互聯(lián)網(wǎng)背景下房企的金融轉(zhuǎn)型之道

韋顏秋++黃旭

近年來，互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展迅猛，在國(guó)家“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略引領(lǐng)下，以大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、搜索引擎、社交網(wǎng)絡(luò)等為技術(shù)基礎(chǔ)，以互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為依托，形成了具有相應(yīng)金融功能的新金融業(yè)態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)具有的金融屬性決定房企與金融存在多層次、多元化的聯(lián)系。當(dāng)前，房企長(zhǎng)期以來所依賴的傳統(tǒng)融資模式已經(jīng)成熟，與傳統(tǒng)金融合作的空間已經(jīng)最大化。如果說以前，銀行和信托始終是房地產(chǎn)行業(yè)融資的核心渠道，但受限于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策影響比較大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款僅占銀行總貸款余額的6%-7%，地產(chǎn)信托占開發(fā)貸款的比例也不到20%。其他融資渠道如公司債券，其發(fā)行規(guī)模近些年基本保持穩(wěn)定，所占比例非常小。

在互聯(lián)網(wǎng)金融這一大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入發(fā)展的“下半場(chǎng)”，萬科總裁郁亮曾提出了行業(yè)“天花板”，互聯(lián)網(wǎng)或?qū)㈩嵏卜康禺a(chǎn)業(yè)的判斷。越來越多的房企追逐互聯(lián)網(wǎng)金融這一“風(fēng)口”，與各類互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)在P2P、眾籌模式、供應(yīng)鏈金融、社區(qū)O2O、第三方支付等方面展開業(yè)務(wù)合作，嵌入到開發(fā)、建設(shè)、融資、銷售甚至裝修等環(huán)節(jié)。當(dāng)前，房企已經(jīng)不滿足與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)低層次的業(yè)務(wù)合作，開始通過并購(gòu)或組建自己控股的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。那么，房企把布局互聯(lián)網(wǎng)金融作為重要戰(zhàn)略調(diào)整和轉(zhuǎn)型，其內(nèi)在的動(dòng)因在哪里，可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，未來可能的發(fā)展如何？因此，有必要對(duì)上述問題深入思考和探討。

一、典型房企布局互聯(lián)網(wǎng)金融的實(shí)踐

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，排名前50的房企中已有近半通過各種方式進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，包括萬達(dá)、綠地、碧桂園、金地、佳兆業(yè)等知名地產(chǎn)商，資金投入超過200億元。各房企進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融的路徑不同，其運(yùn)營(yíng)模式也呈現(xiàn)出各自的特點(diǎn)。

1.萬達(dá)：互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)先行者

萬達(dá)集團(tuán)是布局互聯(lián)網(wǎng)金融的先行者，已經(jīng)在移動(dòng)支付、理財(cái)、個(gè)人征信、網(wǎng)絡(luò)信貸等業(yè)務(wù)上均有所涉及，逐步形成萬達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)鏈。萬達(dá)先于2014年以3.15億美元收購(gòu)第三方支付機(jī)構(gòu)快錢68.7%的股權(quán)，標(biāo)志其正式進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融。又于2015年5月推出首款針對(duì)個(gè)人的互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)產(chǎn)品“快利來”，一上線就被秒殺，隨后于6月8日推出“穩(wěn)賺1號(hào)”。2015年7月，萬達(dá)利用“快錢”平臺(tái)向央行申請(qǐng)個(gè)人征信牌照，可以開展征信業(yè)務(wù)。2016年萬達(dá)又獲得上海市自貿(mào)區(qū)發(fā)放的全國(guó)第一家網(wǎng)絡(luò)信貸營(yíng)業(yè)執(zhí)照，可以在萬達(dá)商業(yè)系統(tǒng)內(nèi)開展網(wǎng)上信貸。萬達(dá)小額網(wǎng)上信貸業(yè)務(wù)具有豐富的線下資源，是其他企業(yè)無法比擬的。萬達(dá)推出集眾多功能于一身的一卡通“飛凡卡”，與全國(guó)470個(gè)商業(yè)中心建立合作關(guān)系，集應(yīng)用、優(yōu)惠、積分、匯兌、信用卡、理財(cái)?shù)染C合功能于一身，是連接所有網(wǎng)絡(luò)金融業(yè)務(wù)的核心節(jié)點(diǎn)，將成為萬達(dá)金融的最大價(jià)值點(diǎn)。

2.綠地：打造互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)圈

綠地金服通過服務(wù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、渠道創(chuàng)新等手段，構(gòu)建一個(gè)有場(chǎng)景和溫度的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)圈。首先，啟動(dòng)旗下互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(tái)“地產(chǎn)寶”，并聯(lián)手螞蟻金服和平安陸金所，發(fā)布國(guó)內(nèi)首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。目前這款產(chǎn)品發(fā)行了6期，募資約20億元，未來3年會(huì)發(fā)展到500億元規(guī)模。其次，綠地集團(tuán)結(jié)合眾多生活場(chǎng)景，打造一系列基于O2O的金融服務(wù)。所服務(wù)的上萬家商戶、租戶、住戶所形成的線下網(wǎng)絡(luò)與線上業(yè)務(wù)進(jìn)行對(duì)接，將流量留住，最終創(chuàng)造可持續(xù)的新商業(yè)模式。最后，綠地正在積極推進(jìn)“社區(qū)寶”和“置業(yè)寶”的開發(fā)，綠地社區(qū)寶的產(chǎn)品形態(tài)包括社區(qū)投融資服務(wù)、朋友圈投融資服務(wù)。綠地置業(yè)寶的產(chǎn)品形態(tài)包括首付款投融資服務(wù)、購(gòu)房?jī)?yōu)惠認(rèn)購(gòu)權(quán)憑證服務(wù)等，將通過3000多個(gè)綠地置業(yè)顧問進(jìn)行O2O全面推廣。

3.金地：構(gòu)建場(chǎng)景化互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)

金地集團(tuán)于2015年11月成立穩(wěn)盈財(cái)富互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，平臺(tái)依托房地產(chǎn)生態(tài)，圍繞客戶“選家、筑家、居家”等生活場(chǎng)景，提供供應(yīng)鏈金融、置業(yè)理財(cái)、消費(fèi)金融等服務(wù)。穩(wěn)盈財(cái)富開發(fā)的“家家盈”線上理財(cái)平臺(tái)于2016年5月正式上線，以互聯(lián)網(wǎng)資產(chǎn)交易和社區(qū)生活服務(wù)為引擎，把個(gè)人家庭和社區(qū)大家庭連接在一起，產(chǎn)品主要包括房產(chǎn)眾籌類、供應(yīng)鏈融資類、房產(chǎn)消費(fèi)融資類、社區(qū)生活融資類等。例如，以金地集團(tuán)開發(fā)的昆明金地時(shí)代中心為基礎(chǔ)資產(chǎn)，把其中2億元結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融向社會(huì)招募，預(yù)計(jì)年化收益率達(dá)10%-12%，并在年內(nèi)啟動(dòng)金地時(shí)代中心部分不動(dòng)產(chǎn)原始股IPO，眾籌199位，年收益率預(yù)計(jì)達(dá)8%-12%。

二、房企向互聯(lián)網(wǎng)金融轉(zhuǎn)型的動(dòng)因

除萬達(dá)、綠地、金地等知名房企紛紛布局互聯(lián)網(wǎng)金融，恒大、碧桂園和佳兆業(yè)等品牌房企也積極向互聯(lián)網(wǎng)金融轉(zhuǎn)型，在互聯(lián)網(wǎng)金融大背景下，房企緣何緊跟互聯(lián)網(wǎng)金融“風(fēng)口”，具體而言，有以下幾方面原因。

第一，受限于銀行融資渠道，轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)金融。銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主渠道，但是，銀行資金受政策影響大，房企使用資金的穩(wěn)定性不足，融資彈性小、效率低。房企一直尋找能夠自主、可控、靈活性的融資平臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展為其創(chuàng)新融資平臺(tái)提供可能。

第二，延伸房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)多元化布局。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、售后等產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，互聯(lián)網(wǎng)金融核心是一生態(tài)平臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)能將行業(yè)上下游業(yè)務(wù)鏈條進(jìn)行創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過布局互聯(lián)網(wǎng)金融實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈條向金融領(lǐng)域拓展，獲得新的增長(zhǎng)動(dòng)力和利潤(rùn)來源。

第三，促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合，實(shí)現(xiàn)滲透性和互補(bǔ)性。房地產(chǎn)業(yè)從資產(chǎn)角度看兼具金融屬性，房地產(chǎn)業(yè)與金融結(jié)合將會(huì)產(chǎn)生“1+1>2”的效果，提高產(chǎn)業(yè)結(jié)合效率，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化組合。房企通過參股、持股、控股風(fēng)方式布局互聯(lián)網(wǎng)金融，從資產(chǎn)和股權(quán)上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合，將資本、房地產(chǎn)以及互聯(lián)網(wǎng)金融三方面資源打通，推動(dòng)了互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率。

第四，尋求資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作。房地產(chǎn)由金融、建造和服務(wù)三部分組成，金融長(zhǎng)期以來掌握在各大金融機(jī)構(gòu)手里，無法實(shí)現(xiàn)與個(gè)人投資者的對(duì)接?；ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺(tái)可以輕松實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與資金的匹配，房企資產(chǎn)通過互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，把資產(chǎn)進(jìn)行了證券化，如萬達(dá)的創(chuàng)新產(chǎn)品“穩(wěn)賺一號(hào)”及綠地的“地產(chǎn)寶”就是實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作模式的探索。

三、房企布局互聯(lián)網(wǎng)金融面臨的困境

1.政策監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)

隨著互聯(lián)網(wǎng)金融野蠻發(fā)展中暴露出各種問題，政策監(jiān)管逐漸趨嚴(yán)。先是十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，對(duì)涉及的互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)提出監(jiān)管要求。今年4月國(guó)務(wù)院組織14個(gè)部委在全國(guó)范圍內(nèi)啟動(dòng)為期一年的互聯(lián)網(wǎng)金融專項(xiàng)整治運(yùn)動(dòng)。8月24日，銀監(jiān)會(huì)會(huì)同相關(guān)部門發(fā)布《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法》，這是第一份互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)監(jiān)管的正式細(xì)則。10月13日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案的通知》。隨后，銀監(jiān)會(huì)、工信部、公安局等15個(gè)部委聯(lián)合發(fā)布《P2P網(wǎng)絡(luò)借貸風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》。房企布局互聯(lián)網(wǎng)金融正處于嚴(yán)峻的政策監(jiān)管期，未來發(fā)展面臨更多的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)加大。

2.房企操盤互聯(lián)網(wǎng)金融缺乏經(jīng)驗(yàn)

房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是策劃、開發(fā)、銷售、物業(yè)等方面，在布局互聯(lián)網(wǎng)金融之前尚未積累相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)，知識(shí)、能力以及專業(yè)人員匱乏，控制或者自行操盤互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)可能會(huì)遇到各種問題，尤其是平臺(tái)與原有資源對(duì)接中存在很多不確定和不明確的環(huán)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)隱患在所難免。由于房企系互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)缺乏技術(shù)積累，短期內(nèi)在創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)、大數(shù)據(jù)資源、大數(shù)據(jù)運(yùn)用等方面存在一定難度，如果缺乏風(fēng)控實(shí)力，很容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

3.平臺(tái)盈利能力面臨挑戰(zhàn)

無論是并購(gòu)還是自己搭建互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，前期固定投入比較大，能否回收成本關(guān)鍵在于平臺(tái)的盈利性水平，以及與房企業(yè)務(wù)協(xié)同中的收益能力；其盈利能力依賴項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流狀況，以及項(xiàng)目與平臺(tái)協(xié)同中產(chǎn)生的效率提升和交易成本的下降。現(xiàn)實(shí)情況是，項(xiàng)目本身盈利能力存在較大的差異性，并不會(huì)因?yàn)槠脚_(tái)運(yùn)營(yíng)而發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變。而且，房地產(chǎn)受政策影響比較大，互聯(lián)網(wǎng)金融又處于監(jiān)管趨嚴(yán)階段，未來變數(shù)很大。加之，房企在互聯(lián)網(wǎng)金融上知識(shí)和能力積累欠缺、經(jīng)驗(yàn)不足，難以保障平臺(tái)的盈利水平。

四、未來發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)布局互聯(lián)網(wǎng)金融是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的探索，是產(chǎn)融結(jié)合的具體實(shí)踐，也是房地產(chǎn)未來發(fā)展的“藍(lán)?！保L(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，需要注意以下幾個(gè)問題。

第一，密切關(guān)注政策監(jiān)管的動(dòng)向。互聯(lián)網(wǎng)金融是新生事物，新產(chǎn)業(yè)發(fā)展有其自身規(guī)律，政府監(jiān)管是保障其健康可持續(xù)的“基礎(chǔ)樁”。尤其近期監(jiān)管政策頻繁出臺(tái)，房企布局的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)要關(guān)注政策導(dǎo)向，順勢(shì)而為，在產(chǎn)業(yè)治理過程中探尋發(fā)展的新機(jī)遇。

第二，注重大數(shù)據(jù)積累，提升數(shù)據(jù)處理能力。房企在對(duì)客戶服務(wù)中產(chǎn)生大量的結(jié)構(gòu)化和非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)核心技術(shù)是大數(shù)據(jù)處理能力，能低成本、高效率獲得信用信息，降低信息不對(duì)稱。未來房地產(chǎn)業(yè)必然朝向精細(xì)化方向發(fā)展，與互聯(lián)網(wǎng)金融相結(jié)合勢(shì)必需要積累大數(shù)據(jù)，提升大數(shù)據(jù)處理能力。

第三，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，構(gòu)建場(chǎng)景金融。圍繞房地產(chǎn)的客戶需求主要有買賣房屋、租賃房屋、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)生活等。涉及到不同需求中包括各種場(chǎng)景金融應(yīng)用，如首付貸、消費(fèi)貸、投資理財(cái)、社區(qū)服務(wù)等。房企利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)創(chuàng)新貼合客戶需求的金融產(chǎn)品，呈現(xiàn)出不同場(chǎng)景中的金融應(yīng)用。

注：本文受天津市社科規(guī)劃項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：TJYY15-029）的資助。

作者系天津商業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教師