信達(dá)地產(chǎn)的難題

初霽

【事件】

近日，泰禾集團(tuán)旗下的深圳泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已接受深圳信達(dá)置業(yè)、深圳坤潤(rùn)投資旗下深圳信潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托，為其所擁有的深圳坪山新區(qū)G11337-0101住宅項(xiàng)目，提供代建及銷售管理服務(wù)。

這塊地，正是2015年12月22日信達(dá)坤潤(rùn)聯(lián)合體以總價(jià)30.3億元競(jìng)得，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)達(dá)到了2.5萬(wàn)元/平方米。而今，“信達(dá)泰禾·金尊府”將成為這塊地未來(lái)的代號(hào)。

【述評(píng)】

進(jìn)入11月，前三季度的數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，過(guò)去大半年時(shí)間里房企拿地的情況也都有了最直觀的體現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年1—10月上市房企拿地金額TOP20排行榜中，信達(dá)地產(chǎn)以215.13億元位居第17位。雖然名次不算靠前，但要看到同樣存在于這張榜單里的房企，除了幾大“千億俱樂(lè)部”里的會(huì)員外，剩下的也多是數(shù)百億的品牌房企。對(duì)于年銷售額剛過(guò)100億的信達(dá)來(lái)說(shuō)，入榜的姿勢(shì)顯然有些生猛。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，今年前10月信達(dá)用于拿地的錢相當(dāng)于17個(gè)月的銷售額，也就是說(shuō)，前十個(gè)月信達(dá)拿地的支出，相當(dāng)于過(guò)去近一年半的銷售收入。這種拿地節(jié)奏已經(jīng)不僅僅是激進(jìn)，甚至有些冒進(jìn)了。

雖然今年信達(dá)僅出手3次拿地，但這3宗地塊都不是小數(shù)目，且對(duì)于前9個(gè)月銷售金額為114億元的信達(dá)來(lái)說(shuō)，光是拿地已經(jīng)支出了215.13億元。對(duì)于銷售金額不高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿地便是一項(xiàng)高杠桿運(yùn)動(dòng)，特別是在調(diào)控之后，所面臨的壓力不言而喻。

為此，近日信達(dá)廣泛尋找合作伙伴，在繼合作開(kāi)發(fā)上海新江灣城“地王”項(xiàng)目后，又把去年入手的深圳“地王”也交到了泰禾手中。信達(dá)的套路其實(shí)早已被摸透，先是拼了命搶優(yōu)質(zhì)塊地，然后選擇一個(gè)靠譜的合作伙伴一同開(kāi)發(fā)，這樣既可以降低風(fēng)險(xiǎn)，又能搭上大型房企的“便車”，在順市中分得一杯羹。

但是“地王”拿多了，消化起來(lái)真沒(méi)那么容易。伴隨著調(diào)控來(lái)襲，后市的壓力也在進(jìn)一步加深。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)漲幅如果不超過(guò)50%，對(duì)于拿了“地王”的企業(yè)來(lái)說(shuō)都將面臨入市的難題。巨大的成本壓力會(huì)進(jìn)一步加劇風(fēng)險(xiǎn)。特別是溢價(jià)率超過(guò)100%的“地王”，區(qū)域未來(lái)的售價(jià)漲幅若是不能達(dá)到100%，則更是舉步維艱。

對(duì)于擁有較強(qiáng)融資能力的信達(dá)來(lái)說(shuō)，也許“地王”對(duì)其最大的考驗(yàn)并非在于財(cái)務(wù)方面，而是其開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。由此可見(jiàn)，對(duì)于信達(dá)來(lái)說(shuō)，如何進(jìn)一步提升產(chǎn)品的議價(jià)空間，尋找到更加靠譜的伙伴，或許是更要花心思去考慮的問(wèn)題。