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    房地產(chǎn)估價路線設(shè)計

    2016-12-27 12:18:40郭書文
    現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè) 2016年14期
    關(guān)鍵詞:技術(shù)路線

    郭書文

    摘要: 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線揭示了房產(chǎn)價格形成的內(nèi)涵,是對房地產(chǎn)進行評估的中心思想,是估價人員在進行一樁房地產(chǎn)估價進行的首要任務(wù),估價人員根據(jù)房地產(chǎn)估價對象,估價時點,估價目的,并依據(jù)相關(guān)的原則和資料制定該房地產(chǎn)的估價技術(shù)路線,估價技術(shù)路線包括了,估價目的,估價時點,時間進度以及調(diào)查資料所需要的勞務(wù)費,并選擇合適的估價方法進行對估價對象的評估,因此估價技術(shù)路線的設(shè)計在一樁房產(chǎn)估價任務(wù)中起著至關(guān)作用,同時估價技術(shù)路線設(shè)計很好的還原了房地產(chǎn)價格形成的原理,能很好解決市場上面的炒作房產(chǎn)價格的場面。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)估價;技術(shù)路線;估價方法

    中圖分類號:F27文獻標(biāo)識碼:Adoi:10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.025

    江夏區(qū)原為武昌縣,是武漢市的南大門,素有“楚天首縣”之美譽。1995年,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),撤縣設(shè)區(qū),現(xiàn)為武漢市新型城區(qū),總面積2009平方公里,人口68萬人。江夏城區(qū)現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價是2009年完成的,江夏區(qū)紙坊城區(qū)、大橋新區(qū)、廟山、藏龍島四區(qū)域基準(zhǔn)地價更新工作于2008年開始實施,成果于2010年4月通過湖北省國土資源廳和武漢市國土資源與規(guī)劃局的聯(lián)合驗收,并經(jīng)過江夏區(qū)社會各方面的聽證。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,城區(qū)建設(shè)的逐步完善,一方面,城區(qū)作為全區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心,要求土地利用、城市規(guī)劃更趨合理;另一方面,為適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展,要拓寬城市骨架加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及舊城區(qū)改造的步伐。為使土地定級成果符合客觀實際,保持定級成果的現(xiàn)勢性,2011年7月20日,根據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局《關(guān)于開展新一輪基準(zhǔn)地價更新工作的通知》(武土資規(guī)發(fā)[2011]173號)文件,對江夏區(qū)紙坊城區(qū)成果進行第二次更新。

    1擬定實施計劃相關(guān)條件

    此次更新工作原則依據(jù)《定級規(guī)程》、《估價規(guī)程》和《技術(shù)規(guī)范》,同時我們又結(jié)合江夏區(qū)實際情況補充了以下原則:

    (1)根據(jù)江夏區(qū)在武漢市和省域內(nèi)的地位作用、城市性質(zhì)和規(guī)模以及當(dāng)?shù)赝恋嘏c房產(chǎn)市場的發(fā)育程度,選擇并確定適合當(dāng)?shù)貙嶋H情況的技術(shù)路線。

    (2)注重靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合,充分考慮江夏區(qū)城市建設(shè)現(xiàn)狀以及近期內(nèi)規(guī)劃建設(shè)將對土地質(zhì)量和土地價格產(chǎn)生的影響,從時間、空間和市場供求三方面綜合評定土地級別和測算基準(zhǔn)地價。

    (3)在保證土地定級估價遵循國家規(guī)程要求的同時,注重對定級估價理論方法的研究探討,在一些難點問題上力爭取得突破和創(chuàng)新。

    (4)理論與實際相結(jié)合,在保證定級估價成果科學(xué)性和規(guī)范性的同時,注重成果的實用性和可操作性,使其更易于根據(jù)市場的變動實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)測和適時更新調(diào)整。

    (5)在技術(shù)手段上,充分利用科技含量高的土地定級估價信息系統(tǒng)實現(xiàn)對土地級別和基準(zhǔn)地價的動態(tài)更新,提高成果精度,建立起圖形、數(shù)據(jù)庫和文檔的一體化系統(tǒng),以便于政府公布和發(fā)布基準(zhǔn)地價以及提供公眾咨詢服務(wù),實現(xiàn)數(shù)字土地的目標(biāo)。

    2擬定調(diào)查收集的資料

    資料收集的一般方法和要求,這里只說明具體收集的情況。

    此次基準(zhǔn)地價更新收集的內(nèi)容主要包括土地使用權(quán)出(轉(zhuǎn))讓、商品房出售、房屋買賣、房屋出租、征地、拆遷等樣點資料;建筑成本費用、有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率及相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)等參數(shù)指標(biāo);土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定及相關(guān)法律、法規(guī)等文件資料;歷史地價資料;有關(guān)經(jīng)濟指數(shù);城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。

    3預(yù)計所需的時間,人力,經(jīng)費

    本次土地定級及基準(zhǔn)地價更新工作,在江夏區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下,成立江夏區(qū)基準(zhǔn)地價更新領(lǐng)導(dǎo)小組,下設(shè)辦公室。在領(lǐng)導(dǎo)小組監(jiān)督指導(dǎo)下由江夏區(qū)國土資源和規(guī)劃局負責(zé)組織實施,項目實施單位為武漢吉諾凱立德數(shù)碼技術(shù)有限公司。

    為了確保江夏區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估工作的順利進行,江夏區(qū)政府成立了領(lǐng)導(dǎo)小組及各工作組。

    4確定基準(zhǔn)地價評估步驟

    4.1土地定級的技術(shù)路線

    本次土地定級的技術(shù)路線可概括為:在全面收集影響江夏區(qū)城區(qū)土地質(zhì)量的因素因子資料的基礎(chǔ)上,應(yīng)用地理信息系統(tǒng)(GIS)技術(shù)和方法,以網(wǎng)格為基本定級單元,采用多因素綜合評定法確定基本定級單元作用總分值,根據(jù)模糊聚類原理,采用總分頻率法確定土地級別界限分值,初步劃分綜合土地級別、商業(yè)用地土地級別、住宅用地土地級別、工業(yè)用地土地級別。最后根據(jù)土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充,確定土地級別。

    4.2土地定級的工作流程和工作內(nèi)容

    根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《定級規(guī)程》(GB/185072001),土地定級的工作內(nèi)容為:

    (1)建立土地定級評價因素因子體系。

    (2)確定定級因素因子權(quán)重。

    (3)根據(jù)定級因子編制資料調(diào)查表格,進行定級資料調(diào)查。

    (4)建立土地定級數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。

    (5)按照各定級因素的分布變化規(guī)律,計算各因素的規(guī)模指數(shù)、功能分和服務(wù)半徑;根據(jù)土地定級因素因子調(diào)查表數(shù)據(jù)和圖件,采用《定級規(guī)程》規(guī)定的方法對定級因素因子進行量化,并確定其作用分,對其中的點線狀因素因子根據(jù)其影響方式和強度,確定其服務(wù)半徑。

    (6)劃分單元并計算其總分值。

    (7)劃分土地級別。

    (8)土地級別的驗證與確定。

    (9)土地定級圖件編制。

    (10)土地級別面積量算。

    (11)編制土地定級報告。

    編制土地定級工作報告和技術(shù)報告。

    5確定工作進度安排

    (1)8月份完成編制實施方案。

    (2)9月和10月份完成資料收集和實地考查。

    (3)10月份完成資料整理與分析。

    (4)10月和11月份完成內(nèi)業(yè)處理。

    (5)11和12完成撰寫專題報告。

    (6)12月份完成成果論證并組織驗收。

    參考文獻

    [1]于新穎.淺談房地產(chǎn)估價技術(shù)路線[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2009,(2):22.

    [2]李永秀.房地產(chǎn)估價研究[D].天津:天津大學(xué),2005.

    [3]劉卯釗.保定市土地定級與基準(zhǔn)地價更新項目研究[D].保定:華北電力大學(xué),2008.

    [4]常青.地產(chǎn)估價基本理論問題研究[J].蘭州大學(xué)學(xué)報,2010,(12):3.

    [5]常青.房地產(chǎn)估價的基本問題及其關(guān)系研究[J].建筑管理現(xiàn)代化,2006,(5):6.

    [6]陸克菲.論房地產(chǎn)估價實踐中的法律風(fēng)險識別與控制[J].科技信息,2010,(8):2.

    [7]安義兵.林市基準(zhǔn)地價研究[D].西安:長安大學(xué),2008.

    [8]秦玉霞.鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價容積率修正方法研究[D].鄭州:河南大學(xué),2008.

    [9]廖俊平,陸克華,唐曉蓮.房地產(chǎn)估價案例與分析[M].第四版.北京:

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