對承租人優(yōu)先購買權(quán)的思考

張 鑫

(四川省廣安市鄰水縣人民法院 四川 廣安 638500)

對承租人優(yōu)先購買權(quán)的思考

張 鑫

(四川省廣安市鄰水縣人民法院 四川 廣安 638500)

本文從承租人優(yōu)先購買權(quán)實際行使的困境出發(fā)，分析了優(yōu)先購買權(quán)行使在法律層面上的障礙、經(jīng)濟學(xué)層面的障礙以及我國傳統(tǒng)人倫、文化上的障礙。承租人優(yōu)先購買權(quán)存廢的關(guān)鍵，在于這些障礙能否被消除。另外，建立了一個優(yōu)先購買權(quán)的無摩擦行駛模型，探究優(yōu)先購買權(quán)導(dǎo)致多大的社會成本，以及如何降低這類成本。

承租人優(yōu)先購買權(quán)；成本；人情

承租人優(yōu)先購買權(quán)是指,在出租人出賣房屋時，房屋承租人同等條件下對于其所租賃的房屋享有較之于第三人優(yōu)先的購買權(quán)利。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度是司法實踐中使用較多的一項法律制度。理論界關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的討論有很多，主要集中在優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)與優(yōu)先購買權(quán)存廢的問題上。而在實務(wù)中，承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使經(jīng)常要面對被規(guī)避的困境。筆者想換一種思路，暫不論承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)、優(yōu)劣以及存廢，僅對承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的障礙進行一番分析，以期對承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的困境給出一些理由。筆者認為，承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的障礙主要包括法律層面上的障礙以及我國傳統(tǒng)人倫、文化上的障礙。它們的存在對法律層面上的障礙有很大影響。以下就對這良方面的障礙一一論述。

1 法律層面上的障礙

對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，我國的一系列法律法規(guī)分別作出了規(guī)定，但承租人優(yōu)先購買去行使在法律層面上的障礙主要在于法律規(guī)定模糊，操作性差：

1.1 “出租人出賣租賃房屋”的含義不明確?！俺鲎馊顺鲑u租賃房屋”是房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件。而正是“出租人出賣租賃房屋”含義的不明確，導(dǎo)致實踐中對這一規(guī)定的理解，沒有統(tǒng)一的意見。理論界的觀點主要有三種：一是認為指出租人將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人；二是認為指第三人與出租人的房屋買賣合同成立；三是認為指出租人向第三人發(fā)出出賣租賃房屋的要約或?qū)Φ谌税l(fā)出的購買房屋的要約做出承諾。三種觀點各有側(cè)重，第一種是從結(jié)果的角度，買賣者之間發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；第二種是從合同成立的角度：第三種是以行為為節(jié)點，發(fā)生要約或承諾就是出租人出賣租賃房屋。筆者傾向于第二種觀點，因為只有買賣合同成立了，才會產(chǎn)生承租人借以行使優(yōu)先購買的“同等條件”。

1.2 對承租人優(yōu)先購買權(quán)沒有保護。由于《民通意見》118條的廢除，唯一一條能夠使承租人優(yōu)先購買權(quán)在無法實現(xiàn)的時候獲得保護的法規(guī)也消失了。目前的狀況是房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)被規(guī)避后，也沒有具體的法律救濟措施。

2 我國傳統(tǒng)人倫、文化上的障礙

如果純粹從經(jīng)濟學(xué)的角度出發(fā)來考量出租人出賣出租房屋的行為，那么承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”是可以被金錢量化的。學(xué)界關(guān)于“同等條件”的觀點都認可價格、支付方式是“同等條件”的基本內(nèi)容。然而，現(xiàn)實中，有時買賣并不能以純經(jīng)濟行為來考量。例如：出租人為了體現(xiàn)特殊的感情價值或感情利益，而愿意以讓利的方式將房屋出賣給親朋好友或者感恩、救濟對象，那又該如何去界定承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”？

在中國的傳統(tǒng)文化中，人情關(guān)系除了建立人與人之間的義務(wù)，賦予了相對人特殊的地位之外，人情還是一種社會交換行為，具有交換價值，所謂人情交換正在于此。但是，中國人的人情交換所具有的價值是不能不確定的(或者說不能用金錢來計算)。因為在中國人所講的人情中，除了存在利益交換以外，更重要的是報恩，而恩情是 “無價”的。古諺有云“一飯之恩，千金難報”正是表達的這個意思。而在此基礎(chǔ)上形成的人情交換以一種非對等性、長期性、連續(xù)性為其特征。每當(dāng)人際交換開始后，受惠的人總是變一個花樣加重分量去報答對方，造成施惠的人反欠人情，這就又使施惠的人再加重分量去歸還。這樣一種交換關(guān)系總是把目標放在關(guān)系的維持(或不維持)上，而不是由自我利益產(chǎn)生的一次性平等地獲得上[5]。人情的交換在此基礎(chǔ)上得以長期連續(xù)的進行?！抖Y記·曲禮》中所說的：“太上貴德，其次務(wù)施報。禮尚往來：往而不來，非禮也；來而不往，亦非禮也”已經(jīng)精確的描述了中國人情交換的這種模式，幾千年后的今天，這種模式仍然有效。

于2009年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。這條規(guī)定試圖調(diào)解法、理、情，但實際情況卻不定如此，比如第二款，將近親屬的權(quán)利顯然地置于承租人之上，但現(xiàn)實生活中，所謂遠親不如近鄰，很多時候親屬之間的感情還不如朋友、同學(xué)之間的情誼，若這些人剛好又是承租方，出租方更愿意將房屋轉(zhuǎn)讓給租賃方，就不可避免出現(xiàn)對該法條的規(guī)避，以行使租賃方的優(yōu)先購買權(quán)。

綜上所述，承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的障礙的根源在于法、理、情三者的矛盾。法即是法規(guī)；理即是買賣中的經(jīng)濟規(guī)律；情即是中國傳統(tǒng)文化倫理所重視的“人情關(guān)系”。情、理、法三者合起來，通盤考慮，消除互相沖突處，才是理想的、真正的法律[7]。而承租人優(yōu)先購買權(quán)存廢的關(guān)鍵，也在于這三者的矛盾能否被調(diào)和或者消解，以及調(diào)和消解的效果如何。至于調(diào)和消解方式，筆者覺得對于經(jīng)濟上的利益的平衡，可以嘗試讓優(yōu)先購買權(quán)人分擔(dān)第三人的損失；人情關(guān)系的平衡，則可以嘗試把第三人的特殊地位作為排除優(yōu)先購買權(quán)的正當(dāng)理由。

[1] 羅伯特·D.考特，托馬斯·S.尤倫.法與經(jīng)濟學(xué)[M].施少華等譯.上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2003.

[2] 薄一才.本案能否行使“優(yōu)先購買權(quán)”[EB/OL].(2003-10-21)[2009-12-1].http://www.chinacourt.org/html/article/200310/21/86331.shtml.

[3] 王利明．中國民法案例與學(xué)理研究(物權(quán)篇)[M]．北京：法律出版社，1998．

[4] 梁漱溟．梁漱溟全集[M]．濟南：山東人民出版社，1990．

[5] 翟學(xué)偉．中國人際關(guān)系的特質(zhì)——本土的概念及其模式[J]．社會學(xué)研究，1993(4)．

[6] 林語堂．吾國與吾民[M]．黃嘉德譯．西安：陜西師范大學(xué)出版社，2008．

[7] 范忠信、鄭定、詹學(xué)農(nóng)．情理法與中國人[M]．北京：中國人民大學(xué)出版社，1992

張鑫(1989-)，女，四川廣安人,四川省廣安市鄰水縣人民法院。

F721.6

A

1672-5832(2016)04-0227-01