房地產(chǎn)“黑洞”：誰(shuí)在火上澆油

房地產(chǎn)“黑洞”：誰(shuí)在火上澆油

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅對(duì)企業(yè)部門(mén)的資金成本、資金來(lái)源都產(chǎn)生了虹吸效應(yīng)，還打亂了對(duì)居民部門(mén)的未來(lái)消費(fèi)支出和家庭資產(chǎn)配置計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然已成為整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的資金“黑洞”。

近日，上市公司某公司依靠出售兩套北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房成功實(shí)現(xiàn)了扭虧，這不能不算是世界經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展史上的奇跡。那么，樓市為何吸走了這么多資金？房地產(chǎn)泡沫為何越吹越大？

房地產(chǎn)成社會(huì)資金“黑洞”

地產(chǎn)泡沫阻礙央行降低資金成本政策效果 央行本輪降息周期起始于2014年9月，個(gè)人住房貸款利率由6.96%降至4.55%。與此形成鮮明對(duì)比的是，以企業(yè)貸款為主的金融機(jī)構(gòu)一般貸款利率由7.33%降為5.58%，大幅低于個(gè)人住房貸款利率降幅。

與此同時(shí)，一般貸款和個(gè)人住房貸款的利差也從0.37個(gè)百分點(diǎn)擴(kuò)大至1.03個(gè)百分點(diǎn)。由此看來(lái)，盡管一般貸款的利率也呈下降趨勢(shì)，但下降的幅度顯著低于個(gè)人住房貸款利率，這一現(xiàn)狀使得央行連續(xù)不斷的降低資金成本的政策效果大打折扣。

居民房貸幾乎占據(jù)全部信貸投放 其次，從銀行信貸部門(mén)投放的角度看，以按揭貸款為主的居民貸款幾乎吸收了全部的信貸資源。房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅吸收了全部的銀行新增貸款，也成為銀行對(duì)企業(yè)停貸、抽貸后信貸資源的轉(zhuǎn)投對(duì)象。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同步飆漲 從銀行企業(yè)貸款的行業(yè)結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款大幅高于工業(yè)、服務(wù)業(yè)的貸款增速。特別是2015年以來(lái)，銀行對(duì)工業(yè)、服務(wù)業(yè)和農(nóng)業(yè)部門(mén)貸款增速均出現(xiàn)持續(xù)下滑，唯獨(dú)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款的增速持續(xù)上漲。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮大量擠占了本用于發(fā)展制造業(yè)、服務(wù)業(yè)甚至農(nóng)業(yè)部門(mén)的信貸資源。

最后，從居民部門(mén)銀行貸款負(fù)擔(dān)與結(jié)構(gòu)看，個(gè)人按揭貸款占比大幅提升。

今年“十一”長(zhǎng)假期間，中國(guó)樓市迎來(lái)新一輪的收緊調(diào)控大潮。至此，國(guó)內(nèi)限購(gòu)城市重新擴(kuò)圍至20個(gè)。然而原本為抑制房?jī)r(jià)上漲的限購(gòu)政策，反被當(dāng)成樓市促銷(xiāo)信號(hào)。圖為10月1日當(dāng)天，山東濟(jì)南某房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)，民眾瘋搶買(mǎi)房場(chǎng)景

研究報(bào)告表明，當(dāng)前我國(guó)的房貸收入比已超過(guò)美國(guó)和日本房地產(chǎn)泡沫的峰值，沉重的房貸負(fù)擔(dān)，勢(shì)必嚴(yán)重削弱汽車(chē)等大宗消費(fèi)品和其他領(lǐng)域的消費(fèi)前景，打亂居民部門(mén)的家庭資產(chǎn)配置計(jì)劃。

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅對(duì)企業(yè)部門(mén)的資金成本、資金來(lái)源都產(chǎn)生了虹吸效應(yīng)，還打亂了對(duì)居民部門(mén)的未來(lái)消費(fèi)支出和家庭資產(chǎn)配置計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)儼然已成為整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的資金“黑洞”。

房地產(chǎn)迎史上最大泡沫？

除了政策上的分析，房地產(chǎn)大鱷王健林近日也表示，現(xiàn)在的問(wèn)題是，上海這樣的超大城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，而數(shù)千個(gè)小城市的房?jī)r(jià)卻在下跌，空置率很高。

“面對(duì)現(xiàn)在的問(wèn)題，我想不出什么辦法，”他說(shuō)，“政府已經(jīng)出臺(tái)了各種措施，包括限購(gòu)限貸，但效果不明顯?！?/p>

中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在下行，但負(fù)債又在迅速增長(zhǎng)，很多貸款都涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。王健林說(shuō)，“如果去杠桿速度太快，對(duì)經(jīng)濟(jì)非常不利。所以，必須等經(jīng)濟(jì)開(kāi)始反彈，才能逐漸地去杠桿，去債務(wù)?！?/p>

盡管如此，王健林表示，他并不擔(dān)心（中國(guó)經(jīng)濟(jì)）會(huì)發(fā)生“硬著陸”。王健林的話往往舉足輕重。據(jù)福布斯和胡潤(rùn)排行榜，2015年，王健林麾下的萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)和娛樂(lè)業(yè)務(wù)營(yíng)收約440億美元。王健林已經(jīng)不只一次提醒中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)了。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也在逐漸縮減房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并開(kāi)始進(jìn)軍潛力更大的娛樂(lè)，體育和旅游行業(yè)。

誰(shuí)在火上澆油

9月28日下午，新華社發(fā)表了題為《誰(shuí)在給“高燒”樓市火上澆油？——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“恐慌式營(yíng)銷(xiāo)”亂象調(diào)查》的文章，派出記者在全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)查。文章稱(chēng)“一些樓盤(pán)隨意漲價(jià)、賣(mài)公寓捆綁銷(xiāo)售別墅、無(wú)證賣(mài)房，‘火上澆油’的營(yíng)銷(xiāo)策略不僅推高了樓市預(yù)期，而且已違規(guī)甚至違法。”

新華社記者9月份在北京、上海、福建、山東等地采訪10余家新盤(pán)售樓處，都沒(méi)有找到相關(guān)價(jià)格公示，所有報(bào)價(jià)都是售樓小姐口頭報(bào)價(jià)。同時(shí)，還有不少樓盤(pán)強(qiáng)制消費(fèi)者交納“訂金”，但這筆費(fèi)用并不計(jì)入房款中。

多位購(gòu)房者向記者表示，總覺(jué)得哪里不對(duì)，但是房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，明明心里不舒服也無(wú)力追究。

實(shí)際上，早在2011年3月國(guó)家發(fā)展改革委就發(fā)布過(guò)《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管。各地也都相繼出臺(tái)了相關(guān)政策細(xì)則，劍指商品房銷(xiāo)售中存在的標(biāo)價(jià)混亂、信息不透明、價(jià)格欺詐等問(wèn)題。但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這一系列商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)的監(jiān)管政策，目前基本上被開(kāi)發(fā)商無(wú)視。如濟(jì)南，一些熱門(mén)樓盤(pán)的定價(jià)也十分混亂。購(gòu)房者交納“認(rèn)籌款”時(shí)，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)明確告知樓盤(pán)價(jià)格，只是有個(gè)意向區(qū)間。隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，最終價(jià)格基本都高于這一區(qū)間，引發(fā)購(gòu)房者不滿。

在一些熱點(diǎn)城市，很多商品房經(jīng)營(yíng)者利用信息不對(duì)稱(chēng)進(jìn)行捂盤(pán)。分單元賣(mài)房已成過(guò)去式，分層賣(mài)房的模式正在推開(kāi)?！拔覀儸F(xiàn)在都是一層一層地賣(mài)，一口氣都賣(mài)了還怎么升值呢？”北京石景山區(qū)“紫御長(zhǎng)安”樓盤(pán)的一位銷(xiāo)售人員對(duì)記者說(shuō)。

除了分批賣(mài)樓，有樓盤(pán)甚至直接謊稱(chēng)“沒(méi)房了”，人為形成房源稀缺的市場(chǎng)恐慌效應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)并不能對(duì)預(yù)售價(jià)等價(jià)格“一限了之”，應(yīng)盡快出臺(tái)更加合理、嚴(yán)格的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認(rèn)為：房屋預(yù)售價(jià)必須“一房一價(jià)”、“明碼標(biāo)價(jià)”，讓房?jī)r(jià)公開(kāi)、透明是房屋預(yù)售價(jià)格制度的作用之一。此外，要加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)法，防止開(kāi)發(fā)商“渾水摸魚(yú)”推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性過(guò)快上漲。

（新華社、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》、新浪網(wǎng)等）