北京房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫分析與對(duì)策探究

李雪林

【摘 要】房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫具有十分嚴(yán)重、廣泛的危害，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)帶來十分嚴(yán)峻的影響。文章就北京房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行了分析，從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀入手，探索了如何更好地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展提出了對(duì)策與建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；泡沫；危害；現(xiàn)狀；對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)是影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，影響著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展。近些年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理了快速發(fā)展，到市場(chǎng)泡沫，到政府宏觀控制，到趨向穩(wěn)定的總體過程。其中，以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展為典型代表，其在經(jīng)歷了快速發(fā)展后，由于缺乏調(diào)控，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，影響了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)泡沫分析及危害

1. 房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)指的是土地、建筑以及土地與建筑物三種形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)，其具有固定性、不可分離性及穩(wěn)定性的特征。而房地產(chǎn)泡沫指的是房地產(chǎn)行業(yè)由于投機(jī)等行為，使得房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)地脫離其市場(chǎng)價(jià)格及實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲、脫離市場(chǎng)實(shí)際需要的情況。而當(dāng)房?jī)r(jià)上漲到一定的程度時(shí)，由于市場(chǎng)失調(diào)、違背經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律，房?jī)r(jià)將會(huì)急速下跌、供過于求，最終將面臨泡沫破裂的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境。

總的來說，房地產(chǎn)泡沫是由于房地產(chǎn)的價(jià)格脫離了市場(chǎng)基本規(guī)律、基本價(jià)值而產(chǎn)生的，其波及范圍廣、影響程度高，不僅僅會(huì)對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)造成極大的沖擊，還會(huì)間接影響到與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，造成面積的失業(yè)、經(jīng)濟(jì)蕭條的消極后果。

2. 房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)泡沫具有極大的危害，這是毋庸置疑，也是眾所周知的。而具體來說，房地產(chǎn)泡沫的危害主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

其一，有可能直接導(dǎo)致金融危機(jī)的發(fā)生。

房地產(chǎn)行業(yè)不論是在我國(guó)，還是在其他國(guó)家，都是國(guó)家的支柱性行業(yè)，一旦其發(fā)生了較大的波動(dòng)，將會(huì)影響整體經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，甚至可能直接導(dǎo)致金融危機(jī)的發(fā)生。以08年全球爆發(fā)的次貸危機(jī)來講，其起源則是房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破裂，直接影響了美國(guó)的支柱性行業(yè)，波及到其他相關(guān)行業(yè)，再波及到世界各地，造成了難以挽回的損失。

其二，影響相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個(gè)獨(dú)立性的行業(yè)，而是與其他相關(guān)行業(yè)有著十分緊密聯(lián)系的行業(yè)。如傳統(tǒng)的第二產(chǎn)業(yè)中的建筑業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、采礦業(yè)等等行業(yè)，又如第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)銷售業(yè)、服務(wù)行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)等等。可謂“觸一發(fā)而動(dòng)全身”，直接、間接地影響了我國(guó)許多相關(guān)行業(yè)的正常運(yùn)行。

其三，給居民帶來巨大的危害。

房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，極大的原因是由于部分商人、居民的投機(jī)行為，故意抬高房?jī)r(jià)，以圖通過“炒房”“囤房”等行為再次高價(jià)出售，賺取其中高額的差價(jià)。由于房產(chǎn)是剛需，過高的房?jī)r(jià)使得普通居民面臨著十分嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，許多居民被迫成為“房奴”，而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，受到損害的，最終也是普通居民，其可能面臨著巨大的銀行負(fù)債壓力，嚴(yán)重地影響了日常生活。

二、北京房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

1. 整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的區(qū)域性特征，北京作為我國(guó)的首都，可以說不論是在政策上，在地理位置上，還是在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境上來看，都具有較為優(yōu)越的條件。

隨著我國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向低迷，北京房地產(chǎn)也不例外，在經(jīng)歷了高速發(fā)展后，進(jìn)入了房地產(chǎn)泡沫的時(shí)代，房地產(chǎn)的供求失衡導(dǎo)致了北京出現(xiàn)了大量閑置的空房，房?jī)r(jià)的虛高與居民的實(shí)際收入不匹配，給居民的生活帶來了極大的壓力。

2.房?jī)r(jià)收入比失衡，商品房空置

據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前，北京的房?jī)r(jià)收入比已超過了30：1，超出了全國(guó)平均水平的6倍之多，可見北京房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，已對(duì)原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了十分嚴(yán)重的影響。

另一方面，北京的商品房空置率高，在2012年，其商品房空置率已高達(dá)19%。而根據(jù)國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)，商品房空置率達(dá)到10%～13%則說明出現(xiàn)了泡沫，北京商品房空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過13%，房地產(chǎn)行業(yè)亟需進(jìn)行大力的調(diào)控。

3. 政府出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控

為了對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，我國(guó)新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策已陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了多角度、多層次、多方面的調(diào)控。

北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1—3季度，北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2839.2億元，同比下降7.5%，降幅較上半年有所收窄?？梢?，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來看，市場(chǎng)以不斷加大保障性住房和自住型商品房的建設(shè)為導(dǎo)向，市場(chǎng)逐步走穩(wěn)。

三、應(yīng)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫之對(duì)策

1.建立房?jī)r(jià)預(yù)警機(jī)制

當(dāng)前，我國(guó)對(duì)北京房地產(chǎn)已出臺(tái)了許多的調(diào)控政策，也起到了一定的作用，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，還需要建立起穩(wěn)定的、長(zhǎng)期的調(diào)控政策。其中，房?jī)r(jià)預(yù)警機(jī)制則是房地產(chǎn)調(diào)控政策中不可缺少的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。

通過房?jī)r(jià)預(yù)警機(jī)制，將北京居民的房?jī)r(jià)收入比控制在合理的區(qū)間內(nèi)，建議采用較為嚴(yán)格的國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)，即6-7之間。采用國(guó)際通過標(biāo)準(zhǔn)，有兩方面的好處：一是對(duì)我國(guó)采用相對(duì)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)能更好地對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控；二是可以借鑒其他類似國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫中的經(jīng)驗(yàn)，采取同類、相似對(duì)比的方法實(shí)現(xiàn)對(duì)北京房地產(chǎn)的宏觀管控。

2. 進(jìn)一步細(xì)化北京房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理，離不開監(jiān)管體系。北京的政府宏觀調(diào)控政策對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化管理較為完善，然而，還需要對(duì)現(xiàn)有的監(jiān)管體系進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化。

首先，建立風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)與評(píng)估，盡可能地減少呆賬、壞賬和信用風(fēng)險(xiǎn)，為金融市場(chǎng)的發(fā)展提供一個(gè)良好的環(huán)境。其次，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。對(duì)銀行的資本充足率、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面進(jìn)行內(nèi)外雙向監(jiān)管，提高對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。

3. 規(guī)范土地市場(chǎng)管理

規(guī)范的土地市場(chǎng)管理有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理，由于現(xiàn)有土地市場(chǎng)管理力度有限，管理的范圍有限，導(dǎo)致部分商人投機(jī)取巧，炒賣土地，通過土地出讓使得地價(jià)上漲，影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

因此，應(yīng)當(dāng)從源頭入手，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范，防止部分商人利用鉆現(xiàn)有制度的空子，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。通過加強(qiáng)對(duì)存量土地的管理、對(duì)土地的出讓進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，要求必須通過公共資源交易平臺(tái)進(jìn)行等方式，使得土地轉(zhuǎn)讓公開、透明、公正，使得土地市場(chǎng)管理得當(dāng)。

4. 調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)

從各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)中，我們可知道，當(dāng)政府實(shí)行較為寬松的貨幣政策時(shí)，往往會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率較高，這也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的重要因素。

因此，為了使得房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率控制在合理的范圍內(nèi)，可以通過不斷調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)。在我國(guó)，影響杠桿率的因素主要有土地出讓首次繳款比例、土地增值稅、土地儲(chǔ)備貸款等內(nèi)容，因此，在調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞著這些內(nèi)容來進(jìn)行。

為了使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在可控范圍內(nèi)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸準(zhǔn)入門檻進(jìn)行調(diào)整，提高準(zhǔn)入門檻，實(shí)行從緊的政策，對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的審查和控制制度。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展影響著我國(guó)整體社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須對(duì)其加以十分的重視。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)泡沫，但仍在可控的范圍內(nèi)。因此，當(dāng)前需要重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督與管理，從不同的角度與層面出發(fā)，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，以為未來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。只有不斷地加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，才能真正改善人民的生活，促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

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