上建設(shè)的公租房,與“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)概念,也不會(huì)存在“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的問題。小產(chǎn)權(quán)房的用地一般沒有從集體土地轉(zhuǎn)為國有土地,直接蓋房子上市出售。集體建設(shè)用地建設(shè)公租房,還是農(nóng)村集體土地,只是允許用租賃的方式租給住房困難的家庭,而且整個(gè)建設(shè)當(dāng)中也要嚴(yán)禁占用耕地等,也是一定的限制。

    安置房轉(zhuǎn)變?yōu)楣沧赓U房是否符合現(xiàn)實(shí)情況,筆者做了以下下調(diào)查。

    四、安置房村農(nóng)戶問卷調(diào)查說明

    本文選取屏山縣書樓鎮(zhèn)的書樓村和西村作為調(diào)查點(diǎn),每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)有意識(shí)的選取涉及安置房農(nóng)戶進(jìn)行問卷調(diào)查。

    共發(fā)放問卷100份,回收有效問卷80份,20份無效,進(jìn)行剔除,問卷有效率為80%。

    問卷涉及2塊內(nèi)容,第一部分是農(nóng)村居民基本情況;第二部分是關(guān)于安置房情況的調(diào)查。

    (一)問卷調(diào)查區(qū)域基本情況

    書樓和西村是屏山縣書樓鎮(zhèn)的兩個(gè)相連村,是向家壩水電站農(nóng)村移民集中安置點(diǎn),共安置移民211戶683人。該集中點(diǎn)緊靠書樓集鎮(zhèn),占地面積85畝。211戶農(nóng)戶按照每戶人口劃分宅基地面積,分別是3人以下為90平方米,4人為120平方米,5人以上為150平方米。房屋為磚混結(jié)構(gòu),共三層,底層可為門面或住房,二樓和三樓均為住房的單體建筑。

    (二)問卷調(diào)查農(nóng)戶基本情況分析

    通過調(diào)查統(tǒng)計(jì),被訪者男女性別比例為45:55;年齡30歲以下的和40~49歲的占到65%;被訪者初中及其以下文化程度占到70%;樣本農(nóng)戶平均每戶4.3人,其中以家庭4~6口人居多,占到總戶數(shù)的60%;其中在本村常住家庭人數(shù)種4人以下的占80%;家庭年收入1萬以下的占55%。被調(diào)查農(nóng)戶家庭年收入普遍偏低,其中,年收入1萬元以下的占到總數(shù)的50%,年收入1萬~3萬的占到總數(shù)的44%。

    (三)問卷調(diào)查農(nóng)戶安置房情況分析

    從安置房基本戶型來看,5室和6室結(jié)構(gòu)的占到總數(shù)的90%。其中6室1廳1廚1衛(wèi)的占到總數(shù)的40%,5室2廳1廚衛(wèi)的占到50%。被調(diào)查農(nóng)戶安置房空置房間1間以上的占到85%,有的安置房屋存在甚至存在無人居住狀態(tài),這造成了土地和房屋資源的浪費(fèi)。

    (四)安置房轉(zhuǎn)公租房農(nóng)戶意愿分析

    從以上信息可以看出,75%農(nóng)戶愿意政府僅提供求租信息,也就是說政府只起一個(gè)中介的作用,在其中建立一個(gè)由安置房轉(zhuǎn)公租房的橋梁。

    圖1:安置房愿意出租形式圖

    其中,農(nóng)戶安置房愿意整套出租和單間出租人數(shù)過半,占到60%,以單間出租的占25%,整套出租的占15%。

    在租金方面,在移民的影響下,屏山縣市場住宅平均租金偏高為單間500元,農(nóng)戶安置房租金意愿情況中,農(nóng)戶愿意出租自己的安置房單間租金為300元~500元的占到66%,這基本上符合市場租金的平均水平。

    在安置房轉(zhuǎn)公租房牽頭形式的調(diào)查來看,不愿意村集體牽頭的占到總數(shù)的85%,也就是安置房轉(zhuǎn)公租房村集體牽頭的形式是不可行的。不符合安置房農(nóng)戶的普遍意愿。

    (五)安置房轉(zhuǎn)公租房農(nóng)戶的顧慮

    在對(duì)安置房轉(zhuǎn)公租房問題筆者與許多農(nóng)戶進(jìn)行了面對(duì)面的交流,在對(duì)安置房轉(zhuǎn)公租房你最關(guān)心的問題中農(nóng)戶的顧慮,比較集中的有如下幾點(diǎn):政府提供信息求租信息的有效性;租金價(jià)格的公平和合理性;租金支付的及時(shí)性;對(duì)于租房人員的可靠性。

    五、政策建議

    針對(duì)以上的問卷調(diào)查,對(duì)于安置房轉(zhuǎn)為公共租賃房問題提出以下建議:

    (一)產(chǎn)權(quán)不變

    安置房轉(zhuǎn)變?yōu)楣沧赓U房后,土地及房屋產(chǎn)權(quán)依然屬于農(nóng)村集體所有。安置房變?yōu)楣沧赓U房,出租的只是使用權(quán),并且有一定的期限。

    (二)租金確定

    政府統(tǒng)一確定租金上限,按照市場租金出租,其中安置房與公共租賃房租金的差價(jià)由政府補(bǔ)貼。

    (三)管理部門的設(shè)定

    有必要設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的具有一定相關(guān)權(quán)限的和特權(quán)的專職管理機(jī)構(gòu)或部門,明晰權(quán)責(zé),并統(tǒng)一協(xié)調(diào)各方關(guān)系,全力保障安置房向公租房轉(zhuǎn)變政策的實(shí)施。

    (四)入住人員管理

    由政府確定保障房入住人員資格,由政府統(tǒng)一管理。

    (五)中介機(jī)構(gòu)積極參與

    政府在安置房轉(zhuǎn)變?yōu)楣沧赓U房的過程中起中介作用,擁有安置房的農(nóng)戶向政府提供出租信息,符合公共租賃房入住資格的房屋需求者向政府提出申請(qǐng)。由政府按照公共租賃房申請(qǐng)管理辦法統(tǒng)一分配。其間確保信息的公平化、透明化、清晰化。

    (六)租金利益分配

    統(tǒng)一由村集體收租,分配給各戶農(nóng)民或者是直接由政府專門管理部門在出租期滿后向農(nóng)戶統(tǒng)一發(fā)放。

    六、結(jié)語

    通過調(diào)查分析,得出以下結(jié)論:

    1、對(duì)書樓鎮(zhèn)書樓村和西村農(nóng)戶基本情況和安置房現(xiàn)狀進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)其存在“農(nóng)村人口學(xué)歷偏低”、“農(nóng)戶普遍收入偏低”、“外出務(wù)工人口占總?cè)丝诒壤^大”、“安置房空置率較高等問題。

    2、通過問卷調(diào)查,統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)有五分之四農(nóng)戶愿意安置房出租。而在牽頭出租的問題上,農(nóng)戶對(duì)于村集體統(tǒng)一牽頭存在不同程度的不信任。

    3、按照“合法、公平合理、迅捷”以及“政策安心、住房安居、就業(yè)安身”的原則,充分考慮現(xiàn)實(shí)問題從“租金確定”,“管理部門的設(shè)定”“入住人員的管理”“信息的公開化和透明化”,“租金的分配”五方面對(duì)安置房轉(zhuǎn)為公共租賃房提出相關(guān)對(duì)策建議。

    由于,本文樣本空間的不足和經(jīng)驗(yàn)的缺乏,對(duì)于安置房轉(zhuǎn)為公共租賃房提出的相關(guān)建議還有很多地方考慮尚淺,只對(duì)其做了簡單的政策探索和思考。

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