房?jī)r(jià)十年上漲十倍深圳房企轉(zhuǎn)型求變

郭曉東

作為改革開(kāi)放的前沿，深圳成為我國(guó)對(duì)接世界經(jīng)濟(jì)的“探索者”和“領(lǐng)跑者”。深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)騰飛的同時(shí)，城市競(jìng)爭(zhēng)力也取代香港躍居全國(guó)首位，而城市競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)帶來(lái)的常住人口增加導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)不斷上漲。

自2014年以來(lái)，深圳一直是全國(guó)房?jī)r(jià)的引領(lǐng)者。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年至今，深圳龍崗二手房均價(jià)增幅最高，10年漲幅超10倍。

受益于房?jī)r(jià)的暴漲，深圳房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)大多也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的增長(zhǎng)。20家注冊(cè)地在深圳的上市房企中，2015年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)20%的企業(yè)有8家；2016年一季度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)20%的有12家。

深圳房企龍頭企業(yè)萬(wàn)科，日前發(fā)布定增方案，公司欲轉(zhuǎn)型“軌道+物業(yè)”的模式。與此同時(shí)，我們看到，其他房企也在加快轉(zhuǎn)型步伐：華僑城A通過(guò)多種方式擴(kuò)張，繼續(xù)加碼核心城市；招商蛇口全面開(kāi)啟前海土地開(kāi)發(fā)。

房?jī)r(jià)暴漲，部分區(qū)域10年漲10倍

2014年的深圳樓市可謂“冰火兩重天”，前三季度市場(chǎng)供求低迷，最后一個(gè)季度急速逆轉(zhuǎn)，在央行"930新政”和降息政策推動(dòng)下，高調(diào)收官。數(shù)據(jù)顯示，2014年深圳新建住宅成交均價(jià)為23940元/平方米，較201 3年上漲10.83%，漲幅超一成。

整個(gè)2015年，深圳是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建住宅成交均價(jià)同比漲幅依然明顯高于其他城市，除深圳漲幅最大外，上海、北京、廣州分別上漲18.2%、10.4%、9.2%。在這一年，深圳新建住宅成交均價(jià)為33426元/平方米，同比暴漲近40%。具體來(lái)看，“330新政”后，深圳新建住宅6月份成交均價(jià)突破3萬(wàn)元，之后居高不下，11月份成交均價(jià)突破4萬(wàn)元大關(guān)，到12月份深圳新建住宅成交均價(jià)達(dá)42476元/平方米。

2016年以來(lái)，全國(guó)核心城市房?jī)r(jià)持續(xù)噴井，其中深圳一季度新建住宅成交均價(jià)約4.8萬(wàn)元/平方米。而最新數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳新建住宅成交均價(jià)55817元/平方米，火爆豪宅成交量是5月份新房均價(jià)上漲的主要原因。

分區(qū)域來(lái)看，從2005年至今，深圳部分地區(qū)二手房均價(jià)漲幅超過(guò)10倍。根據(jù)鏈家網(wǎng)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2005年至今深圳全市二手房均價(jià)增長(zhǎng)918.20%，其中南山、福田二手房均價(jià)處于領(lǐng)先地位。具體來(lái)看，龍崗增長(zhǎng)幅度最高，達(dá)1110.88%，10年漲幅超10倍；寶安、南山緊隨其后，10年增長(zhǎng)超過(guò)1000%，10年漲了9倍多；漲幅最小的是福田和羅湖，10年漲幅分別為738.89%和745.44%。

房企轉(zhuǎn)型，謀求增長(zhǎng)新突破

受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，深圳房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)大多也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的增長(zhǎng)。20家注冊(cè)地在深圳的上市房企中，2015年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)20%的企業(yè)有8家；2016年一季度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)20%的有12家。其中萬(wàn)科2015年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)15%，2016年一季度凈利潤(rùn)更是增長(zhǎng)超28%，而公司的股價(jià)由于寶能的強(qiáng)勢(shì)介入自2015年以來(lái)漲幅達(dá)到81%；招商蛇口的業(yè)績(jī)則更加穩(wěn)健，2015年及2016年一季度的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)均超過(guò)51%，公司仍處于高速發(fā)展的上升通道。但公司股價(jià)卻在完成重組后一路走熊，自2015年以來(lái)跌幅達(dá)37%；對(duì)比前兩家標(biāo)桿房企，華僑城A的業(yè)績(jī)則相對(duì)較差，2015年凈利潤(rùn)同比縮減2.8%，2016年一季度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)16%，而公司的股價(jià)自2015年以來(lái)下跌超20%。

在分享樓市高增長(zhǎng)收益的同時(shí)，深圳房企也在加快轉(zhuǎn)型步伐。萬(wàn)科正嘗試以“軌道+物業(yè)”為代表的PPP模式，宣稱中國(guó)正在邁入“軌道改變城市”的時(shí)代；招商蛇口集合園區(qū)、社區(qū)、郵輪三大主業(yè)于一身，并積極成為前海蛇口自貿(mào)片區(qū)的開(kāi)拓先鋒；華僑城正積極向“地產(chǎn)+旅游”模式轉(zhuǎn)型，推廣“成片綜合開(kāi)發(fā)”模式，計(jì)劃在傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)外加入文化旅游地產(chǎn)、酒店等多業(yè)態(tài)，以產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)和集群優(yōu)勢(shì)。

下面以招商蛇口（001979）和華僑城A（000069）為例，對(duì)其多元化發(fā)展的新嘗試來(lái)進(jìn)行對(duì)比分析：

近期招商局集團(tuán)與前海管理局簽署框架協(xié)議，招商蛇口控股的平臺(tái)公司將作為招商局集團(tuán)的出資主體，與深圳前海管理局下屬前海開(kāi)發(fā)投資控股有限公司共同組建合資公司，推進(jìn)自貿(mào)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。該框架協(xié)議是招商蛇口全面開(kāi)啟前海土地開(kāi)發(fā)的重要標(biāo)志，協(xié)議約定股權(quán)比例明確為50：50，確立了招商蛇口的主導(dǎo)地位。據(jù)框架協(xié)議，合作范圍設(shè)定為2.9平方公里土地，對(duì)比公司重組說(shuō)明書中所列明的2.4平方公里進(jìn)一步擴(kuò)充，將為公司帶來(lái)進(jìn)一步的價(jià)值增量。

而華僑城A則通過(guò)多種方式擴(kuò)張，繼續(xù)加碼核心城市。2015年6月，公司以28億元收購(gòu)恒祥基51%股權(quán)，因其擁有多個(gè)深圳市舊改項(xiàng)目，這樣直接拓寬了公司在深圳獲取土地渠道。今年以來(lái)，公司相繼在北京、南京和上海拍得優(yōu)質(zhì)地塊，充足的土地儲(chǔ)備和良好的區(qū)域布局有力的保障公司未來(lái)業(yè)績(jī)的可持續(xù)性。此外，華僑城以旅游主題地產(chǎn)為特色的成片綜合開(kāi)發(fā)模式在南山華僑城的成功，是十幾年來(lái)形成富人片區(qū)的原由。新天鵝堡項(xiàng)目位于華僑城天鵝湖北部，6月3日開(kāi)盤當(dāng)天推出約315套298-380㎡及545㎡住宅，單價(jià)在11.6-16萬(wàn)元/㎡。據(jù)華僑城方面披露的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天累計(jì)成交151套，盡管去化率不足五成，但預(yù)計(jì)銷售金額高達(dá)100多億。公司一直致力于高端住宅的開(kāi)發(fā)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)品類中，豪宅產(chǎn)品的資產(chǎn)保值能力更強(qiáng)，因此成為高凈值人士的首選。毋庸置疑，通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)精準(zhǔn)定位，華僑城抓住了消費(fèi)者的前沿需求。

可以看出，清晰定位，敢于嘗試，深圳房企正在引領(lǐng)新一輪增長(zhǎng)周期。