日本民宿的中國操盤人

姜中介

“在東京住民宿，你幾乎看不到房東，這與其他國家完全不同?！痹谌毡窘?jīng)營民宿代理的劉哲一邊用Macbook電腦與房東溝通收益細(xì)節(jié)，一邊對《二十一世紀(jì)商業(yè)評論》（下稱《21CBR》）記者說道。

通常意義上的“民宿”，是客人入住后，通過與房東之間的互動來體驗當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情，相比于千篇一律的標(biāo)準(zhǔn)化酒店，民宿會更有“人情味”。因此，除了價格上的優(yōu)勢，民宿的“人情味”讓這種住宿模式越來越受到年輕人的青睞。

可是在日本，尤其是東京，民宿的體驗完全不同?！熬退闶怯蟹繓|在居住，按照日本人內(nèi)斂、不善言談的性格，也很難讓客人獲得足夠的互動感?！眲⒄芴寡浴?/p>

由于日本不動產(chǎn)分布結(jié)構(gòu)的特點，導(dǎo)致了民宿都由專業(yè)的民宿代理人、代理機構(gòu)來完成，民宿更像是零星分布在城市各個角落里的住宿。不過這種特殊的情況，倒是給了劉哲這樣的創(chuàng)業(yè)團隊不少機會。

日本房東的痛點

劉哲申請到早稻田大學(xué)的全額獎學(xué)金后來到日本讀碩士課程。當(dāng)時他正在日本的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司實習(xí)，還在糾結(jié)是留在日本工作還是回國找工作。

“在沒有了解民宿市場的狀況之前，我真的沒有想到日本會有這樣適合年輕人創(chuàng)業(yè)的機會，畢竟這里有著一成不變的社會秩序，穩(wěn)定到有點讓人發(fā)慌的感覺?！眲⒄軐Α?1CBR》記者表示，自己來到日本才發(fā)現(xiàn)，這里的商業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境似乎比國內(nèi)要“惡劣”。

一次偶然的機會，堅定了劉哲留在日本創(chuàng)業(yè)的決心。實習(xí)期間，劉哲要為一位日本老人出租房子，在服務(wù)的過程中，他發(fā)現(xiàn)這位老人名下光是在自己公司委托代理的就有4處物業(yè)，“那在中國不就是在北京最少有4處房產(chǎn)，絕對是個土豪啊，這引起了我的注意”。

劉哲發(fā)現(xiàn)，在日本擁有多處物業(yè)的老年人和中年人不少，而不少二三十歲的年輕人多是“無產(chǎn)階級”。這是日本“泡沫經(jīng)濟”遺留下來的問題。上世紀(jì)80年代后期到90年代初期，是日本戰(zhàn)后僅次于1960年代后期經(jīng)濟高速發(fā)展之后的第二次大發(fā)展時期。這次經(jīng)濟浪潮刺激了大量投機活動，隨著1990年代泡沫破裂，日本經(jīng)濟出現(xiàn)大倒退，此后進入了平成大蕭條時期。

這些老年人與中年人大多是在泡沫經(jīng)濟時期大量購買房產(chǎn)，據(jù)經(jīng)歷過泡沫經(jīng)濟時期的人說，當(dāng)時的日本幾乎進入到了一個“全民炒房”的狀態(tài)，在東京原本并不值錢的土地，幾年之后就價格暴漲，股票、基金、外匯、房產(chǎn)是當(dāng)時日本國民在街頭巷尾談?wù)摰闹攸c，這種場面與現(xiàn)在的中國頗有幾分相似。

“因為泡沫破裂，不少人破產(chǎn)流落街頭，像這些現(xiàn)在持有物業(yè)的人，都算是幸運兒了?！眲⒄苷f，由于物業(yè)都是高價購置的，在目前經(jīng)濟蕭條的狀態(tài)下很難周轉(zhuǎn)出去變現(xiàn)。為了讓資產(chǎn)保值，只能將租房價格拉高。但是高房租、經(jīng)濟不景氣、人口老齡化等情況疊加后，日本又出現(xiàn)了新的問題——高房租下的低租房需求。

很難想象，在東京，除了新宿等占據(jù)絕對市中心位置的地區(qū)，業(yè)主如果想將其他地區(qū)的物業(yè)順利租出去并不是一件容易的事情。2016年1月至3月，東京地區(qū)的房屋中轉(zhuǎn)率是55%，同比2015年下降了10%。這樣一來，擺在業(yè)主面前只有兩條路：一是租金下調(diào)，但不動產(chǎn)就難以保值，畢竟日本對于不動產(chǎn)的契稅比中國要嚴(yán)苛；二是尋求新的不動產(chǎn)經(jīng)營方式。

經(jīng)過一番調(diào)查與研究，劉哲發(fā)現(xiàn)這是一個存在市場“痛點”的領(lǐng)域，或許通過民宿方面的創(chuàng)業(yè)可以幫助業(yè)主達到房屋保值的目的，“這些人英語都不是很流利，運用電腦上網(wǎng)也存在一些障礙，他們自己經(jīng)營民宿的門檻太高”。

日本人在傳統(tǒng)上比較排斥外人來到自己家中居住，也不喜歡住在別人家里，但面對滾滾而來的經(jīng)濟誘惑，不少日本人也在改變傳統(tǒng)觀念。在靜岡經(jīng)營民宿的藤崎夫婦便是如此，不但通過經(jīng)營民宿得到相應(yīng)的經(jīng)濟回報，還與來自世界各地的游客進行交流，獲得溝通的愉悅感。

不過，類似藤崎夫婦這樣擁有良好英文基礎(chǔ)、熟悉各種網(wǎng)絡(luò)工具的日本人絕對是“少數(shù)派”。因為經(jīng)常有中國游客的光顧，他們都注冊了自己的微信賬號，并被里面集成的各種生活服務(wù)所震驚。“我現(xiàn)在有點理解，為什么中國人總是低頭拿著手機，的確用這個可以解決生活中很多的事情?！?藤崎先生對《21CBR》記者表示。

為什么是中國人

近幾年風(fēng)靡全球的“共享經(jīng)濟”提醒了劉哲，出行有網(wǎng)約車、住宿有民宿，在日本也可以大規(guī)模進行民宿經(jīng)營，“相比長租的回報率，短租民宿的回報率更為客觀，可以到達10%以上”。

劉哲給記者算了一筆賬，在東京市區(qū)內(nèi)，一晚上一間房最少能收入600元人民幣，而長租一個月也只有6000多元，如果經(jīng)營得當(dāng)，完全可以保證業(yè)主的收益。

實際上，劉哲在日本并不是進行民宿代理的“第一人”，在東京、大阪等旅游發(fā)達地區(qū)，此前已經(jīng)有人去搜羅房源，并集中進行民宿經(jīng)營?！八?，在模式選擇上我要進行一些革新，否則沒有任何競爭優(yōu)勢，畢竟在日本我是客場作戰(zhàn)啊。”劉哲打趣道。

盡管是“客場作戰(zhàn)”，劉哲卻享受著“主場待遇”。2016年10月31日，日本觀光廳宣布，當(dāng)年訪日外國游客截至10月30日超過了2000萬人，這也是年度訪日外國游客首次突破2000萬人大關(guān)。其中，1月至9月，來自中國大陸的游客高居榜首，達到500萬人，占整體訪日外國游客數(shù)量的四分之一。

而劉哲的訂單中，目前約有一半來自中國，到處“買買買”的中國游客不僅讓劉哲具有相當(dāng)?shù)钠鸩絻?yōu)勢，在不少業(yè)主看來，劉哲這個“中國人+早稻田大學(xué)畢業(yè)”的身份，就是客源的保障，遍布東京街頭的中國游客已經(jīng)用事實證明了這一切。

更為重要的是，中國式的“互聯(lián)網(wǎng)思維”讓劉哲擁有進行模式創(chuàng)新的底氣。他并沒有采用日本人堅持的“工匠精神”，日本人在代理民宿時，還是一家一家地去推廣，保證每一家都能拿出較高的租金，從而給自己帶來豐厚的傭金收入。而劉哲則主動將傭金下調(diào)，從行業(yè)均價的20%下調(diào)到10%，以此迅速吸納房源。

對于業(yè)主來說，相比各種增值服務(wù)，傭金下調(diào)是最為刺激而直接的營銷手段。

2016年8月成立公司以來，劉哲的房源在不到4個月的時間內(nèi)，從幾十戶激增到400多戶，而且目前還在快速增長中。劉哲聲稱，目前自己的創(chuàng)業(yè)團隊所掌握的房源數(shù)量，已在東京市場排第二位。

實際上，房源數(shù)量越多，所產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)也就越大。無論是定價還是壓縮經(jīng)營成本，都有著相當(dāng)大的空間。而劉哲主動下調(diào)傭金比例，實際上有著更為深遠(yuǎn)的考慮，并不是單純?yōu)榱水a(chǎn)生價格優(yōu)勢，“看多了國內(nèi)那些互聯(lián)網(wǎng)思維文章，也就明白了，其實房源都是流量入口，當(dāng)流量夠大之后就能形成平臺，做成平臺就可以開展很多后續(xù)的業(yè)務(wù)”。

現(xiàn)在，劉哲開始琢磨將自己的業(yè)務(wù)拓展到東京以外的地區(qū)，隨著中國人“買買買”的步伐，關(guān)西地區(qū)和北海道等也成為了中國游客的出游所選。

避重就輕

隨著房源的擴大，劉哲起初的創(chuàng)始團隊人手不足，伴隨著公司擴張而來的，是日本社會復(fù)雜的法律條文與商業(yè)契約。

且不說日本高額的人力成本，光是日本公司奉行的“終生制”就是不小的障礙。本來“船小好調(diào)頭”是創(chuàng)業(yè)團隊的優(yōu)勢，可一旦綁定了“終生制”等企業(yè)制度，就會立即喪失優(yōu)勢，不但具有創(chuàng)新性的玩法難以“試錯”，這種過于古板守舊的商業(yè)氛圍更一度讓劉哲騎虎難下。

日本的商業(yè)氛圍到底有多古板，看看日本的互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境便可知一二。日本早在2008年已經(jīng)普及3G網(wǎng)絡(luò)，2010年4G網(wǎng)普及并且流量無限制使用，然而并沒有催生出類似滴滴打車、支付寶、貓眼電影等具有中國特色的手機應(yīng)用。

實際上，包括記者在內(nèi)的不少中國游客來到東京，都會有一種“進村”的感覺，在便利店使用類似交通卡一樣的支付方式在日本已是非常先進的模式，而中國市場早已過渡到連打車買菜吃飯都可以用微信與支付寶來完成。

此外，日本的VC投資基礎(chǔ)建設(shè)并不完善，根據(jù)日本風(fēng)險企業(yè)中心和美國國家風(fēng)險投資協(xié)會的數(shù)據(jù)，日本風(fēng)險投資家的投資總額在2014年僅為11億美元左右，不到美國的3%，美國風(fēng)險投資總額接近500億美元，是日本的45倍。

經(jīng)過一段時間的輾轉(zhuǎn)反復(fù)，劉哲想到可以利用中國的產(chǎn)業(yè)環(huán)境來“破冰”。由于經(jīng)營民宿代理業(yè)務(wù)，產(chǎn)生的訂單九成以上是非日本本國居民，其中五成左右來自中國，如果將非創(chuàng)始團隊放在中國運營，不但可以降低相關(guān)的人力成本與溝通成本，還能繼續(xù)保持創(chuàng)業(yè)團隊的“狼性”。

因此，劉哲將客服、運營等團隊都放在了廣州，并且在CBD區(qū)天河北的高端寫字樓里租了一個辦公的地方，“目前在國內(nèi)有了七八個人，但是同樣的人力成本，在日本就只能雇傭兩個人”。

相比日本人做民宿，劉哲的“膽子”更大，日本機構(gòu)的做法，是在訂單結(jié)束后才收取相應(yīng)的傭金，與業(yè)主從類似Airbnb這種網(wǎng)站上拿到費用的時間是同步的。而劉哲是一旦用戶下訂單付款，傭金就會到公司的賬戶中，等到用戶退房后，相應(yīng)的費用才能到業(yè)主手上。

這種利用不同步來賺取流量與充實現(xiàn)金流的情況，在國內(nèi)司空見慣，卻是日本人難以理解的，因為還沒有給用戶提供相應(yīng)服務(wù)，錢就到了自己公司的賬戶。

東京武藏大學(xué)研究創(chuàng)業(yè)學(xué)的Noriyuki Takahashi在對日本社會的反思中就指出，創(chuàng)業(yè)者在日本人眼里過于貪婪，過于張揚，與日本的傳統(tǒng)文化背道而馳。要使硅谷式冒險資本主義真正活躍起來，日本必須消除社會對創(chuàng)業(yè)者根深蒂固的偏見。

或許，劉哲已經(jīng)成為日本人眼中“過于貪婪，過于張揚”的代名詞。

而劉哲在公司的現(xiàn)金流與規(guī)?？焖僭鲩L的基礎(chǔ)上，已經(jīng)在思考如何擴張業(yè)務(wù)。他打算從2017年開始，將民宿的清理打掃業(yè)務(wù)納入自己公司的經(jīng)營范疇，擺脫此前的代理模式，進行規(guī)模化的清理培訓(xùn)。此前清掃業(yè)務(wù)都是找留學(xué)生或是外國人一單一單地做，盡管相比找日本專門做家政服務(wù)的人士成本要低廉，但品質(zhì)難以把控。一般來說，日本專門做家政服務(wù)的人士，其收入是普通做兼職的留學(xué)生的兩倍左右。

“我仔細(xì)地觀察過，并不是說外國人做事敷衍，而是缺乏專業(yè)性的培訓(xùn)，那些受過專業(yè)培訓(xùn)的日本主婦不但速度快，質(zhì)量也非常有保證?！眲⒄苷f，清掃領(lǐng)域最大的難點就是培訓(xùn)與設(shè)置檢測機制，雇傭的清潔人員并不清楚哪些地方是考核的重點。

安倍的執(zhí)念

對于所有的民宿經(jīng)營者來說，民宿并非是一個萬全之地，相應(yīng)的政策風(fēng)險讓這個地帶有些灰色的味道。

在柏林等城市，許多房東都將常規(guī)租房市場上的房屋放到Airbnb上租賃，于是監(jiān)管人員也采取相應(yīng)措施保護居民租房的需求。柏林已于2016年禁止房東在Airbnb上出租整套房屋。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月，Airbnb上整套房屋的占比下降了12個百分點，達到52%，降幅創(chuàng)歷史新高。

但在日本，尤其是東京這種繁華大都市，房產(chǎn)物業(yè)都集中在經(jīng)歷過泡沫經(jīng)濟時代的老人、中年人手上，這個群體通常每個人擁有好幾處物業(yè)，由于個人精力問題難以親自來打理，必須通過相關(guān)的不動產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)代理。

因此，去日本訂民宿，在東京這些大城市很難見到房東本人，都是代理人或者代理公司在操盤業(yè)務(wù)。劉哲說，就目前的整體形勢看，日本政府對于民宿的態(tài)度，還是“利好”大于“利空”。

日本國際觀光振興機構(gòu)指出，2016年6月，到日本旅行的中國游客同比增長26%，而到日本旅行的國際游客同比增長為23%，東京當(dāng)?shù)氐木频暝缇凸┎粦?yīng)求。

此外，日本政府對于訪日游客的目標(biāo)設(shè)定也在不斷刷新，日本首相安倍晉三曾表示，觀光產(chǎn)業(yè)是日本經(jīng)濟增長戰(zhàn)略的重要支柱之一，也是日本GDP邁向600兆日元的成長引擎。2013年，訪日外國游客數(shù)量首次突破1000萬人大關(guān)，于是在2014年初，安倍制定了2020年訪日外國游客數(shù)達到2000萬人次的目標(biāo)。

2015年年底，安倍晉三表示，鑒于年度訪日外國游客數(shù)量即將完成2000萬人次的目標(biāo)，因此決定提高要求，下一個目標(biāo)是爭取達到3000萬人次。而到了2016年初，日本政府又一次上調(diào)了目標(biāo)，決定將2020年的訪日外國游客人數(shù)目標(biāo)從2000萬人翻倍增至4000萬人，到2030年人數(shù)應(yīng)達到6000萬。

據(jù)《日本經(jīng)濟新聞》網(wǎng)站報道，日本內(nèi)閣會議在2016年12月22日確定了2017年度預(yù)算案，其中觀光廳的預(yù)算額度達到歷史最高的256億日元。除了推進“民宿”的普及之外，日本還將鎖定歐美以及澳大利亞的富裕階層，加強觀光產(chǎn)品的銷售。

盡管日本政客正在考慮要求房東在Airbnb上出租房屋的天數(shù)不得少于180天，一些日本城市已經(jīng)要求Airbnb上的房屋，每次出租不得少于7-10天。但在現(xiàn)實的經(jīng)濟收益面前，這些反對的聲音越來越小。

“在日本，一些在野黨提出反對意見是非常普遍的現(xiàn)象，并不具備相應(yīng)的參考價值?！眲⒄芟喈?dāng)樂觀。