農(nóng)村集體土地上房屋征收存在的問題與對策

顏國民

摘 要：多年來隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和范圍的不斷擴(kuò)大，土地房屋征收已逐步向城市周邊擴(kuò)張和農(nóng)村延伸，農(nóng)村城市化進(jìn)程也不斷加快，在此過程中除帶來蒸蒸日上的建設(shè)熱潮外，一邊是現(xiàn)代化機(jī)械設(shè)備施工，需要良好的施工環(huán)境，一邊是房屋征收中出現(xiàn)的各種各樣問題，需要處理，排除阻礙，確保建設(shè)項目進(jìn)度，如何處理日益突出問題：被征收人認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，沒有達(dá)到心里價位；征收過程處理問題不公平公正，尺度不一致；歷史遺留問題得不到解決，家族繼承人矛盾相互扯皮等等；由此引發(fā)糾紛和上訪。文章以多年工作接觸，提出解決問題的對策措施。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體房屋征收問題對策

中圖分類號：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）33-0169-02

實(shí)行改革開放以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)令國人稱贊世界矚目，然而特別近十來年，伴隨著大規(guī)模的城市擴(kuò)張，重點(diǎn)工程項目增多，區(qū)域性土地房屋征收工作不斷加大，農(nóng)村集體土地上的房屋征收工作成為一道難于越躍的鴻溝，是天下第一難事。每一建設(shè)項目的第一環(huán)節(jié)土地房屋征收都要處理若干問題，很難一帆風(fēng)順，久拖不決后自然引發(fā)糾紛上訪。個別“釘子戶”蠻橫無理要求難實(shí)現(xiàn)，出現(xiàn)了自傷自焚事件、與政府沖突事件、鬧訪事件等，以表達(dá)對問題處理的嚴(yán)重不滿。到底是啥原因會如此之堅難解決，執(zhí)行的政策法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)是鐵定的，然而當(dāng)事人雙方無法達(dá)成協(xié)議。土地房屋征收主管部門不得不動用行政裁決，強(qiáng)制拆遷等手段解決。我們要依法行政、依法拆遷，合法合規(guī)處理問題。

1 農(nóng)村房屋征收中存在的問題

農(nóng)村房屋征收過程是一項復(fù)雜而又堅難的工作，是一項系統(tǒng)工程，除了政策法規(guī)宣傳、耐心思想溝通、熟練業(yè)務(wù)開展外，在與房屋所有人打交道的同時還要與家庭成員親朋好友溝通，只要有一人從中作梗，簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書就難進(jìn)行下去了。但大部分被征收人是支持經(jīng)濟(jì)建設(shè)，支持政府征收工作的，分析其存在問題體現(xiàn)在多個方面

1.1 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性難得到被征收人認(rèn)可

國務(wù)院自從出臺《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第590號未提及農(nóng)村集體土地上房屋征收事宜，而農(nóng)村集體土地上房屋拆遷與國有土地上房屋拆遷在法規(guī)政策層面上有本質(zhì)區(qū)別的，我們區(qū)域性現(xiàn)在對農(nóng)村房屋拆遷只有參照城市房屋拆遷工作程序作法和依據(jù)地方性政策法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，同樣實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償雙向選擇；但農(nóng)村房屋征收貨幣補(bǔ)償是以每平方米以安置房評估價；而城市房屋拆遷實(shí)行的產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償與農(nóng)村房屋拆遷安置是不一樣的，它對安置房距離、拆遷中心位置的標(biāo)準(zhǔn)房屋評估價等有要求。

農(nóng)村房屋每平方米的補(bǔ)償價格與當(dāng)?shù)厣唐贩课菔袌鰞r相距很大，這成為被征收人難以接受的重要原因之一，而且周邊市場房價一直在漲，被征收人的心理價位也在不斷上升，抵觸情緒越來越高，變征收難度越來越大。

1.2 安置房房源、質(zhì)量及選址不令被征收人滿意

被征收人拿到貨幣補(bǔ)償安置確又買不起商品房，而安置房則成了被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換選擇的主要安置方式，被征收人自然對安置房要求就高了，因?yàn)榉N種原因個別安置建設(shè)質(zhì)量有瑕疵，導(dǎo)致被征收人對安置房質(zhì)量有心理擔(dān)憂，畢竟從有天有地自建房至空中樓閣的安置房有不適應(yīng)，再加上自留地遠(yuǎn)離，生活環(huán)境不便利。安置房統(tǒng)建房源規(guī)格大小樓層高低數(shù)量有限，選擇余地不大，被征收人總有這樣那樣的想法給他們帶來心理抵觸。

1.3 被征收人提出的問題處理未能給予令人滿意的接受

在做征收工作的過程中商談是一個重要環(huán)節(jié)，了解對方、政策掌握、方法技巧、溝通水平、被征收人總是會提出許許多多的問題，換位思考可以理解，他們是在爭取利益最大化，更有甚者超出想象提出離普要求，達(dá)不成條件便避而不談，最后成為“釘子戶”。

1.4 執(zhí)行政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的一致性存在疑問

依法依規(guī)和諧拆遷是我們工作的根本，宣傳執(zhí)行政策規(guī)定、做群眾思想工作，傳達(dá)的相關(guān)信息一定要異口同聲，一把尺一桿稱對外前后左右要一樣。在土地房屋征收范圍內(nèi)被征收人戶主與戶主之間相互通報補(bǔ)償信息，比照得失，相互攀比，怨氣連天，總是認(rèn)為我們的工作組人員和征收實(shí)施單位人員有存在處理問題照顧不一樣。

1.5 鎮(zhèn)街村居基層干部的征收工作積極性不高漲

土地房屋征收工作是天大第一難事，試想被征收人祖祖輩輩賴以生存的地方，一下子要接受征收遷移這件事是何等的難，面對的眾多被征收人問題的關(guān)鍵是他們不愿接受我們已定的相關(guān)規(guī)定、安置方案及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這給鎮(zhèn)街村居基層干部做思想工作增添了很大壓力，工作做得好被征收人滿意受上級表揚(yáng)，若做得不好被罵或指責(zé)，倍受委屈。

2 農(nóng)村房屋征收工作的對策

我們知道土地房屋征收是政府行政行為，相關(guān)法規(guī)規(guī)定已明確縣級以上人民政府是責(zé)任主體，要依法征收、和諧拆遷是首要工作，由于它涉及面廣且政策性、時限性、群眾性、綜合性強(qiáng)、社會影響面大，它最終目的是被征收人爭取利益最大化，而征收人則是就合理合規(guī)安置補(bǔ)償下爭取的是時間成本，甲乙雙方的協(xié)商達(dá)到雙方共贏。但是征收工作總不是一帆風(fēng)順的，在公平公正公開一致性的前提下，只有通過各種方法手段逐步達(dá)成協(xié)議。為保障依法征收、合理補(bǔ)償，有力推動項目建設(shè)，從個人角度提出以下對策。

2.1 農(nóng)村房屋征收與城市房屋征收在政策層面上是有本 質(zhì)區(qū)別的

農(nóng)村房屋征收與城市房屋征收由于土地性質(zhì)的不一樣，法律法規(guī)的明確規(guī)定也是不一樣，分為集體土地上的房屋征收和國有土地上的房屋征收，但是國家、省、市先后出臺的有關(guān)法規(guī)政策也只是針對國有土地上房屋征收，而農(nóng)村房屋征收的相關(guān)政策文件也只是地方性的。

2.2 農(nóng)村房屋征收的政策法規(guī)應(yīng)適時調(diào)整

從1991年3月22日國務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理條例》，經(jīng)歷2001年6月13日的修改調(diào)整，再到2011年1月21日新規(guī)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布實(shí)施。國務(wù)院沒有對農(nóng)村集體土地作出相應(yīng)政策措施，但是集體土地上的房屋征收均是地方政府以規(guī)范性文件對集體土地房屋拆遷作出明確規(guī)定。他們的諸多條款是在總結(jié)征地拆遷制度試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)、借鑒兄弟城市較好做法及廣泛征求社會各界意見的基礎(chǔ)上形成的。它的適用性隨著時間跨度當(dāng)?shù)厣鐣M(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人類變化、城市建設(shè)等等特別是各種物價上漲、區(qū)域房價上漲的因素造成農(nóng)民生活成本上升，相應(yīng)土地房屋征收政策標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整滯后的同時征收工作帶來了新的壓力。

在原征收政策、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)多年不變的情況下開展工作難度是很大的。主動方政府應(yīng)綜合研究適時調(diào)整政策標(biāo)準(zhǔn)，被動方農(nóng)民百姓不因?yàn)榫C合物價上漲等等原因而產(chǎn)生抵觸情緒，不配合。

2.3 農(nóng)村房屋征收的工作機(jī)制應(yīng)積極明確

征收工作一靠政策的扶持二靠人員的工作三靠對象的配合。政策是根本，但是工作機(jī)制是關(guān)鍵，政策在執(zhí)行的過程中全是靠人的工作，人員工作能力水平的重要還要靠工作機(jī)制的約束，讓工作人員的主動性、積極性、溝通協(xié)調(diào)能力充分發(fā)揮，筆者認(rèn)為建立健全一套較為完善的征收工作機(jī)制是對依法行政、和諧征收的一手段，明確對工作人員行為、獎懲等內(nèi)容。

2.4 農(nóng)村房屋征收的群眾工作應(yīng)扎實(shí)到位

土地房屋征收是天下第一難事，此話不為虛。作為被征收對象有很多要求，他們觀望、期待有好的政策補(bǔ)償，他們的心理需求可以理解，可每一個項目的征地房屋拆遷都要面對許多農(nóng)民百姓，能得到他們的支持和理解是我們的期望，但許多農(nóng)民百姓的期望值往往超過我們的想象，當(dāng)政策標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一不變的前提下，這就要我們的征收單位責(zé)任人和工作人員找突破口，做耐心思想宣傳工作，打“感情牌”拉近干群關(guān)系，打破誰先簽約誰先吃虧的局面，讓他們要知道政策標(biāo)準(zhǔn)自始至終不變，若有調(diào)整，大家同樣享受，給他們吃“定心丸”。群眾工作是征收工作的主要內(nèi)容，好的開局能起到以一帶十的作用，只有扎實(shí)到位的工作才能博得絕大多數(shù)人的理解和支持。

2.5 農(nóng)村房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)一區(qū)域一策

房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性是與被征收人商談簽定補(bǔ)償協(xié)議書的基礎(chǔ)，最后的補(bǔ)償費(fèi)用認(rèn)定和安置補(bǔ)償協(xié)議書的達(dá)成都取決于他們的滿意。目前我們的農(nóng)村集體土地上房屋征收補(bǔ)償還沒有完全市場化，均是在政府制定下統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，安置補(bǔ)償方式是產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣化補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)房屋拆一補(bǔ)一不補(bǔ)差價，安置房超過產(chǎn)權(quán)面積部分按安置房評估價購買。由于安置房評估價遠(yuǎn)低于周邊商品房市場價，大部分被征收人愿意多購買安置房，而貨幣化補(bǔ)償?shù)陌仓梅绞缴儆腥诉x擇。不難看出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低是制約房屋征收工作的阻力，建議一區(qū)域一策根據(jù)周邊商品房價格政府適當(dāng)調(diào)整補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓農(nóng)民百姓在房屋征收過程中嘗到經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)帶來的甜果。

2.6 農(nóng)村房屋征收的行政手段應(yīng)保障有力

農(nóng)村房屋征收工作也會遇到難點(diǎn)，單從政策法規(guī)宣傳、做群眾思想工作、有一套好的人馬與被征收對象身邊周旋的工作模式已不適應(yīng)，出現(xiàn)“釘子戶”是常有的：有無故提出非理要求補(bǔ)償遠(yuǎn)大于政策性標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)?；有不符合政策安置條件而要求給予安置的；有產(chǎn)權(quán)認(rèn)定面積小于被拆遷房屋建筑面積的；有父輩“遺產(chǎn)房”下一代繼承人利益分配不均的等等。這些問題造成直接的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書無法簽訂，一拖再拖，有的一拖就數(shù)年，嚴(yán)重影響了重點(diǎn)項目工程建設(shè)。行政強(qiáng)制措施是必要的。只有通過行政手段的裁決、強(qiáng)制或通過司法程序，讓“釘子戶”退步配合。

3 結(jié) 語

總而言之，農(nóng)村集體土地上房屋征收工作是艱難的，沒有統(tǒng)一模式可操作，靠得是政策扶持，靠得是大膽智慧，靠得是溝通協(xié)作，靠得是因地施策，不斷積極探索和總結(jié)征收工作過程中的經(jīng)驗(yàn)，對存在的問題大膽面對，用集體智慧破解難題，既維護(hù)國家、集體和個人利益不受損害，又讓被征收對象的權(quán)益得到保護(hù)，達(dá)到依法行政、和諧拆遷的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳文坤.新形勢下農(nóng)村集體土地房屋拆遷法律問題及解決對策[J].科 技信息（學(xué)術(shù)研究），2006，（10）.