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    上海樓市“11·28”新政“半月談”:最受傷的是剛需?

    2016-12-26 21:04:56勞佳迪
    中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 2016年49期
    關(guān)鍵詞:總價(jià)新政樓市

    勞佳迪

    2016年最后一個(gè)月的上海樓市,因?yàn)?1月28日砸落的新規(guī)重錘而變得撲朔迷離。新政的發(fā)布過(guò)程本身就充滿了縝密布局的意味:28日中午12點(diǎn),上海市政府官方公眾號(hào)“上海發(fā)布”忽然推送了一條和樓市無(wú)關(guān)的信息,打破了“每日一更”的慣有節(jié)奏,直到當(dāng)天晚上9點(diǎn),云里霧里的“觀眾們”才發(fā)現(xiàn),這是為了緊急加推樓市新政做鋪墊。

    比之“3·25滬九條”更加嚴(yán)苛的是,“11·28”新政生效的時(shí)間就在第二天,加上公布時(shí)當(dāng)天的網(wǎng)簽渠道已經(jīng)關(guān)閉,幾乎難有“漏網(wǎng)之魚(yú)”,“3·25”前夜瘋搶2000套的盛況被徹底扼殺在搖籃里。

    從政策內(nèi)容看,網(wǎng)友也驚嘆此次上海決策層可謂“狠下殺手”,一舉終結(jié)了此前上海購(gòu)房資格認(rèn)定“認(rèn)房不認(rèn)貸”的慣例,變成“既認(rèn)房又認(rèn)貸”。只要曾有過(guò)房貸記錄,即使名下無(wú)房也視作二套的做法沉痛打擊了去年底以來(lái)引領(lǐng)漲勢(shì)的改善型需求。另外,即使被認(rèn)定為首套房,首付比例也從 30%上升到35%。

    至記者截稿時(shí),新政面世已然半月有余,前期如驚弓之鳥(niǎo)的市場(chǎng)逐漸恢復(fù)本真面貌,《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到,意料中的成交“速凍”確實(shí)如期而至,但調(diào)控“毒丸”的邊際效應(yīng)卻也不斷遞減,買賣雙方的“耐藥性”似乎逐漸加強(qiáng),單純的限購(gòu)、限貸未能改變后市繼續(xù)看漲的預(yù)期。

    遲來(lái)的調(diào)控力度比“謠言”更甚

    記者從多個(gè)渠道了解到,早在8月底,相關(guān)人士就已經(jīng)在研究調(diào)控的升級(jí)版,豈料捕風(fēng)捉影的上海樓市立即啟動(dòng)了近乎瘋狂的交易“反撲”,讓“調(diào)控預(yù)期”反而成為了助漲房?jī)r(jià)的燃料。8月20日、21日的周末,上海新房成交量不過(guò)900多套,8月25日傳聞四起,當(dāng)天和次日的成交均破900套,隨著傳言愈演愈烈,接下來(lái)三天單日成交量紛紛過(guò)千,到了周末竟然直逼3000套。

    尤其是以提前排隊(duì)離婚來(lái)阻擊新政可能限制離婚買房的情形,更是引發(fā)社會(huì)熱議。新政傳聞釋放出如此威力,這恐怕是政策制定者也始料未及的。面對(duì)這場(chǎng)由“9月1日調(diào)控升級(jí)”傳聞刷屏引發(fā)的集體恐慌,出于綜合考量,決策層不得不暫時(shí)放緩調(diào)控的步調(diào),還抓獲了7名惡意編造、傳播相關(guān)謠言的中介人員來(lái)安撫市場(chǎng)。

    事實(shí)上,經(jīng)過(guò)了幾番審慎研究,從“11·28”新政內(nèi)容看,這次遲來(lái)的調(diào)控力度其實(shí)比8月底流傳的各種版本更加猛烈?!吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者對(duì)比發(fā)現(xiàn),8月底流傳的調(diào)控內(nèi)容包括“名下無(wú)房但有過(guò)按揭貸款歷史的,首付最低五成”,而“11·28”新政規(guī)定,這類購(gòu)房者購(gòu)買非普通住宅的首付比例提升到七成;傳言中“名下無(wú)房亦無(wú)貸款記錄的購(gòu)房者首付維持三成,僅利率優(yōu)惠取消”的條款,落地后變成了“首付提升到35%”。

    “‘11·28新政最厲害的一點(diǎn)是對(duì)‘二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)大改,有數(shù)據(jù)顯示,上海當(dāng)前樓市交易最核心的支撐力來(lái)自置換,樓市游戲的參與者很多并不是‘白手起家,而是‘中途換車?!鄙虾7康禺a(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一位不愿具名人士對(duì)記者分析,“之前最普遍的一種玩法就是把手里原有價(jià)值300萬(wàn)~400萬(wàn)的‘老破小先賣掉,名下無(wú)房被認(rèn)定為首套,可以從銀行獲得高杠桿貸款,換一套800萬(wàn)的‘準(zhǔn)豪宅沒(méi)什么壓力,而現(xiàn)在是掐住了一部分置換游戲的咽喉,只要當(dāng)初買‘老破小貸過(guò)款,現(xiàn)在賣了再買入仍然算二套,改善型房源幾乎全是非普通住宅,房貸杠桿從70%銳減到了30%,卡住最低市值的交易,直接讓很多人換不動(dòng)?!?/p>

    據(jù)悉,目前上海對(duì)“普通住宅”的定義是:坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬(wàn)元/套,內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬(wàn)元/套,外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。以上海實(shí)際成交價(jià)格看,除了少數(shù)遠(yuǎn)郊房源,鮮有符合標(biāo)準(zhǔn)者?!?1·28”新政擊中了絕大多數(shù)改善需求的痛點(diǎn)。

    交易現(xiàn)狀調(diào)查:

    置換擱淺,“老破小”拋盤(pán)減少

    “11·28”新政落地后,記者采訪了數(shù)位意向購(gòu)房者,了解到因新政擱置意向的不在少數(shù)?!耙酝鶉@戶口調(diào)控的限購(gòu)原則其實(shí)是剔除了一小部分競(jìng)爭(zhēng)買家,一旦房東看中了置換房源就可能降價(jià)拋掉,現(xiàn)在已經(jīng)不是價(jià)格的問(wèn)題,而是變相壓縮了房東換房的資格,價(jià)格鏈下游的房子就算能高價(jià)拋掉,也換不了上游房?!蓖馄箐N售組主管朱鳴鳴告訴記者,三年前曾入手一套有著20年房齡的“老破小”作為小夫妻的過(guò)渡婚房,原計(jì)劃等年終獎(jiǎng)到手后,趁著年底淡季淘金換房,如今恐怕只能選擇“持房過(guò)冬”。

    服務(wù)于一家通信運(yùn)營(yíng)商IT部門(mén)的李真也為此黯然神傷?!爱?dāng)時(shí)因?yàn)榭們r(jià)限制,只能暫時(shí)貸款買了一套3.4米層高的迷你房搭建成上下兩層來(lái)‘蝸居,現(xiàn)在小生命快要誕生了,爬扶梯不方便,這套房賣掉也就200萬(wàn),就算改善成普通住宅首付比例也要五成,而400萬(wàn)要在我們的生活圈半徑買兩房是絕對(duì)不現(xiàn)實(shí)的?!?/p>

    相比這些已經(jīng)有安身之所的潛在購(gòu)房者,本身就是中介一員的陳顯處境更加尷尬,由于“出道”較晚,他缺席了2009年的那波“大行情”,2015年下半年不錯(cuò)的“收成”才讓他攢足了第一桶金?!啊?·25滬九條以后我被限購(gòu)了,想著房?jī)r(jià)還要漲,就先去老家省城‘幫忙去庫(kù)存,在鄭州新城貸款買了一套三房,誰(shuí)知道就此錯(cuò)過(guò)了在上海高杠桿買首套房的機(jī)會(huì)。”

    上海還是老家?這道原本可以雙收的題目成了必須擇其一的難題,而新政帶來(lái)的另一個(gè)結(jié)果更讓包括這些人在內(nèi)的“剛需”受到負(fù)面影響。不少中介都對(duì)記者反映,原本成交最活躍、流動(dòng)性堪比現(xiàn)金的“老破小”在“11·28”新政后的拋盤(pán)明顯變少,許多房東選擇撤銷掛牌,捂盤(pán)不動(dòng),而本身“剛需”人群就是“老破小”的主要消費(fèi)對(duì)象。

    “房東的心態(tài)發(fā)生了重大變化,在七成首付是天價(jià)的背景下,既然賣掉一套等同于失去了一個(gè)‘購(gòu)房資格,很多認(rèn)為通脹大環(huán)境不會(huì)改的房東寧可選擇長(zhǎng)期持有?!痹凇俺山涣看髤^(qū)”閔行深耕10年的資深中介羅淼對(duì)記者解釋道。在他看來(lái),因?yàn)楣?yīng)銳減,所以“老破小”的價(jià)格依然堅(jiān)挺。

    根據(jù)羅淼的測(cè)算,原本“老破小”與大房子的價(jià)值比例大約在50%~60%之間,也就是說(shuō),改善型人群有50%~60%的資金是來(lái)自拋售“老破小”,如今“老破小”拋盤(pán)的萎靡傳導(dǎo)到價(jià)格鏈的上游,“新政以后,我手上已經(jīng)有三個(gè)單子‘飛了,全部都是買家違約,政策堅(jiān)持時(shí)間一長(zhǎng),二手豪宅可能滯銷。”

    一二手房現(xiàn)價(jià)格倒掛,

    新房批量打折入市

    就在有悲觀論調(diào)稱“年底上海沒(méi)有二手房市場(chǎng)”時(shí),《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到,相比二手市場(chǎng)的冰封,一手房市場(chǎng)反而出現(xiàn)了熱火朝天的景象。就在新政頒布后的第5天,位于寶山楊行板塊的招商花園城開(kāi)盤(pán),從9點(diǎn)15分開(kāi)始搖號(hào),到14點(diǎn)左右,推出的200多套公寓及50多套疊加別墅在5小時(shí)內(nèi)全部售罄。

    “買家的心態(tài)也發(fā)生了重大變化,因?yàn)椤?1·28新政相當(dāng)于只給了每個(gè)購(gòu)房者一個(gè)機(jī)會(huì)從銀行拿到高比例貸款買房,那不如一步到位,不再考慮先買不夠滿意的‘過(guò)渡房?!绷_淼對(duì)記者表示。

    另一方面,背負(fù)著巨大還貸壓力的開(kāi)發(fā)商也不可能像二手房房東那樣淡定地“持房過(guò)冬”,所以“打折入市”使一手房的性價(jià)比大增。12月12日,在線購(gòu)房互動(dòng)平臺(tái)“一房一萬(wàn)”發(fā)布調(diào)研顯示,最近主要開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目都較周邊標(biāo)桿二手盤(pán)擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì),看來(lái)開(kāi)發(fā)商“低價(jià)甩”已然成常態(tài)。

    根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù),招商花園城備案價(jià)格為疊加別墅4.3萬(wàn)元~6.0萬(wàn)元/平方米,公寓3.7萬(wàn)元~4.7萬(wàn)元/平方米,而楊行板塊內(nèi)目前最高售價(jià)的二手房祿德嘉苑距其僅僅300米,今年成交39套,成交最高價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米,現(xiàn)在掛牌價(jià)為5萬(wàn)元/平方米,新盤(pán)相當(dāng)于打了9折。

    位于奉賢海灣板塊的綠地香溢更是相比距離600米的二手房招商海廷打出了高達(dá)8折的折扣。據(jù)悉,前者備案價(jià)格1.7萬(wàn)元~1.9萬(wàn)元/平方米,后者今年最高成交價(jià)是2.4萬(wàn)元/平方米,如今掛牌價(jià)多在2.9萬(wàn)元/平方米左右。

    無(wú)獨(dú)有偶,位于松江車墩的金地JIMU積木和位于青浦朱家角的中駿雍景灣兩個(gè)樓盤(pán)也給出了相當(dāng)于8折的優(yōu)惠。其中,中駿雍景灣附近的樓盤(pán)綠洲江南園今年最高成交價(jià)達(dá)到4.5萬(wàn)元/平方米,而中駿雍景灣的備案價(jià)只有3.5萬(wàn)元~3.6萬(wàn)元/平方米;而備案價(jià)2.2萬(wàn)元~2.7萬(wàn)元/平方米的金地JIMU積木附近的熱門(mén)二手盤(pán)同潤(rùn)玫瑰芳苑普遍掛牌價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米。

    不止一家開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者,新房性價(jià)比的凸顯是為了迎合客戶情緒,加快去化的速度。記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看到,12月第一周入市的4個(gè)項(xiàng)目推出房源共計(jì)752套,第二周7個(gè)項(xiàng)目推出房源1563套,新政后第二周,樓市供應(yīng)不降反增,但從環(huán)線分布看均位于外環(huán)外,且都是小戶型。

    值得一提的是,購(gòu)房者并未因?yàn)椤?1·28”新政熄滅熱情,而只是將原先對(duì)于市區(qū)“老破小”的熱情轉(zhuǎn)嫁到了這些“遠(yuǎn)郊小戶型”上?!耙环恳蝗f(wàn)”數(shù)據(jù)顯示,新政后推出的主要一手盤(pán)多數(shù)售出70%以上。

    而更加耐人尋味的是,在這次新政中首當(dāng)其沖的恐怕還是剛需人群。記者注意到,總價(jià)在300萬(wàn)~500萬(wàn)之間的新盤(pán)客戶在新政發(fā)布后的折損率最高,比如總價(jià)450萬(wàn)~580萬(wàn)的上坤樾城、總價(jià)400萬(wàn)~500萬(wàn)的新城盛世、總價(jià)350萬(wàn)~370萬(wàn)的禹洲丁香里、總價(jià)300萬(wàn)~350萬(wàn)的佳兆業(yè)君匯上品,以及總價(jià)270萬(wàn)~400萬(wàn)的南橋碧桂園,“一房一萬(wàn)”統(tǒng)計(jì)的客戶折損率都達(dá)到了50%以上。

    相比之下,原本就占據(jù)著更優(yōu)質(zhì)客戶的“上游”項(xiàng)目并沒(méi)有受到太大打擊,樓市“馬太效應(yīng)”似乎仍在加劇??們r(jià)500萬(wàn)~800萬(wàn)的樓盤(pán)中,新政前后客戶折損率約為30%,而總價(jià)1200萬(wàn)~2000萬(wàn)的尚海灣客戶折損率僅為10%。

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