房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)管理研究

劉永蘭

只有提高了財(cái)務(wù)管理水平，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的持續(xù)性。

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)迎來新機(jī)遇。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，只有提高了財(cái)務(wù)管理水平，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的持續(xù)性。

1房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1.1 資金籌集任務(wù)重

從目前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看，各地方的地價(jià)都在上漲，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)要想開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就必須投入大量的資金。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，通常情況項(xiàng)目開發(fā)周期都在兩年以上，從征地、開發(fā)到竣工都需要大量的資金投入，因此，要想保證項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行，就必須要有充足的資金。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期比較長(zhǎng)，企業(yè)只有通過多種融資手段才能籌集到足夠的資金。

1.2財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的人力、財(cái)力，同時(shí)，也是一個(gè)周期較長(zhǎng)的工程，這給財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求。此外，房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策影響較大，如果政策發(fā)生了變化，那么房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)就必須隨著國(guó)家的政策進(jìn)行調(diào)整，但是，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的自我調(diào)整能力有限。

2 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

2.1投資盲目，結(jié)構(gòu)不合理

從目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)狀來看，所有的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)都是為了追求高利潤(rùn)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)在選擇項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)比較盲目。目前，我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同，尤其偏遠(yuǎn)地區(qū)與沿海地區(qū)的發(fā)展速度相差很大，但是在投資的過程中，都存在盲目性的問題，缺乏對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的決策。與此同時(shí)，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只看到了項(xiàng)目未來的發(fā)展前景，忽視了對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，很大程度上增大了企業(yè)投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)問題上還存在結(jié)構(gòu)不合理的問題，許多小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身?xiàng)l件的限制，不能夠去開發(fā)自身不熟悉的項(xiàng)目，從而造成了投資結(jié)構(gòu)的單一性，使整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的甚至?xí)o企業(yè)帶來無法彌補(bǔ)的損失。

2.2周期長(zhǎng)，收入不確定

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期很長(zhǎng)，與其他行業(yè)具有很大的不同之處在于項(xiàng)目開發(fā)的過程中會(huì)浪費(fèi)很多資金。由于項(xiàng)目開發(fā)的周期長(zhǎng)，使得不確定性因素將影響資金的收集和回籠。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，很難判斷收入問題，項(xiàng)目開發(fā)收入存在不確定性，只有當(dāng)辦理完成產(chǎn)權(quán)證書之后，才能確定投資的收入。另外，資金的回籠周期很長(zhǎng)，在資金回籠的過程中會(huì)涉及很多財(cái)務(wù)方面的內(nèi)容，其中包括成本的核算、控制等，這也在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)管理的水平。

2.3負(fù)債率高，流動(dòng)性差

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，需要大量的資金投入，只依靠房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部籌集遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此，肯定會(huì)涉及與銀行進(jìn)行借貸。但是目前我國(guó)銀行借貸的利息偏高，使房地產(chǎn)還未進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，就已經(jīng)背負(fù)巨額債務(wù)。同時(shí)，當(dāng)房屋建成后，一旦銷售情況不理想，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債率高。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完成之后，存貨會(huì)涉及多方面的內(nèi)容。

2.4管理不當(dāng)，缺乏考核

一家企業(yè)要想能夠長(zhǎng)久穩(wěn)定地發(fā)展下去，就必須重視財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性，也沒有統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，使得財(cái)務(wù)管理工作存在諸多問題。與此同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)也沒有制定完善的考核計(jì)劃，財(cái)務(wù)主管實(shí)行委派制在很大程度上降低了員工的工作熱情。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，有的財(cái)務(wù)人員缺乏財(cái)務(wù)管理專業(yè)知識(shí)，沒有熟練掌握財(cái)務(wù)工作流程，更有甚者還經(jīng)常做一些貪污腐敗的事情，同時(shí)，財(cái)務(wù)人員也缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，從而給項(xiàng)目開發(fā)的資金投入帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)管理有效措施

3.1設(shè)置理性的融資決策流程，拓展融資渠道

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)管理中，企業(yè)為了提高財(cái)務(wù)管理水平，需要設(shè)置理性的融資決策流程，不斷拓展融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目的資金進(jìn)行預(yù)測(cè)，選擇正確的融資組合，在融資的過程中要進(jìn)行成本對(duì)比，從中選擇融資的最佳方案，以保證融資的順利進(jìn)行。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在融資之前應(yīng)對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)整體的調(diào)查，保證資金鏈的暢通，端正自身的市場(chǎng)行為，在市場(chǎng)上建立良好的信譽(yù)。另外，企業(yè)還應(yīng)該采用房地產(chǎn)信托投資基金形式，不斷吸納更多的外來資金投資，從而保證項(xiàng)目開發(fā)的正常進(jìn)行。

3.2做好財(cái)務(wù)預(yù)算，加強(qiáng)資金管理體系建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要想保證項(xiàng)目開發(fā)的順利完成，就必須重視財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作。要做好財(cái)務(wù)預(yù)算，不斷加強(qiáng)資金管理體系建設(shè)，從而降低企業(yè)成本費(fèi)用。企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，一定要把責(zé)任歸結(jié)到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身上，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定要到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況制定出預(yù)算編制表，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)，最后再由財(cái)務(wù)部門做出最恰當(dāng)?shù)念A(yù)算。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要不斷加強(qiáng)資金管理體系建設(shè)，全面了解企業(yè)的資金使用情況，避免資金閑置的情況出現(xiàn)。

3.3建立有效的財(cái)務(wù)人員考核制度，提高其綜合素質(zhì)

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)，財(cái)務(wù)管理工作顯得非常重要。財(cái)務(wù)管理主要是對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金的使用和調(diào)動(dòng)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立有效的財(cái)務(wù)人員考核制度，保證財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)的提升。只有建立了完善的考核制度，才能避免工作懶散。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該建立相關(guān)的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于那些工作表現(xiàn)良好的員工給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，針對(duì)那些經(jīng)常有違規(guī)行為的員工進(jìn)行嚴(yán)格處理，如給企業(yè)造成重大經(jīng)濟(jì)損失的應(yīng)該直接開除。只有這樣，才能從整體上調(diào)動(dòng)員工工作的積極性。另外，企業(yè)還應(yīng)該定期對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，讓財(cái)務(wù)人員能夠及時(shí)掌握先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，提高財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德素質(zhì)，從而不斷提高整個(gè)財(cái)務(wù)管理的水平。

3.4強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資本身風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)很高，而且隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來越大，因此，企業(yè)要想減少經(jīng)濟(jì)損失，就必須不斷強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該定期調(diào)查外部環(huán)境的變化，一旦發(fā)現(xiàn)外部環(huán)境有所變化，那么就應(yīng)該對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作做出調(diào)整，以適應(yīng)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展需求。另外，企業(yè)還應(yīng)該加大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的宣傳力度，讓所有員工都樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

3.5制訂科學(xué)合理的投資策略

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在盲目跟風(fēng)現(xiàn)象，缺乏合理的投資決策，因此，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)久發(fā)展，企業(yè)需要制定科學(xué)合理的投資策略，杜絕盲目性，嚴(yán)格選擇投資項(xiàng)目，保證投資結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整投資機(jī)構(gòu)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，從而保證企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)非常系統(tǒng)且復(fù)雜的工作，企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目開發(fā)過程中財(cái)務(wù)管理的重要性，找到財(cái)務(wù)管理工作中可能出現(xiàn)的問題并及時(shí)解決，制定科學(xué)完善的投資政策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

收稿日期：2016-09-07