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    個(gè)人住房股權(quán)投資和出租的涉稅問(wèn)題研究

    2016-12-20 16:43楊基旺
    中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2016年20期
    關(guān)鍵詞:個(gè)人住房

    楊基旺

    【摘 要】由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,社會(huì)財(cái)富急劇增長(zhǎng),再加上國(guó)內(nèi)投資渠道的狹窄,股市萎靡不振,賺錢效應(yīng)差,因此居民財(cái)富主要集中在住房方面。隨著萬(wàn)眾創(chuàng)新和大眾創(chuàng)業(yè),住房資產(chǎn)在創(chuàng)業(yè)階段是用于出租收取租金,還是評(píng)估折價(jià)作為股權(quán)投資一直在困擾投資者。本文從個(gè)人持有住房者的角度出發(fā),結(jié)合現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收條例對(duì)個(gè)人住房的股權(quán)投資及出租進(jìn)行分析,提出合理化建議。

    【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房;股權(quán)投資和出租;涉稅問(wèn)題

    由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們?yōu)榱税簿訕?lè)業(yè),個(gè)人財(cái)富主要集中在住房方面。隨著萬(wàn)眾創(chuàng)新和大眾創(chuàng)業(yè),一部分創(chuàng)業(yè)人士將住房投資入股。

    一、個(gè)人住房股權(quán)投資的涉稅問(wèn)題

    1.個(gè)人交易環(huán)節(jié)涉及的稅種

    個(gè)人住房投資入股在稅法上視同銷售,涉及的稅種主要包括:

    (1)增值稅

    假設(shè)深圳市居民個(gè)人股東擁有住房,建筑面積120平米, 購(gòu)買時(shí)間為2016年4月30日前,持有時(shí)間不足2年,價(jià)值500萬(wàn)元;按照深圳市目前的租售比,月租金在8000元,以此進(jìn)行演算。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅[2016]36號(hào)文件,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。對(duì)北上廣深四城市,規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含兩年)的非普通住房對(duì)外銷售的,以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。鑒于此住房不足兩年,需繳納增值稅238,095.24元(=5,000,000.00元/1.05×5%)

    (2)附加稅種及印花稅

    如城建稅7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育附加2%和印花稅0.05%。需繳納附加稅種及印花稅30,952.38元[=238,095.24元×(7%+3%+2%)+5,000,000.00元/1.05×0.05%]

    (3)個(gè)人所得稅

    稅率是1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除);房屋滿5年但不是首套房,個(gè)人所得稅1%也要繳納。需要繳納個(gè)人所得稅47,619.05元(=5,000,000.00元/1.05×1%)。此外,被投資公司需要根據(jù)評(píng)估價(jià)格繳納3%契稅及0.05%的印花稅。需繳納契稅及印花稅145,238.10元(=5,000,000.00元/1.05×3%+5,000,000.00元/1.05×0.05%)。

    此交易環(huán)節(jié)繳納增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、契稅和印花稅等共計(jì)461,877.77元。

    2.被投資公司持有環(huán)節(jié)涉及的稅種

    假設(shè)該公司的經(jīng)營(yíng)期限是20年, 涉及的稅種主要包括:(1)房產(chǎn)稅,該公司經(jīng)營(yíng)期限屆滿需繳納房產(chǎn)稅800,000.00元(=5,000,000.00元/1.05×70%×1.2%×20年)。(2)土地使用稅,土地級(jí)別每年每平米×土地使用面積(一般為建筑面積/樓房總層數(shù))。假設(shè)該房產(chǎn)小區(qū)地塊容積率為4.0,地段屬于深圳市二級(jí)納稅等級(jí)即年每平米21元,該公司經(jīng)營(yíng)期間應(yīng)繳納土地使用稅12600.00元=(120/4×21×20年)。(3)企業(yè)所得稅,被投資公司將個(gè)人股東投資的住房可以作為固定資產(chǎn)按20年提取折舊,抵減企業(yè)所得稅,即107142.86元 [=5,000,000.00元/1.05×(1-10%)/20×25%×20年]。(4)該公司在經(jīng)營(yíng)期間持有房產(chǎn)在折舊費(fèi)用遞減企業(yè)所得稅后仍需繳納稅款705,457.14元(=800,000.00元+12,600.00元-107,142.86元)。

    以上(1)和(2)合計(jì)該住房在個(gè)人股東出售給被投資公司及被投資公司經(jīng)營(yíng)期間,共需繳納稅款1,167,334.91元(=461,877.77元+705,457.14元)。

    二、個(gè)人住房出租的涉稅問(wèn)題

    個(gè)人住房出租涉及的稅種主要包括:

    1.增值稅

    根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅[2016]36號(hào)文件,個(gè)人住房出租按5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅,個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的,2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。因此,每月8000元的租金無(wú)需申報(bào)繳納增值稅及相關(guān)附加稅種,稅率是萬(wàn)分之五的印花稅可以忽略不計(jì)。

    2.房產(chǎn)稅

    2008年3月1日起,對(duì)個(gè)人出租住房不區(qū)分實(shí)際用途,均按出租收入4%的稅率征收房產(chǎn)稅,即每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅3,657.14=8,000/1.05×4%×12,被投資企業(yè)在20年的經(jīng)營(yíng)期需繳納房產(chǎn)稅73,142.86元(相對(duì)于被投資公司持有該物業(yè)按余值繳納房產(chǎn)稅減少726,857.14元)。

    3.個(gè)人所得稅

    對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房取得的所得,2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。①每次(月)收入不超過(guò)4000元:應(yīng)納稅所得額=每次(月)收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用(800元為限)-800元;②每次(月)收入超過(guò)4000元:應(yīng)納稅所得額=〖每次(月)收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用(800元為限)〗×(1-20%)

    在被投資公司經(jīng)營(yíng)期間,個(gè)人股東應(yīng)繳納個(gè)人所得稅127,085.71元[=(8000/1.05-8000/1.05×20%-800)×10%×12個(gè)月×20年]

    此外,被投資公司收到租金發(fā)票可以抵減企業(yè)所得稅,即=8000/1.05×25%×12個(gè)月×20年=457,142.86元,相對(duì)于被投資公司持有物業(yè)計(jì)提折舊抵減企業(yè)所得稅457,142.86元。個(gè)人股東將房產(chǎn)出租給被投資公司,個(gè)人股東所繳納的稅款房產(chǎn)稅及個(gè)人所得稅合計(jì)200,228.57元,相對(duì)于被投資公司取得租金發(fā)票抵減的企業(yè)所得稅457,142.86元,還節(jié)稅256,914.29元。

    三、個(gè)人股東從被投資公司贖回住房的涉稅問(wèn)題

    如果個(gè)人財(cái)富獲得增長(zhǎng),需要從被投資公司贖回住房,相當(dāng)于被投資公司向個(gè)人出售住房,由于涉及關(guān)聯(lián)交易,還需要稅局指定的專業(yè)評(píng)估公司評(píng)估作價(jià)。假設(shè)該房產(chǎn)沒(méi)有增值,個(gè)人股東原價(jià)贖回,被投資公司需要繳納的稅種主要包括:

    1.增值稅及附加和印花稅

    由于該物業(yè)系2016年4月30前取得,仍然使用簡(jiǎn)易征收辦法,不分持有物業(yè)年限,統(tǒng)一按照5%的征收率全額征收。被投資公司還需繳納增值稅238,095.24元(=5,000,000.00元/1.05×5%)

    增值稅附加稅種及印花稅,需繳納附加稅種及印花稅30,952.38元[=238,095.24元×(7%+3%+2%)+5,000,000.00元/1.05×0.05%]

    2.土地增值稅

    根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,不計(jì)入扣除項(xiàng)目;不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù),土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含稅收入。

    (1)增值額=申報(bào)價(jià)-扣除項(xiàng)目金額

    (2)扣除項(xiàng)目金額=原值+原契稅+遞增額(原值×遞增年數(shù)×5%)

    (3)增值額/扣除項(xiàng)目金額≤50%,稅率為30%,速算扣除系數(shù)為0

    50%<增值額/扣除項(xiàng)目金額≤100%,稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%

    100%<增值額/扣除項(xiàng)目金額≤200%,稅率為50%,速算扣除系數(shù)為15%

    200%<增值額/扣除項(xiàng)目金額,稅率為60%,速算扣除系數(shù)為35%

    雖然個(gè)人股東按原價(jià)贖回該住房,但根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定,主管稅局對(duì)此交易的價(jià)格認(rèn)為明顯偏低,應(yīng)找有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,以評(píng)估價(jià)來(lái)確認(rèn)該筆交易是否繳納土地增值稅及計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅額。

    3.契稅

    個(gè)人需要繳納契稅(面積在90平米一下并且是首套房的可以繳納1%,,面積在90平米以上144平米以下繳納1.5%,面積在144平米以上的需要繳納4%)及0.05%的印花稅。個(gè)人股東贖回該住房需繳納契稅及印花稅50,000.00元(=5,000,000.00元/1.05×1.5%+5,000,000.00元/1.05×0.05%)

    四、個(gè)人住房股權(quán)投資和出租的籌劃建議

    個(gè)人股東將住房進(jìn)行股權(quán)投資在交易環(huán)節(jié)和被投資公司經(jīng)營(yíng)期間,個(gè)人股東及被投資公司需要繳納各種稅款1,167,334.91元;而個(gè)人股東僅將住房出租給被投資公司收取租金,被投資公司以此租金抵減納稅所得額,個(gè)人股東及被投資企業(yè)雙方還少繳納稅款256,914.29元;至此,個(gè)人住房股權(quán)投資和個(gè)人出租住房給被投資公司,綜合繳納稅款差異達(dá)到1,424,249.20元。

    綜上所述,如果避免繳納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的契稅和土地增值稅、及每年繳納的房產(chǎn)稅、土地使用稅,還是個(gè)人持有物業(yè)出租較好。

    參考文獻(xiàn):

    [1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例》.

    [2]《中華人民共和國(guó)企業(yè)房產(chǎn)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》.

    [3]《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》.

    [4]《中華人民共和國(guó)土地使用稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》.

    [5]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》.

    [6]《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法及實(shí)施條例》.

    [7]《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》.

    [8]《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅[2016]36號(hào).

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