2016樓市列傳：從飛天到伏地

張良

中央經(jīng)濟(jì)工作會議釋放出的“房子是用來住的，不是用來炒的”這一重要信號，能否警醒亢奮了一年的中國樓市？2016年，中國樓市究竟狂熱到什么地步？2017年中國樓市又將是怎樣的走向？

即將過去的2016年必將被濃墨重彩地寫入中國樓市發(fā)展史。這一年，全國土地拍賣金額與商品房銷售金額雙雙創(chuàng)出歷史新高，全年逾318宗地王更是史無前例?？耧j突進(jìn)的背后是中國樓市供需兩端都玩起了類似2015年A股市場的加杠桿游戲。若隱若現(xiàn)的樓市泡沫最終招致嚴(yán)厲調(diào)控。以“地王之年、千億之年、杠桿之年、調(diào)控之年”來總括波瀾壯闊的2016年中國樓市并不過分。房企加杠桿拿地推漲了周邊房價，日日新的漲價助長了老百姓的恐慌心理，羊群效應(yīng)下的加杠桿購房，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融屬性超越居住屬性。

年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)明年樓市：房子要回歸居住屬性，建立符合中國國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“‘房子是用來住的，不是用來炒的這話道出了房地產(chǎn)住宅開發(fā)的基本道理?！敝谐峭顿Y總裁路林表示。

地王之年

12月14日，調(diào)控新政后深圳首次宅地出讓， 40余家房企到場，21家房企參拍。最終，碧桂園與對手們廝殺80多分鐘后艱難拿下坪山沙湖社區(qū)地塊。同日，9家房企拼搶天津北辰區(qū)順義道一幅地皮，觸發(fā)50%土地溢價率紅線而被“熔斷”。

上述激進(jìn)拿地現(xiàn)象幾乎貫穿整個2016年——盡管下半年陸續(xù)出臺了史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策，但房企奪地?zé)崆橐廊桓甙骸?/p>

2016年是不折不扣的“地王年”。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至今年11月底，全國共計成交318宗單價、總價地王。這股地王潮發(fā)端于一線城市，后迅速蔓延至二線三線城市。其中合肥、南京、上海和杭州的地王數(shù)量均在20宗以上。地王平均溢價率超過100%的城市不在少數(shù)，甚至連三四線城市東莞今年也創(chuàng)出10宗地王，平均溢價率達(dá)455%。

與地產(chǎn)商狂熱拿地相悖離的是地方政府節(jié)制惜售。于是土拍市場出現(xiàn)了“量縮價漲”之牛市格局。中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，36個重點(diǎn)城市合計住宅土地面積成交2980宗，面積3.03億平方米，同比下降17.8%，但成交金額已達(dá)1.3萬億元，同比增長52.3%。

分城市看，目前已有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個城市土地成交金額超過1000億元，從溢價率、樓面價、土地成交額看，均超過了歷史水平。

分房企看，截至12月8日，50大房企拿地金額合計1.32萬億元，比2015年全年增長32.8%，其中7家企業(yè)拿地金額超過500億元。

泰禾集團(tuán)董事長黃其森表示，與往年相比，泰禾今年拿地的步伐沒有停歇，目前已拿到超過2000億的貨值，其中逾七成是通過并購獲得?！拔覀兏杏X今年風(fēng)險確實已經(jīng)累積到一定程度了，但更重要的是北京上海包括深圳沒推多少塊地，在這樣的核心城市核心地段，即使想拿也未必就能拿得到?！?/p>

熱點(diǎn)城市土地供不應(yīng)求的緊張局面既有政府控量因素，也不乏大環(huán)境影響。其一，企業(yè)投資方向逐漸趨同——扎堆一二線城市；其二，隨著央企重組整合持續(xù)推進(jìn)，部分央企為保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“名分”，不惜高價拿地以迅速充大自身體量；其三，持續(xù)寬松的流動性為房地產(chǎn)公司拿地提供了源源不斷的低成本融資。

今年來明顯增多的“面粉貴過面包”的地王案例亦讓房地產(chǎn)巨頭陷入窘境。

在萬科總裁郁亮看來，地價房價比在1：3左右比較合理，但有些地方卻超過了60%，“萬科也是進(jìn)退維谷，買地有巨大風(fēng)險，不買就會被擠出市場?！?/p>

千億之年

樓市里拔地而起的地王頗似A股市場里的龍頭股，具有“四兩撥千斤”之效?！懊娣圪F過面包”的新地王往往對周邊樓盤產(chǎn)生“坐地起價”之魔力。最終在層出不窮的地王現(xiàn)象烘托刺激下，一手房與二手房共振火爆，甚至出現(xiàn)了排隊離婚買房這一奇葩現(xiàn)象。

2016年，僅一手房銷售，全國就創(chuàng)出了逾10萬億元的歷史天量，并催生了一批銷售超千億的房地產(chǎn)巨頭。

12月13日，國家統(tǒng)計局公布的前11月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，2016年1-11月商品房成交金額達(dá)到了10.2萬億元，同比增長37.5%，是新中國成立以來首次突破10萬億元大關(guān)。銷售面積13.58億平方米，刷新了2013年全年的13億平方米歷史記錄。

據(jù)記者統(tǒng)計，今年全年合同銷售金額突破1000億元大關(guān)的上市房企將超過10家，中國房企的“千億之年”已然來臨。

杠桿之年

今年樓市的火爆，已不是簡單的剛需和改善需求被激發(fā)所能解釋，這是一場越來越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲。今年以來，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率、開發(fā)商開發(fā)貸和公司債及有息負(fù)債率均猛增至歷史高位，真可謂“杠桿上的樓市”。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超認(rèn)為，2016年火爆地產(chǎn)銷售是徹頭徹尾的金融現(xiàn)象，源于居民拼命加杠桿買房。從居民買房的貸款杠桿率來看，2013年的貸款占比僅為1/3，而2016年的貸款占比已經(jīng)超過50%，意味著居民購房杠桿率超過50%，已超過美國2007年峰值。

“月供比（月還貸金額/月收入）是觀察居民買房杠桿率的最直觀指標(biāo)?！庇械禺a(chǎn)界人士如此說，此前，全國月供比在30%左右，但今年樓市火爆之后，一線城市的月供比已經(jīng)飆升至80%以上。

更有甚者，竟然出現(xiàn)首付貸這種超高杠桿現(xiàn)象。

據(jù)悉，今年以來，在部分城市房價快速上漲過程中，一些機(jī)構(gòu)以所謂的金融創(chuàng)新產(chǎn)品做幌子為資金缺乏的購房者加杠桿。市場外借助中介機(jī)構(gòu)和P2P等互聯(lián)網(wǎng)平臺首付貸、過橋貸、場外配資、眾籌購房等一系列金融杠桿配資業(yè)務(wù)一度如火如荼。今年8月首付貸被公開叫停，但此后又披上“消費(fèi)貸”、“小額貸”的馬甲繼續(xù)在房地產(chǎn)市場出沒。

“今年以來房地產(chǎn)過度金融化，金融過度房地產(chǎn)化的現(xiàn)象很明顯，這很值得警惕?！敝谐峭顿Y總裁路林如此說。

房企激進(jìn)加杠桿與流動性泛濫及融資渠道非常寬松密切相關(guān)，其中最為矚目的是今年房企發(fā)行公司債井噴——從2015年的4000億飆升到今年前三季度的7400億。與此同時，信托、銀行理財、保險資金等通過各種或明或暗的渠道亦大肆流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。中金公司預(yù)計，2016年約有5.5萬億的外部資金流入地產(chǎn)市場，用于開發(fā)商在公開市場拿地、收并購等活動。

“去年以來住宅市場逐步回暖，導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)對未來預(yù)期過于樂觀，出現(xiàn)非理性拿地行為。此外，社會流動性較為充裕，可配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)又相對短缺，為部分較為激進(jìn)的企業(yè)加杠桿拿地提供了可能。”郁亮如此表示。

調(diào)控之年

為遏制今年以來房價過快上漲，全國熱點(diǎn)城市陸續(xù)出手調(diào)控，一場“限購、限貸、限價、限融、限投”的房地產(chǎn)整肅風(fēng)暴席卷樓市。

風(fēng)暴密集期出現(xiàn)在9月中下旬至10月上旬。截至國慶假期結(jié)束，全國有21座城市扎堆出臺了以“限購限貸”為核心的調(diào)控政策。

以毗鄰上海、今年以來房價漲幅連續(xù)多月位列全國前茅的昆山為例，該城市除了對外地人限購?fù)?，還巧用了“網(wǎng)簽關(guān)”這個神妙的水龍頭開關(guān)。據(jù)記者實地調(diào)查，新政后的昆山一手房合同要書面送給政府審查，并進(jìn)行價格備案，價格超過1.8萬元/平方米的一手房禁止網(wǎng)簽。物價、房管、工商等執(zhí)法部門對開發(fā)商一整套證件進(jìn)行嚴(yán)格檢查，檢查通過了才準(zhǔn)許網(wǎng)簽。

“十一”黃金周各城市密集的樓市調(diào)控政策發(fā)布后，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度也明顯超過往年。從全國看，從9月底開始的這一輪樓市調(diào)控已有超過25座城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施。至此，樓市交易進(jìn)入“速凍”模式。

張玉良認(rèn)為，本次調(diào)控的本質(zhì)，是要通過壓縮市場成交量和去杠桿，來遏制房價過快上漲的勢頭，使房價維持在一個合理的水平，并不是要使房價大幅下滑。

“一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經(jīng)成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險的。所以這一次調(diào)控很有必要，也非常及時?！比f科總裁郁亮表示。

長效之年

2017年樓市會怎樣？就調(diào)控短期效果而言，多位地產(chǎn)界專家都頗為認(rèn)可。

易居（中國）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，目前來看，本輪房價漲勢宣告結(jié)束。政策面上，未來熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控持續(xù)從緊，并逐步向貨幣市場蔓延，購房需求將被抑制和延后。明年國家對樓市監(jiān)管力度加大，供給規(guī)模受限，成交規(guī)模將銳減。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)近日在某論壇公開演講時甚至呼吁“中國的高凈值人士應(yīng)該減持房產(chǎn)”。他認(rèn)為中國房價絕對值已經(jīng)處于高位，按照房價收入比，深圳、上海等地的房價位列全球最貴行列。

短期調(diào)整似乎在所難免。但房地產(chǎn)畢竟事關(guān)國計民生，中央對此高度重視，并提出在2017年加快研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議更是用鮮明的語言定調(diào)2017年房地產(chǎn)市場：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議給房地產(chǎn)市場開出的“藥方”也正好回應(yīng)了今年5月權(quán)威人士在《人民日報》上關(guān)于“房子是給人住的”，讓房子回歸居住屬性的論斷。實際上，建立房地產(chǎn)長效機(jī)制也并非首次提出，早在2013年3月的國務(wù)院常務(wù)會議上就已有所提及。

郁亮表示，建立長效機(jī)制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展根本途徑。長效機(jī)制關(guān)鍵應(yīng)包括以下四點(diǎn)：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供應(yīng)制度；二是借助軌道交通加快衛(wèi)星城、城市群的建設(shè)；三是發(fā)展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房；四是培育新型房地產(chǎn)和不動產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，開發(fā)新的投資增長點(diǎn)。

“長效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應(yīng)急政策，關(guān)鍵要解決內(nèi)火，完善制度建設(shè)?！敝袊康禺a(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強(qiáng)說，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長、存量房和增量房之間的關(guān)系。

《易經(jīng)》乾卦對事物發(fā)展階段的概括似乎頗能印證2016年中國樓市的走向，從價格猛漲的“飛龍在天”，發(fā)展到調(diào)控政策密集出臺的“亢龍有悔”，2017年將進(jìn)入“群龍無首”境界，何為群龍無首？用現(xiàn)代話語說，就是回歸理性、回歸本源。