前三季房企增收不增利

袁秀麗

進入11月，上市房企第三季業(yè)績報陸續(xù)發(fā)布的同時，房企10月業(yè)績也跟著出爐。對于開發(fā)商來說，10月業(yè)績受調控影響并不大，1-10月房企銷售大多已全面超過2015年全年，恒大、萬科兩家房企均突破三千億。但房企利潤及融資令人擔憂，40家典型上市房企10月完成融資金額環(huán)比9月大降77.36%，三季度132家上市房企受土地高成本等影響，平均凈利潤率首跌破8%，房企增收不增利已成現(xiàn)實問題。對于接下來的11月、12月，雖然房企沒有業(yè)績壓力，但業(yè)內人士認為，房企利潤率持續(xù)下調，將倒逼房企積極轉型。

恒大、萬科銷售額均超三千億元

雖然在十一期間，22個城市先后出臺了調控政策，但對房企前十月業(yè)績影響不大，1-10月房企銷售大多已全面超過2015年全年。10月31日，克而瑞發(fā)布的《2016年1-10月中國房地產企業(yè)銷售TOP100》里這樣顯示。

前十月，恒大以3161.1億元的業(yè)績仍排名第一。而前九月，恒大以2805.8億元銷售額首次超越萬科的2629億元，排在了房企第一名的位置。前十月，萬科以3109.1億元的業(yè)績居第二，不過萬科10月單月銷售達到了478.9億元，與恒大的銷售差距由前九月的175.4億元縮小至59億元。

截至目前，恒大、萬科成為首次突破3000億元大關的房企，兩家房企單月銷售一直都很迅猛。如恒大自7月突破單月400億元銷售額以來，之后8月、9月均保持400億元以上的銷售額，前十月，恒大、萬科均已超額完成全年3000億元的銷售目標。

另外，碧桂園今年以來銷售增長也十分強勁，不排除在年前也有突破3000億元的可能。碧桂園十月銷售額為584.7億元，前十月累計已達到了2724億元，排名第三位。

克而瑞前十月房企排名數(shù)據(jù)還顯示，保利、中海銷售額同比分別大幅上升43.17%、45.08%。融創(chuàng)今年已突破千億，成為新晉千億企業(yè)，也實現(xiàn)了孫宏斌多年來的夙愿。華夏、綠城、華潤、萬達分別達到了960.3億元、909.1億元、906.3億元和905.4億元，這幾家按照目前的銷售速度，也鐵定突破千億元。

克而瑞根據(jù)以上分析，預計全年實現(xiàn)1000億元規(guī)模的房企有望達10至12家，2000億元規(guī)模的房企有望2-3家，3000億元有可能會出現(xiàn)3家。

平均凈利潤率首跌破8%

本輪調控前，房地產市場異?；鸨?，2016年房地產銷售面積和銷售金額增幅明顯也在意料之中。但伴隨房企業(yè)績上漲的同時，利潤率并未上漲。

中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剔除部分停牌企業(yè)，132家房地產企業(yè)基本代表了所有A股房地產企業(yè)。132家上市房企合計營業(yè)收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，相比二季度下調幅度則達到了63%。平均利潤率跌至7.8%，三季度營收收入環(huán)比二季度下調了34.5%。

三季度平均利潤率已經(jīng)跌破8%，2016年上半年的時候，130家房企的凈利潤率有8.15%，而即使在成交慘淡的2015年，同期利潤率也有10.1%。利潤率在過去連續(xù)4年下調后，即使2016年市場成交量出現(xiàn)了爆發(fā)，但利潤率依然出現(xiàn)下調。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，房地產企業(yè)雖然收獲了銷售額歷史最高的一年，但風險依然越來越大，最主要原因是地價高企占比侵蝕利潤。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，增收不增利，既有土地成本占房價總額中比重過大的影響，同時也有房企自身重資產經(jīng)營模式的問題。

同策咨詢研究部分析認為，由于房企2013年以來取得的低成本地塊，在今年正在逐步被消化，并入市銷售。以一個項目開盤到清盤時間為3年計算，今年或明年，這些項目將大部分進入結算期，為房企業(yè)績錦上添花。但是在這些低成本地塊消化殆盡之后，很長一段時間內，在行業(yè)盈利水平持續(xù)收窄的大背景下，行業(yè)分化格局將繼續(xù)加深，且房地產行業(yè)整體仍面臨營利能力下滑的挑戰(zhàn)。

10月房企融資額大打折扣

今年前10月，房企業(yè)績飄紅的同時，融資金額卻大打折扣。

40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計240.16億元，環(huán)比9月的1060.94億元減少77.36%，呈現(xiàn)大幅收縮態(tài)勢。這是同策咨詢研究部在10月份監(jiān)測40家上市房企的數(shù)據(jù)中得出的結論。債權融資額度仍然占房企融資總量的絕對比重（99.80%），其中境內公司債仍為融資的主要渠道；銀行、信托、委托貸款額度回落；海外債權融資總量萎縮。

不過，同策咨詢研究部研究員張吉輝認為，雖然在目前環(huán)境下房企融資額度整體收縮，但融資成本依然較低。除個別案例外，多數(shù)房企市場化的融資成本均低于同期銀行貸款基準利率4.75%。

在融資成本方面，同策咨詢研究部10月份監(jiān)測的40家上市房企中，境內成功發(fā)行5年期公司債券的平均成本為 4.17%，與9月的平均成本4.03%相比略微上揚。另外，10月海外發(fā)債的成本依然維持在適當水平。世茂股份發(fā)行的短期融資券成本低至2.98%；而當代置業(yè)所發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)利率則為6.88%。萬科預案中涉及的5年期美元中期票據(jù)其融資成本也低于3.00%。

據(jù)本刊記者了解，自今年9月以來，主管部門一再釋放房企融資收緊的信號。10月22日，中國銀監(jiān)會主席尚福林就提及加強全面風險管理，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性區(qū)域性金融風險，嚴控房地產金融業(yè)務風險，嚴格執(zhí)行房地產貸款業(yè)務規(guī)制要求和調控政策。此后，上海證券交易所和深圳證券交易所明確對房地產、產能過剩行業(yè)公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管。

在目前的市場背景下，張吉輝稱，保持多元化融資渠道的暢通有利于企業(yè)隨時根據(jù)外部條件和自身內部狀況調整公司的資本結構，降低融資成本，抵御市場風險。

銷售壓力即將到來

2016年是房企收獲成交量爆發(fā)的一年，寬松的房地產政策刺激了房地產市場探底，從房地產銷售數(shù)據(jù)看，一二線城市房價的快速上漲導致房企銷售快速上漲。

但在突如其來的限購、限貸政策出臺后，10月中旬全國各地開展了前所未有的房地產調控政策全面落地執(zhí)行的活動，這也使得本輪房地產調控與歷史上各次調控相比，政策執(zhí)行力度最強。主要城市都出現(xiàn)了明顯降溫。

中原地產首席分析師張大偉稱，如果年末央行額度吃緊，房企將面臨銷售壓力。在這種情況下，過去房價漲幅較快的十幾個核心區(qū)域城市，將從10月份的停漲到11月、12月的微跌。

不過，中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，24家房企發(fā)布了10月銷售業(yè)績，1.7萬億元接近全面完成任務。10月房企銷售數(shù)據(jù)樂觀，這將影響調控后房價下調時間和空間，因為大部分房企在2016年銷售與資金都非常良好，雖然11-12月市場繼續(xù)降溫，但出現(xiàn)價格大幅變動的可能性較低。

同策咨詢研究部分析認為，房企四季度及明年的壓力將非常大。三四線城市庫存積壓、銷售困難，而一二線城市地王高企，限購從嚴，房企利潤率將持續(xù)下調，將倒逼房企積極轉型，尋找新的盈利空間大的項目和產業(yè)。由此，房企轉型、分化的速度將進一步加快。