再出手防反彈

龔小鋒

在國慶期間，20多個城市密集出臺了調(diào)控措施。而僅僅一個月后，深圳、武漢等地再度出臺新規(guī)。第二輪調(diào)控大幕正式開啟。

即使沒有加碼政策的城市，也在中央三令五申之下，對調(diào)控政策進(jìn)行了更加嚴(yán)格的執(zhí)行。包括在金融層面上限制土地資金違規(guī)使用、收窄房企資金渠道、治理場外杠桿，還包括在市場營銷層面上治理虛假廣告、違規(guī)銷售，禁止市場炒作。

多地再出新政

11月14日，深圳、武漢新政先后出臺，其中，深圳提高了公積金貸款的首付比例，武漢則進(jìn)一步收緊了本地和非本地戶籍的購房數(shù)量上限。同一日，南京提出4項(xiàng)措施以落實(shí)調(diào)控新規(guī)，西安也提出嚴(yán)查開發(fā)商9種行為。

深圳公積金貸款比例提高。根據(jù)11月15日深圳住房公積金管理委員會下發(fā)的通知，住房公積金繳存職工家庭名下在深無房、購買首套住房的，公積金貸款首付款比例最低為30%；使用公積金購買第二套房的，首付款比例不低于70%。

而按照2015年4月開始執(zhí)行的政策，對購買深圳首套住房的家庭，以套型建筑面積是否低于90平方米為界，分別執(zhí)行公積金貸款首付款20%和30%的比例；對購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60%。

武漢則在10月的政策基礎(chǔ)上繼續(xù)加大了限購力度，武漢本地和非本地戶籍的購房數(shù)量上限，分別降至了兩套和一套，并相應(yīng)提高了首付比例。其中，武漢戶籍居民家庭，在主城區(qū)首套房申請商業(yè)房貸最低首付由25%上調(diào)至30%；二套普通商品房的首付比例仍為50%，但二套非普通商品房的首付比例提至70%；擁有二套房及以上的在主城區(qū)暫停向其出售。

非武漢戶籍居民在主城區(qū)購房，要求提供購房之日前2年連續(xù)繳納社?；騻€人所得稅的證明，補(bǔ)繳的不予認(rèn)定，首付比例為30%；對于已有一套住房及以上的，暫停出售。

除了深圳、武漢，杭州從11月10日起也已開始實(shí)施進(jìn)一步的住房限購、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款等措施。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，目前雖然市場成交量有明顯收縮，但價(jià)格松動不明顯。在這樣的市場反應(yīng)下，此輪調(diào)控可以看作是預(yù)防樓市反彈的一招，防止樓市的“冷卻”只是短暫的反應(yīng)，所以加碼調(diào)控力度讓樓市能有更徹底的調(diào)整。

違規(guī)銷售遭“嚴(yán)打”

在多地加碼調(diào)控政策之外，由中央和地方層面配合的各項(xiàng)政策也在逐步深入。讓新城控股高級副總裁歐陽捷頗為感慨的是，這次樓市瘋狂的肇事主角不再專指房企，也對中介的弄虛作假、擾亂市場展開整頓風(fēng)暴，對自媒體傳播謠言、炒作市場封號、關(guān)停，房企的違規(guī)操作和不正當(dāng)經(jīng)營也同樣受到治理。

除了在限購限貸方面出臺新政外，規(guī)范樓市秩序也是近一段時間的政策著力點(diǎn)。此前，不少炒作現(xiàn)象彌漫在樓市中，尤其是一段關(guān)于“杭州一樓盤開盤搶房擠破門”的視頻在互聯(lián)網(wǎng)上傳播，后經(jīng)查證，是樓盤銷售通過認(rèn)籌，故意制造緊張氣氛，被責(zé)令限期整改。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉直言，此輪房價(jià)暴漲，有“去庫存”異化、信貸寬松、供地不足等因素，但實(shí)地調(diào)研顯示，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)人為制造供不應(yīng)求、房價(jià)上漲信號是罪魁禍?zhǔn)住?/p>

早在國慶期間，住建部公布了45家違規(guī)失信房企和中介機(jī)構(gòu)名單，后又發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為作了明確界定。同時，北京、南京、深圳等多地開展樓盤突擊檢查。

此后，不少房企在全國媒體中開啟大規(guī)模刪軟文的模式，個別項(xiàng)目在京取證、銷售后，也一改此前高調(diào)宣傳的套路。其中，北京國銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京天旭運(yùn)河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等上榜。其開發(fā)的國銳·金頂、京貿(mào)國際城等項(xiàng)目均因捂盤惜售而涉嫌違規(guī)，并被暫停網(wǎng)簽。

國銳·金頂一名銷售人員介紹，國銳·金頂共有4棟高層商住公寓、3棟復(fù)式商住公寓、2棟住宅樓、2棟寫字樓，目前除1棟住宅樓和2棟寫字樓尚未取得預(yù)售證外，其他都已取得，目前住宅樓和復(fù)式商住公寓均有可售房源。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去部分房企的商品房銷售報(bào)價(jià)比較隨意，尤其是行情較好的情況下，會隨意漲價(jià)，這使得此類住房交易市場比較混亂，進(jìn)而造成購房者的購房成本加大。

中介市場也受到了大力整頓。“最近好多做房產(chǎn)中介的朋友都在拼命刪除自己發(fā)布在微信朋友圈、微博、論壇、網(wǎng)站的房源信息。”廈門一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳先生說，因?yàn)檫@些房源信息可能存在失實(shí)或未經(jīng)業(yè)主委托等問題。

北京在10月初對中介行業(yè)進(jìn)行更大力度的整頓?？陬^通知要求“沒有業(yè)主手寫委托書、房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件的房源必須下架、中介行業(yè)不允許渲染學(xué)區(qū)房”。

這些下架的房源包括假房源和一些缺少證件需要補(bǔ)齊資源的房源。由于中介公司內(nèi)網(wǎng)會有百萬套房源，有真有假，以往中介公司對此并不進(jìn)行管理，經(jīng)紀(jì)人在對外發(fā)布時會依據(jù)個人需求轉(zhuǎn)發(fā)。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期監(jiān)管層針對房產(chǎn)中介的整頓很有必要，因很多違規(guī)的業(yè)務(wù)都是部分中介盲目創(chuàng)新導(dǎo)致的。尤其是一些互聯(lián)網(wǎng)中介平臺，此前很大程度上游離于監(jiān)管之外，導(dǎo)致不少資金違規(guī)流入了樓市，造成了樓市資產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大。

房貸政策層層收緊

早在10月份，金融政策對房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了密集的窗口調(diào)控。央行已劍拔出鞘。10月12日下午，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會議，央行要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

最近，濟(jì)南、南京等多地發(fā)布互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作方案，“首付貸”“眾籌買房”等違規(guī)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)成為重點(diǎn)整治對象。

深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)出通知，要求相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)金融會員企業(yè)，停止“首付貸”、“眾籌炒房”等各類違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，違規(guī)企業(yè)須在一個月內(nèi)完成清理整頓。

此外，各地還紛紛傳出銀行對于個人房貸的審核收緊的消息。近日，上海市市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)文，全面叫停接力貸、合力貸，并嚴(yán)禁前妻、前夫參與還貸。

深圳也傳出各家銀行開始要求更加嚴(yán)格地審查房貸資料，審查的重點(diǎn)包括客戶收入、流水的真實(shí)性與額度、離婚證真實(shí)性、首付款來源等。

廣州也有消息稱中國銀行在廣州地區(qū)嚴(yán)查假離婚申請房產(chǎn)貸款消息，要求離婚不滿月不能辦房產(chǎn)貸款，復(fù)婚或被要求提前還款。雖然隨后中國銀行廣東省分行澄清表示房貸政策暫無變化，但對貸款審查力度的確在加強(qiáng)。

興業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行上海分行已落實(shí)差別化住房信貸政策；要求受理接力貸等按揭業(yè)務(wù)時審慎貸前調(diào)查。加強(qiáng)借款人第一還款來源審核，確保還款能力充足。

有媒體報(bào)道，民生銀行上海分行叫停部分非標(biāo)準(zhǔn)個人按揭貸款審批。叫停的非標(biāo)準(zhǔn)個人按揭貸款包括：離婚時間在6個月以下的個人按揭貸款申請，以及接力貸、合力貸等。

金融貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷房貸專家吳昊認(rèn)為，對商業(yè)銀行來說，合力貸、接力貸這類業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)大，房屋產(chǎn)權(quán)不夠明晰，建委只認(rèn)房產(chǎn)證上的名字，一旦出現(xiàn)壞賬在處置時會很麻煩，所以北京地區(qū)的商業(yè)銀行早已停止此類業(yè)務(wù)，即使在外地這類業(yè)務(wù)的占比和體量也不大。

在吳昊看來，臨近年底，商業(yè)銀行貸款收緊是普遍趨勢，放款速度也比較慢，對個別風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格審查也是比較正常的，預(yù)計(jì)對市場不會造成太大影響。

在房貸收緊之下，對樓市的影響不言而喻，尤其是重點(diǎn)城市。世聯(lián)行董事長陳勁松近日表示，中產(chǎn)階層加杠桿確實(shí)階段性已經(jīng)到了極限，所謂“極限”就是中產(chǎn)階層的房貸和日常生活及工資收入的比例已經(jīng)接近極限，所以本輪提高首付門檻，會對改善、剛需和投資都產(chǎn)生非常大的影響。

世聯(lián)行預(yù)計(jì)今年很可能是中國房地產(chǎn)階段性成交總額的最高點(diǎn)，明年成交總額會下滑。陳勁松表示：“比如像深圳這種首付比例提到這么高的城市，成交量會有嚴(yán)重的萎縮，萎縮的程度可能超出想象?！?/p>

房企融資受限

目前房地產(chǎn)調(diào)控除了限購、調(diào)整供需之外，利用金融手段降低杠桿也十分重要，收緊房貸和房企融資，都是其中重要手段。從目前情況來看，以金融手段降杠桿、抑制樓市投資投機(jī)性需求的措施正在不斷加碼，未來一段時間調(diào)控趨勢將會延續(xù)。

房企配資受到嚴(yán)格限制。一名房企人士介紹，一個月以前，房地產(chǎn)開發(fā)商還可以在開發(fā)初期進(jìn)行配資，即交付的土地款中有30%使用房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金，剩余70%來自金融機(jī)構(gòu)放貸，辦證開工后再將其轉(zhuǎn)為開發(fā)貸款。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商只能以100%自有資金拿地后再申請正常的開發(fā)貸款，融資金額大概是抵押物（土地和建筑）的60%左右。如此一來，對于一些資金緊張的房企來說，拿地壓力就大了。

11月15日，南京市國土部門公布了本次土地網(wǎng)拍的新政——開發(fā)商拿地必須完全使用自有資金，包括銀行貸款、信托資金、保險(xiǎn)資金等全部被拒之門外，換句話說，房企必須全款拿地。加上一個月前推出的“一家房企只能拿一幅地塊”的新規(guī)，今后開發(fā)商在南京拿地既要“限購”，又要“限貸”。

近期，中央政治局在部署今年四季度及2017年經(jīng)濟(jì)工作時指出，“要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”。這是2014年以來決策層首次在貨幣政策基調(diào)的表述上提出抑制資產(chǎn)泡沫。

為抑制房價(jià)過快上漲，銀監(jiān)會在10月召開的三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會上提出，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并強(qiáng)調(diào)“規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域”。

上交所、深交所又于10月底下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)債募集資金不得用于購置土地。

最新的地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)在上海。11月3日，央行上?？偛堪l(fā)布文件稱，進(jìn)一步要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控政策，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序。該決議同時要求各商業(yè)銀行“切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場”。

有房企人士表示，10月全國范圍內(nèi)的開發(fā)商土地交易配資都開始受到了限制，有的房地產(chǎn)公司甚至接到當(dāng)?shù)卣蟆暗貎r(jià)別拍太高”。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，目前參與房地產(chǎn)開發(fā)的除了開發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、保險(xiǎn)等資金通過參與競拍土地、項(xiàng)目開發(fā)等多種渠道流入。

他還指出，甚至一些購買端的個人住房貸款、各種消費(fèi)貸款以及其他融資變相為購房資金等，以及一些投資機(jī)構(gòu)包括一些新三板上市公司融來的資金，也有直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。金融部門應(yīng)當(dāng)加大這方面的監(jiān)管，引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。