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    用市場手段調(diào)控房地產(chǎn)市場

    2016-12-27 10:38趙振宇
    關(guān)鍵詞:市場房地產(chǎn)房價(jià)

    摘 要:美國、日本等世界強(qiáng)經(jīng)濟(jì)體在經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫之后,都沒有避免泡沫破裂,都造成了極為慘重的后果。當(dāng)前,中國也處在泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)期,如果仍沿用美國、日本所謂的“經(jīng)濟(jì)規(guī)律”,調(diào)控手段仍然跳不出“美日手段”,就不可能穩(wěn)定中國的房地產(chǎn)市場、避免泡沫破裂。中國與美日最大的區(qū)別是中國是社會主義國家,有社會主義制度的優(yōu)勢,有足夠的力量使用市場手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,這既是美日政府“力所不及”的,也是穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場的出路。

    關(guān)鍵詞:房價(jià);房地產(chǎn);市場;市場手段;行政手段

    中圖分類號:F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1006-8937(2016)33-0155-02

    當(dāng)前,新一輪的房地產(chǎn)熱已經(jīng)形成,各地又紛紛出臺限購、限貸政策調(diào)控房價(jià)。但過去8年的實(shí)踐證明,行政手段在調(diào)控房地產(chǎn)市場上基本上是失敗的。在現(xiàn)在這種情況下,如果繼續(xù)用行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場,未必能起到好的效果,而卻不得不承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)——失敗的政策不僅不能控制房價(jià),反而會刺激房價(jià)。市場手段是宏觀調(diào)控的另一種手段,特點(diǎn)是不破壞市場運(yùn)行規(guī)則,通過調(diào)節(jié)供求來實(shí)現(xiàn)調(diào)控,如果運(yùn)用于調(diào)控房地產(chǎn)市場,應(yīng)該能夠達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)和有效調(diào)控的目的。

    1 房地產(chǎn)過熱市場原因分析

    1.1 兩種背離的供求關(guān)系

    2015年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前,我國建筑房屋數(shù)量已經(jīng)超過居民總戶數(shù),戶均達(dá)1.1套房,整體看供大于求,但從近期天津、鄭州、深圳近期房地產(chǎn)過熱的情形看,在一線、二線城市“供不應(yīng)求”的態(tài)勢明顯,房價(jià)呈現(xiàn) “井噴式”上漲趨勢。

    1.2 局部供不應(yīng)求的原因

    出現(xiàn)總體供大于求,局部供不應(yīng)求這種情況的直接原因是市場上缺少足夠的房源,進(jìn)一步深入分析,原因是存在“囤房”資本,導(dǎo)致市場流通的房屋少。據(jù)統(tǒng)計(jì),2015年北京人均住房面積31.69 m2,如果按照一戶一房計(jì)算,可以所有市民的住房需求,但實(shí)際情況是“供不應(yīng)求”。這種情況和古代糧食市場非常相似。古代市場不健全,商人、地主豐年大量屯糧,災(zāi)年以糧換地,導(dǎo)致市場上流通的糧食量不穩(wěn)定,豐年,農(nóng)民自給自足,災(zāi)年市場缺糧,糧價(jià)飛漲,盡管政府通過行政手段救助,但災(zāi)年仍會有人餓死。當(dāng)前房地產(chǎn)市場局部供不應(yīng)求直接原因在于存在囤房資本,導(dǎo)致市場上的房源緊缺,房價(jià)持續(xù)上漲。

    1.3 囤房的主要群體

    經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的本質(zhì)是人,分析經(jīng)濟(jì)行為,首要的是抓住行為主體。囤房的主要群體,既有作為商業(yè)投資的“主力”,也有用來家庭投資的“散戶”,“散戶”的數(shù)量資本不容忽視,“全民炒房”是當(dāng)前房地產(chǎn)市場過熱的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

    1.4 2014年至2015年房地產(chǎn)市場熱轉(zhuǎn)冷原因分析

    2014年至2015年,中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)由過熱到平穩(wěn)轉(zhuǎn)化的態(tài)勢,并不是政府行政調(diào)控的結(jié)果,而是十八大以來中央大抓黨風(fēng)廉政建設(shè)以及政府官員固定資產(chǎn)公開制度深入實(shí)施,讓許多政府官員紛紛賣房,退出囤房群體,導(dǎo)致實(shí)際房源增多,房地產(chǎn)市場平穩(wěn)趨冷。

    2 房地產(chǎn)市場狀態(tài)與風(fēng)險(xiǎn)評估

    從局部“供不應(yīng)求”來看,影響房地產(chǎn)市場走勢的主要因素是投資行為,而不是剛性需求,所以,當(dāng)前市場狀態(tài)下,房地產(chǎn)市場走勢應(yīng)該從投資收益的角度來分析。假設(shè)市場購買力足夠大,設(shè)置三個(gè)系數(shù)來衡量房地產(chǎn)市場狀態(tài):趙振宇第一系數(shù)Z1、趙振宇第二系數(shù)Z2和趙振宇第三系數(shù)Z3。

    2.1 趙振宇第一系數(shù)Z1

    等額本金還款法和等額本息還款法首月還款金額相等,利息最高,代表還貸過程中的最低預(yù)期收益率:

    其中,r代表上個(gè)月房價(jià)增長率,d代表首付比率,p代表每平米房價(jià), c代表月貸款利率。

    Z1可以衡量房地產(chǎn)市場的冷熱狀況,房價(jià)上漲預(yù)期收益率越高,房地產(chǎn)市場就越火熱,囤房的行為也越激烈,房地產(chǎn)破裂后的后果也越嚴(yán)重。按照當(dāng)前貸款利率、存款利率計(jì)算,假設(shè)首付20%,那么只要r高于0.327%,就會形成收益,只要r高于0.352%,就超過了銀行存款收益,為有效投資。假設(shè)首付為30%,r高于0.286%,就會形成收益,高于0.324%,就超過了銀行存款收益,為有效投資。鄭州2016年8月份r值為2.96%,Z值為8.91%,意味著在不考慮房租收入的情況下,在鄭州買房預(yù)期比把錢存銀行收益多71.3倍,呈現(xiàn)過熱狀態(tài)。

    同時(shí),這個(gè)公式還揭示出一個(gè)規(guī)律:房價(jià)上漲的預(yù)期收益率與房價(jià)高低無直接關(guān)系,而與房價(jià)增長率相關(guān)聯(lián)。

    2.2 趙振宇第一系數(shù)Z2

    假設(shè)在房價(jià)不發(fā)生浮動的理想狀態(tài)下,買房者的房租最低收益率:

    h代表每月每平米房租,c代表貸款月利率,d代表首付比率,p代表每平米房價(jià),s代表房租房價(jià)比。

    Z2主要是衡量房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn),如果發(fā)生房價(jià)不浮動,Z2又低于安全線,房地產(chǎn)市場崩盤的態(tài)勢就已經(jīng)形成。按照當(dāng)前貸款利率計(jì)算,首付率按照30%計(jì)算,s大于0.00 286時(shí)存在收益,s大于0.00 323的時(shí)候,Z2為有效收益,小于0.00 286時(shí)為負(fù)收益。如果首付率按照20%計(jì)算,s大于0.00 327時(shí)存在收益,大于0.00 352時(shí),為有效收益。據(jù)統(tǒng)計(jì),中國主要城市的s值小于0.00 217,北京、上海、深圳、廣州等地租金房價(jià)比小于0.00 167,存在泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。近期,一些城市首付率調(diào)整為50%,s值大于0.00 204時(shí)存在收益,大于0.00 267時(shí)存在有效收益,該政策調(diào)整有效控制了房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn),但一二線城市仍然存在房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。

    2.3 趙振宇第一系數(shù)Z3

    Z3為前兩個(gè)系數(shù)的綜合,體現(xiàn)的是購房的實(shí)際預(yù)期最低收益率:

    r代表上個(gè)月房價(jià)增長率,h代表每月每平米房租,c代表貸款月利率,d代表首付比率,p代表每平米房價(jià),s代表房租房價(jià)比。

    Z3既可以衡量的是房地產(chǎn)市場的冷熱狀態(tài),如果房價(jià)上漲預(yù)期收益加房租收益超過貸款利息,就會形成收益,如果高于銀行月存款利率,就為有效投資。按照當(dāng)前貸款利率計(jì)算,首付率按照30%計(jì)算,r+s大于0.00 286時(shí)存在收益,r+s大于0.00 323的時(shí)候,為有效收益,r+s小于0.00 286時(shí)為負(fù)收益。如果首付率按照20%計(jì)算,r+s大于0.00 327時(shí)存在收益,大于0.00 352時(shí),為有效收益。以鄭州2016年8月份為例,r值為0.0 296,s值假定為0.00 216,s+r值為0.03 176,Z3值為9.63%,預(yù)期收益是同期存款利收益的77倍,房地產(chǎn)市場過熱,囤房行為激烈,房地產(chǎn)市場泡沫破裂后果嚴(yán)重。

    3 調(diào)控房地產(chǎn)市場的市場手段

    通過改變市場供需關(guān)系而實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的的手段是市場手段,通過設(shè)置市場門檻、市場價(jià)格的調(diào)控手段為行政手段。

    3.1 市場手段的基本運(yùn)作

    假設(shè)政府名義下有足夠的房地產(chǎn)資產(chǎn)和房地產(chǎn)基金,當(dāng)房地產(chǎn)市場過熱時(shí),政府按照市場價(jià)賣出名下房產(chǎn),增大市場供應(yīng)量,從而控制房價(jià),當(dāng)房價(jià)下跌,出現(xiàn)泡沫破裂跡象時(shí),政府從市場上買入房產(chǎn),穩(wěn)定市場。平時(shí),政府名下的房產(chǎn)以市場價(jià)出租,確保房租價(jià)格平穩(wěn),當(dāng)房地產(chǎn)市場泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)較高時(shí),減少房屋出租量,抬升房租價(jià)格,控制泡沫破裂。

    3.2 其他市場手段

    通過公式Z3=看,調(diào)控首付比例,調(diào)整貸款利率和存款利率,都是市場調(diào)控的手段。

    3.3 市場手段的優(yōu)勢

    與行政上手段相比,市場手段有以下優(yōu)勢:

    一是市場手段風(fēng)險(xiǎn)性更低。行政手段本質(zhì)是抬高市場準(zhǔn)入門檻,增加市場成本,本身存在抬高房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn),特別是在中國人口眾多、購買大大的社會,如果運(yùn)用不得當(dāng),就會造成“越限越高”的結(jié)果,特別是限購政策,本身會增加市場成本,是壓制房價(jià)的反作用力,因此,用限購政策抑制房價(jià)的手段值得商榷,需要謹(jǐn)慎。市場手段直接作用于供求關(guān)系,原理直接,不存在“適得其反”的風(fēng)險(xiǎn)。

    二是市場手段更柔和。行政干預(yù)對市場的影響是成幾何級數(shù)的,往往會造成市場震蕩,在泡沫嚴(yán)重的城市,如果采用非常緊張的行政手段,甚至有泡沫直接破裂的風(fēng)險(xiǎn)。市場手段調(diào)控是線性的、柔和的,可以避免房市大起大落,商業(yè)資本投機(jī)倒把。

    三是市場手段更及時(shí)。房地產(chǎn)市場調(diào)控中,行政手段往往是在問題暴露無遺的情況下才會實(shí)施,對市場的反應(yīng)時(shí)滯后的,市場手段可以在市場發(fā)生變化的時(shí)候及時(shí)實(shí)施,在萌芽狀態(tài)調(diào)控,效果可能更好。

    4 如何創(chuàng)建政府調(diào)控市場手段

    4.1 政府建立儲備房和房地產(chǎn)基金

    政府原則上把出讓土地的收入用于儲備房建設(shè),委托國有房地產(chǎn)開發(fā)公司,以成本價(jià)開發(fā),按照“賣二建一”的原則構(gòu)建儲備房。儲備房量要占市場總房量的10%至15%。

    以房屋出租收益和房屋出售收益為基礎(chǔ),建立房地產(chǎn)基金,用于調(diào)控房地產(chǎn)市場。

    4.2 實(shí)施廉租房改革

    當(dāng)前,廉租房政策下,建設(shè)廉租房所需財(cái)政投入數(shù)額巨大,而且廉租房政策承租門檻高,破壞市場規(guī)律,因而無法大面積推廣,在調(diào)控房價(jià)方面所發(fā)揮的作用杯水車薪。要改革廉租房政策,按照市場價(jià)收租,一方面,可以按照市場運(yùn)行規(guī)律穩(wěn)定房屋出租市場,另一方面,可以積攢更多資金用于儲備房建設(shè)和房地產(chǎn)基金積累,確保政府有足夠儲備房和房地產(chǎn)儲備資金用于調(diào)控房價(jià)。

    4.3 采用更加靈活的貸款利率和存款利率

    從公式Z3=中看,貸款利率和存款利率對房地產(chǎn)市場有影響,提升貸款利率和存款利率,可以壓低購房收益,給房地產(chǎn)市場降溫,降低貸款利率和存款利率,可以增加購房收益,給房地產(chǎn)市場增溫。此外,還可以把購房貸款利率從普通貸款利率中分離出來,在購房貸款方面采用專門的更靈活的利率來調(diào)控房地產(chǎn)市場。

    4.4 推動限貸手段精細(xì)化

    從貸款比例調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響是巨大的,經(jīng)過實(shí)踐發(fā)現(xiàn),限貸政策以10%為單位進(jìn)行調(diào)整,調(diào)整力度過大,用力過猛,容易造成震蕩,2009年首套房首付率調(diào)整為20%,引起后續(xù)4年房地產(chǎn)高燒不退。當(dāng)前,部分城市直接把第二套房首付率調(diào)整為50%,這種急剎車的做法極有可能造成房地產(chǎn)被刺破。可以嘗試以1%為單位進(jìn)行調(diào)整,每次調(diào)整幅度不超過3%,用柔和的手段確保市場穩(wěn)定,特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫較大,風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下,要避免發(fā)生硬著陸。

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