樓市，“早春熱火”

拿地成本的急劇上升，—方面在于2015年樓市雖筑底回暖，但不確定性因素仍存，因而房企依然偏好布局一線及重點(diǎn)二線城市，此類城市地價(jià)相對(duì)較高，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性拉升平均樓板價(jià)。另—方面，樓市的回暖又促使地價(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)，房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪使得高溢價(jià)地塊頻出，平均樓板價(jià)上漲明顯。

在天氣乍暖還寒的一季度，樓市卻早已“迫不及待”地火熱了起來。2016年一季度，在去年銷售回暖的帶動(dòng)下，多數(shù)城市庫存量均有所下降，“去庫存”攻堅(jiān)戰(zhàn)初顯成效。一季度以來，在降準(zhǔn)、降低契稅和首付利好政策頻出之下，各城市存量持續(xù)回落，部分城市供不應(yīng)求的局面愈加凸顯，整體來看，庫存處在高位回落期。在行業(yè)“去庫存”的大背景下，隨著前期政策落地執(zhí)行，各城市庫存壓力、去化風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低。

一、二線庫存快速下滑

一季度多數(shù)城市供求比相對(duì)2015年全年均有所下滑，多為1.0以下，僅貴陽、蘭州高于1.2，而上海、蘇州、無錫等城市則不足0.5，供不應(yīng)求矛盾突出。供求比下滑主要是受春節(jié)影響，房企減少供應(yīng)，一季度供應(yīng)量銳減所致。而多數(shù)城市庫存量與去年同期相比，除深圳以外，全部下滑。主要是得益于去年銷售回暖以及在“有供有限”政策出臺(tái)之下，“去庫存”取得了一定成效，多數(shù)城市庫存風(fēng)險(xiǎn)有所降低。整體來看，一、二線熱點(diǎn)城市持續(xù)熱銷之下，庫存量也大幅下滑，雖然二線部分庫存仍處在高位，但已經(jīng)有了回落的跡象。

一線城市中除深圳住宅存量上漲19%外，北上廣同比均下降。二、三線城市住宅存量除太原和南寧同比上漲外，其余全部下降。但是與2015年底的存量相比，一季度各線城市全部下跌，其中存量一直維持高位的長(zhǎng)春、沈陽、青島和天津等地，也開始小幅下跌。表明在一季度新增供應(yīng)銳減之下，市場(chǎng)需求并沒有出現(xiàn)大幅下滑，房企抓緊窗口期積極去庫存。

與存量、供求比大幅下滑一樣，一季度消化周期也大幅改善。其中一線城市中北京、廣州、深圳維持在10個(gè)月左右，相對(duì)平衡，上海2月消化周期僅4個(gè)月，市場(chǎng)可售貨值不多；二、三線城市中，沈陽、青島、西安、天津、蘭州、晉江和徐州等地消化周期仍在18個(gè)月警戒線以上，受到一季度市場(chǎng)處于淡季的影響，這些城市消化周期均已經(jīng)超過20個(gè)月。與之相對(duì)應(yīng)的合肥、蘇州、武漢，作為去年熱門城市，其消化周期進(jìn)一步下降，在一季度末庫存依舊維持在相對(duì)合理的范圍。

在今年的政府工作報(bào)告中3次提及“房地產(chǎn)”、10次提到“住房”，歸納起來，就是要多手段、多渠道，快速、有效地去庫存，因此，在“鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房”“加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度”、“提高貨幣安置化比例”之下，去庫存的主旋律不會(huì)改變。

預(yù)計(jì)接下來相關(guān)政策不斷落地，庫存壓力有望進(jìn)一步緩解。各城市基本面不同，一線城市由于其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)地位，市場(chǎng)需求旺盛，本身庫存和去化周期并不大，隨著未來供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，二、三線城市分化格局不改，一類是去年市場(chǎng)表現(xiàn)良好的熱門城市，如武漢、蘇州、合肥、南京等，在整體政策寬松下，市場(chǎng)供不應(yīng)求局面不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)改變，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)較低；另一類則是庫存較高的城市，如沈陽、長(zhǎng)春、青島等，由于庫存量畸高，如若不從供應(yīng)端入手，控制土地供應(yīng)，高庫存仍將消化較長(zhǎng)一段時(shí)間。

改善性需求加速釋放

與往年市場(chǎng)走勢(shì)不同，2016年一季度高端產(chǎn)品成交占比仍在持續(xù)上行，各類剛需產(chǎn)品成交占比則相應(yīng)回落，小戶型產(chǎn)品成交回落態(tài)勢(shì)更為顯著?；诋?dāng)前“去庫存”方針大方向不變，中大戶型產(chǎn)品成交占比將持續(xù)攀升，成交占比也在繼續(xù)上行。145平方米以上面積段產(chǎn)品則均有不同程度上升，并且在上海、深圳、南京等熱點(diǎn)一二線城市，大戶型產(chǎn)品所受關(guān)注度更高，房?jī)r(jià)上漲更快，其成交占比增幅也更為顯著，但具體到各線城市表現(xiàn)，或?qū)⒊霈F(xiàn)一定分化。

一季度，行業(yè)時(shí)值傳統(tǒng)淡季，但四房產(chǎn)品成交占比卻逆市上漲，成交占比由2015年四季度的20.8%上升至21.5%，增加了0.7個(gè)百分點(diǎn)。自2015年一季度以來，四房產(chǎn)品成交占比走勢(shì)持續(xù)上漲，一房、三房產(chǎn)品成交占比相對(duì)平穩(wěn)，二房產(chǎn)品成交占比則持續(xù)回落。商品住宅成交結(jié)構(gòu)趨向于多戶型，一方面是隨著存量房市場(chǎng)的逐步擴(kuò)容，越來越多的首置需求流向了二手房市場(chǎng)；另一方面則是受調(diào)控趨寬推動(dòng)，2015年以來房地產(chǎn)政策面持續(xù)放寬，消費(fèi)者的改善性需求也在持續(xù)加速釋放。

但具體到城市角度，成交結(jié)構(gòu)走勢(shì)或?qū)⒂兴只?。一線城市方面，接下來大戶型產(chǎn)品難持續(xù)高熱，目前一線城市房?jī)r(jià)高漲已經(jīng)引起了中央和地方的高度重視，而價(jià)格上漲最快的中高端項(xiàng)目更是被屢屢提及，近期上海、北京等地政府更是多次表態(tài)控房?jī)r(jià)，3月末上海更是明令提高二套房首付款比例，并嚴(yán)加區(qū)分普通住房與非普通住房，意在控制明顯過熱的改善性需求，二線城市方面將進(jìn)一步分化，蘇州、南京等熱點(diǎn)城市情況與一線城市類似，在地方政府的調(diào)控下，其中高端項(xiàng)目熱度或?qū)⒂兴禍?；而杭州、天津等潛在庫存壓力較大、且房?jī)r(jià)已達(dá)高位的城市，大戶型產(chǎn)品雖有上升空間，但市場(chǎng)成交還是以中小戶型首置產(chǎn)品為主；對(duì)于烏魯木齊、武漢等中西部城市來說，“促需求”仍是地方政策的最重要引導(dǎo)方向，并且由于房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低，中大戶型產(chǎn)品成交占比仍有較大上升空間。

降價(jià)力度有限

今年一季度房企折扣幅度與去年同期大體持平，降價(jià)力度有限，主要源于開年利好政策不斷，1月“全國(guó)兩孩”正式落地，2月央行又宣布在“不限購(gòu)”城市下調(diào)最低首付款比例，同時(shí)減征購(gòu)房稅費(fèi)，進(jìn)入3月，隨著兩會(huì)召開，央行降準(zhǔn)實(shí)施了更為寬松的貨幣政策，利好政策的疊加效應(yīng)促使一線和部分核心二線城市成交火熱，總體而言，房企以價(jià)換量的意愿有限。

顯而易見，處于政策逐步寬松的市場(chǎng)環(huán)境，降價(jià)終不是營(yíng)銷的主角。

2016年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)仍是去庫存和因城施策，因此土地市場(chǎng)“有供有限”的指導(dǎo)思想仍將繼續(xù)。預(yù)計(jì)二季度全國(guó)整體土地供應(yīng)量仍將維持相對(duì)低位，尤其是商品房庫存量較大，去化問題嚴(yán)重的三四線城市，土地供應(yīng)規(guī)模將繼續(xù)走低。成交方面，相對(duì)于一季度，二季度成交規(guī)模勢(shì)必增加，但受制于土地供應(yīng)規(guī)模的限制，成交規(guī)模漲幅有限。

從今年兩會(huì)來看，調(diào)控仍在繼續(xù)，各城市將得到更多的自主權(quán)。一線城市由于供應(yīng)不足，需求旺盛所致，房?jī)r(jià)快速上漲，加之一季度一線城市土地供應(yīng)規(guī)模相對(duì)較少，預(yù)計(jì)二季度有望加大土地供應(yīng)量，并且在土地出讓條例中要求增加中小套型配比。一線城市核心區(qū)域可開發(fā)利用土地量較少，二季度的土地供應(yīng)將以城市外圍區(qū)域?yàn)橹鳎热绫本┑奈瀛h(huán)之外，上海的外環(huán)以外。2015年房企集聚一線城市，僧多粥少之下地價(jià)飆升，風(fēng)險(xiǎn)初現(xiàn)，開發(fā)難度愈加，部分開發(fā)企業(yè)逐漸將目光轉(zhuǎn)至二線城市，尤其是合肥、南京、蘇州等樓市健康，經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)的城市，這類熱門城市的成交樓板價(jià)預(yù)計(jì)將在二季度仍保持上行趨勢(shì)。極少的有區(qū)域利好的三四線城市將得到開發(fā)商青睞，其余三四線城市仍是一潭死水，二季度預(yù)計(jì)供需將低位運(yùn)行。

土地層面，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的20家典型房企合計(jì)新增土地建筑面積2684萬平方米，拿地金額1301億元，同比分別增長(zhǎng)14%和42%；平均樓板價(jià)4852元/平方米，較上年同期上漲24%。

單個(gè)房企來看，萬科以592萬平方米領(lǐng)跑前兩月房企拿地量，而碧桂園繼續(xù)大力布局三四線，以327%的增速成為前兩月拿地增速最快的房企。20家重點(diǎn)房企新增土地建筑面積漲跌各半，而拿地金額普遍提升。從中可見，房企投資意愿普遍增強(qiáng)，大型房企更為突出。拿地成本方面，均有不同程度的上漲，其中，平均樓板價(jià)同比漲幅超200%的房企就有6家。

拿地成本的急劇上升，一方面在于2015年樓市雖觸底回暖，但不確定性因素仍存，因而房企依然偏好布局一線及重點(diǎn)二線城市，此類城市地價(jià)相對(duì)較高，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性拉升平均樓板價(jià)。另一方面，樓市的回暖又促使地價(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)，房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪使得高溢價(jià)地塊頻出，平均樓板價(jià)上漲明顯。

青島“V”形反彈

3月是傳統(tǒng)銷售淡季，常波瀾不驚，但青島今年3月份比2月份實(shí)現(xiàn)了2.5倍的成交量“v”字形反彈。根據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至3月27日青島市商品住宅成交12467套，已創(chuàng)歷年來青島3月份的成交量紀(jì)錄。

據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，3月青島市新房成交16264套、成交面積171.06萬平方米，環(huán)比分別上漲194.26%、185.14%。與去年同期相比，分別上漲95.29%、100.2l%。從各區(qū)域新房成交情況來看，成交套數(shù)前三甲分別是青西新區(qū)城陽區(qū)、李滄區(qū)。青西新區(qū)以3503套、35.42萬平方米的成交量，居各區(qū)市首位。

從銷售排行前十名樓盤來看，各樓盤銷售套數(shù)差距不大，體現(xiàn)出沒有大規(guī)模的集中開盤，3月以消化現(xiàn)有庫存為主?！盎嘏毙星閬淼锰?，新增房源沒有跟上，局部供應(yīng)短缺，也是一些項(xiàng)目“跳價(jià)”的原因。多數(shù)區(qū)市的成交量回升走勢(shì)與全市同步，但市南、市北、嶗山三個(gè)區(qū)有所不同。市南、市北上升平緩，嶗山區(qū)2月份成交量逆勢(shì)上升，3月份略有下降，這也是通?，F(xiàn)象。

總體來看，過去一個(gè)月，青島各熱點(diǎn)區(qū)域整體價(jià)格水平已經(jīng)上升。最近，上海、深圳等地因城施策的調(diào)控政策出臺(tái)，對(duì)青島沒有直接影響，但會(huì)穩(wěn)定購(gòu)房者心態(tài)。預(yù)計(jì)，4月份迎來供應(yīng)量的高峰，階段性有效供應(yīng)不足的局面會(huì)改變。除了市區(qū)個(gè)別稀缺地段，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲沒有動(dòng)力，可能會(huì)圍繞當(dāng)前價(jià)格水平有小幅波動(dòng)，成交量繼續(xù)維持在高位。