房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對(duì)策

王玲

土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)重要地位，不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)和土地的交易活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范和約束，而且對(duì)于土地的增值效益具有積極作用。本文從土地增值稅的概念出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中存在的問題進(jìn)行分析，并提出幾點(diǎn)解決策略。

土地或者建筑物的持有者，將土地的使用權(quán)或者建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在所得總收入中扣除相關(guān)費(fèi)用和成本之后的部分，按照國(guó)家規(guī)定，需要交納增值稅，也就是常說的土地增值稅。關(guān)于增值稅的多少，需要按照固定公式計(jì)算，即應(yīng)繳稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，該公式在另一個(gè)層面上也反映了房地產(chǎn)企業(yè)的收益。早在2003年，我國(guó)就已經(jīng)對(duì)土地增值稅繳納的范圍和方法進(jìn)行了明確規(guī)定，但是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，不斷出現(xiàn)新問題、新情況，給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作帶來(lái)的一系列問題。

1 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程存在的問題

1.1 土地增值稅清算單位復(fù)雜

為了滿足客戶的不同需求，房地產(chǎn)開發(fā)形式越來(lái)越多樣化，商業(yè)用房、普通商品房、普通住宅以及經(jīng)濟(jì)適用房，都屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，增加了清算單位工作的難度。根據(jù)土地增值稅計(jì)算方法，清算單位需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審查，一旦確認(rèn)有誤，增值額計(jì)算必然不正確，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅數(shù)目也就不準(zhǔn)確。其實(shí)，土地增值稅的計(jì)算具有明確規(guī)定，清算單位只需要將行政管理部門審批的開發(fā)項(xiàng)目作為依據(jù)進(jìn)行相關(guān)核算即可，如果該開發(fā)項(xiàng)目屬于分期進(jìn)行，需要按照分期開發(fā)進(jìn)行清算即可。但是，當(dāng)前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏有效管理，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目混亂，出現(xiàn)了很多捆綁開發(fā)項(xiàng)目，例如商業(yè)項(xiàng)目與市政公益項(xiàng)目捆綁、盈利項(xiàng)目與虧損項(xiàng)目捆綁等，這樣一來(lái)，項(xiàng)目種類的確認(rèn)比較困難，最終增添了清算單位的復(fù)雜性。

1.2 開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用扣除票據(jù)混亂

在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳土地增稅稅額的時(shí)候，必然離不開房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用扣除這一關(guān)鍵內(nèi)容，而開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用扣除的多少取決于房地產(chǎn)企業(yè)是否具備這些費(fèi)用的正規(guī)發(fā)票，如果發(fā)票不合法，或者發(fā)票不正規(guī)，均不能得到有效認(rèn)可，在計(jì)算土地增值稅時(shí)也就無(wú)法被扣除。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，涉及很多類型的單位，例如企業(yè)單位、事業(yè)單位、行政單位及拆遷戶，這些不同單位在給房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票的時(shí)候，都是按照各個(gè)企業(yè)的性質(zhì)進(jìn)行的，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收到的票據(jù)各種各樣，部分發(fā)票在土地增值稅時(shí)，可能被認(rèn)定為不正規(guī)發(fā)票，不能將其扣除。

1.3 開發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)違規(guī)

由土地增值稅的定義可以看出，土地增值稅清算是建立在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目收入的基礎(chǔ)之上的，也就是說，沒有收入，增值稅就無(wú)從談起。并且我國(guó)也對(duì)開發(fā)項(xiàng)目收入的準(zhǔn)確值做出了相關(guān)規(guī)定，即開發(fā)項(xiàng)目的收入包括開發(fā)相關(guān)過程中所收到的一切經(jīng)濟(jì)利益，該經(jīng)濟(jì)利益可以以貨幣的形式出現(xiàn)，也可以以物體的形式出現(xiàn)，同時(shí)那種變價(jià)折款形式的收入也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收入當(dāng)中。不過，開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)確收入有時(shí)會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商想要逃避稅款或者政策規(guī)定不明等原因，存在一定程度的確認(rèn)違規(guī)。

1.4 開發(fā)項(xiàng)目成本扣除隨意性大

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用涉及的范圍比較廣，例如開發(fā)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施成本費(fèi)用等，都需要計(jì)算到成本費(fèi)用當(dāng)中，這種情況下，造成扣除項(xiàng)目種類增多。部分房地產(chǎn)企業(yè)為了減少土地增值稅金額，往往將扣除項(xiàng)目的金額和范圍擴(kuò)大，導(dǎo)致土地增值稅清算結(jié)果不準(zhǔn)確。例如，與承包商勾結(jié)，在建筑安裝工程成本費(fèi)用上弄虛作假，隨意增加成本開支；任意將一些小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施歸結(jié)到公共設(shè)施以減少納稅項(xiàng)目。開發(fā)商的納稅項(xiàng)目減少在行業(yè)內(nèi)非常嚴(yán)重，將納稅項(xiàng)目檢查到位，并核算清款項(xiàng)是稅務(wù)局一個(gè)重要的任務(wù)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算對(duì)策分析

2.1 事先籌劃，早做安排

清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程，從土地拆遷、建筑房屋、裝修房屋，最后到房屋銷售完畢，每個(gè)環(huán)節(jié)都直接影響著土地增值稅的清算過程。例如，對(duì)拆遷過程進(jìn)行規(guī)定，哪些款項(xiàng)屬于扣除項(xiàng)，哪些款項(xiàng)不屬于扣除項(xiàng)，并且扣除項(xiàng)需要出具相關(guān)證明才予以扣除；某些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)的過程中，地方政府可能會(huì)給予一定的補(bǔ)貼或返還，這種情況在土地增值稅清算是應(yīng)該怎樣處理，應(yīng)該做出明確規(guī)定；針對(duì)一些分期開發(fā)項(xiàng)目或一些商住混合項(xiàng)目，應(yīng)該按照哪種開發(fā)和竣工方案進(jìn)行土地增值稅的清算也應(yīng)當(dāng)做出相應(yīng)規(guī)定。作為房地產(chǎn)企業(yè)，則需要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行系統(tǒng)安排，確保最終的核算結(jié)果不影響企業(yè)的實(shí)際效益。

2.2 規(guī)范土地使用權(quán)

關(guān)于土地的使用權(quán)，相關(guān)部分需要做出明確規(guī)定，一旦發(fā)現(xiàn)違法使用土地的行為，必須嚴(yán)懲不貸。眾所周知，土地交易是國(guó)土部門的職責(zé)，因此，國(guó)土部門應(yīng)定期對(duì)土地資源進(jìn)行監(jiān)督和檢查，避免土地被多次違規(guī)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象出現(xiàn)。同時(shí)，土地開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)前，相關(guān)部門必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審查，確認(rèn)該開發(fā)商具有開發(fā)資格，否則不辦理開發(fā)手續(xù)。工商管理部門為開發(fā)商辦理股權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，應(yīng)該要求開發(fā)商提供相關(guān)的涉稅事宜審批手續(xù)。

2.3 注重成本管理

作為土地增值稅征收的主要部門，稅務(wù)部門需要將房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理作為自己的日常工作，而不僅僅是在需要清算土地增值稅的時(shí)候才開始清查房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。而且，相關(guān)稅務(wù)人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)跟進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)程，對(duì)其開發(fā)成本的構(gòu)成做細(xì)致了解，避免土地增值稅的清算結(jié)果出現(xiàn)錯(cuò)誤。

2.4 明確計(jì)稅價(jià)格

某些開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目，可能比較新穎，很難在市場(chǎng)上找到相似建筑，這樣的項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格估算很難同時(shí)滿足納稅人和稅務(wù)部門的意愿。在這種無(wú)法找到相似納稅項(xiàng)目比對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，雙方都不想失利，過高納稅人不愿意，過低稅務(wù)局不認(rèn)可。這種情況發(fā)生時(shí)，就要求稅務(wù)部門能夠根據(jù)科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)去逐步核算總體的納稅比率。這不但涉及此次項(xiàng)目的納稅收入，也影響到日后相近項(xiàng)目的納稅數(shù)額。納稅核算人員對(duì)核算確認(rèn)無(wú)誤后，需要找納稅人洽談，可以將計(jì)算過程一一列舉，通過一個(gè)明確的數(shù)額核算清單給納稅人一個(gè)滿意的答復(fù)，讓納稅人不會(huì)覺得冤枉，這時(shí)才能讓納稅人順利納稅并給后期項(xiàng)目一個(gè)借鑒的依據(jù)。

2.5 聘用專業(yè)人才，安排專項(xiàng)工作，利用專業(yè)機(jī)構(gòu)

為確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高對(duì)土地增值稅的認(rèn)識(shí)程度，聘請(qǐng)專業(yè)化人才，并將其充分運(yùn)用到房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目過程中，確保相關(guān)單位房地產(chǎn)企業(yè)開具的各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)票符合土地增值稅清算規(guī)定，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。而且，房地產(chǎn)企業(yè)最好將土地增值稅作為企業(yè)的基礎(chǔ)工作認(rèn)真對(duì)待，尤其是一些大型項(xiàng)目及分期項(xiàng)目，開發(fā)用土地增值稅應(yīng)作為專項(xiàng)工作來(lái)做，避免出現(xiàn)稅務(wù)不清。專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)可以作為稅務(wù)開發(fā)的一個(gè)研發(fā)單位，針對(duì)新建的沒有前例的項(xiàng)目進(jìn)行稅務(wù)核算標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)，也可以與一些稅務(wù)代理單位聯(lián)合開發(fā)，尤其是年終稅務(wù)清算時(shí)，可以加快效率，讓納稅人和收稅單位都滿意。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，稅務(wù)部門在清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的時(shí)候，需要確認(rèn)清算單位、成本費(fèi)用、扣除項(xiàng)目等多項(xiàng)內(nèi)容。作為房地產(chǎn)企業(yè)，則應(yīng)當(dāng)對(duì)清算程序和清算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解，向稅務(wù)部門提供必要的清算材料。也就是說，土地增值稅清算需要房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)部門共同配合。雖然當(dāng)前土地增值稅清算執(zhí)行中出現(xiàn)了很多問題，但是國(guó)家在土地增值稅清算方面的制度肯定會(huì)越來(lái)越完善，土地增值稅清算工作也會(huì)越來(lái)越順暢。

收稿日期：2016-09-07