樓市調(diào)控再升級(jí)動(dòng)向追蹤

姜琳+郁瓊源+張興軍+楊紹功+孔祥鑫+孫飛+周強(qiáng)

樓市調(diào)控“第一波”之后，“第二波”又襲來。

繼2016年9月末近20個(gè)熱點(diǎn)城市陸續(xù)啟動(dòng)新一輪樓市調(diào)控后，近日，深圳、杭州、武漢、南京等多地再度推出新政“升級(jí)版”，不僅首付比例進(jìn)一步提高，本地戶籍購買第三套房更是被嚴(yán)格控制。

從“徹夜排隊(duì)搶房”到紛紛退購房定金，從“過戶號(hào)一票難求”到個(gè)別樓盤交易量“一夜歸零”……調(diào)控重拳之下，樓市還將怎樣變化，房價(jià)會(huì)否大幅走低？新華社記者深入10余個(gè)城市，追蹤樓市最新變局。

交易量回調(diào)明顯

國家統(tǒng)計(jì)局2016年10月18日最新數(shù)據(jù)顯示，一線和熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施調(diào)控政策以來，房價(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。70個(gè)大中城市中一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，三線城市較為穩(wěn)定。

在北京，自國慶節(jié)實(shí)施“京八條”調(diào)控新政以來，許多購房者都感受到“過山車”似的行情變化。

軟件工程師楊先生兩個(gè)月前想換一套西城區(qū)的學(xué)區(qū)房，由于當(dāng)時(shí)房價(jià)“脫韁”上漲，房主加價(jià)兩次至760萬依然惜售。調(diào)控后不到一周，中介又打電話來說房主愿意賣了。可楊先生卻害怕自己“高位接盤”而不再盲目跟風(fēng)。

“新政對(duì)我們影響不知道還將持續(xù)多久?！蔽挥诒本┪髂衔瀛h(huán)外的某“剛需盤”銷售人員坦言，過去休息日能接待30組左右客戶，現(xiàn)在最多幾組。而在海淀區(qū)某“改善盤”售樓處，記者停留的兩個(gè)多小時(shí)里，鮮有客戶光顧，曾經(jīng)人頭攢動(dòng)的看房熱潮不復(fù)存在。

“進(jìn)入2016年11月以來，各地新房和二手房整體成交量再度環(huán)比回落，且降幅均有所擴(kuò)大，一些非調(diào)控城市也受到了政策的外溢影響?！敝性瘓F(tuán)研究董事程認(rèn)為，限購政策再度收緊，意味著地方的調(diào)控力度存在繼續(xù)趨緊的可能。

在房價(jià)曾“領(lǐng)漲”全國的深圳，經(jīng)過兩次調(diào)控加碼后樓市顯著“降溫”。根據(jù)深圳市規(guī)土局公布的日交易情況計(jì)算，2016年10月份，深圳新建商品住宅成交面積同比下降22.1%，二手房成交下降6.2%；從價(jià)格看，新房成交均價(jià)55611元每平方米，環(huán)比下降10%。至此，深圳房價(jià)連續(xù)三個(gè)月上漲勢(shì)頭得到扭轉(zhuǎn)。

一線城市漲勢(shì)不再，熱點(diǎn)二線城市更是“轉(zhuǎn)冷”。記者看到，一些樓盤甚至出現(xiàn)批量退房現(xiàn)象；有的二手房中介門口，前來解約的市民甚至排起了隊(duì)，但大規(guī)模違約并未出現(xiàn)。

“由于限購限貸，客戶要么失去購房資格，要么掏不起增加的首付，更多的是借機(jī)緩一緩。我們有50多位交過意向金的客戶基本都申請(qǐng)退款了；另外88位付完定金的客戶也有部分放棄交易?！碧K州工業(yè)園區(qū)東沙湖路某新樓盤的銷售人員感嘆說，現(xiàn)在投資投機(jī)者肯定看不到了，剛需改善者也選擇觀望。

“由于網(wǎng)簽有滯后期，預(yù)計(jì)2016年10月以來各地成交回落的行情，將在11月、12月數(shù)據(jù)集中體現(xiàn)?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說。

未開盤項(xiàng)目壓力大

記者實(shí)地走訪出臺(tái)新政城市的多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然調(diào)控后新建商品房普遍遭遇看房人數(shù)銳減、交易量跳水等降溫行情，但截至目前，大部分一手樓盤價(jià)格暫時(shí)還沒出現(xiàn)明顯的下滑。面對(duì)濃厚的觀望情緒，部分在售項(xiàng)目準(zhǔn)備用“買贈(zèng)”和“優(yōu)惠促銷”等方式吸引購房者；一些未售項(xiàng)目干脆推遲了申請(qǐng)預(yù)售開盤時(shí)間。

“說沒有壓力是假的，看著售樓處空蕩蕩，肯定會(huì)有擔(dān)心，但是2016年的任務(wù)已經(jīng)完成得差不多了，如果集團(tuán)在其他城市銷售情況也不太好，不排除適當(dāng)調(diào)價(jià)沖量?！碧K州一家港資房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人說。

記者注意到，由于這一輪房地產(chǎn)的火爆行情，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的存量商品房得到了相當(dāng)程度的消化，一些樓盤只剩下小部分預(yù)售房，開發(fā)商的資金壓力普遍緩解。因此面對(duì)調(diào)控后的市場(chǎng)蕭條，大部分開發(fā)商選擇了暫時(shí)先“扛一扛”。特別是一些外企、央企和國有房地產(chǎn)開發(fā)商，由于融資成本更低，更傾向于保持價(jià)格穩(wěn)定，“繼續(xù)開”“慢慢賣”。

“作為開發(fā)商，我們也希望平穩(wěn)發(fā)展，不愿意經(jīng)歷市場(chǎng)的大起大落；更害怕過度透支，未來沒得做?！焙贾轂I江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說，此前房價(jià)的猛漲連自己都沒有想到，國慶假期各地陸續(xù)出臺(tái)樓市新政是幫助市場(chǎng)糾偏的必要舉措，目的是通過抑制投機(jī)投資，讓住房回歸居住屬性。

一個(gè)典型的現(xiàn)象是，杭州多個(gè)樓盤外地客明顯減少。而前期從杭州透明售房研究院的數(shù)據(jù)看，2016年8月，杭州外來人購房比例達(dá)到了1/3，9月更是升至四成之高。

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華說，現(xiàn)在“剛需”和投資投機(jī)客都陷入觀望，未來三個(gè)月至半年內(nèi)，高位運(yùn)行的房價(jià)可能開始出現(xiàn)松動(dòng)，特別是一些交通位置差、配套設(shè)置不全的項(xiàng)目，價(jià)格有回落空間。

專家和業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，2016年以來制造了無數(shù)話題的“地王”房企，未來日子可能是最難過的。尤其是那些實(shí)力有限而又“高溢價(jià)”拿地的房企，遭遇新政調(diào)整期，或?qū)⒚媾R生與死的抉擇。

長期穩(wěn)預(yù)期需多管齊下

“短期看，嚴(yán)格的調(diào)控措施有效抑制了房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭，規(guī)范了市場(chǎng)秩序，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但長期看，政策影響還不好判斷?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展需要多管齊下。從地方出臺(tái)的限購措施看，意在遏制投資投機(jī)性購房需求，對(duì)自住需求是保護(hù)的，這些政策會(huì)隨著不同城市的特點(diǎn)和市場(chǎng)條件的改變而進(jìn)一步完善。

記者采訪中，一些地方房管局負(fù)責(zé)人、開發(fā)商以及專家學(xué)者認(rèn)為，目前無論是北上廣深等一線城市，還是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的熱點(diǎn)二線城市，本地居民的剛需和改善型需求仍大量存在。應(yīng)避免調(diào)控政策誤傷合理購房者，同時(shí)防止合理需求過分抑制，形成“蓄水池效應(yīng)”，未來造成報(bào)復(fù)性反彈。

位于深圳蛇口的“山語?！笔菄鴳c新政后開盤的第一個(gè)項(xiàng)目。盡管觀望情緒濃厚，但開盤當(dāng)天，記者看到前來選房的人并不少，中小面積依然銷售順暢，最終推出的500余套房源銷出59.5%，均價(jià)為5.8萬元每平方米。

在距離鄭州市區(qū)較遠(yuǎn)的南龍湖，雖然有的樓盤尚未開盤，但前來考察的看房者隨處可見。一位“80后”購房者小晏告訴記者，本打算在市里買一套90平方米、均價(jià)1.2萬元左右的房子，由于限購后首付提高到30%，她轉(zhuǎn)而選擇均價(jià)約七八千元的南龍湖地塊。

“既然是打擊投資投機(jī)，為何作為首套房也提高了負(fù)擔(dān)？”小晏說，市場(chǎng)雖說清凈了，但心里仍患得患失——買吧，怕房價(jià)下跌；不買吧，又怕房價(jià)繼續(xù)漲。最期盼的是房地產(chǎn)能有一個(gè)穩(wěn)定預(yù)期。

而“科學(xué)規(guī)劃”“因城施策”成為專家建議的關(guān)鍵詞。

事實(shí)上，當(dāng)前不同地區(qū)樓市之間的分化愈發(fā)顯著，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)差別較大，調(diào)控的力度和方式方法也應(yīng)有所不同。來自住建部門的數(shù)據(jù)顯示，同樣是限購限貸城市，濟(jì)南、蘇州、武漢、杭州、廣州等地的商品房庫存去化期都已不到9個(gè)月，超出合理區(qū)間下限。

“這次各地的調(diào)控相比之前的統(tǒng)一限購體現(xiàn)了更多的地區(qū)性特點(diǎn)，但從房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展來講，調(diào)控能力建設(shè)還有很大的‘成長空間。”江西師范大學(xué)城建學(xué)院教授陶滿德建議，政府首先應(yīng)基于當(dāng)?shù)厝丝谠鲩L、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)中長期的科學(xué)規(guī)劃；然后才是密切監(jiān)控，引導(dǎo)市場(chǎng)。只有政策穩(wěn)，預(yù)期才會(huì)穩(wěn)；預(yù)期穩(wěn)，市場(chǎng)就能穩(wěn)。