恒大的“萬(wàn)億空間”

建鑫

自從房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”后，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面越發(fā)明顯，而對(duì)于中小企業(yè)而言，生存壓力更加巨大，有些中小房企甚至灰心喪氣，以“轉(zhuǎn)型”之名務(wù)“轉(zhuǎn)行”之實(shí)。小企業(yè)的冬天，大企業(yè)的春天，正是這兩年的分化表現(xiàn)。

在這個(gè)浪潮中，萬(wàn)科旗幟鮮明地提出了萬(wàn)億元大萬(wàn)科的說(shuō)法；而恒大，實(shí)質(zhì)上內(nèi)部也從年初3月就提出攻克3000億元的目標(biāo)。至于未來(lái)，恒大何時(shí)過(guò)萬(wàn)億元，筆者深信恒大內(nèi)部高層肯定有所思考甚至縝密的安排。尤其是房企戰(zhàn)略計(jì)劃大多是5年周期，經(jīng)營(yíng)上也講究“看三管一”（即看未來(lái)三年管一年）、偏好以未來(lái)看現(xiàn)在的視角，思考萬(wàn)億元恒大，這都是情理之中的事。

其一，恒大總資產(chǎn)已經(jīng)接近萬(wàn)億元，截至6月30日，恒大總資產(chǎn)達(dá)9999.2億元，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)總資產(chǎn)接近萬(wàn)億元規(guī)模的房企；其二，大企業(yè)最大的特征就是持續(xù)增長(zhǎng)，恒大自2009年303億元的年銷(xiāo)售額，僅僅用短短6年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)2016年3000億元10倍的增長(zhǎng)，按照這個(gè)慣性節(jié)奏，只要房地產(chǎn)空間和政策允許，恒大突破1萬(wàn)億元，是有空間和時(shí)間的。

一、恒大的“萬(wàn)億空間”

其一，世界房地產(chǎn)的成長(zhǎng)空間有個(gè)規(guī)律是，一個(gè)國(guó)家城市化率在30%—70%階段是房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的階段，目前中國(guó)城市化第一波城市化率已經(jīng)54.6%，而且未來(lái)全國(guó)每年以1%的速度在持續(xù)增長(zhǎng)，這就意味房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)依舊巨大。

其二，都在說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)L型和保6.5%增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出悲觀的色彩，但這對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)單一行業(yè)來(lái)說(shuō)，更可能是“利好”。一則中國(guó)經(jīng)濟(jì)盤(pán)子巨大，且歐美很多都在2%、3%左右增長(zhǎng)，中國(guó)即使6.5%甚至6%、哪怕跌到5%的增長(zhǎng)，也依舊有相對(duì)較好的成長(zhǎng)性。二則房地產(chǎn)是典型的政策市，經(jīng)濟(jì)走低對(duì)當(dāng)前政府壓力很大，因此不敢貿(mào)然降低房地產(chǎn)投資，不會(huì)出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)極度不利的調(diào)控政策，因此從房地產(chǎn)短期幾年來(lái)看，依舊不會(huì)出現(xiàn)重大利空調(diào)整，中央的態(tài)度更多傾向于房地產(chǎn)的穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)。那么，只要穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)，就可以給目前千億元級(jí)房企時(shí)間換空間。

其三，從單純房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來(lái)看，未來(lái)城市房?jī)r(jià)考慮GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)和房地產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)會(huì)保持同步較高增長(zhǎng)，再加上上面談的城市化率和開(kāi)發(fā)面積增加，考慮到2016年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)突破10萬(wàn)億元，且越來(lái)越大型房企走出海外擴(kuò)張（比如碧桂園在馬來(lái)西亞銷(xiāo)售額就突破100億元）因此未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額15萬(wàn)億元甚至更高是大概率事件。而在一個(gè)15萬(wàn)億元甚至20億元大市場(chǎng)中，尤其伴隨中小房企的退出和整合，1萬(wàn)億元的市場(chǎng)占有率僅僅是5%—6%左右，這是完全合理的。

一則我們看到類(lèi)似成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的香港，僅僅4大房企就占據(jù)70%、80%的市占率。二則目前巨型房企在核心城市的市占率很多高達(dá)10%；甚至更高占比。從全國(guó)分布來(lái)看，一家房企占全國(guó)5%—6%的市占率完全可能。

二、恒大沖向“萬(wàn)億”的底氣

對(duì)恒大而言，沖向“萬(wàn)億”只是時(shí)間問(wèn)題，尤其是恒大許家印曾表示：“恒大在2015年多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)初步形成，2016年恒大不再進(jìn)入新產(chǎn)業(yè)，而是把目前的八大（除地產(chǎn)主業(yè)外，包括金融、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)、健康、農(nóng)業(yè)、體育、文化）產(chǎn)業(yè)一個(gè)一個(gè)做實(shí)、做強(qiáng)、做大”。若真如預(yù)期，恒大八大產(chǎn)業(yè)融合1+1﹥2的效應(yīng)后期陸續(xù)爆發(fā)，恒大地產(chǎn)將會(huì)有巨大受益。

僅從短期2016年年報(bào)來(lái)看，恒大有著厚積薄發(fā)的能量，我們不妨從三個(gè)方面來(lái)看。

1. 城市能級(jí)提升

在2015年、2016年業(yè)績(jī)暴漲有一個(gè)共性是，這些房企都提前加強(qiáng)了一二線城市的土地布局，典型已經(jīng)掉入第二梯隊(duì)的金地，這兩年就受益于去年的土地投資。

從這個(gè)意義來(lái)看，今天房企規(guī)模的增長(zhǎng)速度很大程度上取決于城市的能級(jí)，比如一線城市房?jī)r(jià)普遍高于核心二線，而二線房?jī)r(jià)普遍高于三四線……未來(lái)核心一二線城市將繼續(xù)保持房?jī)r(jià)一定程度的增長(zhǎng)。

今天乃至未來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，恒大進(jìn)一步優(yōu)化了全國(guó)項(xiàng)目布局的結(jié)構(gòu)。截至6月末，項(xiàng)目總數(shù)454個(gè)，一二線城市土地投資額累計(jì)占比73%。而在2016年上半年新增項(xiàng)目80個(gè)，其中一二線城市新增項(xiàng)目土地投資額占比73.9%。長(zhǎng)期專(zhuān)注于三四線城市的恒大，在逐漸增大一二線城市結(jié)構(gòu)占比之后，必將享受單價(jià)中長(zhǎng)期上漲的紅利。

2.土地儲(chǔ)備充裕

在今天的高地價(jià)時(shí)代，土地為王，而恒大截至2016年上半年，恒大項(xiàng)目土地原值為2595億元，世邦魏利仕對(duì)此估值5700.1億元，增值率148%。同時(shí)，去年恒大在深圳新獲取了20個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備接近1200萬(wàn)平方米，按照售價(jià)初步的估算銷(xiāo)售額達(dá)到3700億元……5700億元的土地儲(chǔ)備，尤其是分布在相對(duì)健康的一二線城市，在這個(gè)基礎(chǔ)和日益增加土地儲(chǔ)備上，相信在接下來(lái)的2017、2018年恒大會(huì)保持高增長(zhǎng)。

3.充足的資金助力恒大并購(gòu)加速度

未來(lái)樓市最大的特征是繼續(xù)分化，嚴(yán)重的分化，核心表現(xiàn)為兩大現(xiàn)象：第一是大城市對(duì)小城市的資金虹吸現(xiàn)象；第二是“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象。

巨頭房企業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)除了本身城市發(fā)展人口增長(zhǎng)的紅利之外，越來(lái)越多中小房企退出的優(yōu)質(zhì)土地和項(xiàng)目，往往會(huì)成為巨頭房企銷(xiāo)售額增長(zhǎng)的主力軍。

一個(gè)讓行業(yè)羨慕是在樓市高漲的2015年、2016年后，恒大手握巨資，現(xiàn)金充沛。從年報(bào)中可以看出，截至2016年6月末，恒大現(xiàn)金余額2120億元，達(dá)到公司上市以來(lái)最高水平，位列行業(yè)第一。對(duì)比同行則遠(yuǎn)超萬(wàn)科、中海的總和，再加上連同未使用銀行授信額度1260.1億元，可動(dòng)用資金合計(jì)3380.1億元。

從2015年開(kāi)始，恒大開(kāi)始了快速收購(gòu)的模式，2015年先后公布了6筆收購(gòu)事項(xiàng)，中渝置地、華人置業(yè)、信合置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬(wàn)通大廈、新世界物業(yè)，累計(jì)代價(jià)為611億元元。2016年，恒大收購(gòu)的腳步并沒(méi)有減緩，先后收購(gòu)了人和集團(tuán)哈爾濱4個(gè)項(xiàng)目、廊坊發(fā)展以及嘉凱城等，而以恒大并購(gòu)新世界的頂豪項(xiàng)目恒大麗宮短短幾個(gè)月，就獲得頂豪銷(xiāo)冠。相信2016年底和2017年，手握豐厚現(xiàn)金的恒大，勢(shì)必繼續(xù)“大魚(yú)吃小魚(yú)”的游戲，繼續(xù)上演化腐朽為神奇的童話，在并購(gòu)項(xiàng)目和企業(yè)中獲得更高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

房企就是要有夢(mèng)想，萬(wàn)一實(shí)現(xiàn)了？尤其對(duì)剛剛成為“地產(chǎn)一哥”的恒大而言，超過(guò)萬(wàn)科是次要的，更核心的是以“萬(wàn)億”看現(xiàn)在，在2016年3000億元志在必得的基礎(chǔ)上，戰(zhàn)略牽引，高效執(zhí)行，恒大速度迎來(lái)“萬(wàn)億規(guī)?！?，或許只是時(shí)間問(wèn)題！

作者系本刊記者