我國開征“物業(yè)稅”淺議

【摘要】物業(yè)稅的開征有利于我國地方稅收制度的完善，有利于政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范，有利于刺激房地產(chǎn)需求以便去庫存。本文分析我國開征物業(yè)稅的必要性及面臨的問題，并對物業(yè)稅的設(shè)計提出建議。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅；計稅依據(jù)；稅收制度

物業(yè)稅，是以土地、房屋等不動產(chǎn)為課稅對象，在不動產(chǎn)占有環(huán)節(jié)課征的一種稅，它要求其承租人或所有者每年都要支付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅款會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。它作為一種地方稅，具有收入充足性、稅收中性、簡單、公平以及受益稅的特征，是地方財政收入穩(wěn)定而重要的來源。

一、我國開征物業(yè)稅的必要性

（一）開征物業(yè)稅有利于優(yōu)化我國現(xiàn)行財產(chǎn)稅制

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在稅種重復(fù)、重復(fù)征稅、計稅依據(jù)不合理等問題。首先，我國目前與土地、房產(chǎn)相關(guān)的稅種有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，這些稅的政策目標(biāo)多元化、不統(tǒng)一。其次，計稅依據(jù)不科學(xué)，背離了房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性。現(xiàn)行房產(chǎn)稅種的計稅依據(jù)主要有房產(chǎn)余值、租金收入或者實際占用的土地面積，這些計稅依據(jù)都不能準(zhǔn)確反映財產(chǎn)的現(xiàn)有價值及時間價值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)地增加稅收收入，其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用有限。第三，重“交易”輕“保有”，稅負(fù)結(jié)構(gòu)不夠合理。按我國目前房地產(chǎn)稅制，發(fā)生在投資環(huán)節(jié)的稅收和收費對于投資者來說過多、偏重，而在房地產(chǎn)占有和交易環(huán)節(jié)，課稅相應(yīng)較輕。這種稅費制度刺激了各類投資者對房地產(chǎn)的需求，也極大刺激了房地產(chǎn)的投機(jī)行為。開征物業(yè)稅能夠優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅制，避免重復(fù)征稅，體現(xiàn)稅收公平原則。

（二）開征物業(yè)稅有利于國家從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)價格，規(guī)范房地產(chǎn)市場

我國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重泡沫，并且去庫存壓力大，而有關(guān)稅費則占到房地產(chǎn)價格的30%～40%，因此一旦開征物業(yè)稅，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下跌，達(dá)到刺激消費需求的目的。

在目前不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)的投機(jī)行為主要表現(xiàn)為兩種現(xiàn)象。一種是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，“炒地”現(xiàn)象嚴(yán)重，一塊地要經(jīng)過幾手才能到開發(fā)商手里，被人為放大的價格最終會轉(zhuǎn)到房價中。另一種現(xiàn)象是“炒樓”，投機(jī)需求增加了實際購房者的購房成本。開征物業(yè)稅增加了保有環(huán)節(jié)的成本，在一定程度上能抑制“炒地”、“炒樓”行為。

二、物業(yè)稅開征面臨的問題

（一）現(xiàn)行土地批租制度不利于物業(yè)稅的開征

我國實行的是“批租制”，即在土地使用權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權(quán)，其大部分稅費，用地者須一次性支付。房產(chǎn)所有者在購入房地產(chǎn)時，其房價中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費。再開征物業(yè)稅，則存在重復(fù)征稅。

（二）稅收制度的設(shè)計難

1.納稅人。物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅的一種，從理論上講應(yīng)當(dāng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收。但在目前的情況下，土地、房屋的產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜、非常不明晰。一是我國土地沒有私有化，即單位和個人擁有土地只是擁有一定年限的土地使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán)；二是很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。

2.計稅依據(jù)。物業(yè)稅計稅依據(jù)可以是應(yīng)稅財產(chǎn)的評估價值和租金。但是，房產(chǎn)價值很難評估，既要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素，同時居民住房情況十分復(fù)雜，有在房改過程中買的，有貸款買的，也有現(xiàn)金買的，有已購房產(chǎn)，也有新購房產(chǎn)。針對這些情況，如果不加區(qū)別則難以公平，而加以區(qū)別，則又是一項工作量極大、難度很高的工作。

3.稅率設(shè)計。稅率是衡量稅負(fù)輕重的一個主要標(biāo)志，那么，稅率的高低必然要反映物業(yè)稅的稅負(fù)水平。但是，目前我國房地產(chǎn)整個行業(yè)鏈條中涉及大量稅費，既有稅務(wù)部門征收的增值稅、城建稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費用；還有房管部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營交易、過戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費用。因此，要想科學(xué)測算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)比較困難，因而也使物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。

（三）房地產(chǎn)評估工作尚未明確

開征物業(yè)稅依賴于房地產(chǎn)登記制度和評估體系等的建立，但目前國內(nèi)物業(yè)價值評估體系尚未健全，配套不完善、市場不規(guī)范。

三、開征物業(yè)稅的對策

（一）建立完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評估制度

為保證物業(yè)稅的順利開征，必須建立一種科學(xué)的不動產(chǎn)評估制度，制定不動產(chǎn)評估法規(guī)和操作規(guī)程，建立健全不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，配備高素質(zhì)的評估人員，強(qiáng)化評估制度。可以在稅務(wù)部門內(nèi)部逐步組建自己的評估機(jī)構(gòu)和配備專門的估價人員，使物業(yè)稅的征收有科學(xué)的依據(jù)。

（二）制定科學(xué)的土地供應(yīng)機(jī)制

實行物業(yè)稅后，為了保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展，防止開發(fā)商盲目開發(fā)、濫用土地行為。必須加大政府的宏觀調(diào)控，建立科學(xué)的、嚴(yán)格的土地供應(yīng)機(jī)制。

（三）精心設(shè)計稅制要素

1.納稅人

根據(jù)我國實際情況，物業(yè)稅納稅人可以確定為在我國境內(nèi)擁有或承租不動產(chǎn)的自然人和法人，具體包括不動產(chǎn)持有人、權(quán)益擁有人、租用人、抵押人等。同時，考慮到實際征管的需要，稅法有必要規(guī)定物業(yè)稅的扣繳義務(wù)人，承租人既可作為納稅人，也可以作為物業(yè)稅的扣繳義務(wù)人。

2.征稅對象

物業(yè)稅的征稅對象可以按區(qū)域來劃分確定，但是要充分考慮到我國城市化的進(jìn)程，以及各地區(qū)的實際差異，避免稅收真空和稅負(fù)不公的現(xiàn)象出現(xiàn)。隨著我國城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)村與城鎮(zhèn)的界限將變得越來越模糊，城鎮(zhèn)區(qū)域很難準(zhǔn)確界定，容易形成征稅的真空地帶。稅法可以從總體上確定以城鎮(zhèn)的房屋、土地為物業(yè)稅額的征收對象，農(nóng)村的房屋、土地免征物業(yè)稅，但對城鎮(zhèn)、工礦區(qū)周邊的房屋、土地要有補(bǔ)充的規(guī)定，是否要征收物業(yè)稅，應(yīng)根據(jù)對其的評估結(jié)果來確定。

3.稅率

稅率設(shè)置應(yīng)充分考慮應(yīng)稅物業(yè)的用途、性質(zhì)，考慮不動產(chǎn)所處的地理環(huán)境、公共設(shè)施、交通等因素，設(shè)置不同的稅率，例如，居民住宅與商用樓房、普通住宅與豪華住宅在稅率上應(yīng)有所區(qū)別。

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作者簡介：

肖全章，男，副教授，博士，淄博職業(yè)學(xué)院會計學(xué)院，研究方向：財政金融。