新背景下住房公積金的問題及對(duì)策探索

李鐘

（青島市住房公積金管理中心，山東 青島 266100）

新背景下住房公積金的問題及對(duì)策探索

李鐘

（青島市住房公積金管理中心，山東 青島 266100）

伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展以及房地產(chǎn)建設(shè)工程的開展，住房公積金制度作為一項(xiàng)我國(guó)廣大企事業(yè)單位的職工住房保障制度，為廣大人民群眾解決了房屋購(gòu)置的難題。同時(shí)，在很大程度上也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)工程的又好又快發(fā)展。本文就我國(guó)住房公積金制度的現(xiàn)狀作為切入點(diǎn)，淺要探究了當(dāng)下我國(guó)住房公積金制度中存在的主要問題，并就我國(guó)住房公積金制度的完善提出了一些可供參考的意見。希望在解決我國(guó)廣大群眾住房問題的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步的促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)和房地產(chǎn)建筑工程的發(fā)展。

住房公積金；制度問題；對(duì)策措施；房地產(chǎn)事業(yè)

自從我國(guó)實(shí)現(xiàn)住房商品化和住房社會(huì)化以來，房地產(chǎn)企業(yè)在近十年來得到了很好的發(fā)展，投身于房地產(chǎn)工程建設(shè)的企業(yè)、集團(tuán)愈發(fā)增多，這對(duì)于我國(guó)居民居住環(huán)境的改善也起到了重要作用。另外，公積金制度在我國(guó)實(shí)行十多年來，升華了住房社會(huì)化和商品化的程度，并加快了房地產(chǎn)成為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)的步伐。但是，隨著房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的增多，尤其是新形勢(shì)下我國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，公積金制度面臨了重大發(fā)展機(jī)遇和改革挑戰(zhàn)。因此，在新背景下，對(duì)我國(guó)住房公積金的問題和對(duì)策進(jìn)行探討不僅能夠使我國(guó)住房金融體系更加完善，對(duì)于房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展也是尤為重要的。

一、我國(guó)住房公積金制度的現(xiàn)狀

1、管理體制逐漸完善，監(jiān)督體系基本明確

《住房公積金管理?xiàng)l例》自從頒布和實(shí)施以來，我國(guó)共計(jì)343個(gè)大中小型城市中共有341個(gè)城市構(gòu)建了住房公積金管理委員會(huì)。同時(shí)，341個(gè)城市當(dāng)中的住房公積金管理委員會(huì)還針對(duì)其管理過程的問題設(shè)立了相關(guān)議事規(guī)則、章程以及決策程序等。這樣，住房公積金的管理體制就朝著民主化、科學(xué)化和公平化發(fā)展。另外，我國(guó)各大部委以及各大銀行等相關(guān)政府職能部門陸續(xù)完善自身監(jiān)管職能，進(jìn)一步加強(qiáng)了監(jiān)管力度，構(gòu)建了監(jiān)管體系。因此，住房公積金的管理體制和監(jiān)管體系日趨成熟，全國(guó)上上下下房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)也就相應(yīng)得到推動(dòng)，項(xiàng)目建設(shè)的工程進(jìn)度、質(zhì)量體系也就間接得到提升。例如，現(xiàn)階段住房建設(shè)公司亦或者房地產(chǎn)企業(yè)與住房公積金監(jiān)督管理司開展了聯(lián)合辦公，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、企事業(yè)單位購(gòu)房、國(guó)家銀行等不同群體的利益得到平衡，住房公積金的考核力度加大，人民更加受益、企業(yè)更快發(fā)展、社會(huì)更加和諧。

2、管理運(yùn)行逐漸規(guī)范，業(yè)務(wù)迅速發(fā)展

現(xiàn)階段，我國(guó)商品住房建設(shè)隨著國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)的推動(dòng)得到了良好的發(fā)展。保利、華潤(rùn)等央企紛紛涉足于房地產(chǎn)事業(yè)，而一些原本為其他行業(yè)的諸如雅戈?duì)枺ㄎ餮b品牌）、藍(lán)光（飲品集團(tuán)）等也投身于房地產(chǎn)事業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目如雨后春筍，更高品質(zhì)、更好環(huán)境的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。在這種房地產(chǎn)帶動(dòng)的住建環(huán)境提升之下，廣大群眾對(duì)于房地產(chǎn)新興項(xiàng)目的關(guān)注度也持續(xù)上漲，大部分公眾開始將大把資金投入房地產(chǎn)事業(yè)中。同時(shí)，就我國(guó)住建部和建設(shè)部2014年第一季度的住房公積金存繳和貸款統(tǒng)計(jì)來看，總體呈現(xiàn)出了一種穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。針對(duì)這一情況，我國(guó)大部分住房公積金進(jìn)一步貫徹、執(zhí)行力公積金的核算辦法和財(cái)務(wù)管理辦法，加強(qiáng)了管理費(fèi)用預(yù)算、決算的財(cái)政審核，采用了住房公積金管理委員會(huì)的審批制度和增值收益分配方案，確保了住房公積金的使用更為規(guī)范和合理。憑借著公積金管理運(yùn)行機(jī)制的日益規(guī)范，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)業(yè)務(wù)和施工建設(shè)進(jìn)度也就將進(jìn)一步加快，實(shí)現(xiàn)了基金促建設(shè)、建設(shè)促基金的良性循環(huán)。

二、我國(guó)住房公積金制度存在的主要問題

1、覆蓋率低，融資途徑少

首先，就一些私人企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)或者外商投資企業(yè)而言，大部分員工都尚未構(gòu)建完善的公積金制度。這些群體和進(jìn)城務(wù)工人員、自由職業(yè)者在進(jìn)行房屋購(gòu)置的過程中依然會(huì)遇到阻礙，大部分都采取租房的形式。究其本質(zhì)而言，就是覆蓋率低下的原因。其次，隨著我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的增多以及房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)的發(fā)展，很多房地產(chǎn)的住房建設(shè)項(xiàng)目尚未與住房公積金進(jìn)行融合，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目不能運(yùn)用公積金進(jìn)行購(gòu)房，依然實(shí)行商業(yè)貸款制度。換言之，公積金制度尚未完全覆蓋到各大中小型房地產(chǎn)施工或者開發(fā)企業(yè)上。因此，我國(guó)公積金制度的融資渠道狹窄、覆蓋率低在一定程度上也阻礙了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)展。

2、繳存比例不規(guī)范

現(xiàn)階段我國(guó)大部分行政職業(yè)單位的職工繳納住房公積金的過程中有部分是由國(guó)家財(cái)政予以負(fù)擔(dān)，但是，針對(duì)一些財(cái)政較為困難的部門或者縣市區(qū)，無法真正實(shí)現(xiàn)職工住房公積金的繳納或者負(fù)擔(dān)。另外，就一些企業(yè)職工而言，由于各個(gè)企業(yè)或者單位的發(fā)展程度不同、行業(yè)差異較大，企業(yè)的收入和利潤(rùn)也就呈現(xiàn)差異，在為職工繳納住房公積金的過程中也會(huì)出現(xiàn)較大差異，且相當(dāng)一部分企業(yè)或者單位所負(fù)擔(dān)的住房公積金不是職工收入的稅前列支，這樣就會(huì)導(dǎo)致單位、企業(yè)效益差異和住房公積金繳納差異呈現(xiàn)一致性；甚至一些入不敷出、瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)更是難以實(shí)現(xiàn)住房公積金的按比例繳納。因此，公積金的繳存比例不規(guī)范也是當(dāng)下我國(guó)住房公積金制度中存在的問題。

3、制度應(yīng)用欠缺公平，保障功能單一

如果購(gòu)房人參與了住房公積金的繳存，其在房屋購(gòu)買的過程中就會(huì)獲取相應(yīng)的貸款利率優(yōu)惠。但是，眼下我國(guó)大多數(shù)購(gòu)房者都是中等和高等收入者，大部分收入較低人群或因貸款數(shù)量巨大而無法滿足需求。但是，盡管公積金貸款作為國(guó)家出臺(tái)的一種政策性低利息貸款，而且其貸款利率比普通購(gòu)房商貸利率低了1%左右，但是大部分中等和低等收入者依然很難通過住房公積金貸款取代購(gòu)買房屋。我國(guó)現(xiàn)階段的住房公積金由于受到國(guó)家相關(guān)政策的束縛，其保障功能尚未完全發(fā)揮出來。例如，現(xiàn)階段住房公積金只能用于住房的購(gòu)買或者維修，住房的租賃行為往往無法進(jìn)行。這樣住房公積金就很難發(fā)揮作用，利息損失也就算到了繳納戶的頭上。同時(shí)，這樣單一的保障功能也使得大部分的住房公積金聚集在房地產(chǎn)開發(fā)上，阻礙了經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展。

三、我國(guó)住房公積金制度問題的改善對(duì)策

1、制定合理的住房公積金繳存率

制定合理的住房公積金繳存率是平衡企事業(yè)單位員工、政府、企事業(yè)單位利益的重點(diǎn)內(nèi)容。由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展階段，工資改革步伐也尚未統(tǒng)一，不同城市和地區(qū)、單位之間的差異很大，所以在制定公積金繳存率的過程中必須科學(xué)、合理進(jìn)行，確保能夠適應(yīng)不同人群需求。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中也應(yīng)當(dāng)根據(jù)住房公積金繳納制度和繳存率設(shè)計(jì)出符合高等、中等、低等不同人群購(gòu)買的房屋，確保不同人群都買得起房，或者能夠用公積金貸款購(gòu)房。

2、適當(dāng)提高公積金存款利率

住房公積金的“高出”顯然是不符合新背景下我國(guó)住房公積金制度互助性和政策性要求的，也是背離公積金實(shí)施初衷的。因此，我國(guó)政府相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)針對(duì)公積金的存款利率進(jìn)行調(diào)整，確保和市場(chǎng)利率水平相互構(gòu)建。最為重要的是，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的建設(shè)成本、管理成本相互聯(lián)系，確保能夠在公積金存款利率上調(diào)的同時(shí)符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

3、規(guī)范使用投向

根據(jù)我國(guó)《住房公積金管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定來看，住房公積金的管理應(yīng)當(dāng)是非營(yíng)利性單位，并且遵循運(yùn)用分離和管理原則，禁止管理中心直接進(jìn)行貸款的發(fā)放，遵照?？顚Ｓ玫氖褂迷瓌t。同時(shí)，住房公積金必須將住房購(gòu)置貸款考慮在前，針對(duì)一些商業(yè)性的投資行為要規(guī)范投向，嚴(yán)防一些高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)投資行為的發(fā)生。另外，還應(yīng)針對(duì)信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，以滿足購(gòu)房貸款的多樣化需求。

4、完善公積金風(fēng)險(xiǎn)防范體系

（1）加強(qiáng)貸前審查工作。信用風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵在于對(duì)貸前審查進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，貸前審查必須確保貸款人具備還款能力以及借貸資格，必須堅(jiān)持在審查抵押物貸時(shí)對(duì)其進(jìn)行跟蹤審核，即嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)商是否具備開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)項(xiàng)目是否具備施工條件進(jìn)行嚴(yán)格審查，并且對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤實(shí)時(shí)審核。

（2）健全保險(xiǎn)制度。在加強(qiáng)政府擔(dān)保制度的建設(shè)與發(fā)展的同時(shí)，主動(dòng)、積極健全保險(xiǎn)制度。當(dāng)處于還款期限內(nèi)的借款人，受不可抗力影響而造成預(yù)期收入大幅縮水，導(dǎo)致不再具備還款能力時(shí)，可根據(jù)相關(guān)保險(xiǎn)合同條例，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)部分或全部款項(xiàng)的賠償。保險(xiǎn)制度的完善，可以將之前由公積金管理機(jī)構(gòu)獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)與保險(xiǎn)企業(yè)、擔(dān)保企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）完善內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制體系的完善，需根據(jù)住房公積金貸款業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)，制定詳細(xì)的實(shí)施條例，將貸款流程進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范化管理。同時(shí)，將內(nèi)部控制機(jī)制、審核機(jī)制進(jìn)一步規(guī)劃完善，并確保其能夠被嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行。盡量做到一人一崗或?qū)Ｈ藢?，避免出現(xiàn)貸款手續(xù)被隨意簡(jiǎn)化或操作程序被合并縮減的現(xiàn)象發(fā)生。

（4）補(bǔ)充貸款類型。為避免借款人在還款期內(nèi)因不可抗力影響而失去還款能力，應(yīng)適當(dāng)放寬貸款合同管理?xiàng)l例，在法律允許的基礎(chǔ)上，通過將借款期限延長(zhǎng)、抵押物或借款人的變更，使還款人的還款壓力得以減小，從而最大限度地控制和規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

住房公積金制度不僅關(guān)乎著我國(guó)廣大人民的切身利益，也與我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。只有確保住房公積金為繳納提供好處，實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ?，實(shí)現(xiàn)任何人群都可以用，住房公積金制度才能得到擁護(hù)。同時(shí)，住房公積金制度只有不斷完善和改進(jìn)，才能確保廣大人民參與其中，不斷擴(kuò)大資金規(guī)模，為我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。

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（責(zé)任編輯：郭亞娟）