淺談物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算管理體系建設(shè)

文/王曉晶

淺談物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算管理體系建設(shè)

文/王曉晶

近年來，預(yù)算管理成為現(xiàn)代企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要方法之一，物業(yè)管理企業(yè)也順應(yīng)潮流，開始關(guān)注預(yù)算管理。由于其行業(yè)的特殊性，在物業(yè)管理企業(yè)運用預(yù)算管理必須要符合其經(jīng)營實際，因此有必要對物業(yè)管理公司的預(yù)算管理體系進(jìn)行研究，以提高物業(yè)管理公司的經(jīng)營績效。筆者通過對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過程中存在的一些問題進(jìn)行論述和分析，并在此基礎(chǔ)上給出相應(yīng)的建議，以供物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行參考。

物業(yè)管理；預(yù)算管理；經(jīng)營績效

物業(yè)管理企業(yè)主要是為房地產(chǎn)開發(fā)商或者業(yè)主提供相關(guān)的配套設(shè)施管理和維護(hù)工作，延長物業(yè)的使用壽命、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。近年來，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)競爭程度不斷加大，如何為業(yè)主提供更好、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，保證收入的同時控制服務(wù)成本成為了物業(yè)管理公司的首要難題，而預(yù)算管理是以企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向編制相關(guān)的預(yù)算計劃，通過執(zhí)行預(yù)算、事中控制、事后評價等階段以確保企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)并發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中的風(fēng)險和問題，推動企業(yè)進(jìn)行動態(tài)的戰(zhàn)略調(diào)整，提升企業(yè)的市場應(yīng)對能力。

因此，物業(yè)管理企業(yè)必須通過建立預(yù)算管理體系對整個經(jīng)營過程進(jìn)行有效的監(jiān)督和考核，增強(qiáng)對于市場的應(yīng)變能力，更好的為業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商提供服務(wù)。但由于目前我國物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境復(fù)雜多變，服務(wù)對象也比較靈活，預(yù)算管理的實施效果并不理想，如何通過預(yù)算管理增加業(yè)務(wù)經(jīng)營績效已經(jīng)成為阻礙物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的重要問題。

一、物業(yè)管理企業(yè)存在的預(yù)算管理體系問題

（一）預(yù)算管理體系的實用性不強(qiáng)

預(yù)算管理體系的有效性和適用性的基礎(chǔ)是預(yù)算信息的真實性，由于物業(yè)管理企業(yè)提供的主要是服務(wù)，每個服務(wù)對象的情況又很復(fù)雜，編制預(yù)算方案時需要進(jìn)行的前期信息收集工作比較繁瑣，并且需要投入的人力、物力和財力等資源，往往很難公平合理地分配到各個服務(wù)對象，這就導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在編制預(yù)算時往往需要進(jìn)行大量的業(yè)務(wù)判斷，無法編制出精確的預(yù)算方案，嚴(yán)重影響預(yù)算方案的實用性。同時，目前物業(yè)管理行業(yè)實行投招標(biāo)制，很多物業(yè)管理企業(yè)為了爭取到項目將招標(biāo)收費方案壓得很低，甚至有些企業(yè)根據(jù)完全按照對方的收費標(biāo)準(zhǔn)來編制收費方案，預(yù)算管理體系在企業(yè)管理中變成了擺設(shè)，如果以后物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)預(yù)算超標(biāo)時，隨意修改預(yù)算方案，通過向業(yè)主另立收費項目來彌補(bǔ)成本，或者降低服務(wù)質(zhì)量來壓縮服務(wù)成本，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾，既降低了預(yù)算方案的權(quán)威性又影響物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。

（二）對風(fēng)險防范的考慮不足

控制風(fēng)險是企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理活動時必不可少的一項工作，而作為企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，建立預(yù)算管理體系也需要考慮如何在風(fēng)險最低時獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)在編制、上報、審核預(yù)算方案時需要內(nèi)部各個部門編制各自的預(yù)算方案，由于不同部門在編制時往往優(yōu)先考慮自身利益，而審批人則會從公司整體上進(jìn)行考慮，追求企業(yè)的利益最大化，各部門與審批人之間的分歧就導(dǎo)致預(yù)算方案偏離企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)的可能性出現(xiàn)。而在現(xiàn)實生活中，很多物業(yè)管理企業(yè)往往忽略了這種風(fēng)險，預(yù)算方案的修改調(diào)整過程變成了各方利益博弈過程，大大降低了部分話語權(quán)不大的部門對于預(yù)算編制的參與感。另外，企業(yè)的經(jīng)營過程中往往存在很多的風(fēng)險事項，而物業(yè)管理企業(yè)在編制預(yù)算方案時往往沒有針對這些風(fēng)險事項單獨設(shè)計控制措施，大大降低了預(yù)算方案的執(zhí)行效果。

（三）考核環(huán)節(jié)薄弱

物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是提供需要滿足服務(wù)對象需求的服務(wù)，但由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營過程受到外部因素的影響很大，而每個服務(wù)對象的情況和需求變化情況都會隨著時間變化，因此很容易出現(xiàn)由于預(yù)算計劃和實際情況不符，需要對預(yù)算方案進(jìn)行調(diào)整的情況，這就對預(yù)算考核和評價提出了更高的要求。但由于目前物業(yè)管理公司對于考核和評價的執(zhí)行力度不夠，對于一些超支費用未進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，沒有落實批復(fù)流程，對于導(dǎo)致預(yù)算修改的差異事項沒有具體分析，沒有充分發(fā)揮預(yù)算管理體系的考核和評價對經(jīng)營績效的提高作用。同時，物業(yè)管理體系普遍存在缺乏系統(tǒng)、完整的物業(yè)考核和評價制度的現(xiàn)象，沒有一套標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算考核和評價流程供物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行參考，最終導(dǎo)致整個企業(yè)預(yù)算方案執(zhí)行結(jié)果的考核和評價程序隨意且效率低下。

二、對預(yù)算管理體系問題的建議

（一）加強(qiáng)預(yù)算管理體系的實用性

預(yù)算管理是一種企業(yè)可利用自身資源的合理配置過程的預(yù)計，是對計劃經(jīng)營過程的投入和產(chǎn)出的數(shù)量和時間等等事項的詳細(xì)安排，因此有效的預(yù)算管理的基礎(chǔ)是對自身可利用資源的詳細(xì)記錄即精確的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。沒有精確的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就很容易導(dǎo)致預(yù)算方案脫離于經(jīng)營實際，大大降低了預(yù)算方案的實用性，為了避免這種情況出現(xiàn)，物業(yè)管理企必須做到以下三點：

第一，在編制預(yù)算方案時進(jìn)行充分的信息收集工作，充分了解不同服務(wù)對象的需求，并據(jù)此編制相關(guān)的預(yù)算方案；第二，預(yù)算委員會在編制預(yù)算方案時多與一線物業(yè)服務(wù)者進(jìn)行溝通，對多個服務(wù)對象共同發(fā)生的成本項目情況進(jìn)行詳細(xì)分析，找出成本項目的驅(qū)動因素，并據(jù)此將費用分配給各個服務(wù)對象；第三，禁止不顧經(jīng)營實際迎合出標(biāo)方的投標(biāo)行為，以預(yù)算方案為基礎(chǔ)編制投標(biāo)方案，嚴(yán)禁兩種方案的相互代替。

（二）增加風(fēng)險防范措施

物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算方案只有與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)相符才能從根本上保證預(yù)算方案的有效性，進(jìn)而保證預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。事實證明，大多數(shù)失敗的預(yù)算方案的內(nèi)在原因都是由企業(yè)經(jīng)營過程中的風(fēng)險事項引起的，加強(qiáng)預(yù)算方案的風(fēng)險防范和控制措施可以快速地提高預(yù)算方案的有效性。物業(yè)管理企業(yè)必須重視并考慮加強(qiáng)各個部門之間，及其與審批人之間的溝通以提高各部門的參與感，并協(xié)調(diào)各部門的利益，以企業(yè)的整體利益為導(dǎo)向制定預(yù)算方案；此外要在原有的預(yù)算管理組織的基礎(chǔ)上設(shè)立獨立的風(fēng)險控制專員，由其開展相關(guān)的預(yù)算風(fēng)險控制工作，使預(yù)算的編制、審批、執(zhí)行等流程都在該專員的控制之下；此外對企業(yè)經(jīng)營過程中可能或者已經(jīng)存在的風(fēng)險事項實施預(yù)算控制措施，重點監(jiān)督這些預(yù)算控制措施的實施情況，降低企業(yè)經(jīng)營過程中的風(fēng)險。

（三）優(yōu)化預(yù)算管理體系的評價考核制度

預(yù)算管理的有效實施離不開系統(tǒng)、連貫的預(yù)算評級和考核制度，預(yù)算考核和評價制度可以幫助企業(yè)進(jìn)行預(yù)算方案的修正和調(diào)整，使預(yù)算方案更加符合企業(yè)的經(jīng)營實際和未來發(fā)展趨勢。首先，要建立完善的預(yù)算管理評級考核制度，詳細(xì)規(guī)定預(yù)算評價和考核的整個流程，對相關(guān)的人員進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)其對于預(yù)算結(jié)果考核制度的理解；其次，各部門進(jìn)行獨立的預(yù)算監(jiān)督，同時鼓勵各部門之間相互監(jiān)督，對于一些不符合預(yù)算規(guī)定的項目進(jìn)行嚴(yán)格的審查；再次，加強(qiáng)外部監(jiān)督，每年將物業(yè)管理的收支對業(yè)主公布，由業(yè)主對企業(yè)行為進(jìn)行直接監(jiān)督，并收集業(yè)主對于物業(yè)管理工作的建議，并以此作為預(yù)算方案編制的重要參考。

三、結(jié)語

物業(yè)管理企業(yè)作為一個新興行業(yè)，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，未來必將擁有更加廣闊的發(fā)展空間，預(yù)算管理作為現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理中一種重要管理工具，有助于提高企業(yè)的經(jīng)營效率和實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，因此對于物業(yè)管理企業(yè)來說必須建立完善有效的預(yù)算管理體系，解決當(dāng)前存在的經(jīng)營管理問題，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

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（作者單位：珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司沈陽分公司財務(wù)部）

上接（第32頁）與其中，并對于各項資金的使用給予精準(zhǔn)的分析；企業(yè)在制度上應(yīng)明確規(guī)定工程造價應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)合同來簽約，以防資金的濫用。在銷售時，企業(yè)應(yīng)組織財務(wù)部門對銷售合同進(jìn)行詳細(xì)記錄。只有健全了企業(yè)合同管理制度，才能促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）在合同管理中，建立有效的財務(wù)考核體系

財務(wù)考核不能流于形式，應(yīng)該引起企業(yè)的重視。財務(wù)分析應(yīng)做到精細(xì)透徹，特別是企業(yè)在每一階段的收支狀況。財務(wù)管理不能簡單地只分析數(shù)據(jù)，應(yīng)根據(jù)數(shù)據(jù)來做進(jìn)一步規(guī)劃。 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)組織財務(wù)監(jiān)管部門與財務(wù)部門相協(xié)助相監(jiān)督，努力把財務(wù)分析做到有據(jù)可尋。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國市場經(jīng)濟(jì)中舉重若輕。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，合同管理至關(guān)重要。健全合同管理體系，不只是房地產(chǎn)企業(yè)，對其他產(chǎn)業(yè)也有重要作用。

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（作者單位：武漢新綠置業(yè)有限公司；武漢綠地濱江置業(yè)有限公司）

上接（第33頁）些都和制造成本法有著密切的結(jié)合關(guān)系，對于責(zé)任成本的制度就應(yīng)該在分權(quán)管理的現(xiàn)代化大企業(yè)中得到應(yīng)用，變動成本的法則應(yīng)該能良好的預(yù)測出氣成本管理的對策方法，同時要積極的與企業(yè)的特點進(jìn)行配合來對成本進(jìn)行方法上的改善，但是如今企業(yè)市場的不斷改變，各個企業(yè)的特點都大有不同，所以在對成本進(jìn)行研究過程中需要進(jìn)行單獨專項的分析與研究。但是就筆者近幾年的觀察中認(rèn)為，雖然企業(yè)之間的管理方式差別很大，但是其中他們還是有根本上的聯(lián)系，這種聯(lián)系就在于對其進(jìn)行側(cè)重的重點的不同。從企業(yè)的角度來看，其管理方方式是具有很內(nèi)在的意義。可以講企業(yè)的成本管理中存在的不足進(jìn)行解決，同時加大其優(yōu)點，來更好的對企業(yè)進(jìn)行成本的管理，可以根據(jù)企業(yè)的特點制定一套屬于他們的管理方案，從而能更好的進(jìn)行企業(yè)的成本管理?？梢栽O(shè)定一個管理中心，圍繞成本管理來進(jìn)行戰(zhàn)略成本管理的方法，我國的企業(yè)應(yīng)該推行戰(zhàn)略成本管理，同時要對各種成本的管理方法進(jìn)行全面的戰(zhàn)略整合。

五、結(jié)語

對于增強(qiáng)企業(yè)成本控制的舉措首先就需要提升人員的素質(zhì)，同時要對其進(jìn)行成本管理意識的加強(qiáng)，再結(jié)合目前科技水平的不斷發(fā)展加大對成本控制的實施，其次，需要對國外建立現(xiàn)代企業(yè)制度的成功案例進(jìn)行經(jīng)驗的汲取，將其融入到自身的成本管理制度中，更好的為我國現(xiàn)代企業(yè)成本管理提供良好的基礎(chǔ)，從而讓我國企業(yè)成本管理能有更好的發(fā)展空間。

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（作者單位：上?？瓶崎y門集團(tuán)有限公司）