調(diào)控后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)怎樣

葉檀

如今，一、二線城市房?jī)r(jià)迅速上漲的階段已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)兩三年將高位盤(pán)整。而三、四線城市在承接了一定的溢出效應(yīng)后，又將回到噩夢(mèng)般的過(guò)去。

10月初，北京、天津、蘇州、成都等城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策，主要措施是限購(gòu)限貸。此次政策的導(dǎo)向很明確：穩(wěn)定房?jī)r(jià)，確保市場(chǎng)不出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，三、四線城市去庫(kù)存的同時(shí)防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步狂漲。

這一政策絕不意味著政府試圖讓房?jī)r(jià)大幅下跌，而是想保持房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定、在盤(pán)整中逐漸改變高者恒高、低者恒低的結(jié)構(gòu)。因此，政策空間是狹窄的，并且是一城一策，不會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性房貸收縮等政策。

此次調(diào)控舉措并非釜底抽薪。釜底抽薪的辦法是大規(guī)模出售土地、大規(guī)模加稅，執(zhí)行嚴(yán)厲的貨幣政策，增加首付比率，徹底改變房地產(chǎn)對(duì)沖貨幣的貶值作用。由于受到約束，一些釜底抽薪的政策不可能在近兩年推出，如物業(yè)稅、空置稅等，限購(gòu)、限貸、物業(yè)出售條件、價(jià)格約束等已成常規(guī)武器。

在這次房地產(chǎn)新政中，最嚴(yán)厲，且真正起作用的是提升首付比例，北京、廣州等城市的二套房幾乎全部需要現(xiàn)金支付，這對(duì)于借助杠桿撬動(dòng)投資的人幾乎是毀滅性的打擊。假設(shè)樓市瘋狂期投資占比50%，這意味著，每月的房貸至少會(huì)下滑數(shù)百億元左右。

北京規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買(mǎi)首套非普通自住房的首付款比例不低于40%；已擁有1套住房的居民家庭，改善型需求首付款比例均不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。南京規(guī)定，有貸無(wú)房或有房無(wú)貸的居民再購(gòu)買(mǎi)住房商貸首付比率將不得低于50%。廣州規(guī)定，申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的繳存職工家庭，執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；無(wú)房無(wú)貸款記錄首套首付比例最低30%，無(wú)房有貸款記錄首付比例不低于50%，有房二套貸款首付比例不低于70%。

換句話說(shuō)，中產(chǎn)收入階層以下希望通過(guò)低息房貸炒房的，將被趕出市場(chǎng)。由于中產(chǎn)收入階層占據(jù)炒房市場(chǎng)一半以上，因此一、二線城市的投資需求將會(huì)有所下降。

從貨幣政策層面上說(shuō)，央行既不可能實(shí)施降息、降準(zhǔn)，也不可能暗示商業(yè)銀行提高房貸，貨幣政策騰挪空間很小。房地產(chǎn)有繼續(xù)抵抗貶值的能力，但問(wèn)題是，央行會(huì)不會(huì)繼續(xù)大規(guī)模推高信貸規(guī)模，讓房貸成為信貸市場(chǎng)的主導(dǎo)力量？最大的可能是現(xiàn)狀下會(huì)有所壓縮。

從成交量來(lái)看，限購(gòu)令實(shí)施之前，成交量瘋狂上漲，實(shí)施之后，成交量瘋狂下跌。未來(lái)，房地產(chǎn)出現(xiàn)如今股市的糾結(jié)走勢(shì)的可能性很大，通過(guò)不斷的小幅震蕩消除內(nèi)在的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)與股市的走勢(shì)可以看出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰挪空間非常狹窄，就像在黑暗的地道中通過(guò)不斷摸索，試圖走出一條路。