產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)建設(shè)商業(yè)模式探討

李春助

產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)建設(shè)商業(yè)模式探討

李春助

文章首先介紹產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)及其意義，接著對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)的商業(yè)模式類型進(jìn)行闡述及分析，最后從主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇、各方利益的權(quán)衡以及商業(yè)模式的風(fēng)險(xiǎn)防范等層面提出相應(yīng)建議。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)；開發(fā)建設(shè)；商業(yè)模式

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)空間聚集的載體，一般是指一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)的政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，通過(guò)行政或市場(chǎng)等多種手段，劃出一定的區(qū)域，制定發(fā)展規(guī)劃與政策，由政府或政府委托其他部門進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理和經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)區(qū)域。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個(gè)較為寬泛的概念，是高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、自由貿(mào)易區(qū)、出口加工區(qū)、技術(shù)城等各種園區(qū)和開發(fā)區(qū)的統(tǒng)稱。產(chǎn)業(yè)園區(qū)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)組織功能特點(diǎn)是:基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一綜合性功能平臺(tái)，提供適宜于企業(yè)進(jìn)駐和發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施等各種環(huán)境，在一定的地域空間內(nèi)群集大量企業(yè)，以產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)鏈耦合為基礎(chǔ)，吸納生產(chǎn)要素集中投入，資本人才科技集聚，從而充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)空間布局的生產(chǎn)力作用。

建立科技工業(yè)園是世界各國(guó)發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)行之有效的重要措施，也是我國(guó)各省市發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)最有力的戰(zhàn)略。實(shí)踐證明在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段，開發(fā)區(qū)這種形式有效地提高了行政效率、創(chuàng)造了局部的良好基礎(chǔ)設(shè)施條件、聚集了科技和產(chǎn)業(yè)的資源，迅速促進(jìn)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市化的進(jìn)程。

開發(fā)區(qū)的類型很多，國(guó)際上根據(jù)客戶的性質(zhì)不同分為兩大類。一是它主要是以研發(fā)為主，入駐的客戶主要是研發(fā)機(jī)構(gòu)、技術(shù)性公司、科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)、企業(yè)孵化器等。如美國(guó)的北卡三角科技園、法國(guó)尼斯的索非亞科技園、新加坡科技園就是典型的我國(guó)的一些大學(xué)科技園，如清華科技園也屬于這種類型。另一種類型是它主要以工業(yè)企業(yè)為主，如新加坡的裕廊工業(yè)園區(qū)、我國(guó)早期的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等都屬于這種類型。而我國(guó)的大多數(shù)高新區(qū)都是混合型的，有些園區(qū)在制造業(yè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)、份量也較重；有些園區(qū)在研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新方面的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，更偏重。我國(guó)的高新區(qū)隨著規(guī)模的不斷壯大，其功能也越來(lái)越復(fù)雜，許多高新區(qū)已逐漸向新城區(qū)過(guò)渡，因此在開發(fā)的復(fù)雜性上帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)。同時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，各園區(qū)都在開發(fā)模式上想辦法、下功夫，以爭(zhēng)取更快的發(fā)展速度和更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。我國(guó)的高新區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，在學(xué)習(xí)外國(guó)經(jīng)驗(yàn)和結(jié)合中國(guó)具體國(guó)情上，探索了許多行之有效的開發(fā)模式?？偨Y(jié)和分析這些開發(fā)模式，對(duì)我們規(guī)劃和搞好新園區(qū)建設(shè)具有非常重要的意義。

如果把開發(fā)區(qū)看作一個(gè)企業(yè)，其主要收入有兩部分：一是土地出讓收入，根據(jù)國(guó)家的政策，產(chǎn)業(yè)用地可協(xié)議出讓，經(jīng)營(yíng)性用地須掛牌拍賣出讓。二是財(cái)政收入，各園區(qū)的情況有所不同，有的園區(qū)地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的園區(qū)開發(fā)公司還有房產(chǎn)開發(fā)收入及其他服務(wù)、投資收入。開發(fā)區(qū)的支出也主要為兩部分：一是土地開發(fā)支出，一般包括土地的征用、拆遷、配套和財(cái)務(wù)費(fèi)用。二是園區(qū)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，主要是行政支出、市政維護(hù)和其他財(cái)政支出。只有當(dāng)累計(jì)收入>累計(jì)支出時(shí)，園區(qū)才能持續(xù)健康發(fā)展。

一、我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)的商業(yè)模式分類

目前我國(guó)園區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式總結(jié)起來(lái)主要有以下二類：

（一）按主導(dǎo)對(duì)象分類

其一，政府主導(dǎo)模式。就是由政府平臺(tái)公司進(jìn)行園區(qū)開發(fā)。這一點(diǎn)大家都很熟悉，政府自己成立公司，用政府財(cái)力完成一個(gè)園區(qū)的規(guī)劃和一級(jí)開發(fā)。最后通過(guò)開發(fā)出的小地塊出讓給入駐企業(yè)，這是大型科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的主流模式。其二，企業(yè)主導(dǎo)模式。就是大的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)自建園區(qū)的開發(fā)模式。這種模式往往是在大的高新區(qū)里面建園中園。高新區(qū)的地域很大，里面很多園中園是大的實(shí)業(yè)集團(tuán)，根據(jù)自己的功能定位，建立自己上下游的生產(chǎn)基地、研發(fā)基地，自己購(gòu)置土地建園中園。它也是園區(qū)的開發(fā)補(bǔ)充。其三，政企合作模式。政府和企業(yè)合作來(lái)開發(fā)園區(qū)，往往是政府控制園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和規(guī)劃，又園區(qū)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)投入和產(chǎn)業(yè)招商及服務(wù)。通過(guò)入駐企業(yè)購(gòu)置土地，開發(fā)企業(yè)和政府合作兩方都能得到相應(yīng)的回報(bào)。

（二）資金平衡模式分類

其一，BT模式，BT模式又稱固定收益模式或工程總包模式，指土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)接受土地儲(chǔ)備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，土地儲(chǔ)備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營(yíng)加成。政府掌握了項(xiàng)目的規(guī)劃?rùn)?quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，能夠確保項(xiàng)目的發(fā)展方向，但其需要對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行兜底，面臨較大的財(cái)政及土地經(jīng)營(yíng)壓力。很多地區(qū)對(duì)利潤(rùn)加成部分進(jìn)行了相應(yīng)規(guī)定，如北京規(guī)定：通過(guò)招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%；杭州規(guī)定：開發(fā)整理單位的利潤(rùn)和工作經(jīng)費(fèi)按照實(shí)施方案測(cè)算的開發(fā)整理成本總額的10%以內(nèi)予以核定；昆明規(guī)定：市級(jí)國(guó)有投資公司組織實(shí)施的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，統(tǒng)一按照審計(jì)所確定的總投資額的16%給予投資回報(bào)，并計(jì)土地收儲(chǔ)成本；該模式簡(jiǎn)潔明了，企業(yè)收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小，是一級(jí)開發(fā)企業(yè)常用的商業(yè)模式。其二，土地補(bǔ)償模式，指土地一級(jí)開發(fā)商在完成規(guī)定的土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)后，土地儲(chǔ)備中心并不是給予現(xiàn)金計(jì)算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補(bǔ)償。在土地補(bǔ)償模式下，項(xiàng)目竣工后需由第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)、第三方土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)成本及土地價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，以便合理結(jié)算。

其三，利潤(rùn)分成模式，利潤(rùn)分成模式指土地一級(jí)開發(fā)商接受政府的委托進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，將生地做成熟地后移交給政府，政府以招拍掛的形式進(jìn)行土地出讓，土地出讓金扣除土地開發(fā)成本、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、征地農(nóng)民基本生活保障資金、教育資金、農(nóng)田水利資金、市集中資金等計(jì)提款項(xiàng)后的收益部分在政府和企業(yè)之間按照一定的比例進(jìn)行分成，一般而言，在土地出讓金無(wú)法彌補(bǔ)土地開發(fā)成本的情況下，政府會(huì)承諾給予開發(fā)商較低的保本收益。其四，PPP模式。PPP模式也叫公私合營(yíng)模式，即政府授權(quán)民營(yíng)部門代替政府建設(shè)、運(yùn)營(yíng)或管理基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、橋梁、電廠、水廠等）或其他公共服務(wù)設(shè)施（如醫(yī)院、學(xué)校等）并向公眾提供公共服務(wù)，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的一種商業(yè)模式。與BT（建設(shè)-移交）和BOT（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓）模式相比，PPP模式更強(qiáng)調(diào)由政府和社會(huì)資本利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，政府部門不僅能夠有效利用民間資本進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)作，還能帶動(dòng)民間資本和國(guó)有資本之間進(jìn)行高效競(jìng)爭(zhēng)，從而保證公共項(xiàng)目和半公共項(xiàng)目能夠高效運(yùn)轉(zhuǎn)，政府和企業(yè)借此將實(shí)現(xiàn)雙贏。

不管采用哪一種模式開發(fā)園區(qū)，即使在園區(qū)開發(fā)初期累計(jì)收入<累計(jì)支出，但其最終結(jié)果必須是累計(jì)收入>累計(jì)支出，隨著各開發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，紛紛采用降低土地價(jià)格等辦法吸引投資者，其財(cái)務(wù)平衡的最常見的方式是通過(guò)負(fù)債使產(chǎn)業(yè)用地以低于成本的價(jià)格出讓，引入企業(yè)帶來(lái)稅收和消費(fèi)人群；用綜合用地（一般高于成本）的出讓收入和未來(lái)的稅收來(lái)平衡。純產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于沒(méi)有綜合用地出讓收入，只能靠未來(lái)的稅收來(lái)平衡。所以大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)以政府主導(dǎo)模式開發(fā)為主，其他模式為輔。

政府通過(guò)注資成立園區(qū)開發(fā)公司，開發(fā)公司的建設(shè)資金來(lái)源除了股東投入的自有資本金以外，還可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)取得經(jīng)營(yíng)收入及通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)融資取得資金建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施及進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。所以開發(fā)公司的自有資金及政府注入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是開發(fā)公司建設(shè)資金的有力保障。如果初期政府投入的資本金不足或沒(méi)有投入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則開發(fā)公司無(wú)法形成資金平衡，中后期將會(huì)出現(xiàn)資金枯竭，無(wú)法為續(xù)。從上述分析來(lái)看，政府至少應(yīng)該投入的資金應(yīng)為土地出讓金收益及園區(qū)稅收反哺開發(fā)公司，還可以把周邊的土地投入開發(fā)公司做為房地產(chǎn)開發(fā)做為開發(fā)公司其他收入，以保障開發(fā)公司的健康發(fā)展及園區(qū)的滾動(dòng)開發(fā)。

二、完善我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)商業(yè)模式的幾點(diǎn)建議

其一，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)應(yīng)慎重選擇。產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè),首要的是選擇和確定好所要發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這是產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵和核心。但是，近年來(lái)全國(guó)各地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，在產(chǎn)業(yè)選擇上，或多或少都存在一些誤區(qū)。突出表現(xiàn)是,刻意發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，刻意發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)的高端環(huán)節(jié)，刻意發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)甚或戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等等。

其二，招商引資中要善于破解“囚徒困境”。產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，必然涉及到招商引資。借助于優(yōu)惠政策（如稅收優(yōu)惠，用地優(yōu)惠等）進(jìn)行招商引資（即政策招商），是各地普遍的做法。但是，政策招商，各自旨在增進(jìn)自身利益的行為選擇，最終卻損害了彼此的利益。實(shí)際上，一個(gè)地區(qū)的優(yōu)惠政策，只有在優(yōu)惠程度高于其他地區(qū)，即與其他地區(qū)的優(yōu)惠政策形成落差的時(shí)候，才會(huì)對(duì)這一地區(qū)的招商引資起到積極的作用。今天，與改革開放初期相比，情況已大不相同，原來(lái)只有個(gè)別地區(qū)才可以享受的政策，現(xiàn)在各個(gè)地區(qū)幾乎都可以享受，優(yōu)惠政策已不再是個(gè)別地區(qū)的專利，就連“先行先試”也已越來(lái)越具有普惠性。在這種情況下，招商引資的競(jìng)爭(zhēng)，不僅會(huì)導(dǎo)致各地政策優(yōu)惠水平或程度普遍提高，還會(huì)導(dǎo)致各地區(qū)之間政策優(yōu)惠程度落差小乃至消失，從而使得優(yōu)惠政策在各地招商引資中不再發(fā)揮作用。真正起作用的，應(yīng)該是優(yōu)惠政策之外的因素。

其三，注意防范各種商業(yè)模式的風(fēng)險(xiǎn)。以PPP模式為例，PPP模式其實(shí)更是一種管理模式，融資只是PPP的目的之一，政府和公共部門除了利用民營(yíng)部門的資本以外，大多還利用了民營(yíng)部門的生產(chǎn)與管理技術(shù)；其次，融資更多是考慮將自己的風(fēng)險(xiǎn)最小化。在PPP模式中，更多是考慮雙方風(fēng)險(xiǎn)而將整體風(fēng)險(xiǎn)最小化，與風(fēng)險(xiǎn)控制相對(duì)應(yīng)的是，融資者考慮的是自己收益最大化，而PPP管理模式又加入了社會(huì)綜合效益最大化的導(dǎo)向，作為PPP管理模式中的合作雙方，是不允許過(guò)分追求局部利益的，因?yàn)檫@一模式涉及更多的公眾利益。在PPP管理框架下，政府為了吸引民間資本進(jìn)入，減少民營(yíng)部門的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)確保其經(jīng)營(yíng)具有一定的收益水平，但又不應(yīng)收益過(guò)高，如果收益過(guò)高，政府方面也會(huì)作出相應(yīng)控制。在這種風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和公眾利益的約束下，對(duì)于適合PPP模式的項(xiàng)目也有較高要求，主要是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以后還有醫(yī)院、養(yǎng)老這些都可以考慮引入PPP模式。

當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)商業(yè)模式的選擇還需考慮環(huán)保、進(jìn)度、資金的可持續(xù)性等方面的問(wèn)題，這些還有待于進(jìn)一步探討。

[1]梁?jiǎn)|，李天舒.產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展模式的現(xiàn)實(shí)特征和創(chuàng)新途徑——以遼寧省為例[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2014，（12）：67-69.

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李春助，男，海南儋州人，現(xiàn)供職于海南省發(fā)展控股有限公司，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2015及研修班學(xué)生，主要研究方向：金融理論與實(shí)踐。

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1008-4428（2016）02-17-02