房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道研究

邊金梅

【摘要】在我國的住房體制改革的過程中，融資機(jī)制從以前的計(jì)劃融資向市場融資轉(zhuǎn)變，大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說資金來源主要依靠各種融資，在這樣的背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道進(jìn)行研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)選擇合適的融資渠道。本文主要分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道存在的問題，并對其進(jìn)行分析，并探討房地產(chǎn)企業(yè)一般融資渠道，對其利弊進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) ?融資 ?渠道

我國的房地產(chǎn)發(fā)展極快，一方面拓寬了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了一定機(jī)會(huì)，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)、國外市場面臨的壓力也隨之增加，融資渠道變得廣闊的同時(shí)也變得更加復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，無法回避融資難、融資環(huán)境復(fù)雜的局面，只有企業(yè)內(nèi)部管理作出改變，提供多樣化的融資方式，以更好、更深入的解決融資問題，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。本文將分析房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題，并對一般的融資渠道進(jìn)行探究，分析其利弊。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題

資金是企業(yè)發(fā)展尤其是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中不可缺失的資源，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資渠道時(shí)就更應(yīng)該注意，我國當(dāng)前企業(yè)融資渠道情況在一定程度上有利于企業(yè)的發(fā)展，但另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資還需面臨不少問題。

（一）缺乏規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化企業(yè)

我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)前所未有的勢頭，而其中，有近百分之七十為規(guī)模偏小的房地產(chǎn)公司，這就導(dǎo)致了我國的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)惡性發(fā)展的現(xiàn)狀，即很多企業(yè)都認(rèn)為房地產(chǎn)可以給企業(yè)帶來利潤，便都加入這個(gè)行業(yè)，但因?yàn)槠渥陨淼牟粚I(yè)、不規(guī)模，導(dǎo)致該行業(yè)中企業(yè)數(shù)量多，但好的企業(yè)、規(guī)?；钠髽I(yè)少，甚至有的企業(yè)不具備房地產(chǎn)開發(fā)的基本條件。由于這類小型房地產(chǎn)公司規(guī)模小、資質(zhì)不高，致使小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。

（二）依賴銀行貸款，加大風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，直接融資市場也保持著較快的發(fā)展速度，但事實(shí)上，在未來一定時(shí)間內(nèi)，我國房地產(chǎn)企業(yè)仍舊在很大程度上依賴銀行貸款支持，簡單來講，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來自于銀行貸款。這對于銀行是不利的，舉個(gè)例子，房地產(chǎn)企業(yè)過多，就會(huì)導(dǎo)致商品房空置量增加，房地產(chǎn)市場就會(huì)出現(xiàn)供過于求的狀況，那么企業(yè)就無法償還銀行貸款，于是很多企業(yè)只能將房子進(jìn)行抵押。而房地產(chǎn)發(fā)展有一定的不穩(wěn)定性，房子價(jià)格在波動(dòng)過程中，銀行的利益也就受到了影響，甚至可能出現(xiàn)銀行無法收回本息的情況，而在這個(gè)過程中，銀行成了損失者。

（三）高負(fù)債經(jīng)營

依賴銀行貸款只是房地產(chǎn)企業(yè)依賴外部融資的一個(gè)部分，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，最重要的是企業(yè)自身就要擁有一定額的開發(fā)資金，降低企業(yè)自身的負(fù)債額。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)百分之八十，這就造成一個(gè)后果，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，一旦房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊，融資渠道受阻，這類企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，企業(yè)直接面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）相關(guān)法律體系不健全

市場的安定、繁榮，很大程度上需要強(qiáng)大、健全的法律體系作為保障，尤其是在發(fā)展不穩(wěn)定、波動(dòng)極大的房地產(chǎn)市場，如果有法律保障作為后盾，其發(fā)展才可能順風(fēng)順?biāo)Ｎ覈康禺a(chǎn)抵押貸款方面的法律主要是《擔(dān)保法》，除此之外，對于住宅抵押貸款就沒有詳細(xì)的規(guī)定，這將直接影響銀行資金的安全性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)一般融資渠道研究

（一）貸款融資

貸款融資在房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道中仍舊占據(jù)著重要的位置，甚至可以說銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道。企業(yè)通過向銀行支付利息而取得資金的使用權(quán)，即房地產(chǎn)企業(yè)貸款的主要方式一般是信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款三類。在這三個(gè)基本方式中，抵押貸款的使用率較高，能有效降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資渠道時(shí)占據(jù)主導(dǎo)作用，自然是有一定的優(yōu)點(diǎn)，首先，銀行貸款的程序、條件是固定，企業(yè)在辦理銀行貸款時(shí)就不會(huì)受其他因素的制約，嚴(yán)格按照銀行規(guī)定進(jìn)行，且銀行貸款能夠很快拿到資金的使用權(quán)，時(shí)間較短。其次，銀行貸款只需要房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定支付利息，企業(yè)付出的成本較低。正是因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)企業(yè)基本上會(huì)傾向于銀行貸款融資。但是銀行貸款仍舊是有一定的缺點(diǎn)，首先是銀行貸款時(shí)對于企業(yè)的條件審查很嚴(yán)格，其次是銀行對于貸款資金的監(jiān)管也比較嚴(yán)格，資金的使用有一定的限制。

（二）房地產(chǎn)上市融資

上市融資一般適用于規(guī)模較大、發(fā)展較好的房地產(chǎn)企業(yè)，是指通過發(fā)現(xiàn)股票，并在證券交易所交易進(jìn)行融資的方法。姑且不論上市融資的融資效果如何，房地產(chǎn)企業(yè)如果有上市融資的做法，企業(yè)的品牌效應(yīng)就在無形中取得了。與此同時(shí)，企業(yè)的競爭力將得以提升，企業(yè)規(guī)模、實(shí)力也得以擴(kuò)大。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)大部分是中小企業(yè)，數(shù)量多，規(guī)模小，不利于市場的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果有上市融資的實(shí)力，不僅對企業(yè)自身發(fā)展有利，對于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更是有推動(dòng)作用。上市融資主要的優(yōu)點(diǎn)在于和銀行貸款相比，籌資量大、融資力強(qiáng)，對于資金的使用和安排也不用受到限制，對于企業(yè)的知名度的提升也有一定幫助。而上市融資的缺點(diǎn)主要表現(xiàn)為融資成本高、公開部分企業(yè)信息，不利于同行業(yè)的競爭。

（三）債券融資

債券融資是國際融資的主渠道，是指企業(yè)或政府在房地產(chǎn)開發(fā)資金的籌集過程中，按照相關(guān)規(guī)定，在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。債券融資的優(yōu)點(diǎn)包括以下幾點(diǎn)，首先，債券融資可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，可以在一定程度上增加股東的收益;其次，債券利息具有抵稅作用;第三，債券的風(fēng)險(xiǎn)小，成本也較低。而債券融資的缺點(diǎn)主要為條件限制嚴(yán)格、支付風(fēng)險(xiǎn)大、增加債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)等。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券融資方式的很少，主要是因?yàn)槲覈谶@方面的條件限制較為嚴(yán)格，但債券融資也在側(cè)面對企業(yè)有一定的激勵(lì)作用。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資不僅僅依靠企業(yè)自身的發(fā)展，同時(shí)還需要政府的政策推動(dòng)和市場的發(fā)展，所以對于企業(yè)來說，只有增強(qiáng)自身實(shí)力，才能夠更多樣的利用各類融資渠道，也才能進(jìn)一步加快企業(yè)的發(fā)展步伐。本文主要分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方面存在的問題，并列舉了貸款融資、上市融資和債券融資三個(gè)融資方法，并分析了其利弊。

參考文獻(xiàn)

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